崇明岛滨海之舟项目策划书.ppt

崇明岛“滨海之舟 ”别墅区 项目开发 项目策划书 总目录 一、项目概况 二 、项目的策划 三、项目的经济评价 四、项目进度管理 五、人力资源管理与控制 六、项目质量管理 七、项目沟通管理 八、项目组织管理 九、项目投资预算 十、项目风险管理 十一、总结 一、项目概况一、项目概况 （一）项目开发背景 1.上海是中国最大的经济中心和航运中 心，主要的工业基地，长江流域的枢纽 城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世 界级城市和国际经济、金融、贸易、航 运中心之一。 上海市城市总体规划（1999-2020 年）中，明确了城市发展应充分体现可 持续发展的原则，提出崇明作为上海未 来发展的战略空间，也是全国沿海大通 道的重要纽带。随着沿海大通道建设日 程的日益临近，将打破多年来的交通瓶 颈，崇明岛的区位条件也将有质的飞跃 。 （一）项目开发背景 2.依据上海市崇明岛域总体规划 纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的 岛域格局、近便的地理位置、良好的 生态环境、广阔的土地资源优势，在 2020年基本建成世界级的生态岛和最 优美的“海上花园”，成为国际一流的 生态保护和生态产业示范区，同时也 是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐 射长江三角洲的重要节点之一。正如 崇明县一位政府官员所说，“未来的崇 明，将是适宜于人们居住的、安静、 舒适的生活岛，成为上海一座美丽的 后花园。” （二）项目选址及地理环境 1、崇明岛简介 崇明是中国第三大岛，也是世界最大 的河口冲击岛，素有“长江门户，东海 瀛洲”之称。岛位于万里长江入海口， 三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海 ，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓 隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏 海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中 的一片净土，水中的安逸家园。该项 目就是在这一宝岛上建设一高档别墅 区。在忙碌的城市森林中回到此水中 蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕 ？ 1、崇明岛简介 全岛面积1200多平方公里， 东西长76公里，南北宽13至 18公里，形似“春蚕“。岛上 地势平坦，无山岗丘陵，西 北部和中部稍高，西南部和 东部略低。90%以上的土地标 高（以吴淞标高0米为参照） 在3.21米至4.20米之间。地 处北亚热带，气候温和湿润 ，日照充足，四季分明。岛 上水土洁净，空气清新。 2、崇明岛域总体规划 依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中 央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市 化中心区和东部生态示范区。 3、崇明岛东部生态示范区 规划崇东分区将建设成为全岛标志性的 生态示范区、科教博览区和休闲运动区 。 一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟 观赏保护区等崇明标志性的原生态景观 区。 二是依托通达性，重点发展大流量的休 闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫 中心、马术活动中心，并作为上海奥林 匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备 选地之一。 三是按照国际生态社区标准建设上海实 业生态度假园区和陈家镇生态示范镇， 成为全国生态化社区建设的试点窗口和 国际性的科教博览基地。 （三）初步设计和效果 该项目就是在崇东区的靠海口处建 立一个高档别墅区。 由于该区域恰好靠海，我们就利用 这一天然的自然风光优势，并加以 人工改造围绕别墅区挖出舟型 水道，连通大海，象征着海上的一 叶小舟，停靠于崇明岛畔。 该“舟”四周环水，兴步岛中，或是 开窗眺望，就能举目望见大海。岛 上的高档别墅区正是面对大海的宜 人居家之处。 （四）总体构思与亮点 1、 环境亮点 、一个亲水开敞的水滨：以河湖观 水系作为空间景观的灵魂和骨架，精 心组织滨水地区的开发空间，塑造上 海大都市中独具魅力的新型滨水空间 景观。 。 （四）总体构思与亮点 1、 环境亮点 、一个适宜居住的家园：坚持 以人为本的原则，以幽雅的景观 风貌、完善的配套设施和高品位 的居住社区，构建一个安居乐业 的生活家园。在建筑风格上，注 重人性化，其基本指导思想是建 设现代化的“田园水城” 。 、一个生态为本的环境：坚 持可持续发展的原则，依托崇明 “水清土洁气净”的优越生态条 件，营造一个花园。式、生态型、 人与自然和谐共存的城市环境。 2、住宅亮点 外部总体效果 2 、住宅亮点 内部效果 特色： 具有大海般 的简洁，明 快，舒适。 