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房地产估价案例与分析 考 试 要 点 摘 录 1 二一年九月 2 目 录 第一部分 封面5 第二部分 目录5 第三部分 致委托方函.5 第四部分 注册房地产估价师声明.6 第五部分 估价的假设和限制条件.7 第六部分 估价结果报告9 第一项 委托方9 第二项 估价方9 第三项 估价对象9 第四项 估价目的11 第五项 估价时点11 第六项 价值定义12 第七项 估价依据12 第八项 估价原则12 第九项 估价方法13 第十项 估价结果14 第十一项 估价人员14 第十二项 估价作业日期14 第十三项 估价报告应用的有效期 15 3 第十四项 特殊说明15 第七部分 估价技术报告.16 第一项 个别因素分析16 第二项 区域因素分析16 第三项 市场背景分析16 第四项 最高最佳使用分析17 第五项 估价方法选用17 第六项 估价测算过程17 方法一 市场比较法改错要点18 第一节 市场比较法的报告结构18 第二节 各组成部分容易出现的错误18 方法二 成本法26 第一节 成本法的报告结构26 第二节 各组成部分容易出现的错误26 方法三 收益法34 第一节 收益法的报告结构34 第二节 各组成部分容易出现的错误34 方法四 假设开发法及基准地价系数修正法 42 第一节 假设开发法的报告结构42 第二节 各组成部分容易出现的错误42 第三节 基准地价系数修正法46 第七项 估价结果确定47 第八部分 附件.48 第九部分 不同类型的估价技术路线.49 第一类 建设用地使用权出让价格评估 49 第二类 房地产转让价格评估 49 4 第三类 房地产租赁价格评估 50 第四类 抵押贷款价值评估50 第五类 城市房屋拆迁估价52 第六类 房地产强制拍卖估价 53 第七类 保险估价55 第八类 房地产课税估价56 第九类 房地产分割、合并估价 56 第十类 房地产纠纷估价56 第十一类 特殊情况的处理、需要注意的地方.57 第十部分 简答题技巧58 一、价格解释对价格有争议、疑惑 58 二、 资料搜集59 三、估价工作程序（步骤）的确定 59 四、几种特殊交易估价对象的价格内涵 60 五、确定估价技术路线60 六、旧房地产的价值62 第十一部分 简答题类似考点分析63 一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定）.63 二、用途不同或用途变化在估价中的注意事项.63 三、估价技术路线（分目的、分方法） 64 四、主要方法中的重要指标65 五、房地产价格不同或变化的原因 65 六、不同估价目的的特殊性69 5 七、估价资料的收集 7070 八、生僻名词、俗话和估价的关系 71 第十二部分 选择题考试经验.72 6 1.估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目 2.用词带有强烈的感情色彩。 3.语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。 4.前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、 判断推理没有充足的理由) 第一部分 封面 1、 估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为房地产抵押估价报告 【房地产抵押估价意见第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没 有明确。 2、估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途 3、写明委托人全称（个人则写姓名） 4、应写清估价机构全称 5、注明负责本次估价的估价师姓名及注册号 6、估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致 7、估价报告编号 第二部分 目录 第三部分 致委托方函 a ： 我公司于 年 月 日接受贵方委托，对位于 b 的 c 进行评估，评估目的是 d 提供价值参考，到 年 月 日评估工作结束。 根据 e ，确定估价对象 f 。 我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范 、有关政策法规和我公 司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评 估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综 合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点 年 月 日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币： g （大写：人民币 ） 。 7 针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： h 。 特此函告 评估机构（盖章）： 法定代表人（盖章或签名）： 年 月 日 说明：说明： a、致函对象委托方名称或姓名； b、区、街道、门牌号或宗地号； c、应说明：1、全部房地产； 2、全部土地 3、部分房地产及分摊土地 4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。 d、评估目的； e、权属证明文件，应列明具体种类、名称； f、估价对象主要情况，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等； g、应包括总价和单价； h、如有特殊要求应予以说明，如涉及补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。 1)委托方要写全称。 2)致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。 3)致函落款。为估价机构全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该项目 的专职注册房地产估价师签名。 4)致函日期，一般为报告完成日期。 2004 年 1致委托人函中没有说明估价时点 2致委托人函中缺法定代表人的签名 2006 年 1、致委托方函中缺少估价时点 2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期 2007 年1、致委托人函中缺少估价目的。 2009 年 1.致委托人函缺估价对象的详细说明 2.致委托人函缺估价报告应用期限 3.