广东某地块项目可行性研究报告.docx

羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袅膄膂蒈袄袄莇莄羄羆膀蚂羃聿莆薈羂膁腿薄羁羁蒄蒀薈肃芇莆薇膅蒂蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇蚄聿芃莃蚃膂肆蚁蚂袁节蚇蚂肄肅薃蚁膆莀葿蚀袆膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅莅芈螅膇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅蒁袈袇莁莇袇羀薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀羂节莈蚅袈芁薀蒈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莅蚄薁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃羈莀袃衿肇蒂蚆螅肆薄葿肄肅莄蚄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂螄膈蒇螈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅 广州南站核心区ba0502-122地块项目可行性研究专 业： 工程管理（房地产经营管理） 姓 名： 指导教师： 完成时间： 2012年5月31日 广州南站核心区ba0502-122地块项目可行性研究摘要 从2010年到现在，政府对房地产的调控力度空前绝后，房地产市场总体趋于低潮。就目前而言，广州市商品住宅价格虽然仍有所上升，但上涨速度已有所减缓。本文以目前的经济环境为背景，以广州南站核心区ba0502-122地块为研究对象进行可行性研究。通过对该项目的背景、项目所处在的经济环境和市场环境、项目地块的开发条件、项目的swot分析确定本项目的stp策略以及项目的产品类型。在此基础上对项目的投资方案进行财务分析以及项目的不确定性分析，从而得出该方案的可行性并提出相关实施建议。 关键词 广州南站；商住项目；可行性研究the feasibility study on ba0502122 plotin guangzhou south stationabstract the government efforts to control the real estate industry is unprecedented since 2010，leading the real estate market overall to tend to be a low tide . as for the present, though the prices of guangzhou commercial residential buildings still increased, the increasing speed has been much slow down.this paper bases on the background of the current economic environment and takes ba0502122 plot in guangzhou south station as study object to do the feasibility analysis of project. through the analysis of the background, the economic environment, the market environment, the development condition and the swot analysis of the project, i determined this projects stp strategy and architectural style.according to these, i obtained the financial analysis of the project as well as the projects uncertainty analysis, and then, i came to the