二、项目的策划 （一）各项法规 上海市城市规划条例 2003-11-13 上海市城市规划管理技术规定 2003-10-18 中华人民共和国行政许可法 2003-8-31 中华人民共和国环境影响评价法 2002-10- 28 中华人民共和国城市规划法 1998-1-1 村庄和集镇规划建设管理条例 1998-1-1 （二）项目前期市场调研 历史与现实 在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土 地批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考 虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正 是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可 售的现状。崇明在上世纪年代以前从未造 过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些 国营农场等地方建设了多万平方米的公 房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都 有了极大的发展，但崇明也只建设了万 平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品 房。 大开发就在眼前，2008年左右建成的越江通道 也将在陈家镇落脚 。沉寂了多年的崇明房产 市场在未来几年之内，会急速增量。目前中 央到地方，各级级部门门都十分看好崇明。崇 明开发应该发应该 会有一个很高的起点，在这样这样 一个生态态型岛屿岛屿 上，只有建造高起点高质 量环保型的住宅区，才能保证其不被淘汰 了。，并对周围环境影响减为最低。 （二）项目前期市场调研 前景与未来 （三）市场分析与预测 1、宏观与微观市场分析 1、宏观： 房地产市场趋势良好。据统计，人 均GDP达7000美元时，建筑的高速 增长才开始缓和；人均GDP达 12000美元时，建筑基本停止增长 。我国人均GDP才达到1000美元的 水平，上海的人均GDP目前达到 4000美元，计划2007年达7500美元 。该数据表明似乎饱和的市场仍有 巨大的发展空间。 （三）市场分析与预测 1、宏观与微观市场分析 2、微观： 人民的可支配收入增加，有能力增 加住房开支，改善居住条件，给建 设项目带来了极大的机遇。 该项目配合了崇明岛整体开发，抓 住机遇与时机，且周围建设有高尔 夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐 运动场所,建设美好家园。 （四）市场分析与预测 2、消费者心理分析 购房者购房动机一般有日常居住，房 地产投资，假日寓所。 1、该别墅可用于日常居住：地段较好 ，配套齐全，物业管理完善。 2、用于房地产投资：便于出租，能保 值，增值。 3、用于假日寓所：该区自身环境优美 ，加以崇明岛上原生态景观区、马术 活动中心等众多吸引度假项目。 （五）区位选择分析 1、市政公用和公建配套设施完备 以国家和上海市的有关定额标准为 依据，完善与居住生活密切相关的 社区服务设施体系。根据东区居住 用地的规划布局，按照城市主干道 分割成的岛外就近居住片区，分别 配置相应的社区服务设施，包括中 小学、托儿所等教育设施，商店、 餐饮、超市、肉菜市场等商业设施 ，文化活动站、老年活动站等文化 设施，以及居委会等。 以一个充满 火力的花园式都市中心区服务于岛 内居民和岛外旅游者。“小舟”居 住者可方便到达崇明东区。 （五）区位选择分析 1、市政公用和公建配套设施完备 小岛内配备购物中心，室外停车场 （不包括别墅的地下停车库），出 入 海水净化系统。 小岛别墅配备智能化系统,以便物业 管理和整体控制。 各项基本设施完备，以满足150栋别 墅居住者基本生活。 （五）区位选择分析 2、交通便捷程度 1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层 ，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高 ，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有 特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通 内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行 至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆， 就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通。 （五）区位选择分析 2、交通便捷程度 2、岛外：从崇明岛至上海的交通也随着“南 隧北桥”工程而大大改善。计划建设的崇明 越江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区 环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江 北港水域；止于崇明岛陈家镇，暂接陈海公 路，全长25.5公里。2007年将彻底完工。 （五）区位选择分析 3、环境因素 别墅区内水景区域面积大，水道直接 引自大海水源的活水。但由于目前周 边海水质量较差，两处入水口设置净 水系统，保证最初水质。两闸既可控 制水量，又可关闭形成独立的弧型水 道，以便定期对其中的水质进行处理 。 整个小区绿化率超过，选用金 桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区 的中央大道上布置喷泉广场和四季花 坛。因此从小区景观设计优美。