去库存背景下的房地产泡沫研究.docx

去库存背景下的房地产泡沫研究 【摘要】房地产业作为我国的国民经济支柱产业，其发展状况的重要性不言而喻，其健康良性发展可促使国泰民安；倘若出现过度增长、脱离市场实际经济基础的支撑，则可致使房地产泡沫的发生。目前，我国经济处于高速发展阶段，局部地区房地产市场已经产生了一定的泡沫。尤其是在去库存的时代大背景下，通过对我国房地产业发展现状的综合分析，找出房地产业存在泡沫的原因，运用合理的治理机制和政策指导，探索出一条适合我国国情的房地产业发展模式，防范我国的房地产泡沫，促进国民经济稳定发展就显得十分必要。 【关键词】去库存 房地产泡沫 特性 去库存是当前各级政府促进房地产市场健康稳定发展的重要任务，但如果不考虑房地产市场的地区差异性，以去库存为理由全面放松调控甚至出台新的房地产刺激政策，就会助长房地产市场的投机行为，产生新的房地产泡沫。最近上海、深圳等一线城市再度出现的楼市火爆现象已经敲响了警钟。一线城市楼市的火爆，主要源于宽松信贷政策和投机需求入市。需要尽快摸清一线城市房产交易双方的信息，加强金融监管，警惕政策被挪用，严控一线城市加杠杆行为，防止房地产泡沫的产生。本文在去库存的大背景下分析我国房地产泡沫的现状及产生的原因，对提出防范房地产泡沫的对策十分重要。 一、房地产泡沫的涵义及表现特征 所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫 。 房地产泡沫作为泡沫经济的一种形式有自己的一些独特特征：第一，地价的暴涨暴跌。土地作为一种稀缺性资源，市场对土地的需求是永无止境的，致使土地市场经常被用来投机炒作，出现地价大幅虚涨，倘若土地价格达到成倍、甚至几十倍的飞涨，就会发展形成泡沫经济。第二，房地产价格飞涨。随着地价的急速上升，房地产价格也随之飞涨。第三，房地产行业扩张过快。一般可以选用房地产价格增长率/GDP增长率衡量房地产行业的扩张程度，若该指标值达到3以上，则可认为房地产泡沫已经严重扩张。第四，房地产空置率高。按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的。发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%，房地产市场出现严重的供给过剩，开发商会由于大量房屋空置滞销遭受巨大损失甚至是破产倒闭。第五，居民对房价承受能力差。家庭平均收入比是衡量居民对房价的承受能力的指标，该指标维持在3-6范围内才合适。如果房价超出了市民承受能力，没人买房了，我想，带给房地产企业、市场的可能是一种灾难。” 二、我国房地产泡沫的现状 （一）房地产开发成本上升 我国的土地供应量情况整体来说比较偏紧。2003年至2013年期间，就我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，同期我国的商品房销售面积却增长了287.2%。主要城市的土地供应下滑速度极其明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%，如下图所示。从图示数据可以看出土地价格的增速远超过同期商品房销售均价的上涨，同时可以看出房地产开发成本正在逐年不断的走高。 图2.3 2005-2014年中国土地购置费用占商品房销售费用比值逐年上升 （二）房地产开发结构失衡 现阶段我国房地产现状是高档住宅闲置、中低档住宅供不应求。用成本法来加以解释，高档住宅和写字楼建成后所获收益必然会大于普通经济适用和商品住宅收益，因此开发商为了追求利润最大化，便会倾向于投资建设高档住宅，就会形成高档住宅比重过高，超过中低收入者的经济承受能力。由于房价持续上涨，及投机者置房回报的乐观预期，个人住房银行贷款需求会随之膨胀，而个人住房贷款膨胀，在加大金融风险压力的同时，推动住房投资和房价上涨。 （三）政策及地方政府的推动 房地产业作为我国基础性强、关联度大的国民经济支柱型产业，对国民经济发展的促进作用举足轻重，可以促进建筑业发展，拉动建材、钢铁、金融服务等相关部门，促进居民居住环境改善，扩大消费品需求，间接带动城市基础设施和相关公共服务业。