conclusion whether the project is feasible and offered related suggestions.key words guangzhou south station; commercial and residential project;feasibility study目 录1 项目概况11.1项目位置11.2用地规模与设计指标11.3项目主要经济技术指标21.4项目主要财务评价结果指标32 项目开发投资环境与市场研究42.1 广州市发展环境分析42.1.1 广州市概况42.1.2 广州市经济发展概况52.1.3 广州市发展规划92.1.4 广州市房地产市场分析122.2 项目区域发展环境分析142.2.1 番禺区概况142.2.2 番禺区发展分析152.2.3广州南站发展前景分析162.2.4 番禺房地产市场分析192.2.5 评价203 项目地块开发条件分析213.1 项目概况213.1.1地理位置213.1.2 项目平面图213.1.3 本项目基本信息223.1.4 土地开发程度233.2 项目区位条件分析233.3 项目交通条件分析243.4 项目周边条件分析243.5 项目周边人口分析264 竞争楼盘分析274.1 竞争楼盘区位分析274.2 竞争楼盘分析284.2.1 竞争楼盘基本信息284.2.2 竞争楼盘特征描述295 项目地块swot分析365.1 优势（strength）365.2 劣势（weakness）365.3 机会（opportunity）375.4 威胁（threat）375.5 swot分析总结386 消费者需求调查与市场分析396.1 消费者调查基本情况396.2消费者调查分析396.2.1 消费者行为特征分析396.2.2 消费者对南站的印象分析426.2.3 消费者偏好分析436.2.4计算与分析467 项目的开发市场定位487.1 项目市场定位487.1.1 项目核心价值提炼487.1.2 项目形象基本定位487.1.3 项目概念设计487.1.4 本项目案名487.2 目标客户定位497.2.1 客户总特征497.2.2客户群的特征描述497.3 销售价格定位508 项目规划与建筑方案528.1 项目总体规划思路528.1.1 项目的产品类型与组合52 8.1.2 项目总体平面图.528.2 项目的建筑风的格538.2.1 产品外立面设计548.2.2 园林景观设计548.2.3 室内装修风格558.3 项目产品户型568.4 项目功能规划578.5 项目道路规划588.5.1 步行系统588.5.2 机动车系统588.5.3停车系统588.6 小区附加值建议588.6.1 小区智能化配置588.6.2设置楼巴589 项目开发建设进度计划599.1 项目开发进度599.2 项目开发周期及进度计划599.3 项目销售进度预测6110 项目成本估算与收入测算6210.1 项目投资成本估算6210.1.1 土地开发成本6210.1.2前期工程费6210.1.3 建安工程费6210.1.4基础设施费6410.1.5公建配套设施费6410.1.6开发期间税费6410.1.7不可预见费6410.1.8管理费用6510.1.9销售费用6510.1.10 财务费用6510.1.11成本总额6510.2 项目的销售进度及经营收入测算6610.2.1 住宅的收入测算6610.2.2 车位的销售收入测算6710.2.3 商铺租赁情况及租金收入6710.2.4 项目可运用资金7110.3项目资金筹措与融资计划7210.4 贷款本金的偿还及利息支付7611 项目财务评价7811.1项目评价涉及的相关概念7811.2损益表及其分析7811.3 全部投资现金流量表及其分析8111.4自有资金现金流量表及其分析8411.5 资金来源运用表及资金平衡分析8711.6 财务评价总结8912 项目不确定性分析9012.1 项目盈亏平衡分析9012.2项目敏感性分析9012.3项目概率分析9412.4项目不确定性分析总结9613 项目风险分析9713.1 项目政策性风险9713.1.1土地政策风险9713.1.2 限购限价政策风险9713.2 项目市场风险9713.2.1 竞争楼盘的影响9713.2.2 成本升高9713.2.3 消费风险9713.3 项目财务风险9813.4项目工程风险9813.4.1 工程进度风险9813.4.2 工程不确定性因素风险9814 结论与建议9914.1放慢开发速度，制造市场9914.2 发挥环境优势，突出设计理念9914.3 抓住机会，适当提高价格9914.4 政策跟踪，避开主要风险99附录：广州南站商品住宅消费调查问卷100参考文献103致谢104iv广州南站核心区ba0502-122地块可行性研究1 项目概况1.1 项目位置地块位于广州市番禺区广州南站正南方向，东临石山大道南，西至大洲路，南临韦海路，北靠ba0502118地块。