夫妻共有房屋登记问题.doc

在权属登记时，登记机关是否要审核有无潜在的共有人？城市房屋权属登记管理办法第十一条第四款规定：“共有的房屋，由共有人共同申请”。按这一规定，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。如果某一房产存在共有人，但共有人没有在申请登记时向登记机关主张权利；而且，在向登记机关所提交的登记文件内容也与申请人申请登记时所主张的权利一致，即申请人在登记时提供的产权依据（合同、公证书、法院的法律文书等）的记载中，取得权利一方并没有共有人。这样，登记机关是无从发现 “潜在的共有人”的。如该房产权利因在实体上存在共有人，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机关对此不承担责任。实际上，所谓的“潜在的共有人”基本上都是指申请人的配偶。因为在民间，对属于夫妻共有的房产，很多人习惯于由一方登记产权。很少有人理解为这样做侵犯了共有人的权益。以往，登记机关也并不干预当事人的这一选择。而近年来，将夫妻共有房产登记为一方所有所产生的问题越来越多，因此才产生登记机关是否要审核有无潜在的共有人的问题。有一部分城市因之已实行了夫妻共有房产“实名制”登记的方式，即对属于夫妻共有的房产，不再以一方的名义登记（江苏各城市从2003年起已陆续开始实行）。但是，由于法律对夫妻共有财产有直接的规定，因此，对符合婚姻法第十七条规定应当归夫妻共同所有的房屋，在对该共有的房产进行处分时，无论是以夫或妻一方进行权属登记的，都应视为夫妻共有财产。因此，在受理转移登记或他项权利登记申请时，原房屋所有权人夫妻双方都应当在相应的登记文件上签字。婚前个人购买的房产，其中购房贷款有一部分是婚后双方共同还贷，对这类房屋的所有权如何认定？合同是当事人设立民事行为的主要证据，买房一方如在婚前办理了权属登记，则物权转移已经完成，买房一方已在婚前取得了房屋所有权。配偶在婚后以共同归还贷款为由，而要求改作共有房产登记的，如果双方意见一致，登记机关可以为其办理。但这是双方按婚姻法第十九条所规定所作的约定，而并非因为是双方共同还贷而承认其为共有财产。如买房一方不同意，这一申请就无法提出，登记机关当然无法为其办理。倘若日后夫妻反目，配偶并不能因为在婚后共同归还购房贷款，要求作为共有人分割房产；而只能提出债的请求，即要求归还支付的款项。买房一方如在婚后才来办理权属登记，则情况有所不同。因购买而取得房屋所有权的，其物权取得的时间应当以登记为准，即因债的履行而取得物权这一时间是在婚姻关系存续期间。在这种情况下，由于现行法律对此的规定并不是十分明确，如双方共同申请，可以登记为共有房产；如由一方申请时，另一方是否应表示同意，尚是一个有争议的问题，一般的观点是较倾向于由另一方表示同意。但当事人一方如果已经向登记机关表示双方对此意见不一致时，应待当事人协商一致后再行登记。对属于夫妻共有的房产，按共有房产进行权属登记有什么好处?以往，对属于夫妻共有的房产，我国绝大部分群众都习惯于由一方登记产权，因此，全国各地的登记机关一般也不强求当事人要以夫妻共有的房产来进行登记。只是对房屋所有权进行处分（如转让或设定他项权利）时，才依据修改前的婚姻法第十三条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外”的规定，要求产权人的配偶作为共有人在相关的登记文件上签字。但是，这种登记方式的问题也是显而易见的：一是按物权法立法的理论，登记机关登记簿所记载的产权人才是房地产所有权人，而不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有，不利于保护另一方的合法权益、也与实际的权利状态不相符合。二是在2000年修改的婚姻法中，已将原第十三条改为第十七条，并增加了第十八条（财产为一方所有的几种情形）和第十九条。其中第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻之间的财产关系趋于复杂化，不能简单地依据是否是婚姻关系存续期间取得，来确定财产属一方所有或共同所有。因而，原来的登记方式已经不相适应。将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，有利于保护夫妻双方的合法权益。同时，也方便产权人行使自己的权利。如：对已经按这一方式登记为一方所有的房产，在转让和设定抵押时，只需要登记的一方即可办理。这一登记方法在具体的操作上和以往的区别在于：1、属夫妻共有的房产，应由双方共同到登记机关提出申请；双方按份共有的（如女方占23、男方占13等），应提供双方对份额的约定；2、对属于夫或妻一方所有的房产，在申请权属登记时，除按正常手续提交取得产权的依据、婚姻状况证明、身份证明外，应增加能证明房产属一方所有的依据（如公证书、夫妻双方的约定）；其中，依据夫妻双方约定登记以及一方在婚前购买但尚未申请权属登记的，配偶应在登记文件上签字。对于以前已登记为一方所有的夫妻共有房产，只要原来就属于夫妻共有的房产，当事人可以凭婚姻状况证明和身份证明提出申请，经登记机关查核原登记文件后，可以更改。但在实际工作中，不宜提倡当事人主动前来更换，以免造成登记时的拥挤或产权人的误解。而可以划定时间段，对以往已经以一方名义登记的夫妻共有房产，通过日常的转移、变更登记逐步更改。某一房屋已登记为夫妻共有财产，但又要求申请改为单方所有的房产，应如何办理？在日常工作中，确实会遇到一些原来已由夫妻双方共同登记的夫妻共有房产，当事人又要求重新登记为一方独有。这对于一般的家庭来说，本来是没有必要的。但是，只要双方是自愿的，这样做并不违反婚姻法的规定。所以，登记机关应当予以办理转移登记。在实际工作中，有些业内同行担心，这类情况中必定会有一些是当事人为了逃避债务而实施的恶意行为，因此对能否予以办理心存疑虑。但是，登记机关无法也无权对此进行审查。日后司法机关如认定该项转移为无效时，登记机关可以凭生效的法律文书撤销该项登记或是协助执行其它事项。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）规定，对于夫妻共同财产双方均有权进行处分。因日常生活需要而作出处分决定的，任