在这 亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新 的空气，无燥声污染。 （六）项目的承发包模式 业主 设计单位I甲 设备供应商 施工单位甲 工程项目总承包单位 设计单位I已 施工单位已 材料供应商 三、项目的经济评价 （一）项目开发规模 （二）项目运营模式 （三）经济效益分析 （四）市场营销策划 （一）项目开发规模 该项目开发总规模为8万平方米，销售 面积: 3.15万平方米。每幢别墅占地面 积：150平方米，总面积: 210平方米 ，建筑面积：500平方米。 属于小规模项目，具有其优点： 开发周期短：三年 配套设施较单一：全套为居住服务， 不至于分散资金力量使先期完成的规 模受到限制 有一个强势的主题：亲水家园 适应统一的消费群：高消费阶层 （二）项目运营模式 项目运营模式：出售 总投资：1.9亿元 优点： 资金回收快，有利于资金的滚动开发 ，有利于快速回收资金，经营风险较 小。 项目资金筹措方式： 政府投资，投资商投资，银行贷款 （三）经济效益分析 1、综合经济效益： 总投资： 1.9亿， 预计三年收回全部成本， 三年后销售总收入可达 2.17亿元， 税后利润：0.11亿元 （三）经济效益分析 2、社会经济效益： 为上海崇明岛提供150栋高质量、 环境优美的精品别墅。 为崇明岛的全面开发打下基础，成 为亲水家园的另一个亮点，吸引来 岛定居者。 改善了经营环境，增加了信誉和知 名度。 （四）市场营销策划 1、项目营销策划： 投资商对各种外部和内部资源进行 优化组合，找出该项目独特的市场 竞争优势（环境优美，出门见海； 房型新颖，配套齐全；房价适中） 作为打入市场的切合点。 （四）市场营销策划 2、项目包装： 项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告 ，电影电视，报刊广告，互联网广告）突 出风格，传播信息，是目标消费群对该别 墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产 生同感，并激发进一步索取详细销售资料 和到现场参观的兴趣，产生购买欲望。 （四）市场营销策划 3、媒介宣传与公关活动 使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人 气，扩大知名度。 4、项目销售 开展销会：不定期地举行项目展销会， 形成短时期的购买规模。 修建现场销售楼部：它可在展销会期间 配合使用，平时则是主要的销售场所 。 （四）市场营销策划 5、售后服务 正式购房契约的签定、各种手续（契约 公正、交纳契约、按揭手续）的办理 ，后期楼款的回收，交楼手续、物业 管理。建立良好的售后服务，行成购 买者的口碑宣传，提高销售业绩。 四、项目进度管理 WBS 甘特图 项目总顺序表 项目进度网络图 进度控制 进度控制的风险分析 注意事项 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 设 计准 备 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 设 计准 备 项目定义文件可行性研究策划方案 目标策划 风险管理策划 组织策划 合同策划 环境策划 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 招商投资资金落实方案 设 计准 备 投资估算 资金来源计划 资金使用计划 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 设 计准 备 方案扩初设计施工图 目标策划 组织策划 细部设计专业设计 施工图设计 施工图审批 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 设 计准 备 报建 拆迁 场地整平 水电增容 崇明岛水上别墅建设项目 前期策划项目融资招标发包 WBS 设 计准 备 招标发包 设计 招标作息安排 采购 施工 咨询 编制发包计划 合同谈判 编制发包一览表 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 编定文件采购材料设备合同管理 通讯系统设备 安全系统设备 服务系统设备 甲供及进口一览表 编制采购计划 编定询价文件 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 别墅区别墅区外工程 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 别墅区别墅区外工程 材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 别墅区别墅区外工程 材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程 普通材料 特殊材料 基础 主体 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 别墅区别墅区外工程 材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程 土体实验 基础开挖 打桩 门窗工程 装饰工程 屋面工程 计算机中心 通信设备 日用器具 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 别墅区别墅区外工程 材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程 