环境宁静优雅，拥有交通要地广州南站。图1-1 项目位置示意图1.2 用地规模与设计指标地貌状况：项目地块平整用地规模：总用地面积6064平方米，总建筑面积小于等于18193平方米。规划要求：规划容积率小于等于3.0，建筑密度小于等于40%，绿化率大于等于30%。用地性质为商住用地。1.3 项目主要经济技术指标表1-1 项目工地平衡表用地平衡表（平方米）序号名称备注用地面积建筑面积1建筑物建筑面积2300.00 18200.00 1.1公建配套详见公建配套规划表800.00 1600.00 1.1.1超市12层，地块西侧外围270.00 540.00 1.1.2零星商业12层，地块南侧外围350.00 700.00 1.1.3会所13层，地块西南转角处180.00 360.00 1.4住宅a栋首层架空，210层为住宅，4个单元180.00 1620.00 1.5住宅b栋首层架空，212层为住宅，5个单元386.00 4246.00 1.6住宅c栋首层架空，212层为住宅，5个单元474.00 5214.00 1.7住宅d栋首层架空，213层为住宅，4个单元460.00 5520.00 2地下车库建筑面积共230个，每个25平方米，其中社会车位30个5750.00 3绿地面积40%2425.60 4道路用地15%909.60 5公共用地及其他用地428.80 表1-2 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号项目数量单位1项目用地面积6064.00 平方米2净用地面积6064.00 平方米3总建筑面积18200.00 平方米4建筑物建筑面积18200.00 平方米5公建配套建筑面积1600.00 平方米6地下车库面积5750.00 平方米7容积率3.00 8建筑物首层投影面积总和2300.00 平方米9建筑密度37.93%10绿化面积2425.60 平方米11绿化率40.00%12居住户数（套数）194户13居住人数446人107表1-3 项目公建配套规划表公建配套规划表（平方米）序号名称占地面积建筑面积1超市270.00 540.00 2零星商业350.00 700.00 3会所180.00 360.00 4地下停车场5750.00 合计800.00 1600.00 1.4 项目主要财务评价结果指标表1-4 项目主要财务评价结果指标汇总表项目主要财务评价结果指标汇总表项目总投资23122.23 项目总销售收入34042.60 利润总额9772.72 税后利润7329.54 投资利润率45.17%自有资金利润率55.67%税前全部投资firr14.53%税前全部投资fnpv2518.78 税后全部投资firr11.35%税后全部投资fnpv904.35 税后自由资金firr14.90%税后自由资金fnpv1980.15 盈亏平衡点销售率68.88%2 项目开发投资环境与市场研究2.1 广州市发展环境分析2.1.1 广州市概况广州地处广东省南部，为珠三角城市群的领头羊，广佛肇经济圈的核心区域，地理位置优越，被称为中国的“南大门”。五大国家中心城市之一，广东省的政治、经济、文化、科教中心，交通枢纽。中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中国历史文化名城。图2-1 珠三角经济圈示意图广州市总面积7434.4平方公里，其中市区面积3843.43平方公里，全市常住人口约为1035万人。全市包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、黄埔区、花都区、萝岗区、南沙区八个区，县级市包括从化市和增城市。（如下图所示）图2-2 广州市行政规划图2.1.2 广州市经济发展概况2.1.2.1经济发展水平据初步核算，2011年广州市实现地区生产总值（gdp）12303.12亿元，同比增长11.0%。