杭州商业地产市场分析.doc

2012年商业地产前三季度分析编者按：当挂历翻出中秋国庆的日子时，杭州楼市也走完了2012年度的前三个季度，据住在杭州网统计，今年前三季度，杭州主城区共成交36059套房源，其中住宅28369套，仅次于09年，列历年同期第二高。商业(含写字楼、商铺和酒店式公寓)7690套，仅住宅的四分之一，相比之下，去年时“与住宅平分秋色”的风光似乎不再，似乎随着住宅的重获关注，商业地产再次被湮没了。前三季度的杭州商业地产到底表现几何，平静的市场湖水下又有哪些暗流在搅动，住在杭州网近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。【杭州商业地产系列调查：杭州“商”生活通往何方？】【杭州商业地产网】地铁未通，商业先行中秋国庆八天长假，滨江胡女士一家没有外出踏秋，却也收获不菲他们在滨江区政府边的地铁站附近购买了一处商业项目。而近来，不止滨江，地铁1号线途经的萧山、主城区、下沙、临平等地，商业项目都引发了新一轮的关注，许多购房者也像胡女士一样，目光再次投向这些熟悉的极具投资价值商业物业。 市中心“酒”香弥漫今年夏天，杭州酒店式公寓的一大特点则体现为市中心核心地段酒店式项目的供应量和成交量都较去年大幅放大。有和平商圈的野风?现代中心，钱江新城的东方君悦，武林广场的绿城?兰园的蘭悦组团，还有位于庆春广场旁即将开盘的百大绿城?西子国际和万象城?悦玺，一时间，市中心可谓“酒”香弥漫。传统办公写字楼搭上顺风车？除了地铁沿线和市中心地段的商业项目外，传统办公楼的强健表现也颇引人注目，尤其在城西、申花、拱墅、城北等楼市关注热门板块。据住在杭州网统计，前三季度杭州写字楼成交在两位数以上的项目达到了19个，其中位于城北东新路的蔚蓝国际大厦7月开盘至今，销售了259套，位列第一。记者手记： 钱江新城开发至今也走过10年了，定位于CBD核心金融商业的这里一定程度上并没有太多住宅生存的空间，区域内住宅小区屈指可数。也因此，区域内的项目万象城?悦府、金色海岸等项目开盘销售时都广受市场追捧，而随着万象城开业、市民中心营业、市政府明年迁入，新城CBD的光环正在逐渐耀眼，而CBD生活的便利性也让更多的人希望“住”到钱江新城里。而住宅的稀缺和不可复制，让居住的功能一定程度上只能通过酒店式公寓来“曲线救国”，而酒店式公寓的物业类型和服务管理，也更迎合高管和白领人群的居住习惯和需求，而这也一定程度上放大了人们对钱江新城里的酒店式公寓的供应、成交的关注。而这些人群也成为开发商和投资客眼中稳定的租金来源，不过值得一提的是，钱江新城写字楼目前空置率居高不下已是不争的事实，而一定程度上，酒店式公寓和写字楼几乎是“一根绳上的蚂蚱”，企业招商进不来，没有办公人群，稳定的回报率和固定的出租率只能是纸上谈兵。 调查：前三季度杭州商业地产逐渐回暖调查记者：吴海国从2012年夏天以来，商业地产市场的地铁沿线商业物业持续热销、市中心高端商业项目供应增加、成交走热、部分区域传统办公写字楼关注热情提升前三季度的杭州商业地产到底表现几何，住在杭州网近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。【详细】庆春东路闻酒香西子国际据百大绿城西子国际项目营销负责人俞英姿介绍，西子国际预计将于10月底前后正式开盘，“一期推出100多套小户型的酒店式公寓，户型面积45-295方，主力户型60余方悦玺位于钱江新城万象城北侧的万象城悦玺售楼部，和西子国际一样，悦玺也还未开盘，不过售楼部已经开放，白色外立面的建筑在万象城边上十分醒目。东方君悦金瑞东方君悦去年年底开盘，项目售楼部就是未来的入户大堂，同样的样板房也是实景样板房，东方君悦有大小户型6套样板房，其中仅60方左右的小户型就做了三套样板房。10月，是一年一度的秋季房交会的日子，是一场寄托着开发商年终任务的“百团大战”，而在这场战役上，我们已经看见了商业地产先锋部队：10月10日，华元房产副总经理钱丽宣布旗下四大项目举行“清盘”活动，而其中位于西溪路的华元天鹅堡项目有“存2万抵32万”的大幅度优惠，折后房源起价17000元/平米，均价在20000-22000元/平米左右，较项目去年开盘时29000元/平米左右的价格，降幅超过7折。另外，城西的中天MCC、万通中心、银泰城均将陆续推出写字楼和酒店式公寓等房源，而除了华元天鹅堡这些在售项目，西子国际、万象城悦玺、西溪和景、润西溪等多个商业项目均将首次面世。