采暖 空调 通风 供电 运输 给排水 电梯 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 主要阶段验收竣工验收 业主 环境部门 政府验收 设计人员验收 施工单位验收 业主验收 市政配套 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 投产开业准备 财务测算 前期宣传 意见征询 设备总体调试 编制资产一览表 物业管理培训 经营管理培训 崇明岛水上别墅建设项目 WBS 保 修投产开业验 收施 工设备采购 设备保修 房屋保修 甘特图 项目总顺序表 编号任务名工 期 时间段备注 1100前期策划34 04.11.1-04.12.4 1200融资4604.11.1-04.12.16与1100同时进行 1300设计4904.12.11-05.1.29在1200结束前5天开始 1400准备3904.12.23-05.1.31在1300结束前34天开始 1500招标发包1605.1.15-05.1.31在1300结束前14天开始 1600设备采购1605.2.1-05.2.16在1500与1400结束后开始 1700施工60505.2.1-06.9.30与1600同时进行 1800验收5306.10.1-06.11.22 1900投产开业6006.10.1-06.11.29与1800同时进行 项目总进度网络图 FS=-34 FS=-5 FS=-34 FS=-14 04646 1200 03434 1100 563992 1400 414990 1300 761692 1500 9216 108 1600 92 605 697 1700 697 53 750 1800 697 60 757 1900 757 - 2000 进度控制 施工进度计划检查应采取日检查或定期 检查的方式进行，应检查下列内容: 1 检查期内实际完成和累计完成工 程量。 2 实际参加施工的人力、机械数量 及生产效率。 3 窝工人数、窝工机械台班数及其 原因分析。 4 进度偏差情况。 5 进度管理情况。 6 影响进度的特殊原因及分析。 实施检查后，应向企业提供月度施工进度报 告，月度施工进度报告应包括下列内容: 1 进度执行情况的综合描述。 2 实际施工进度图。 3 工程变更、价格调整、索赔及工程款 收支情况。 4 进度偏差的状况和导致偏差的原因分 析。 5 解决问题的措施。 6 计划调整意见。 施工进度计划在实施中的调整必须依据 施工进度计划检 查结果进行。施工进度计划调整应包括 下列内容: 1 施工内容。 2 工程量。 3 起止时间。 4 持续时间。 5 工作关系。 6 资源供应。 调整施工进度计划应采用科学的调整方 法，并应编制调 工进度计划。 进度控制的风险分析 材料供应进度跟不上施工进度，导致拖 延整个项目的进度 材料供应的浪费，有些资源需要当天供 应，否则会失效的，因此，只有切实的 控制进度，才能确定进货时间。 窝工人数、窝工机械台班数的多少大多 与进度的计划、控制有关，所以以防人 力、机械设备的浪费，就应该对进度控 制好。 施工现场条件，气候条件，环境条件将 影响到进度的展开，所以需要一个弹性 的时间。 注意事项 施工进度计划应根据工艺关系、组织关 系、搭接关系、起止时间、劳动力计划 、材料计划、机械计划及其他保证性计 划等因素综合确定。 当出现进度偏差 (不必要的提前或延误) 时，应及时进行调整，并应不断预测未 来进度状况。 落实控制进度措施应具体到执行人、目 标、任务、检查方法和考核办法。 对故意造成进度拖延的人、单位应追求 法律责任。 五、人力资源管理与控制 人力资源的概念 项目人力资源 协调与控制人力资源 注意事项 人力资源的概念 概念：人类进行生产或提供服务的现 在和潜在的活力、技能及知识的总称 。 价值体现：存在于有效的利用中 特点：主导性、社会性 、主动性、自 控性、成长性 公式表现： P=F（K，L） 其中：P产出 K资本：物力资本，与应 用与生产的自然资源 L劳动量：投入生产的技 术、专业、行政管理等人力资源 F生产函数 获取 岗位控制 整合开发 控制 保持 项目人力资源 前期策划 目标： 针对前期策划的成果，来 分派不同任务 项目构思 构思选择 决策点 情况分析与问题定义 目标的提出和目标系统设计 项目定义 项目审查 项目建议书 项目任务书 反 馈 环 境 与 情 况 调 查 决策点 决策点 可行性研究 项目确立过程 项目主要负责人：提出构思并总 体规划，初步确定整个项目的 有关事项，对项目进行研究， 编制项目建议书 项目设计经理：对于项目形成一 个整体概 念，协助主要负责人 项目专业经理：根据已知的资料 ，以及进行环境调查、地质勘 察所得到的资料，对项目的可 行性进行研究，协助主要负责 人 项目融资 项目主要负责人：提供可以进行项 目融资对象，宏观调控 外联部：与融资对象进行协商 财务部：提供项目所需金额，以及 核算可以赢利的金额 设计 业主：提供要求，与特别目标 主要负责人：依据要求进行细部规划 专业经理：提供专业知识与技能，设计 一成果，满足需求 以后阶段的项目人力 分为：项目负责公司的人员，以及承 包单位人员（施工单位人员） 协调：来自不同部门之间的，不同单 位之间的要相互帮助、协调、以及互 通。 