其中一、二、三产业分别完成增加值203.06亿元、4532.52亿元和7567.54亿元，分别增长3.1%、11.5%和11.0%，对gdp增长的贡献率分别为0.5%、38.8%和60.7%。从今年情况看，全国经济增长呈放缓趋势，gdp增速由一季度的9.7%下滑至上半年的9.6%，1-3季度和全年进一步下滑至9.4%和9.2%；广东省一季度、上半年、1-3季度和全年gdp增速分别为10.5%、10.2%、10.1%和10.0%。而广州市经济克服了国内外众多不利影响，一季度、上半年、1-3季度和全年gdp增速分别同比增长11.2%、11.0%、11.0%和11.0%，虽较上年有所放缓，但gdp增速企稳，增势好于全国和全省。图2-3 广州市各季度gdp累计增速图2-4 2001-2011年广州市gdp及增速2.1.2.2 消费者价格指数今年以来，面对全国范围的物价上升，广州市市物价持续高位运行，多亏市委、市政府采取的政策措施，居民消费价格水平过快上涨势头得到遏制、升幅有所回落。2011年，城市居民消费价格同比增长5.5%，升幅均比一季度和上半年提高0.1个百分点，比1-3季度回落0.3个百分点。其中消费品和服务项目价格分别上升6.6%和3.4%，升幅分别比1-3季度累计收窄0.2个和0.4个百分点。构成居民消费价格的八大类商品呈“七升一降”格局，交通和通讯类同比下降0.6%，同比上升的七大类商品中涨幅居前四位的依次为食品类（12.2%）、居住类（4.7%）、衣着类（4.1%）和家庭设备用品及维修服务（4.1%）。工业生产者出厂价格指数（ppi）和购进价格指数（ipi）同比分别上升3.1%和9.1%，升幅分别比1-3季度收窄0.3个和0.8个百分点。生产价格升幅“剪刀差”为6.0个百分点，均比一季度、上半年和1-3季度收窄0.5个百分点。图2-5 广州市城市居民消费价格月度升幅2.1.2.3 固定资产投资在上年亚运累积高基数的条件下，今年基础设施建设放缓，国有投资下降，电力、燃气及水的生产和供应业完成投资大幅下降，导致今年1-2月固定资产投资同比下降1.2%。随着101项重点建设项目的推进和“新广州、新商机”系列招商活动投资项目的落地，固定资产投资增速3月起止跌回升、逐步回稳，2011年，全市完成固定资产投资3413.58亿元，同比增长10.0%，增速分别比一季度、上半年和1-3季度累计提高8.8个、7.9个和4.2个百分点，增速低于全国（不含农户，23.8%）和全省（17.6%）平均增速；扣除价格因素，实际增长5.6%。其中，房地产开发投资1306.74亿元，同比增长32.8%，占固定资产投资的38.28%。全市完成国有固定资产投资1297.93亿元，同比下降9.8%；完成市属投资2615.44亿元，同比增长5.7%。图2-6 广州市固定资产投资累计增速2.1.2.4 人民生活水平据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入34438元，增长12.3%，扣除价格因素，实际增长6.5%。农村居民家庭收入大幅增长，全年农村居民家庭人均纯收入14818元，增长16.9%，扣除价格因素，实际增长10.6%。全年城市居民家庭人均消费性支出28210元，增长12.8%；扣除价格因素，实际增长6.9%。其中，服务性消费支出10414元，增长13.8%，占消费性支出的36.92%。城市居民恩格尔系数为34.0 %。农村居民家庭人均生活消费支出10101元，增长12.4%。农村居民恩格尔系数为45.2%。2.1.3 广州市发展规划2.1.3.1广州市新定位（1）国家中心城市构建面向国际的中心功能，扩大国际影响，带动区域融入全球化。打造国际门户和综合交通枢纽，发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽。形成全球化进程中保持国家长远利益和核心竞争力的产业集群。突出高端引领和辐射带动能力，携领区域一体化发展。展示民族精神与现代文化，探索经济开放、体制改革、社会和谐和生态文明的科学发展道路。（2）综合性门户城市强化在珠三角一小时城市圈的中心地位，强化在统筹珠江东西两翼产业发展和优质生活圈建设的携领作用，强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。