致委托人函缺法定优先受偿款 8 第四部分 注册房地产估价师声明 1、七项内容是否齐全。（具体内容见教材 p8） 2、第五项中是否列出了实地查看的注册房地产估价师的姓名（或清楚表述未参加实地查看）。 3、声明最后有无注册估价师的签名、签章和注册号。 2007 年1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。 第五部分 估价的假设和限制条件 1.没有估价的假设前提和限制条件；没有估价的假设前提和限制条件； 2.估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即估价的前提。在估价过程 中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理 及其可能的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用 的条件。 (一)估价假设前提： #通用条款：所有报告均应有以下条款。 （1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。 （2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿， 本公司不承担责任。 #选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。 （1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提； （2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前 提； （3）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此 作为前提； （4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提； （5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提； （6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态； （7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。 *说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后 （二）限制条件： 限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。前述七种选用条款所述 9 情况，在本部分应有相应限制。如： 估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地 产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。 估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产 价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑及重视。 其他情况参照以上表述。 3.抵押贷款、房地产处分必须写明本条：抵押贷款、房地产处分必须写明本条： 本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价格， 未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结 果时，应予以充分的考虑及重视。 4.其他问题其他问题 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设） ； 他项权利（抵押权对资产的影响） ； 特殊处理（无法确认的数据特殊处理） ； 权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处 理如：商地本应 40 年，证载 70 年，要按 40 年处理，划拨土地转让的说明） 。 注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假 设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。 说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件 。说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影 响。 如果考题中出现“假设和限制条件” ，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途， 或者假设有合法产权。 1、本次估价的假设前提。 2、未经调查确认或无法调查的资料。 3、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响。 4、本估价报告使用的限制条件。 10 第六部分 估价结果报告 估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“*房地产项目”估价结果报告。 第一项 委托方 （说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住 所） 缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托) ； 第二项 估价方 （说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级） 缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级； 第三项 估价对象 （概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括 ：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度 ，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括 ：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年 月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） （一）区位状况 1、坐落、方位、楼层、朝向（高层楼层费包括总楼层和所在楼层） 