激励 影响工作成效的因素： 能力、积极性、所处的工作环境 公式： 工作成效=能力*积极性*所处的工作 环境 分类 物质激励 精神激励 物质激励 主要是包括工资、奖金、福利等 制定公平合理、客观的劳动成果评价 标准，在真正体现按劳动分配的基础 上，才能激发组织成员的积极性和竞 争意识，取得良好的激励效果 精神激励 形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满 足组织成员的成就感等 内容： 目标激励：把个人与集体的目标协调 一致使组员看到自身的价值，获得满足感 荣誉激励：对成员的成绩公开承认 ，并授予象征荣誉的奖品、光荣称号、满足成 员的自尊需要及成就感，达到激励的目的。 培训激励：不仅提高成员达到目标 的能力，同时也使组织成员感到组织对他们的 重视，调动他们的积极性 晋升激励：通过提升成员到更 重要的岗位上，给他们以希望，满足 自我实现的需要 参与激励：通过一系列制度和 措施，使组织成员在组织的重大决策 和管理事务中发挥作用，培养他们的 参与意识，激发他们的工作动机 环境激励：创造一个良好的环 境，即优美的工作氛围、良好的上下 级关系和融洽的同事之间的关系，从 而使组织成员心情舒畅，精神饱满地 工作。 注意事项： 1、两者要有机地结合起来，在不同的历 史阶段、不同的环境条件下，采取不 同的恰当的“激励组合” 2、由于都以激发组织成员的劳动积极性 为目的，就必须通过公正、客观、科 学的绩效考评，客观评价人的行为表 现和工作成果，才能受到实效。 六、项目质量管理 有关质量标准控制 质量管理组织 达标方案 项目的质量控制 对项目的质量评估 注意事项 有关质量标准控制 项项目质质量控制应应按2000版GB/T19000 族标标准和企业质业质 量管理体系的要求进进 行。 项项目质质量控制应坚应坚 持 “质质量第一， 预预防为为主”的方针针和“计计划、执执行、 检查检查 、处处理”循环环工作方法，不断改 进过进过 程控制。 项项目质质量控制应满应满 足工程施工技术术 标标准和发发包人的要求。 项项目质质量控制因素应应包括人、材料、 机械、方法。 项项目质质量控制必须实须实 行样样板制。施工 过过程均应应按要求进进行自检检、互检检和交 接检检。隐隐蔽工程、指定部位和分项项工 程未经检验经检验 或已经检验经检验 定为为不合格 的，严严禁转转入下道工序。 项项目经经理部应应建立项项目质质量责责任制 和考核评评价办办法。项项 目经经理应对项应对项 目质质量控制负责负责 。过过程质质量控制应应 由每一道工序和岗岗位的责责任人负责负责 。 分包人应应接受承包人的质质量管理 分项项工程完成后，必须经监须经监 理工程师师 检验检验 和认认可。 承包人应对项应对项 目质质量和质质量保修工作 向发发包人负责负责 。分包工程的质质量应应由 分包人向承包人负责负责 。承包人应对应对 分 包人的工程质质量向发发包人承担连带责连带责 任 质量手册 质量体系程序 其他质量文件 （表格、报告、作业指导书等） 质量体系文件层次 质量管理组织 公司总经理 技术管理部质量保证部 现场各施工管理 项目管理部 项目控制部 设计部采购部 施工部财务部外联部 项目经理 项目控制经理项目质量经理 设计经理采购经理施工经理外联经理 质量工程师 项目质量管理组织 质量保证部 项目经理 项目质量经理 项目控制经理 进度计划工程师 估算师 费用控制工程师 材料控制工程师 项目质量工程师 设计经理采购经理施工经理外联经理 各设计专业负 责人 设计代表 采购工程师 检验工程师 施工工程师外联人员 质量监督 工程师 外联人员 达标方案 确定项项目质质量目标标 编编制项项目质质量计计划 实实施项项目质质量计计划: 1) 施工准备阶备阶 段质质量控制 。 2 施工阶阶段质质量控制。 3) 竣工验验收阶阶段质质量控制 。 项目质量目标 满足设计的标准与规范 满足施工方面的规范与实施要求 满足政府部门环境等监督部门的有关 条例 满足业主所提出的要求 满足技术部门的要求 项目质量计划 应应由项项目经经理主持编编制项项目质质量计计 划 质质量计计划应应体现现从工序、分项项工程、 分部工程到单单位工程的过过程控制，且 应应体现现从资资源投入到完成工程质质量最 终检验终检验 和试验试验 的全过过程控制。 质质量计计划应应成为对为对 外质质量保证证和对对 内质质量控制的依据。 质质量计计划应应包括下列内容： 1 编编制依据 2 项项目概况 3 质质量目标标 4 组织组织 机构 5 质质量控制及管理组织协调组织协调 的系统统描 述。 6 必要的质质量控制手段、施工过过程、 服务务、检验检验 和试验试验 程序等。 7 确定关键键工序和特殊过过程及作业业的 指导书导书 。 8 与施工阶阶段相适应应的检验检验 、试验试验 、 测测量、验证验证 要求。 9 更改和完善质质量计计划的程序。 项目的质量控制 设计阶段质量控制 设备采购阶段质量控制 施工阶段质量管理 验收阶段质量控制 设计阶段质量控制 在项目经理的领导下，在设计经理 及各类专业负责人协助下，对设计全 过程进行控制，监督检查设计各专业 执行公司质量体系文件，项目质量计 划，确保满足质量要求。 设计阶段的成果应符合项目计划和 对项目的质量要求 设备采购阶段质量控制 项项目经经理部应应在质质量计计划确定的 合格材料、设备供应应人名录录中按计计 划招标标采购购材料、半成品和构配件 。 项项目经经理部应对应对 材料、半成品、 构配件、有关设备进进行标识标识 。 对发对发 包人提供的材料、半成品、 构配件、工程设备设备 和检验设备检验设备 等 ，必须须按规规定进进行检验检验 和验验收。 监监理工程师应对师应对 承包人自行采购购 的物资进资进 行验证验证 。 施工阶段质量管理 施工阶段的质量问题是整个质量管理 的核心部分，是最终确定项目、工程 质量的关键。 分为几个部分：技术交底、工程质量 、机械设备质量、材料质量 施工阶段 施工合同签订签订 后，项项目经经理部应应索取 设计图纸设计图纸 和技术资术资 料，指定专专人管理 并公布有效文件清单单。 