地方政府为了凸显政绩扩大财政收入，在城市建设中常利用房地产获取卖地的财政收入，因此，各级政府都会干预地方房地产业。例如我国住房制度改革、土地改革、以及国家出台政策鼓励购房按揭、建经济适用房、去库存等政策，都直接推动了房地产业的增长。 （四）有效消费需求不足，供给侧结构失衡 在当下倡导的“促消费、去库存”的大环境背景下，全国各地都存在有巨大的库存量，使得2016年仍是房地产去库存的主基调。 我国房地产去库存之所以难，是因为有效消费需求不足，同时开发供给侧结构失衡，仅仅依靠刺激市场拉动消费来解决去库存问题，显然治标不治本。只有在刺激消费的同时改善房地产供给侧机制，双管齐下同时进行，才有可能解决去库存的难题。 （五）炒房导致一些地区房价持续上涨 目前房地产市场上存在着一个数量庞大的投机购房者群体，又被称为“炒房族”，尤其是在那些房价持续上涨的地区，这些投资购房者通过恶意炒作买房从而抬高房价，转手倒卖以获取差额利润，如此操控会使得当地楼市的需求被虚假放大，造成楼市虚假旺盛的市场局面，从而误导消费者，影响房地产市场健康发展。 三、我国房地产泡沫产生的原因分析 （一）当前我国投资需求过于旺盛 目前，我国房地产投资表现出以下几个特征：第一，投资供求不平衡，投资品价格上涨。衡量投资规模是否适度的一个常用的标准是投资需求与投资供给之间的关系，即投资供求是否平衡，投资品价格是否稳定。也就是说，投资是否过热，关键要看价格波动。 第二，投资率偏高。有关我国投资率是否过高的问题再次成为当前管理层和学术界关注的焦点。目前关于高位投资率的定位还没有一个统一的认识，有人认为应该定在35%，有人认为应定在38%，还有人认为应定在40%。第三，经济增长过分依赖投资增长。从经济增长看，有消费带动的经济增长可持续性相对好一些，而我国目前的经济增长对投资的依赖性越来越严重。 投资规模不断扩大同时也带来收入水平和消费水平的提高，引发房地产投资回报预期的增强，这样大量资金将进入房地产业，导致房地产的需求和投资大幅度增加，这就给房地产泡沫的产生提供了前提和基础。 （二）金融过度支持 金融过度支持主要表现在我国银行信贷是房地产金融的主渠道。 一方面，房地产开发资金来源依赖银行贷款。根据统计估算，我国房地产市场上80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自我国商业银行信贷。而另一方面，当前在我国房地产市场资金链中，大多数商业银行基本上都与开发商一同参与了房地产开发的全过程。 第二，土地储备制度不健全不完善，土地储备贷款存在隐性风险。从我国目前已有的土地储备制度中可以看出，大部分土地都被当地政府部门高度垄断。地方政府在进行土地出让的过程中，出于土地财政收益的考虑，他们希望获得较高的土地溢价，但由于城市开发和改造的规模通常较大，因此，所需的购置土地融资自然而然就会很大。而目前市场上土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，事后依靠土地出让金进行还贷，很多政府意图和政府行为往往会介入到土地收购和开发过程中去，这使得土地的购置和开发获得巨额商业贷款轻而易举，但问题在于，那么多可变因素影响着土地出让价格，土地价格本身就会频繁波动，这更是增加了土地购置与开发贷款的潜在风险。 四、防范我国房地产泡沫的对策 （一）完善相关政策抑制房地产投机炒作 房地产泡沫产生的首要原因即为投机炒作致使房价持续非常规上涨，如何应对如此投机炒作问题？首当其冲我们该解决的是：明确区分房地产“投资”与“投机”，并严厉打击“投机”行为大力支持“投资”行为，稳定房地产市场走向良性发展；众所周知，投机是利用市场出现的价差进行买卖交易赚取差价的行为，当下我国房价涨到如此地步，已达到无法用相应价值规律和经济学原理来对其解释，房价收入比和房屋租赁比远超国际警戒线，同时也超过绝大部分国民承受能力，相信大家都深有体会，如此离谱涨幅，投机炒作可谓功不可没。