详细楼盘名称物业类型成交面积（平米）套数（套）近月成交均价（元/平米）东和时代大厦酒店式公寓6274.4310817936汉峰峰公馆酒店式公寓399.6626243君尚金座酒店式公寓6773.3911125081凯瑞金座酒店式公寓16073.3524315150隆和国际写字楼9696.642818978钱龙大厦写字楼105.98112042钱龙大厦酒店式公寓50.94113254润和信雅达国际写字楼2037.481015966天恒大厦写字楼1117.59420257星耀城写字楼5124.572720279星耀城酒店式公寓6007.4911023391银丰大厦写字楼5968.821520721浙大网新双城国际写字楼10585.072719627中奥江锦国际写字楼1006.731213737中奥江锦国际酒店式公寓223.79420310中赢国际写字楼5086.882416620彩虹城酒店式公寓1897.71310754华业南岸晶都酒店式公寓281.5212007积家酒店式公寓4274.8310017335朗庭写字楼182.2217981盛元慧谷酒店式公寓48.72110881滨江（21个）83217.72848西房云溪印象酒店式公寓337.5614532之江转塘（1个）337.56方正360空间酒店式公寓553.511016460美都广场酒店式公寓596.811012477美好国际大厦写字楼6911.822816052万通中心写字楼509.84224188华悦大厦写字楼105.87111980蔚蓝国际写字楼13320.8225916281城北（6个）21998.67310同方国际大厦酒店式公寓701.251618969城东（1个）701.2516恒祺克拉公馆酒店式公寓7319.8615115529原筑壹号酒店式公寓33669.394408893中凯东方红街酒店式公寓420.09815125城东新城（3个）41409.34599白鹭郡南春漫里酒店式公寓4123.455512368大良渚（1个）4123.4555怡乐银座酒店式公寓180.9326164丁桥（1个）180.932海辰水岸晶座酒店式公寓2902.825214386泰地北上新城酒店式公寓1861.213911337永富铂晶中心酒店式公寓9979.6121810685中铁田逸之星酒店式公寓1344.16266134华丰（4个）16087.8335世贸丽晶城酒店式公寓65.17129069黄龙西湖（1个）65.171东部国际商务中心写字楼1355.41716651东部国际商务中心酒店式公寓2297.363612478东方铭楼酒店式公寓2533.824610318绿城财通中心酒店式公寓21497.7640811797万亚金沙湖1号酒店式公寓2637.574514340金沙湖（5个）30321.92542江南铭楼酒店式公寓7915.321688358万和国际写字楼6534.24812610钱江世纪城（2个）14449.56176滨江城市之星酒店式公寓291.61139780泛海光彩国际中心写字楼28361.857629967汉嘉国际写字楼25739.763921188金瑞东方君悦酒店式公寓2411.823135807钱江国际时代广场酒店式公寓49.12130003钱江国际时代广场写字楼1225.64629932瑞晶国际商务中心写字楼1303.76421034圣奥中央商务大厦写字楼2850.081226365万银双子中心酒店式公寓258.69435848中华航空大厦写字楼2042.871317330中华航空大厦酒店式公寓1722.262121153尊宝大厦写字楼1957.51219839绿城蓝色钱江酒店式公寓25377.624526524钱江新城（13个）93592.58265金宏乔司商贸城酒店式公寓48.6118393乔司（1个）48.611华盛达阅城酒店式公寓14465.152399544桥西（1个）14465.15239越都北辰金座酒店式公寓3780.73626209仁和（1个）3780.7362西港新界写字楼43.915500三墩（1个）43.91中天西城纪酒店式公寓28685.5771818506中天MCC写字楼1190.811324277申花（2个）29876.38731郡亭公寓酒店式公寓2404.541716762万新大厦酒店式公寓60.1817505西湖国贸大厦写字楼4377.712230237杭州国际商务中心写字楼1309.73120000杭州国际商务中心酒店式公寓160.36233908华元领骏世界酒店式公寓8222.8314520