2、交通状况 3、公共设施状况 4、基础设施状况 5、周围环境和景观描述 11 12 （二）实物状况 a、土地实物状况： 1、土地面积（包括总土需积和估价对象分摊的土地面积） 2、土地形状、地形 3、土地的开发程度（“三通一平”、“七通一平”等基础设施情况）（平整状况） b、建筑物实物状况 1、建筑规模（建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积等） 2、建筑结构类型（砖混、钢混、框架等） 3、建筑竣工时间（在建工程的形象进度）（建成年代） 4、设施、设备 5、装修、装饰情况 6、维护保养状况或完损情况 （三）权益状况:权利主体不明，未交待是否具有土地使用证和房屋所有权证 a、土地的权益状况 1、土地所有权性质（国有或集体）使用权取得方式（出让、划拨、出租） 2、土地使用权取得时间、期限（或起止日期），是否可续期 3、土地使用权人（是独自还是共有，是按份共有还是共同共有） 4、土地使用管制 （1）土地用途或规划用地性质（住宅、商业、工业等） （2）容积率或土地开发经济指标等 5、土地目前使用情况、他项权利设立情况（抵押权、地役权等） b、建筑物权益状况： 1、建筑物所有权人（是否有共有权人，是按份共有还是共有共有） 2、 建筑物目前使用情况（出租【应交待租金和租期】、占用情况、用途）， 实际用途是否与法定用途相符 3、建筑物其他权利设立情况（是否抵押、典当等他项权利，权属是否有条议） （四）如果估价时点为过去，估价对象应是估价时点（过去）时房地产状况，而非现在的房地产状况。 （五）涉案评估应对估价对象的案情作必要说明。 一是要结合所用估价方法结合所用估价方法来考虑，另外，像土地使用权人和取得年限、用途、占地面 积、基础设施和公共配套设施、交通状况、建筑物结构、面积、建成年份、楼层、朝 向、所有权人、是否有他项权和共有权等基础事项要全。 2006 年1、结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 2007 年 1、结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。 2、结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率等指标。 3、结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。 4、未考虑抵押情况对价值的影响 5、他项权利日期不够具体 2008 年 1.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等 2.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产 13 2009 年 4.估价对象权利状况描述不全，未交待有无共有权人，是否设立抵押权、缺房屋所 有权情况说明 5.估价对象中土地使用权缺少土地使用权起始年份的说明 6.估价对象缺区位状况介绍 7.估价对象缺现状使用情况说明，如是否有出租、各层使用情况 第四项 估价目的 （说明本次估价的目的和应用方向） 1、抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度，提供参考依据而评估房地产的抵押价值。 2、拆迁估价：为确定被拆适房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 3、房产转让估价：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。 4、征收集体土地：为被征地农村支付法定补偿提供价值依据。 5、企业入股合并：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的估价提供价值依据。 6、房产投资决策、咨询：为房地产投资提供价值参考依据。 （抵押、拆迁有硬性规定的，必须要按要求填写） 2007 年1、结果报告中估价目的叙述不清 第五项 估价时点 （说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 1、估价时点应精确到年、月、日。 2 时点设定错误： （1）拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日 （2）对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点 （3）期房价值时点是现在 3、估价时点是否与估价技术报告、致委托人函的时点一致。（三个时点均需核对） 案例与分析教材，p209 页： 拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。 招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。 协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。 以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方 可办理土地使用权出让手续开始日。 2003 年1、“估价时间”用语错误，应为估价时点 14 第六项 价值定义 （说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） 1、 抵押估价：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假设未设立优先受偿权利下的市场价值扣 除法定优先受偿款后的余额。（抵押价值不是公开市场价值） 2、房屋拆迁估价：为公开市场价值，不考虑房屋抵押、租赁、查封等因素的影响。 3、房产转让估价：为公开市场价值。 4、 投资决策、咨询估价：为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价 值依据。 在价值定义中说明是公开市场价值即可视为说明了价值内涵。 第七项 估价依据 （说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关 资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（不作必须的条件，具体分析） 1、房地产管理法土地管理法房地产估价规范。（该项不可缺少） 2、委托人提供的相关资料。 3、估价人员实地查看所得的资料，委托方掌握及搜集的资料。 常见错误： 1、漏依据 2、多依据 特定的估价目的和方法，有一些特定的依据。 