ID480--基于统计数据的货币投放量与房地产调控的关系研究.doc

基于统计数据的货币投放量与房地产调控的关系研究朱新贵 朱新贵（1985.12），男，江苏盐城，三江学院物业研究中心副主任，主要研究方向：房地产、物业管理，邮箱：。 黄安永 黄安永（1950.05），男，江苏南京，三江学院土木工程学院教授，主要研究方向：房地产、物业管理，邮箱：。(1.三江学院土木工程学院，江苏南京210012)(2.三江学院土木工程学院，江苏南京210012)摘 要：自2004年以来，我国对房地产市场进行了一系列调控，本文将这些调控政策划分为行政指令型和数量型，数量型调控政策即通过变动存贷款利率和存款准备金等方式调节市场中货币投放量以影响房地产市场。文章总结了货币投放量对房地产市场的重要作用，认为货币投放量的增长速度决定了我国房地产市场的走向。在此基础上，文章回顾了自2004年以来我国的房地产调控历程，认为行政指令型调控政策非但不能有效控制房地产市场，更会引起市场强烈反复，而数量型调控工具则会对房地产市场有较大影响。最后，文章对我国正在进行的房地产调控提出了相关建议。关键词：房地产调控；货币投放量；利率 The Research on the Relationship between Money Supply and Real Estate RegulationZHU Xin-gui1 HUANG Anyong2(1. School of Civil Engineering, SanjiangUniversity, Nanjing210012, China)(2 School of Civil Engineering, SanjiangUniversity, Nanjing210012, China)Abstract: A series of control methods have been taken in the real estate market since 2004. These control methods include administrative type and quantitative type such as the changing of interest rate and deposit reserve which affect the money supply. The paper summarizes that money supply plays an important role to the real estate market. On this basis, the paper reviews the history of real estate regulation from 2004 to 2010 and concludes that the quantitative type has a greater impact on the real estate market. Finally, the paper gives some suggestions to the ongoing real estate regulation.Keywords: Real Estate Regulation; Money Supply; Interest Rate 自1998年国务院的23号文关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知开始，我国停止了住房实物分配，逐步实行了住房分配的货币化。在文件中，“发展住房金融”被放到了十分重要的位置，银行对房地产行业的信贷支持，由过去的企业开发贷款转变为从房地产开发和销售两个环节给予帮助。正是由于个人住房消费贷款的放开，使普通市民的购买力得到极大释放，从而也带来了房地产市场的快速发展，不仅使宏观经济从亚洲金融危机的泥潭中迅速脱身，也带了我国经济长达十年的快速发展，已经有大量文献证明房地产业对宏观经济的带动作用。1 相关文献的分析房地产业快速发展的一个表象就是商品住宅价格的快速上涨，从2004年开始，商品住宅的价格始终成为经济与社会讨论的焦点。与此同时，我国的货币投放量呈快速上涨趋势，这为银行信贷提供了大量资金，而房地产开发与销售又极为依赖银行信贷提供的支持，因此部分学者提出我国商品住宅价格快速上涨的原因在于货币投放量的过快增长、大量资金进入房地产市场。崔光灿（2009）主要研究了货币供应量的冲击通过资产价格再传导到消费价格的机制，认为流动性对资产价格与消费价格的传导机制基本是先资产价格再消费价格1 2。刘莉亚和苏毅（2005）研究了上海房地产价格的合理性，认为贷款利率决定了开发商的融资成本，并由此决定了开发商定价，他们的结果显示，上海房地产价格与贷款利率负相关3。张涛、龚六堂和卜永祥（2006）估计了2002-2005年中国房地产均衡价格，他们的结论也表明按揭贷款实际利率越高，则房屋价格越低，实际利率每上升1，则房地产价格会下降0.02445。A heame （2005）在研究18个工业化国家的房地产价格数据之后发现，宽松的货币政策往往伴随着房地产价格上扬，而央行采取紧缩性货币政策之后，房地产价格很快就越过了上扬的顶峰6 7。韩冬梅、屠梅曾、曹坤（2007）发现信贷手段可以直接地影响房地产市场中的需求与供给，对房地产市场的调控应该以信贷政策为主8。这些文献都从不同角度阐述了市场中货币投放量和利率等因素的变化对房地产市场尤其是商品住宅市场的重要影响，即市场中货币投放量大或者利率低时房地产价格就会呈现上涨趋势；市场中货币投放量小或者利率高时房地产价格又会相应下降。