342绿城兰园酒店式公寓15368.3812631769野风现代景苑写字楼885.35725882野风现代中心酒店式公寓26125.0535323888野风现代中心写字楼1888.81225960云龙十一景写字楼315.56219398市中心（11个）61118.5678创智金宸酒店式公寓76.4418380万华创新科技大厦酒店式公寓1174.89178457万盛商贸城酒店式公寓6549.081668057欣北钱江国际广场酒店式公寓3559.14585326塘栖（4个）11359.55242梵石壹方大厦写字楼2497.97644763天际大厦写字楼983.44326263文教区（2个）3481.419方易西鉴枫景酒店式公寓371.68822738华元天鹅堡酒店式公寓2267.662621178绿城西溪诚园酒店式公寓29297.1821618760天元西溪风尚酒店式公寓43.3117607西溪天堂悦居酒店式公寓396.99244708浙商财富中心写字楼4053.681730293西溪（6个）36430.5270和达城酒店式公寓4691.899111636盛泰名都酒店式公寓204.35414841盛泰时代山酒店式公寓529.11012295下沙高教园（3个）5425.34105保利湾天地酒店式公寓17133.932369295和达东东城酒店式公寓2781.33668502世茂江滨COSMO酒店式公寓31296.165577963中庆第6大道酒店式公寓66.9417959中庆第6大道写字楼46.1618483下沙沿江（5个）51324.52861东方世纪中心写字楼7784.382615003建境巧克力公馆酒店式公寓4248.05818788新世界柏丽轩酒店式公寓23218160新世界财富中心写字楼10962.74117563萧山开发区（4个）23227.13149绿都嘉丰公馆酒店式公寓33910.463998347天翔憬天国际酒店式公寓6183.431338417萧山老城区（2个）40093.89532党湾建业银座酒店式公寓11384.91954960萧山其他（1个）11384.9195众安隐龙湾酒店式公寓20903.751047623萧山湘湖新城（1个）20903.75104顺发旺角城写字楼23643.3318512914萧山新区（1个）23643.33185永翔嘉顺中心酒店式公寓10117.52945443萧山组团镇（1个）10117.5294总计（136个）65321175132012年杭州商业地产存量情况（数据截至2012年10月9日 数据来源：汉嘉地产顾问）楼盘名称物业类型存量面积（平米）存量套数（套）彩虹城酒店式公寓1753.9812东和时代大厦酒店式公寓10879.98162汉峰峰公馆酒店式公寓9586.45150和顺风尚蓝湾酒店式公寓407.098积家酒店式公寓14892.17367君尚金座酒店式公寓7747.49128凯瑞金座酒店式公寓13077.76206朗庭写字楼85411六合天寓写字楼392.471隆和国际写字楼8322.0321钱龙大厦酒店式公寓1326.0822润和信雅达国际写字楼11614.6357天恒大厦写字楼7231.1812通策广场酒店式公寓30.951兴盛花园写字楼44.781星光国际公馆酒店式公寓6090.4795星耀城酒店式公寓16179.91298星耀城写字楼14120.3867银丰大厦写字楼4009.5810浙大网新双城国际写字楼42094.9596中奥江锦国际写字楼59.21中奥江锦国际酒店式公寓11112.85200中冠现代印象广场酒店式公寓81.651中赢国际写字楼16542.1971滨江（23个）198452.21998方正360空间写字楼3855.7711方正360空间酒店式公寓2588.842华富金座写字楼7646.2841华悦大厦写字楼3576.8611美都广场酒店式公寓199.854美好国际大厦写字楼9328.428清水公寓写字楼4021.315塘和科技公寓写字楼1407.821万通中心写字楼16335.7961蔚蓝国际写字楼21389.15391西瑞大厦写字楼13086.94240野风现代领地写字楼1594.9216城北（12个）85031.89851白云大厦写字楼110.371蓝天城市花园写字楼121.681钱塘沁园雅舍酒店式公寓60.071同方国际大厦酒店式公寓520.4512城东（4个）812.5715恒祺克拉公馆酒店式公寓6407.08122联合麦田酒店式公寓198.725原筑壹号酒