抵押贷款：物权法 、 房地产抵押估价指导意见 、 担保法 拆迁：房地产拆迁估价指导意见 成本法中采用了基准地价系数修正法测算地价的：*市基准地价 2009 年1.估价依据缺房地产抵押估价指导意见 第八项 估价原则 （说明本次估价遵循的房地产估价原则） 1、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，四项缺一不少。 2、抵押估价时，必须加上谨慎原则 15 有的估价报告此项空缺，有的则对估价原则理解有误，如某报告中估价原则写为“评估人 员现场查勘原则” 、 “抵押评估中的保守原则”等。 2003 年1、缺少估价原则 2005 年1、结果报告缺估价原则 2008 年3.估价原则不必考虑谨慎原则 2009 年1.估价原则缺谨慎原则 第九项 估价方法 （说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 1、是否有估价方法的定义。 2、选择该估价方法的理由应作必要说明。 3、 （1）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以 这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 （2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数， 将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。 （3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建 价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。 （4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将 开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。 估价情况 市场比 较法 收益法 假设开 发法 成本法其他方面问题 最优先 收益性房地产 具有投资开发 和再开发潜力 最后选 拆迁评估 （有收益） （无收益） 抵押评估 （优先） 1、有条件选用最优 先的方法，却没有 选，未说明不选择 的理由。 2、可以采用多种方 法的，却只采用一 种方法。 在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。 （关于 在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是 07 年案例考试指错题明确的错误，也 是 09 年房地产估价报告评审标准的明确要求） 如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法 的理由。 有条件选用市场法的，应选用市场法估价；有条件选用市场法而没有选用的，应 16 说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说 明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价， 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。 结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技 术报告中不用说明缺估价方法定义。 2003 年1、估价方法中缺少选用的估价方法的定义 2004 年3估价方法中未说明收益法和市场法的定义 2005 年2、结果报告中缺少估价方法定义 2006 年1、结果报告估价方法缺少估价方法定义 2007 年1、没有说明估价方法选用理由 第十项 估价结果 （说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应 说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） 1、是否包括总价、单价，并附总价大写金额。（三项缺一不可） 2、外币应说明估价时点人民币汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。 1.估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。 2.评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 3.对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率。 4.注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格) 5.只有总价，没有单价 6.结果报告中没给出单价、分层结果说明。 2005 年3、估价结果缺少单价。 2008 年 4.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价估价结 果不应有可能字样 2009 年1.估价结果缺变现能力分析 第十一项 估价人员 （列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） 没有估价人员； 1、应注明估价人员，并签章。 第十二项 估价作业日期 （说明本次估价的起止年月日） 1、应注意与封面的作业期是否一致，是否与致委托人函出具日期相符。 17 缺少估价作业日期； 名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。 要与封面上的日期一致 第十三项 估价报告应用的有效期 （说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一 年） 缺少估价目的或估价目的含糊不清； 1、应从估价报告出具日开始计算（不是以估价时点开始计算），原则上不超过一年。 以估价报告完成时间开始 报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。 2006 年 1、结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果 本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。 2008 年 5.估价报告有效期表述不正确（和 06 年考试真题相同，当时的答案是：正确 的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”） 第十四项 特殊说明 风险提示、变现能力分析。 （仅在抵押估价中出现） 18 第七部分 估价技术报告 第一项 个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素） 个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。 第二项 区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素） 区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大 的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。 第三项 市场背景分析 （详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） 1、 要按从宏观到微观，由大区域市场到小区域市场，重点估价对象所处片区类似物业市场状况 分析。 2、 要注意与估价方法的对应：（1）采用市场比较法时，应分析估价对象所处片区市场类似物 业交易的活跃程度，类似物业的价格水平。（2）采用收益法时，侧重分析估价对象所处片 区类似物业租赁活跃程度及租金水平。（具体分析，不作强制要求） 3、 房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场 在过去、现在和可预见未来的供需状况及价格走势进行分析。（不可缺少） 背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。 2005 年4、技术报告缺市场背景分析 19 第四项 最高最佳使用分析 （详细分析、说明估价对象最高最佳使用） 第五项 估价方法选用 （详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） 1、应详细说明估价的思路 2、采用的估价方法及其理由。 主要考点：要么缺选择某方法的理由，要么缺某方法的思路（技术路线） 。 第六项 估价测算过程 1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式； 市场法修正时修正系数的分子分母颠倒；用假设开发法测算时未考虑销售税费等。 2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。 3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建 筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值， 却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。 4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本， 却采用了实际成本；收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益；市场法中案例 选取少于 3 个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此 外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题；环比 指数与定基指数的区别问题等。 1、如有公式字母的注释时，应仔细判断各字母的准确含义。 2、如有抵押等他项权利存在时，应在计算中体现出他项对估价的影响。 （详细说明测算过程，参数确定等） 20 方法一 市场比较法改错要点 第一节 市场比较法的报告结构 一、市场比较法的概念 二、市场比较法的公式 三、计算过程 1、选取可比实例、可比实例与估价对象比较分析 2、修正调整过程 一般包括 2 个表，因素分值表（条件指数表）和修正调整系数表 3、比准价格计算 第二节 各组成部分容易出现的错误 一、选取可比实例及对比分析 （一）选择可比实例应注意的问题 （一）可比实例基本要求【应该对选取的可比实例的价格内涵（可比实例实物状况）作明确说明】 1、 同一供求范围（通常能满足要求） 【在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象的土地等级不相同，则应该是不能作为 可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。】 2、 三个相同：用途相同（大类用途相同）居住.商业.办公.旅馆.工业.农业； 权利性质相同（土地使用权性质、建筑物产权状况）； 建筑结构相同。（大类用途相同）钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构 3、 两个相当：规模相当（面积在 0.52 倍之间）， 档次相当：装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当；主 21 要是针对酒店、宾馆、写字楼划分的甲乙级等 4、 交易类型与估价目的吻合（通常能满足要求）交易类型与估价目的吻合（通常能满足要求） 房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类. 其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型. 在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比较实例,而且一般应选取协议方式的 买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价. 但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例. 5、成交日期应接近估价时点（不宜超过一年）。 6、可比实例成交价格应为正常的市场价格或可修正为正常市场价格（通常能满足要求）。 在用市场法估价选择可比实例时，无论是通过列表还是文字表述形式说明可比实例时， 应说明所选交易实例可作为可比实例的理由，换句话说，要说明可比实例的内涵要说明可比实例的内涵，如权利 性质应相同、结构、用途应一致，规模、档次应相当，应与估价对象处于同一供求范围内， 交易日期与估价时点相近（一般应在 1 年以内，如房地产市场行情无大的波动，可放宽至 两年以内） ，交易类型应与估价目的相吻合（如估价对象是抵押目的或拆迁补偿目的，可比 实例应选买卖目的实例） ，成交价格是正常的或可修正为正常的，如没有可算错如没有可算错，有但不符 合可比实例的上述内涵也可算错。 （二）可比实例具体使用类型略有差别时（如酒店与综合用房、写字楼与综合用房、 住宅与商位用房） ，选用可比实例，应作必要说明。 （三）对有车位的房产估价时，如房产与车位综合一起估价，选取的可比实例是否 包含车位，应作必要说明。 （四）经营性商业房地产（酒店、餐饮）可比实例选择时，应注意收益内涵（房产 收益中是否含商业利润） 。 （五）可比实例成交价格不宜缺少付款方式。 （六） 可比案例的名称一定要明确，不能用 abc 代替（前面明确了的，后面表格 中可以用字母指代） 2006 年1、技术报告可比实例 b、c 商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。 2008 年 2.可比实例 c 选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例 c 未说明是否在 同一供求范围内） 3.可比实例成交价格内含不清（未说清是建筑面积还是使用面积） 4.可比实例 c 未指明用途，应指明办公用途 2009 年 1.市场法对可比实例的介绍缺是否有地下车库的说明 2.可比实例 b 交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例 3.可比实例 c 交易时间与估价时点相距近一年以上，不宜选作可比实例 4.可比实例 b 成交规模小，与估价对象不相当 （二）建立比较基准注意的问题： 1、统一房地产范围：是否剔除了交易税费的非正常负担；未考虑债权债务的影响；未 提出非房地产成分；房地产实物范围不一样（评估土地选房地产、封阳台选未封阳台、不 带车位选带车位，或相反。 ） 22 2、统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格；付款方式交待不清(一次性、分 期） a 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清； b 不同币种之间的换算，应按中 国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 3、统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵； 4、统一化为单价：有时需要对总价先进行调整； 5、统一币种单位：注意汇率的方向；汇率选择错误（在按可比实例成交时的汇率） 6、统一面积内涵、面积单位。 7、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。 8、交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位) *宜先对总价进行某些修正调整，再转化为单价进行其他方面的修正。 二、修正调整过程中的问题 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差 额法或回归分析法。 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20，综合调整不得超过 30。 在市场法单项调整不超过 20%是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整， 不特指每一项中的子项。 房地产况状调整时，区位状况、实物状况、权益状况调整三项缺一不可，各部取权重 时应作必要说明。各可比实例比准价格取权重时，房地产状况调整内部应先取权重得出综 合调整系数，再与交易情况修正，房地产市场调整一起取权重。 最后通过调整后的可比实例价格求取最终价格，采用平均法求取时，应作必要的理由 说明。 （一）市场法比较调整所采取表格通常有：比较因素条件说明表 、 比较因素条件 指数表 、 因素比较修正系数表 （二） 比较因素条件说明表通常应包括 1、地理位置（反映是同一供求范围）。 2、用途（反映可比实例与估价对象规划批准用途）。 3、交易情况（用于交易情况修正）。 4、 交易时间：（用于房地产市场状况调整）一般不宜相差一年以上。（超过一年不足两年的可比 实例应作必要说明） 5、 成交价格、租金水平、经营收入（租金 、 经营收入内涵是否相同，应作必要说明）。（成交 价格是否做到“五统一”） 6、 区位因素应包括：（参照“技术报告”中的“区位状况分析（二）”的内容，结合估价对象用途， 估价方法突出重点）。 （1）交通便捷度（2）公共配套设施情况（3）基础设施情况（4）周围环境（5）商业繁华度。 （6）楼层与朝向 7、实物因素（个别因素）包括 23 （a）对建筑物）对建筑物（对车位的实物因素见案例教材 p191） （1）建筑规模（即建筑面积，用于判断可比实例规模是否相当）。 （2）建筑结构（用于判断可比实例建筑结构是否相同）。 （3）临街道路状况（通常在商业房地产估价时出现）。 （4）设备设施情况、装饰装修情况（用于判断可比实例档次是否相当）。 （5）完损程度。（新旧程度） （6）其他，如：物业管理状况，层高，平面布局，采光通风，工程质量等。 （b）对土地：）对土地： （1）土地面积、形状、地势。 （2）基础设施完备程度。 （3）场地平整情况。 （4）地基承载能力。 8、权益状况因素应包括 （1）土地使用权剩余年限。 （2）城市规划限制条件（如容积率等）。 （一）交易情况修正 1、未说明交易情况，交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) 2、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比 协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。 3、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少” 。 4、如估价对象是特殊交易方式的交易，选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明 是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假 设估价对象是在正常情况下交易. 5、正确的系数表达：交易情况修正.房地产状况调整:100/ ( ) 6、理论教材 178 页“当选取建设用地使用权出让实例作为可比实例时，目前一般不宜 选取协议方式的出让实例” ，除建设用地使用权“协议”出让情形外，招标、拍卖、哄抬或 抛售等特殊交易方式的交易实例可进行交易情况修正后作为可比实例。 2004 年1交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高 2007 年1、市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。 （二）交易日期修正（以成交日期时的价格为基准） 房地产市场状况调整 1、 房地产市场状况不作调整时，即使在一个年度内交易的可比实例，也应说明该年度同一供求范 围内该房产价格无明显波动。 2、 房地产市场状况调整中，应调整分子，分母保持 100 不变。房地产状况调整，应调整分母，分 子保持不变。 24 1、未说明交易日期 2、环比与定基混淆，将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。 （环比【均以上个月为 100】：从可比案例所在的月份的下一个月份开始算起） （定基【以*年*月*日为 100】：对应的数字直接相比） 3、日期调整时指数选取不合适。 4、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取 100%时，应说明该年同一供求 范围该类型房地产价格稳定或无明显波动。 5、在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种货币单位上涨或下跌， 还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置。 6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取) 7、正确的系数表达：交易日期调整:( )/100 8、交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的 价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调 整。 2007 年 3、市场比较法中交易日期调整系数错误。（市场比较法中交易日期调整系数 取值没有说明理由） 2008 年 5.交易日期调整依据错误，应指明细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较 平稳，而应该是估价对象类似的办公用房 4 至 6 月价格平稳） （三）按区域因素修正和个别因素修正 （以估价对象房地产状况为基准）规程中注明的方法 1、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。 2、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。 3、区域因素与个别因素混淆不清，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了。 区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套 设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础 设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等； 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平 面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 4、区域因素和个别因素修正项目的选择，没有与评估对象的特点结合起来。 （没有将 估价对象与可比案例存在差异的地方列出）如居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房 地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地 产重视土壤、排水和灌溉条件等。 5、注意修正的方法是用直接比较还是间接比较：间接因素与直接比较混淆不清。 25 6、区域因素修正错误：应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价 时点的区域因素状况相比。 2004 年 2区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象 在估价时点的区域因素状况相比) 3个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致 2005 年 1、市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素不一致。 2、可比实例 b、c 与估价对象的土地等级不同，未作修正。 2007 年2、市场比较法中缺少比较因素修正说明。 2008 年 6.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度 7.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套 8.个别因素缺少物业管理的修正 9.可比实例 b 装修调整系数有误（装修档次描述不清，应有详细说明） 10.成新率 100%与“较新”不符，应为全新 11.基础设施情况属区域因素 2009 年5.周边景观属于区域因素 关于市场法中容积率调整的问题 关于容积率的问题其实比较复杂，它涉及到相同占地面积出多少建筑面积的问题，还 有周围环境、楼间距等问题，容积率调整的一般情形是容积率越大，说明在土地面积一定 情况下能出的建筑面积越多，相应土地越有价值，对应的土地单价越大，在市场法中，如 可比实例的容积率大于估价对象容积率，则应对可比实例价格进行调减； 但容积率不是越大价值越高，它有边际递减效应边际递减效应，在超过一定界线后，容积率越大， 则周围环境恶化、楼间距过大等问题越突出，土地单价不涨反跌，至于这个界限是什么， 一般情况下会有一个通过实测得出的容积率系数调整表的，对此不必细抠。 26 （四）按区位、权益、实物来修正 估价理论与方法上介绍的方法 一、实物状况分析（同估价结果报告的估价对象中的实物状况和权益状况） 估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设备设施等。 （权益状况不可缺少） 基础设施完善程度：给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度。 二、区位状况分析 （一）区位状况分析通常包括： 1、区域特征：分析估价对象所处位置在城市区域中的等级，城市规划影响，区域环境的条件。 2、 交通条件：估价对象距离交通主干道的远近，附近周边的公交线路、轨道交通站、火站站等距 离。 3、公用设施完善程度：周边幼儿园、中小学、医院、银行、公园等公用配套主凤施完善程度。 