2 近八年来我国货币投放量的分析货币投放量也可以称为各国的货币供应量，即在市场中投入流动性的多与少。在不同的国家，货币的投放量或者供应量会根据不同的情况划分为不同层次。在我国，货币投放量可以划分为以下几个层次：一是流通中的现金M0，即流通中的现金；二是狭义的货币供应量，即M0加上企事业单位的活期存款；三是广义货币供应量M2，即M1加上企事业单位的定期存款和城乡居民个人在银行的各项储蓄存款以及证券客户保证金。在这几个层次中，M0与消费变动密切相关，是最活跃的货币；M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0；M2流动性偏弱，反映的是社会总需求量的变化和未来通货膨胀的压力状况。而通常所说的货币供应量，主要指M2货币。图 1 2003-2010年M2余额及每年增长情况由上图可以看出，2003年以后每年的M2数据呈现逐年上涨的趋势，其中2003年以及2009年是增长较快的年份，达到了20%以上，尤其是2009年，增长幅度更是达到了25%以上。3 货币投放量与房地产市场之间的联系由以上对我国货币投放量的分析可以看出，在2003年与2009年，我国的货币投放量增幅都在20%以上，受其影响，在此期间我国的CPI也一直迅速上升，在2004-2008年之间，CPI由3.9上升到5.9；2010年，CPI由1月份的1.5%上升到12月份的4.6%。同时，在2004年-2008年上半年和2009年，商品住宅的价格也呈现快速上涨的趋势，具体见下图：图 2 2003-2010年M2余额及商品住宅价格变化情况由上图基本可以得出以下结论：即M2余额增加幅度较大的年份，商品住宅价格上涨的幅度会加快；反之当年M2余额增加幅度较小的年份，商品住宅的价格上涨幅度则会缩小甚至出现下降的情况。因此，基本可以得出与文献中相同的结论：对上涨幅度过快的房地产市场进行调控可以从控制货币投放量的角度来进行，下文将逐一回顾2004年以来各年份的调控政策。4 货币投放量与房地产市场调控之间的关系自从2004年以来，我国对房地产市场的调控主要可以分为两个阶段：第一阶段，从2004年至2008年上半年；第二阶段，从2010年4月份开始至今。在第一阶段前半段，即从2004年到2006年，我国对房地产的调控主要依赖于行政指令型措施而甚少使用数量型工具。在此期间，我国的主要调控政策有：表 1 2004-2006年房地产调控的主要行政指令型措施序号时间内容12004年3月关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知22004年10月从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮32005年3月央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策42005年3月国务院出台八点意见稳定房价52005年5月关于做好稳定住房价格工作的意见62005年9月加强信托投资公司部分业务风险提示的通知72006年4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点82006年5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施92006年5月29日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见102006年7月6日关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知112006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见122006年8月19日自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率132006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法142007年1月关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知但是这一系列的行政指令型调控措施（虽然也有一定的数量型调控措施）并没有能够达到预期效果，商品住宅的价格不但没有平稳的趋势，上涨的预期反而愈来愈强烈（见图2）。因此，从2007年上半年开始到2008年上半年，即调控的第一阶段后半段，房地产调控措施主要转向数量型工具，其中在2007年期间连续6次加息，2008年连续提高银行的存款准备金率，从源头上控制市场中的货币投放量，限制房地产开发企业的贷款渠道。表 2 2007-2008年前半年房地产调控的主要数量型措施序号时间内容12007年3月18日上调存贷款基准利率0.27个百分点22007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点32007年7月20日上调存贷款基准利率0.27个百分点42007年8月22日上调存贷款基准利率0.27个百分点52007年9月15日上调存贷款基准利率0.27个百分点62007年12月20日一年期存款利率上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点72008年1月15日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点82008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点92008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点102008年5月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点在此期间，全国商品住宅的价格变化趋势如下图所示：图 3 2007年10月-2008年11月商品房销售价格分类指数由上图可以看出，2007年-2008年因利率变化和存款准备金的变化而引起的货币投放量的减少对房地产价格的变化影响极为深远。