项项目经经理部应应依据设计设计 文件和设计设计 技 术术交底的工程控制点进进行复测测。当发现发现 问题时问题时 ，.应应与设计设计 人协协商处处理，并应应 形成记录记录 。 项项目技术负责术负责 人应应主持对图纸审对图纸审 核， 并应应形成会审记录审记录 。 项项目经经理应应按质质量计计划中工程分包和 物资资采购购的规规定，选择选择 并评评价分包人 和供应应人，并应应保存评评价记录记录 。 企业应对业应对 全体施工人员进员进 行质质量知识识 培训训，并应应保存培训记录训记录 。 技术术交底应应符合下列规规定: 1 单单位工程、分部工程和分项项 工程开工前，项项目技术负责术负责 人应应向 承担施工的负责负责 人或分包人进进行书书 面技术术交底。技术术交底资资料应办应办 理 签签字手续续并归归档。 2 在施工过过程中，项项目技术负术负 责责人对发对发 包人或监监理工程师师提出的 有关施工方案、技术术措施及设计变设计变 更的要求，应应在执执行前向执执行人员员 进进行书书面技术术交底。 施工阶段 工程测测量应应符合下列规规定: 1 在项项目开工前应编应编 制测测量控制 方案，经项经项 目技术负责术负责 人批准后方 可实实施，测测量记录应归记录应归 档保存。 2 在施工过过程中应对测应对测 量点线线妥 善保护护，严严禁擅自移动动。 机械设备设备 的质质量控制应应符合下列 规规定: 1 应应按设备进场计设备进场计 划进进行施工 设备设备 的调调配。 2 现场现场 的施工机械应满应满 足施工需 要。 3 应对应对 机械设备设备 操作人员员的资资 格进进行确认认，无证证或资资格不符合者 ，严严禁上岗岗 施工阶段 材料的质质量控制应应符合下列规规定: l 项项目经经理部应应在质质量计计划确定的合格 材料供应应人名录录中按计计划招标标采购购材料、 半成品和构配件。 2 材料的搬运和贮贮存应应按搬运储储存规规定 进进行，并应应建立台账账。 3 项项目经经理部应对应对 材料、半成品、构配 件进进行标识标识 。 施工阶段 施工阶段 材料的质质量控制应应符合下列规规定: 4 未经检验经检验 和已经检验为经检验为 不合格的 材料、半成品、构配件和工程设备设备 等， 不得投入使用。 5 对发对发 包人提供的材料、半成品、构 配件、工程设备设备 和检验设备检验设备 等，必须须按 规规定进进行检验检验 和验验收。 6 监监理工程师应对师应对 承包人自行采购购的 物资进资进 行验证验证 。 验收阶段质量控制 单单位工程竣工后，必须进须进 行最终检验终检验 和试验试验 。项项目技术负责术负责 人应应按编编制竣工资资料的要求 收集、整理质质量记录记录 。 项项目技术负责术负责 人应组织应组织 有关专业专业 技术术人员员按 最终检验终检验 和试验规试验规 定，根据合同要求进进行全 面验证验证 。 对查对查 出的施工质质量缺陷，应应按不合格控制程 序进进行处处理。 项项目经经理部应组织应组织 有关专业专业 技术术人员员接合同 要求编编制工程竣工文件，并应应做好工程移交 准备备 在最终检验终检验 和试验试验 合格后，应对应对 建筑产产品 采取防护护措施。 工程交工后，项项目经经理部应编应编 制符合文明施 工和环环境保护护要求的撤场计场计 划。 对项目的质量评估 在工程项项目管理过过程中，进进行工程 项项目质质量的评评定和验验收，是质质量管理 的重要内容。项项目经经理必须须根据合同 和设计图纸设计图纸 的要求，严严格执执行国家 颁发颁发 的有关工程项项目质质量检验评检验评 定 标标准和验验收标标准，及时时地配合监监理工 程师师、质质量监监督站等有关人员进员进 行质质 量评评定和办办理竣工验验收交接手续续。 对项目的质量评估 工程项项目质质量评评定和验验收程序是按分项项工程 、分部工程、单单位工程依次进进行 工程项项目质质量等级级，均分为为“合格”和 “优优良” 两级级，凡不合格的项项目则则不予验验收。 在“建筑工程“和 “建筑设备安装工程“中，每一个 分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这是 严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工 程的质量等级，进而正确评判单位工程的质量等级， 从而决定是否达到工程合同要求，能否验收等。 注意事项 一般对于质量控制采取预防措施，不 得已时才考虑纠正措施 预预防措施 1 项项目经经理部应应定期召开质质量分析会 ，对对影响工程质质量潜在原因，采取预预防措 施。 2 对对可能出现现的不合格，应应制定防止 再发发生的措施并组织实组织实 施。 3 对质对质 量通病应应采取预预防措施。 4 对对潜在的严严重不合格，应实应实 施预预防 措施控制程序。 5 项项目经经理部应应定期评评价预预防措施的 有效性。 纠正措施 1 对发对发 包人或监监理工程师师、设计设计 人、 质质量监监督部门门提出的质质量问题问题 ，应应分析 原因，制定纠纠正措施。 2 对对已发发生或潜在的不合格信息，应应 分析并记录结记录结 果。 3 对检查发现对检查发现 的工程质质量问题问题 或不 合格报报告提及的问题问题 ，应应由项项目技术负术负 责责人组织组织 有关人员员判定不合格程度，制 定纠纠正措施。 纠正措施 4 对严对严 重不合格或重大质质量事故，必 须实须实 施纠纠正措施。 5 实实施纠纠正措施的结结果应应由项项目技术术 负责负责 人验证验证 并记录记录 ;对严对严 重不合格或等 级质级质 量事故的纠纠正措施和实实施效果应验应验 证证，并报报企业业管理层层。