4、商业繁华度：距离商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况。 5、环境条件：绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况。 6、人口状况：人口密度，常住人口综合素质，家庭人口结构等。 （二）区位状况分析应结合估价对象的用途、估价方法、估价目的突出重点 1、 影响住宅的主要区位状况：（1）生活服务设施（2）生活服务设施（3）教育配套设施（4）环 境质量。 2、影响商业、餐饮房地产的主要区位状况：（1）商业繁华程度（2）交通条件（3）临街状况。 3、影响商务办公房地产的主要区位因素：（1）集聚程度（2）交通条件（3）周边环境。 4、影响旅馆房地产的主要区位因素：（1）交通条件（2）周边环境。 5、影响工业房地产的主要区位因素：（1）交通条件（2）基础设施（3）地理位置。 基础设施完备程度（建设用地以内的）属实物因素，以外的属区位因素，公共配套设 施完备程度以及外部配套设施属区位因素。 房地产状况调整计算公式：可比实例在自身状况下的价格100/(100r)实物状况权重 100/(100r)区位状况权重100/(100r)权益状况权重可比实例在估价对象房地产 状况下的价格 2006 年 2、比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收 益年限等是否相近（未对权益状况进行修正） 3、缺少可比实例因素的分析说明（缺少可比实例因素修正系数表） 4、可比实例 c 的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。 5、市场法中可比实例 b、c 设施设备因素修正与实际描述不符。 6、估价对象一层层高 4.5m，未进行相应修正处理。 （五）其他共性错误 1、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中 无差异，而计算时却修正了。 27 2、修正幅度过大，单项修正不超过 20%，综合修正不超过 30%；综合修正=各项修正 幅度绝对值和；只有这样交易实例才可能修正为正常价格 3、修正系数的确定没有充足的理由；修正系数的取值不统一、不规范、修正系数的确 定没有充足的理由。如（a）对取值调整未给出任何理由；（b）对取值调整给出的理由不 合理 4、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素。 5、修正系数的位置和方向：修正系数的位置是否有误，本应该在分子上修正的，而在 分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对 象优越(+2%)，则价格应向下修正为 100/102，而修正成 100/98 是不对的； 三、比准价格的确定 1、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权 数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。 2、最终比准价格是否进行了综合和说明。 3、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏 了部分房地产的价值。 2004 年4市场法中没有说明是否包含地下车位的价值 2005 年 3、开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否 计入 2006 年7、技术报告市场法缺少计算公式（市场法计算比准价格缺少计算过程） 2008 年 1.市场法中缺计算公式（本题考点和 06 年相同，指错题中也有这一项） 12.估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正 13.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整（如可比实例未考虑其他地上 定着物调整） 2009 年 6.市场法缺权益状况说明与调整 7.市场法缺地上车位的价值计算 8.市场法缺楼层差异的调整 28 方法二 成本法 第一节 成本法的报告结构 一、成本法的概念 二、成本法的公式 三、计算过程 （一）估算重置价格或重建价格 1、土地取得费用； 2、开发成本； 3、管理费用； 4、投资利息； 5、销售税费； 6、开发利润。 （二）估算折旧 （新建房地产可不考虑折旧,应进行过程质量、环境等因素调整） （三）求出积算价格。 第二节 各组成部分容易出现的错误 一、估算重置价格或重建价格 关于重新购建价格：必须是估价时点的必须是客观的是全新状态下的； 规范5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在 5.4.2 条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。 建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估是在估 价时点状况下价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧未扣除建筑物折旧，而土地的增价、 减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 1、建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，但一般已考虑了建筑物的增值因 素，如一幢旧建筑物原来的区位状况较差，临近一条污水沟，但现在（估价时点）已 29 将该污水沟重新修建，并在附近建起一座小游园，在评估该建筑物重新购建价格时， 考虑了区位状况的改善所带来的建筑物价值的增值。 2、新竣工建筑物价格评估时，一般没有物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规 划设计是否合理、工程质量的优劣、功能设计是否合理、周围环境和景观的好坏以及 该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、外部折旧，予以适当的减价调整。 新竣工建筑物市场价格建筑物重新购建价格功能折旧经济折旧，其中增值因素 已在建筑物重新购建价格中予以考虑了。 （一）土地取得费用 1、 成本法中，如果土地使用权是通过市场法测算而得，即其价格为市场现值，在计 算中不再计算管理费用、投资利息、开发利润。 基准地价的内涵不同则计算出的地价内涵也不同，土地取得成本包含在土地成本 中，土地成本等于土地重新购建价格，土地取得成本需计算土地的投资利息与