离婚律师婚后父母买房属子女个人房产.doc

让每个人平等的提升自我宋作江律师 沈阳专业房产律师 实务解析离婚律师：婚后父母买房属子女个人房产【法条依据】婚姻法解释三第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。实际生活中，父母出资为子女结婚购房，可能没有考虑到以后子女婚姻解体的情况。按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资父母的利益。本解释从我国的实际出发，将产权登记主体与“明确表示赠与一方进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益，相对来说也比较公平。”如果子女离婚，父母反悔，赠与子女一人的房产也依法有所保障。实际上，针对父母为子女购房所赠资金的认定，婚姻法司法解释二中已有规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”可以看到，司法解释三实际否定了司法解释二的这一规定，按照司法解释三，“与本解释抵触”的规定不再有效。而且，司法解释二只认定了父母赠与的性质，并未涉及房屋所有权认定，如果想保障父母的出资不受损失，完全可以规定在离婚时做出相应的返还或补偿，将出资与房屋所有权直接挂钩，其实是一种延展，因为出资和所有权之间并不一定有什么必然的联系。从夫妻共同财产制的角度说，婚后所购房屋应该都属于夫妻共同财产，无论登记在哪一方的名下，除非另有约定。而且，父母和成年子女是相互独立的经济体，除非另有约定，成年人的财产在夫妻间共有，与财产是来自父母赠与还是其他不应该有直接关系。依婚姻法应该原则上坚持婚后所得财产推定共有，包括父母赠与的财产，将父母赠与认定为个人所有，是司法解释三在婚姻法之外的新创。这一条处理的实际是父母在子女离婚时对赠与的反悔：将赠与双方在事后变为赠与一方。最高法民一厅负责人说：“制定司法解释要考虑到中国的国情，畸高房价和高离婚增长率并存，父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄，从这次婚姻法解释（三）公开征求意见反馈的情况来看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。”【实践问题】1、以登记人确定产权人的方法虽然能够起到定纷止争缩小法官自由裁量权的作用，但其弊端也是显而易见的，即如上所说，不能反映父母出资时的真实意思表示，容易给离婚的儿媳、女婿一方造成再买房的巨大压力（因为父母赠与而没有及时买房，离婚时因房价大幅上涨已买不起），同时也存在父母反对子女离婚，亲儿媳、女婿而与子女关系恶化的时候，如此情况下仍然认定所赠房屋属子女所有也不符合父母意愿（个人认为离婚时赠与房产的父母健在的征求其意见确定产权，不健在的以登记人确定产权人更为合理稳妥）; 2、司法解释没有规定一方父母出资登记在小夫妻双方名下或只登记在儿媳、女婿名下离婚时产权如何确定的问题，个人认为为保证法律适用的统一性，应同样以登记人确定产权人，属于夫妻共有或儿媳、女婿个人所有（虽然父母出资买房登记在儿媳、女婿名下离婚时没有子女的份似乎不合情理）; 3、司法解释没有规定父母支付首付小夫妻供房情况下离婚时财产如何分割，个人认为此种情况下无论产权登在一方或双方名下，已付供楼款及对应升值部分均属夫妻共同财产，应当按照司法解释第10条规定处理; 4、司法解释提示出资父母物权登记的重要性，并在赠与时充分考虑到子女可能不能与儿媳、女婿白头偕老的现实，审慎决定登记在自己子女名下还是同时登记在儿媳、女婿名下，对单独登记在儿媳、女婿名下的要慎之又慎;同时也提示没有登记一方在夫妻关系紧张时充分考虑到离婚后的房屋居住问题。 【律师建议】为防止一方离婚后净身出户，建议变赠与关系与为借贷关系，即由夫妻双方以不设还款期限借款的方式从父母处借得购房款买房并登记于夫