与周边城市优势互补，分工合作，协同发展，构建珠三角一小时城市圈的核心，成为中国参与全球发展的世界级都会区的中心城市。（3）南方经济中心建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心，成为现代国际城市。（4）世界文化名城充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地、国际交流活动的集聚地和国家历史文化名城的优势，弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映，具有高度包容性、多元化的世界文化名城。2.1.3.2广州市城市发展战略规划广州2020城市总体发展战略规划：“东进北优西联南拓中调”。东进：延伸拓展，建构核心；北优：生态优先，打造国际空港城；西联：促进广佛协调，加强城际联系；南拓：向南开拓，让番禺南沙飞腾：中调：疏解密度，改善人居，提升功能，优化环境，保护传统，凸显文化。2.1.3.3 未来八大现代服务业功能区根据广州市现代服务业功能区发展规划纲要，广州现代服务业功能区总体布局构想是：依托广州“千年商都”和“现代化都市”的综合有时，以增强广州新十七“四大功能”为导向，实施“南拓、北优、东进、西联、中调”战略，积极培养珠江新城-员村-琶洲、白鹅潭周边地区、白云新城区、新中轴线南断地区等核心地区，依托产业发展带和交通枢纽设施，来开产业布局，整合空间资源和发展要素，发展地区性综合服务功能区，全力打造“一区聚合、双轴驱动、三心拓展、四级辐射”的现代服务业空间布局。表2-1 广州八大现代服务业功能区概要功能区名称地理区位与范围功能地位与特色中央商务区主要由“珠江新城员村琶洲”、“天河北环市东东风路”组成，未来进一步涵括邻近的滨江休闲商务带和白云新城高端商务区主要形成以商务、会展、金融服务为主题的大中央商务区发展格局西部商贸文化创意区位于荔湾区及海珠区部分老城区，主要包括白鹅潭经济圈、广州创意产业园主要依托区内旧厂房更新、历史建筑保护和遍布老城区的专业市场改造，建成广州西部并辐射佛山地区西部新型商贸旅游区位于番禺区西北部，主要包括长隆汉溪万博商业中心、铁路新客站商贸物流区、市桥中心区、广州国际商品展贸城等四大组团主要依托便利交通条件和已有商业资源布局，逐步发展为广州新型都会级商贸中心区东北部科技创新核心区位于广州市东北部邻近天河区一带，以天河软件园、黄花岗信息园为信息服务区，含广州科学城、五山科教文化区等高技术研发创新与智力密集区以天河软件园、黄花岗信息园、广州科学城为核心，建成支撑广州产业发展、辐射珠三角的华南地区最高水平的信息服务、科技和金融创新中心东部生产服务区位于广州科学城以东东部拓展轴上，包括广州黄埔临港商务区、大沙地“回”字型商圈区、广州开发区配套服务区、罗岗新城、新塘商贸物流中心、增城汽车产业基地配套园区等集聚区主要依托广州东部产业密集带行程生产服务功能区，建成主要服务东部或东莞地区的区域生产服务功能区东南部知识创新与文体服务区位于番禺大道（南沙港快速路）以东，东至珠江，包括海珠科技产业基地、国际生物岛、广州大学城、数字家庭产业园、节能科技园、清华科技园、星力动漫产业园、亚运新城等主要节点以大学城建设和举办“亚运会”为契机，优化番禺东部产业结构，打造大学城科技产业带，行程以高等教育、科技研发、生物医药、网游动漫、体育休闲等产业为主的广州东南部产、学、研创新发展区和新型文化体育休闲区北部空港经济区位于花都区南部和白云区北部，主要包括空港国际物流园区、机场商务区、联邦快递转运中心配套产业园区等，进一步涵括广州国际品牌总部经济产业基地、南国汽车城、狮岭皮具城、广州国际名店城、新白云机场配套商贸服务区、黄金围现代物流园、帽峰山休闲度假区等主要依托新白云国际机场、共同形成带动珠三角、辐射华南、影响东南亚的临空产业经济区和国际时效物流基地 南沙海港经济区位于南沙中南部，以南沙国际深水港以及位于港口后方的国际物流园区核心，包括邻近的南沙科技创新服务区、南沙国际汽车产业服务区和南沙新综合服务区主要依托南沙深水港，建成华南地区规模最大的临港经济带动区和广州三大国际物流枢纽基地之一。2.1.4 广州市房地产市场分析2.1.4.1 新政影响下的房地产状况2011年，广州政府通过大量推地回收出让金，但因土地出让限制多、地价高等因素，发展商拿地意欲低，流拍频现，政府的限购限价力度继续加大，发展商面临越来越大的出货压力，不得不采取降价回笼资金，其供求价走势图如下：数据来自合富辉煌市场研究部图2-7 2001-2011年广州市商品住宅供求价走势从近期来看，总体上房价还是波动的下降趋势，从去年5月开始出现明显的下降趋势，到第四季度有小幅度的上升，但2012年初，两会之后房价又出现大幅度下降。