“ 6 项项目经经理部或责责任单单位应应定期评评价 纠纠正措施的有效性。 项目沟通管理 沟通管理的含义 如何进行沟通管理 注意事项 沟通管理的含义 沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度 包括：发送者发出的信息应该完整而准确 接受者必须理解这一信息 接受者必须愿意以恰当的形式将信息 传递的意图付诸于行动 作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力 激励下属的基本途径 与外界保持联系的桥梁 对项目进行有效的管理，使其尽快达成 组织目标，沟通是值得引起组织中领导者足 够的重视。 人与人之间的沟通 （可以是两人或两人以 以上） 沟通 人与信息之间的沟通 （指信息被传达和接受 的程度） 发送者 信息 翻译 传递 接受者 翻译 理解 反馈 人与人之间的沟通 自上而下的沟通： 正式沟通： 自下而上的沟通 横向沟通 斜向沟通 单线式 非正式沟通 流言式 偶然式 集束式 人与信息的沟通 信息是用人来传播的，而对于接受方 而言需要正确了解、理解这信息的含 义。对于传达者而言，需要把信息表 达清楚，防止被曲解，误解 人与信息的沟通：正确理解、误解、 曲解 如何进行沟通管理 1：项目负责人对于信息的流道加以重视 ，防止信息堵塞，延误任务完成的时 间 2：对于不好的信息交流方式，负责人要 加以杜绝，以防会影响到项目的进行 3：上级对于下级下达命令时力求表达准 确，提倡双向沟通 4：要重视非语言的沟通，经常借助手势 、动作、眼神、表情等来帮助思想和 感情上的沟通，表到主题、兴趣、观 点、目标和用意 5：注意空间位置，包括相互间的距离和沟 通的场合 ，距离上的远近将直接影响感 情上的不同。办公室的正式交谈，有助 与集中精力沟通信息 6：负责人要积极得听取下级的建议，对于 不同立场的人要积极地劝说和仔细地聆 听 上级与下级交谈时注意： A：表现出有兴趣 B：聆听要全神贯注 C：该做承诺时则承诺 如何进行沟通管理如何进行沟通管理 D：选择适当的时间与地点 E：不要过早下结论，打断 F：一旦有疑问时要及时解决 下级与上级交谈时要注意： A：要把问题提出，使得问题得以解决 B：力求把信息准确地表达 如何进行沟通管理如何进行沟通管理 不同阶段需要的沟通 前期策划：构思的传达，各有关部门的消息 传达，特别是项目经理需要拥有足够的信息 （政府资料、地质材料、勘察报告、气候、 人文材料等）才可以对项目的可行性进行研 究，对于一些专业负责人，或技术人员的意 见建议也只有沟通后才会了解 融资过程：需要与外界有资人沟通，把有关 项目的信息准确传达给他们，并汲取他们对 此的反馈。 设计：把设计的方案的有关信息及时传递， 让部门互相协商，项目经理调控，设计经理 支配，此阶段特别要注意与各专业负责人协 商，听取他们的意见，把问题都提出并解决 。 不同阶段需要的沟通 准备：有外联负责与原有居民协调，把拆迁 这一重要事项作好，而项目经理应及时解决 外联所不能解决的问题。 特别对于一些崇明人应给予理解 招标发包：把有关文件、信息及时向有关投 标方传递，并注意双方的沟通协调，一旦招 标发包成功，与对方之间的沟通渠道要设立 专门人员作好双方的信息交流，防止出现信 息堵塞以及误解的情况，才能把项目做好。 设备采购：采购经理要处理好采购部与外界 设备材料市场之间的信息传递，把握好时机. 并随时作好与上级之间的沟通，及时向上级 报告情况。 不同阶段需要的沟通 施工：施工阶段，不仅要把设计的目标、意 图、想法准确传递给施工有关人员，项目经 理还应派遣专业人才去现场监督，看是否按 计划进行。同时，也可以把现场的问题传递 给项目经理和技术经理，给予解决的问题。 对于民工，要作好与他们的交流工作 ，努力解决一切可能出现的问题。防止因为 一些不当的沟通原因导致工程的延期。 在民工与近边的居住人产生矛盾时， 双方作好交流够沟通工作，争取得到两边的 谅解。 不同阶段需要的沟通 验收阶段：验收阶段要作好与政府、环 境监督部门、工程监督部门之间的沟通 。防止出现不合格工程。当然这一个工 作应该是体现在项目的开始直至结束， 这样才不会出现违民违国违利的情况。 投产开业：外联部要与外界作好沟通， 防止内部信息堵塞或者是外部信息堵塞 。 保修阶段：在保修负责人与居民之间建 立交流的渠道，及时解决问题，特别是 要给人于最好的服务。 注意事项 1：项目负责人既要注重正式沟通的重要 性，也要重视非正式的沟通，非正式 的沟通可以弥补与改进正式沟通的不 足。 2：只有正确、合理、适当的沟通，才能 使得项目向期望中进行 3：努力使上下级之间传达的信息准确 4：既要注意人与人之间的交流，也要注 意部门与部门之间的交流，更要把与 外界的交流、沟通放在首位！ 八、项目组织管理 （一）. 组织文化 以质量构建品牌以质量构建品牌（一流的施工质量 ，高标准的硬件设施质量，先进的 团队管理质量，国际标准化的服务 质量。与顾客分享我们的优质） 以服务赢得市场（个性化的客服系 统，完善的内部营销体制，与顾客 分享我们的服务） 以理念把握先机（打造未来生态环 保概念模型，以儒家文化为底蕴的 管理理念，与顾客分享我们的理念 ） 以创新保持活力（突出团队概念， 沟通为团队生命，不断在管理与服 务上创新。与顾客分享我们的活力 ） （二）. 项目团队建设 团队建设活动 以团队协作为主体进行工作方 面的磨合，适度安排各类有益沟通的活动（ 如生日晚会，工作场地外的各种会议与聚会 ） 一般管理技能的培训 就项目组织文化，组 织程序，工作流程，沟通技巧等进行培训 项目团队建设 激励 物质激励与人文关怀相结合 奖励与表扬系统 各种福利，津贴，额外补 贴等 集中办公 采取日式办公方式（管理人员与 职员一起办公，不为项目管理人员设独立办 公室） 培训 以户外培训为主，重在提高团队士气 ，提高团队对成员工作绩效 （三）. 