由此我们可完善相关政策，建立健全保障性住房政策，实现各阶层都有房可住；在房地产市场降低租赁税费，提高再次转让税费也可同步进行，如此促进“投机”向“投资”转化，由此可有效抑制房地产投机炒作。 （二）完善货币政策调控，加强对银行的监管 在房地产市场发展过程中，绝大部分房地产泡沫产生的资金都来源于银行贷款，尽管央行会根据市场行情适时进行相应的货币调控政策指导调控，但也避免不了流动性过剩。譬如他们曾想通过提高贷款利率，增加开发商开发和炒房团投机成本，从而稳定投机市场，但上有政策下有对策，开发商对此把成本转接到房价中，反而促使房价提高，那么如此的货币政策的调控是不是就无效呢？我们只能说当下的货币调控政策较为低效，同时我们可以换个方式进行推动，如鼓励金融创新，创造出更多的有效金融投资产品，多渠道投资并行。可以用租赁的方式来过渡房价过高的市场行情，时时加强对银行的监管，时时进行银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等数据监控。 （三）建立完善的经济预警系统 当下政府必须建立健全完善的经济预警系统来避免房地产泡沫的产生，整个系统由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成。完善的经济预警系统可通过对宏观经济活动的波动及规律研究，做出对经济波动趋势判断性观测，为防止市场经济的恶化，它会在经济出现问题时提前发出警报。目前，我国政府和企业对房地产行业景气分析的都各自掌握着一套数据，政府这块有套自下而上的信息来源系统，信息来源稳定、完整和及时。企业这块很多指数测算的数据都是经由统计局提供，在获取数据的时间上要远远落后于政府，但他们却掌握着市场上楼盘从开发到销售整个过程的详尽大数据。因此，企业的指数分析会显得更加微观和具体，保证了数据的充分真实性。因此，倘若我们把政府和企业联合起来共建一套数据系统平台，这样既在数据、政策导向上发挥了政府部门优势，又可利用企业对具体项目和交易的详细了解，以及对微观的真实把握。这样的数据系统平台将会精准的反映房地产业的运行状况，合理引导企业投资者正确的投资。 （四）建立透明的房地产信息系统 公开透明的信息系统体制，有利于人们进行合理的预期，从而正确引导投资者理性投资和消费房地产，抑制投机炒房和操盘哄抬房价等行为。要想实现我国房地产行业信息公开透明化，得从两个方面入手。首先得完善房地产的统计信息披露制度，时时更新时时反馈，及时对土地供给与地价波动信息进行披露。此制度建立的主要评判指标就是房屋空置率，若空置率越高则反映出房屋需求主要来源于投资性需求，并非消费性需求，而投资需求即为泡沫产生的前提。紧接着得建立房地产业的强制信息披露制度，设立专项部门机构加大对信息披露的监督。组织一个严密的监管网络和体系，及时反馈市场中出现的不规范操作问题，及时监管体系中哪些环节出现了问题，真正实现疏而不漏的网络监管。 （五）矫正和规范地方政府行为 地方政府在行使经济干预行为权力的同时，应牢记职责之下得履行的义务，规避权力滥用行为的发生，地方政府永远得考虑到顾全大局，对经济的直接干预可进行过度，过渡到宏观的间接调控和微观规制。同时进一步完善“招拍挂”制度，合理运用评估机制确定土地价格。可以通过加强社会监督力量，制约地方政府非理性行为，从而达到抑制寻租和反腐败的目的。可适当调整他们的政绩评比指标，理性看待GDP值，规避地方投资冲动。可以GDP指标为主，公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标为辅进行综合考虑。如此才能转变经济增长方式，避免地方和中央的利益冲突，实现科学发展观，复兴国民经济。 房地产业作为我国的国民经济支柱型产业，对国民经济的持续健康发展具有举足轻重的作用。通过对我国房地产业发展现状和泡沫化形成机制的综合分析，提出防范我国房地产业泡沫的对策 ，对促进国民经济稳定发展，人民幸福同步提升，具有非常重大的实际意义。 参考文献： 徐水泉，徐慧慧. 房地产泡沫的涵义及形成机制分析J. 商业经济，2012，16（13）. 颜菊阳. 房地产业去库存仍是主基调N. 中国商报，2014-11. 李航. 城市房地产泡沫