精品资料-金地物业某出版文化城物业管理方案.doc

金地物业湖北省出版文化城物业管理方案一、 公司简介（一） 公司简况三环物业管理公司简介三环集团是集科、工、贸于一体的大型国有企业，拥有湖北三环股份有限公司（上市公司）等12家全资子公司和控股公司，排名全国500强，武汉市100强中列前10名。湖北三环物业管理有限公司隶属于湖北三环集团，是以主营物业管理及物业管理顾问的专业公司。物管内容主要包括绿化（园林的设计、施工、维护保养）、保洁、保安、房屋的维修与养护、消防、机电的维修与养护、家政服务、顾问等。公司以先进物业管理理念著称，云集国内多家著名物业管理公司之精英。公司现有168名员工，其中管理人员45人，技术人员123人。专科学历以上的管理人员在管理层中比率为100%，本科学历以上的管理人员比率为68%。拥有专业高级职称的管理人员有8人，中级职称的管理人员占管理层比率82%。公司管理层平均年龄为31.5岁，技术人员年龄结构集中在22-40岁之间，平均年龄为29.7岁。公司的发展以三环集团强劲的物业管理实力为依托，以深圳金地物业管理公司强大的技术力量作顾问指导，以全体员工高要求的专业能力作中流砥柱。自公司成立以来，一直以“高调做事、低调做人”作为企业理念，坚持“以人为本”，把客户和企业员工的满意度作为企业发展的衡量标准，同时公司推行的“人性化”管理、“管理处主任职业化”、“建立供应商体系”等先进的管理理念在行业内引起普遍关注。目前，承接的项目总面积约70多万平方米，典型项目有：湖北省公安厅办公大楼、武汉大学三环学生公寓、三环酒店、汉阳汽车工业园、汉阳开发区汽车市场、湖北省审计署、湖北省军区红岭大厦等。深圳金地物业管理公司简介金地物业管理公司是上市公司金地集团（600383）成员企业，建设部首批40家物业管理协会常务理事单位、深圳市物业管理协会副会长单位。在北京、上海、重庆、哈尔滨、长春、沈阳、大连、保定、西安、南京、苏州、昆山、合肥、武汉、十堰、长沙、南昌、贵阳、柳州、桂林、福州、东莞、深圳等20多个大中城市，管理着逾1400万平方米的住宅小区、别墅区、写字楼和工业园区。“服务创造价值”是公司信奉的经营理念，做“业主的好管家，开发商的好帮手”是公司的职业目标。金地物业管理在全行业率先建立了覆盖业务流程每一个环节和每一个员工的ISO-9001质量管理体系，大力推行以管理处主任职业化为核心的全员增值培训计划；崇尚业绩、注重工作改进的考核激励体系，使公司全员始终以积极的心态为开发商及其物业管理企业和业主（住户）提供高品质的专业化的管理和服务。经过几年的实践，公司逐步总结和提炼出了围绕“人性化管理”这一主线的物业管理新模式，如：“全委托管理”，“顾问管理”、“代管”、“培训”等，并将其有效地运用于物业管理实践中。几年来，公司所管理的物业得到有效保值和增值，先后被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”、“全国城市物业管理优秀工业区”、“深圳市物业管理优秀大厦”和“深圳市园林式、花园式小区”等。（二） 管理公司物业资质 （三）营业执照复印件（四）物业管理公司获奖证书复印件二、物业管理公司业绩三环物业管理公司所接管物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配务明细表：物业名称市 街 规模建筑面积：幢数： 期限 年服务质量评定 优良安全情况无重大事故物业管理专案小组主要成员项目经理：（姓名）金地物业管理公司所接管物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配务明细表：物业名称市 街 规模建筑面积：幢数： 期限 年服务质量评定 优良安全情况无重大事故物业管理专案小组主要成员项目经理：（姓名）三、项目介绍及主要管理服务内容过程描述（一）项目介绍湖北文化出版城是经中共湖北省委、省政府批准建设的大型综合性文化商业设施，是湖北省重点精神文明标志性建设项目之一。地处楚雄大道，全部工程占地面积为204亩，规划总建筑面积为32.5万平方米。其中主楼占地面积为62亩，建筑面积为11.16万平方米，动力中心（含批销中心、接待中心）建筑面积为2.71万平方米。项目投资方为湖北出版总社，经营管理方为湖北出版实业发展中心。主楼分裙楼卖场与双塔式写字楼两大部分。两幢写字楼高度均为24层，16层至20层中间有连廊相接，可以互通。主楼地下二层为停车场，停车泊位133个，门前广场及周边地带约为1.2万平方米，绿化面积约为7千平方米。（二）主要服务过程的描述及其工作重点、注意事项1、根据管理模式的特点及管理方针目标，管理处针对物业管理的主要过程制订书面的程序和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。