项目组织结构设计 由A投资有限公司出资成立B住宅项目开发公 司.公司设立董事会作为最高权利机构,决定项目 开发公司一切重大事宜,董事会设董事长一名,副 董事长.董事若干名. 项目开发公司实行董事会领导下的总经理负 责制.总经理由董事会聘任. 项目开发公司下设经营管理机构,包括工程部 .财务部.行政部等机构,负责合作公司的日常经营 管理工作. 项目开发公司的职员,除高级职员由董事会聘 任外,其他人员将面向社会公开招聘,择优录取. 附图1. 组织结构简图 董事会 项目经理 董事长 副董事长若干 董事若干 工程部销售部行政部财务部 职员若干职员若干职员若干职员若干 由董事会聘任 公开招聘 （四）. 项目组织结构图 项目组织结构图分为三个阶段: 项目开发阶段 项目实施阶段 项目运营阶段 附图2. 项目开发阶段结构图 项目开发阶段 协调部门预算部门融资部门技术部门咨询部门 施 工 技 术 部 环 境 咨 询 部 技 术 咨 询 部 政 策 咨 询 部 法 律 咨 询 部 设 计 技 术 部 设 备 技 术 部 招 标 部 资 金 落 实 部 附图3. 咨询部门组织图 环境咨询部 技术咨询部 政策咨询部 法律咨询部 咨 询 部 门 合同定议 相关法规咨询 相关政策研究 施工技术咨询 器械技术咨询 初步勘测 实地考察 测绘部 工程地质部 档案管理部 协 调 人 员 附图4. 预算部门.技术部门组织图 预 算 部 门 材料 其他 设计 机械 劳动力 宣传 技术部门 施工技术部 设计技术部 设备技术部 协调人员 附图5. 融资部门组织图 融资部 对 外 联 络 部 资 金 落 实 部 现 象 展 示 部 招 投 标 管 理 部 协 调 人 员 附图6. 项目实施阶段组织图1 项目经理 公司副经理担任 高级工程师 项目副经理 高级工程师担任 项目副经理 高级工程师担任 工 程 管 理 股 物 资 管 理 股 成 本 核 算 股 安 全 治 安 股 工 程 技 术 股 工 程 质 量 监 督 股 附图7. 项目实施阶段组织图2 物资管理部 工程管理部 成本核算部 安全治安部 质量监督部 工程技术部 职能人员职能人员 职能人员职能人员 职能人员职能人员 职能人员职能人员 职能人员职能人员 职能人员 职能人员 协调组织 附图8. 项目运营阶段结构图 总公司 工程部招商部物业部财务部行政部 绿化组 住宅组 水域组 公共设施组 其它 决策组 财务组 审计组 法律咨询组 技术组 设备组 宣传组 其它 协调部 五. (附图9) 组织协调范围示意图 项目 组织 供应 单位 监理 单位 业主 政府 部门 社区 单位 新闻 单位 服务 部门 司法 部门 金融 机构 本 公司 设计 单位 分包 商 近外层 远外层 九、项目投资预算 （一）. 财务分析 1.计算依据 营业税率 5.065% 所得税率 33% 销售费率 2%(以销售收入为基数) 折现率 12% 贷款利率 8% 开发周期 3年 占地面积: 150平方米/栋 总面积: 210平方米/栋 容积率:0.42 建筑面积: 500平方米/栋 2.建设投资 总投资: 1.9亿 建筑面积:500平方米 楼盘地价: 1300元 3.资金来源 开发商自有资金:0.38万(占总投资20%) 利用项目销售回笼资金: 0.95亿(占总投 资50%) 银行贷款:0.57亿(占总投资30%) 4.销售收入 销售面积: 31500平方米 住宅售价: 6500元/平方米 商场售价: 6000元/平方米 销售收入: 2.17亿元 项目毛利润率: 14.2% 5.财务指标 税后利润: 0.11亿元 预计三年后收回 6.不确定性分析: 在总投资上升5%或销售价格 下降5%的情况下,依然有较高的收益水平.本 项目有较强的抗风险能力. （二）. 投资估算 (一). 估算依据 本项目建设投资根据建筑设计方案.相 关图纸及上海市建筑工程预算相关规 定额及取费标准进行估算. (二). 估算条件 1.相似工程合同造价资料及上海地区 大众材料价格; 2.假定由中国国内的单位承担设计.施 工及项目管理. (三). 估算范围 本估算包括正常的设计.施工周期内,为完成 该项目所需投入工程安装费用,但不包括以 下各项: 1.业主开业流动资金; 2.建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用. (四). 估算说明 1.土地费用 根据本项目的实际情况,本项目占地面积150 平方米 , 土地拆迁非用为320万元/亩; 2.工程顾问费 顾问费(包括勘察.设计.监理.工料测量 等)按照建筑安装工程费用的3%计算 ; 3.筹建管理费 业主的筹建管理费包括项目开发前期 所发生的筹建人员工资.办公.差旅.低 值易耗品费用.培训.福利.保险等按照 建安费的1.5%计取; 4.住宅配套费 根据条款,住宅配套费用由开发商自行 包干使用,政府部门不单独收取.根据 项目基地周边市政. 商业配套设施的实际情况,按每平方 米建筑面积70元计算; 5.人防工程建设费 6.增容贴费 7.其它建设费用 8.贷款利息 贷款利息费用包括贷款利息和贷款 手续费用,按年利率8%计算. 9.不可预见费 不可预见费按照工程建设费用的5%计算; (五). 投资估算结果 工程费用: 16000万元 土地费用:3090万元 顾问费: 80万元 业主筹建管理费用: 100万元 配套费用包干: 100万元 供电贴费等: 150万元 其他建设费用: 80万元 不可预见费: 80万元 其