4、5月有所上升，有专家称，房价已经跌到低谷，未来将有所回暖。数据来自搜房网图2-8 广州房价走势图2.1.4.2 保障性住房供应情况根据广州市住房建设规划（2008-2012年），为落实国家稳定住房价格的宏观调控措施，面向中等收入阶层的普通商品住房建设规模将占整个规划建设总规模的58%左右。规划期内，广州计划建设各类住房总建筑面积4213万至5530万平方米。其中，保障型住房建筑面积463万至680万平方米，7.42万至10.76万套，廉租房和经济适用房分别占1.82万至2.16万套和5.6万至8.6万套；商品住房建筑面积3750万至4850万平方米。而居住用地供应总量计划为1482至2190公顷。其中，保障型住房用地供应量232至340公顷，廉租房用地和经济适用房用地分别占46至54公顷和186至286公顷；商品住房用地供应量1250至1850公顷，其中包括适时地供应限价房用地，限价房的套型建筑面积控制在90平方米以内。2.1.4.3 商品房交易情况数据来自阳光家缘图2-9 2011年广州市歌曲商品住宅新增供应面积及同比变化表2-2 2011年1月至2012年3月广州市各区各街道商品房详细价格表行政区划街道均价行政区划街道均价越秀区白云街22415 海珠区瑞宝街17402 越秀区大塘街31844 海珠区素社街25382 越秀区黄花岗街25850 天河区长兴街17534 荔湾区彩虹街19011 天河区黄村街38331 荔湾区海龙街13929 天河区猎德街50797 荔湾区华林街24088 天河区石牌街28735 荔湾区龙津街21823 天河区棠下街24523 荔湾区石围塘街17076 天河区天河南街33578 荔湾区西村街18802 天河区天园街25313 荔湾区站前街28041 天河区五山街29165 海珠区昌岗街22351 天河区兴华街18249 海珠区赤岗街24328 白云区黄石街20333 海珠区凤阳街14986 白云区嘉禾街13606 海珠区琶洲街23101 白云区金沙街15694 白云区石井街8118 番禺区洛浦街17051 白云区棠景街25078 番禺区南村镇15051 白云区同和街21103 番禺区桥南街12276 白云区新市街14084 番禺区沙湾镇13635 白云区永平街20221 番禺区石楼镇8095 黄埔区黄埔街11724 番禺区石碁镇11936 花都区花东镇6467 番禺区市桥街10652 花都区花山镇5932 番禺区万顷沙镇11151 花都区狮岭镇6973 番禺区小谷围街20288 花都区炭步镇12407 番禺区钟村镇16211 花都区新华街7658 南沙区黄阁镇7436 番禺区大岗镇6453 南沙区南沙街6783 番禺区大石街22144 萝岗区-12502 番禺区东环街11392 2.2 项目区域发展环境分析2.2.1 番禺区概况番禺是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一。旅游和房地产业发展迅速，有国家5a级旅游景区长隆旅游度假区，国家4a级旅游景区莲花山、宝墨园，有著名的隐居主题生态会所茂德公草堂，广东四大名园之一余荫山房和祈福新村、丽江花园、华南新城、碧桂园等时尚商住楼盘。广州大学城也选址在番禺区小谷围岛。番禺面积786.15平方千米，人口99.64万（实际常住人口约201万）。图2-10 番禺位置图2.2.2 番禺区发展分析2.2.2.1 番禺区发展规划作为广州“南拓”的重要支撑点和广州亚运会、亚残运会的重要承办地，近年来，番禺区坚持以转型升级为主线，大力发展现代服务业和战略性新兴产业，促进商贸物流、文化创意等时尚产业蓬勃发展。广州市第十次党代会后，番禺重新梳理了自身发展定位和战略路径，紧紧围绕打造“新型城市化标杆”的目标，全力加快“创新活力区、高端服务区、时尚文化区、品质生活区”建设，旨在把番禺打造成为宜居、宜业、时尚、文明、价值凸显的广州时尚创意都会区。（1）打造广州时尚创意都会区重点建设规划面积约73平方公里的广州国际创新城。依托广州大学城、生物岛和大学城南岸地区，力争将国际创新城打造为国际科教合作示范基地、国际高层次人才特区、国际