店式公寓6439.0886中凯东方红街酒店式公寓2649.7843城东新城（4个）15694.66256白鹭郡南春漫里酒店式公寓19892.41263良渚十六街区酒店式公寓281.922大良渚（2个）20174.33265怡乐银座酒店式公寓1079.3111丁桥（1个）1079.3111新青年广场酒店式公寓32.751拱北（1个）32.751海辰水岸晶座酒店式公寓5241.9881泰地北上新城酒店式公寓?47922.4858永富铂晶中心酒店式公寓20778.08416中铁田逸之星酒店式公寓23467.2360华丰（4个）97409.661715东部国际商务中心酒店式公寓3382.2643东部国际商务中心写字楼22888.07123东方铭楼写字楼2963.68东方铭楼酒店式公寓39891.7679绿城财通中心酒店式公寓7499.44138万亚金沙湖1号酒店式公寓39666.05607金沙湖（6个）116291.11598晨光绿苑写字楼3360.5934绿城丽江公寓写字楼74.031亿龙商务楼酒店式公寓1040.1119九堡（3个）4474.7354东海水景城酒店式公寓9719.12153和合财富中心写字楼13605.8858和合财富中心酒店式公寓27001.04386九洲大厦写字楼1174.664南苑发展大厦写字楼910.014临平（5个）52410.71605恒源国际财富中心写字楼3894.869江南铭楼酒店式公寓7901.82167利华路商业写字楼项目写字楼5349.46135万和国际写字楼12633.8416钱江世纪城（4个）29779.98327滨江城市之星酒店式公寓2458.966创佳MOHO尚筑酒店式公寓347.47东方金座酒店式公寓85.181泛海光彩国际中心写字楼5973.8116凤凰城酒店式公寓425.213宏程大厦写字楼1421.841华成国际发展大厦写字楼2635.038华联UDC时代写字楼33192.71113金瑞东方君悦酒店式公寓70773.11714景江城市花园酒店式公寓239.234绿城蓝色钱江酒店式公寓8016.9787钱江国际时代广场写字楼17613.54100钱江国际时代广场酒店式公寓526.028瑞晶国际商务中心写字楼9852.3834圣奥中央商务大厦写字楼7567.4831万银双子中心写字楼56496.121万银双子中心酒店式公寓41725.74660中华航空大厦写字楼3853.5717中华航空大厦酒店式公寓17952.19161中天国开大厦写字楼23604.5764尊宝大厦写字楼4825.5638钱江新城（21个）309586.62074金宏乔司商贸城酒店式公寓7165.69140乔司（1个）7165.69140华盛达阅城酒店式公寓12820.17238绿景国际写字楼21695.32667桥西（2个）34515.49905越都北辰金座酒店式公寓20188403仁和（1个）20188403和润园写字楼462.97红杉雅园酒店式公寓2054.2643西港新界写字楼293.312三墩（3个）2810.4752中天MCC写字楼12763.75139中天西城纪酒店式公寓29420.32642申花（2个）42184.07781滨江凯旋门写字楼16841.1642德信大厦写字楼9365.3816广利大厦写字楼3455.9910红石中央花苑写字楼1039.524华龙商务大厦写字楼385.792华元领骏世界酒店式公寓3357.0259郡亭公寓写字楼179.163凯恩西湖金座写字楼4516.7120凯恩西湖金座酒店式公寓698.7615凯喜雅大厦写字楼18071.6960绿城兰园酒店式公寓22442.24156绿都大厦写字楼7133.4732钛合国际大厦写字楼80.41钛合国际大厦酒店式公寓102.742通润银座酒店式公寓371.074万新大厦酒店式公寓35.921西湖国贸大厦写字楼1208.328仙林福座酒店式公寓220.496野风现代景苑写字楼222.724野风现代中心酒店式公寓10889.85155越都商务大厦写字楼205.882浙江环球中心写字楼2957.464紫晶商务城酒店式公寓54.81市中心（23个）103836.5607创智金宸酒店式公寓12533.4207万华创新科技大厦酒店式公寓12341.01206万盛商贸城酒店式公寓3531.8490欣北钱江国际广场酒店式公寓42197.4729塘栖（4个）70603.651232梵石壹方大厦写字楼4512.8412杭州湾文菁苑写字楼79.881天际大厦写字楼1478.5