但是在2008年下半年，由于次贷危机引起的全球性金融危机袭来，给宏观经济带来了威胁。在这种情况下，央行当年9月16日开始，连续数次降息，同时出台了扩大内需的十条措施，确定了4万亿投资计划，这极大地增加了市场中的流动性存在。受此激励，从2009年上半年开始，全国商品住宅市场再次出现“小阳春”的现象，在此后的一段时间内，全国商品住宅的价格再次出现快速上涨的情况。图 4 2009年2月-2010年4月商品房销售价格分类指数可以看出，在连续多次加息的情况下，表征房地产市场最重要的指标即商品住房价格会出现明显的下降趋势（如2007年-2008年的情况）；而在连续多次降息，并且利用积极的财政措施扩大货币投放量的情况下，商品住宅的价格又会出现急速反弹的情况（如2009年-2010年的情况）。在此情况下，从2010年4月17日开始，我国又开始了三次调控，这三次调控兼具行政性措施和有关货币投放量的数量型工具，其中行政型工具主要包括：表 3 2010年至今房地产调控的主要行政指令型措施序号时间内容12010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知22010年9月29日多部委出台巩固房地产市场调控成果措施32011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施数量型工具主要是近期以来的存贷款利率和存款准备金的提高，主要措施具体表现为：表 4 2010年至今房地产调控的主要数量型措施序号时间内容12010年1月18日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点22010年2月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点32010年5月10日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点42010年10月20日金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点52010年11月16日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点62010年11月29日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点72010年12月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点82010年12月26日金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点92011年1月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点102011年2月9日金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点112011年2月24日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点到目前为止，全国商品住宅的价格尚没有出现很明显的变化，但是在一系列调控措施之后，各大城市的成交数量已有了明显的下降。 5 结论本文在回顾我国房地产业调控政策的基础上，分析了其中数量型调控政策对房地产市场的重要影响作用，经过本文的探讨可以得出以下结论：1利用金融杠杆控制市场中的货币投放量，对房地产市场的调控作用是明显的。根据以上的分析可以知道，行政指令性质的调控对房地产市场调控的效果并不明显，如在2003-2007年期间，我国针对房地产市场采取的大量行政性措施非但没有能够使市场趋于平稳，反而使价格快速上涨。而在2007-2008年之间连续采取了加息、提高存款准备金等措施之后，房地产市场得到了一定的控制。2目前，我国正处在2010年以来的最严厉的调控时期，本次调控到目前为止仍然是以行政指令型控制为主（如中央和各地出台的“限购令”），兼附加息和提高存款准备金等数量型工具。本文认为，以“限购令”为主的指令性工具难以有效控制房地产市场的膨胀式发展，很有可能出现后期报复性上涨的状况。本次调控仍然需要以数量型工具为主，以加快房地产开发企业的供应速度为主，而非限制刚性需求的存在。截止到目前为止，已经连续三次提高存贷款利率和存款准备金（当前的一年期存贷款利率是3%和6.06%，而2007年最高数据分别为4.14%和7.47%），距离房地产开发企业可以承受的上限还有很大空间。3在利用金融杠杆进行房地产调控之时，还应当密切关注国外热钱的进入我国，尤其是进入房地产市场。目前，美元对人民币汇率已经达到2005年汇改以来的新高，大量的国外资金随时有可能进入国内，因此要更加关注其动向，以防其对我国房地产市场带来负面影响。应当说，我国历次加息以及一系