管理的主要业务过程将包括：a 前期介入b交接验收c入住管理d装修管理e供电管理f供排水管理g电梯管理h房屋管理i设施设备管理j维修服务k治安管理l消防管理m停车场管理n卫生清洁管理o绿化管理p 收费管理q物业分包管理r应急管理s顾客投诉处理t社区文化2、各管理过程的简要描述及其工作重点、注意事项（1）前期介入A 参与项目的规划设计，从物业管理角度和业主角度提出合理化建议。如小区里应考虑有垃圾中转站、公共卫生间、自助电话、商店、诊所等公共设施，智能化系统不要脱离实用经济而片面追求新奇，等等。B 工程施工过程的跟踪，特别是暗敷的管线、其它隐蔽工程。C 配合招商工作。如做好招商现场的供电供水、保安、清洁、绿化等工作；树立物业管理服务形象；提供管理服务内容及特色的展板，入住流程和装修须知。D 与政府主管部门、企事业单位沟通，了解与物业管理和用户有关规定。如物业管理条例、收费指导标准、供电、供水、供气、通讯、通邮、垃圾清运处理等等。（2）交接验收 开发商向物业管理公司发出竣工验收通知报告后，由物业管理公司经理任命组成验收小组。按物业的验收程序文件规定，验收小组对物业所有房间、房屋本体、设备设施以及资料图纸进行逐一验收。交接验收后要建立工程技术档案，有工程遗留问题的应返馈给开发商落实维修，如由物业公司直接找施工单位保修，则开发商应授权给物业公司，并经施工单位认可。（3） 入住工作：A 入住准备工作：主要包括制定入住工作计划，向客户发放入住通知书；B入住审查登记：主要包括查验入住资格，向业主（客户）发放相关入住资料；C在客户预交费用后向客户发放钥匙，并和客户一起验收其名下的物业并双方签字确认；D建立业主客户档案。（4） 装修管理 入住客户进行装修时，管理处按物业装修管理程序对物业装修进行管理，接受施工单位办理施工进场手续，收取管理费用及施工押金，并对施工单位是否安全文明施工进行检查，客户装修完工后，由管理处验收后，按情况全部或部分退还押金。 装修管理重点：一把守施工单位资质关，二施工现场经常安全检查。建议装修施工单位购买第三责任保险。（5）供电管理 管理公司依据供电管理程序，做好供电管理工作：A 负责保障用户电源箱、供电设施、电器的正常运行，值班人员根据倒闸操作规定进行供电作业，严格执行变电系统运行规定进行开关操作，并作好值班日记。B 在正常电源停电或检修时应及时通知用户，发电机立即供电，以保证用电安全； C 对管辖范围内的电气设备运行保养。（6）供排水管理 按照供水管理程序，负责协助自来水公司，保证供水设施的正常运行和保养，当发生停水时及时通知用户，做好水箱蓄水，保证应急供水和消防储备用水。按排水管理程序，做好排水设施设备的运行、维护保养工作。（7）电梯管理 按照电梯管理规程，运行维护组做好电梯的运行管理工作，依据合同监督检查电梯公司履行维修保养和年审义务。（8）建筑维护 运行维护组按照建筑物的维护程序做好对建筑物的日常维护工作，发现问题及时报告。当维修单位实施检修时，部门负责人对维修项目的进展情况和维修质量进行监督检查和验收。（9） 设施设备管理 除了供电、给排水、电梯、房屋等设施设备外，大厦还有安防、监控、消防、楼宇自控、通讯智能系统、道路等设施设备，运行维护组按程序和作业指导书规定进行管理。（10）维修服务工程部按照维修服务程序履行职责，确保大厦设施得到及时的维护。对用户提供维修服务，关键要做到：快速、合格、满意。（11） 治安管理 为确保用户在辖区内有一个安全舒适和文明的工作环境，保安部依照治安管理程序，进行日常站岗、监控、巡逻，做好事故隐患防范、民事纠纷及突发性事故的处理。保安部的工作包括治安、消防、停车管理、紧急事件处理等。（12） 消防管理 消防管理是管理公司实施物业管理的重要内容，保证大厦用户生命和财产的安全，从安全用电用气宣传、装修现场防火到消防设施器材管理和使用、义务消防队灭火作战等进行具体地规范培训和演习，并按照消防管理程序和各规程实施。（13）停车场管理 管理处依照车辆管理服务程序，切实做好停车场的安全管理，更好地为顾客服务，方便停车，保障车辆停放有序，交通畅通，切实地做好车辆的治安防范管理，防止车辆丢失事故的发生。停车管理要明确管理公司只提供车位不承担保险。（14）卫生清洁管理为了搞好和保持清洁卫生，管理处按清洁管理程序规定，制定清洁保养标准及实施作业指导书，由专人对保洁工作进行监督检查和评定，并负责与客户沟通明确生活垃圾，装修垃圾的处置事宜。清洁工作要注意使用药剂的安全，药剂不混合。（15）绿化管理 绿化工作由绿化小组依据绿化管理程序实施，确保省出版文化城环境漂亮、优雅。注意不使用对人有毒的农药。（16）收费管理 财务人员依照物业管理费用收取程序，负责对小区住户每月管理费用及其它费用的收取，并负责零星维修服务费用的收取，做好对客户应交费用的催缴工作。对拖欠费用的住户，主张耐心说服、动之以情，而非停水电的做法。（17）物业分包管理 物业分包管理，主要有电梯及中央空调维修保养、外墙清洗、垃圾清运、四害消杀。管理公司依据物业管理分承包方的控制程序，选择和评定合格的承包方，与之签订服务合同，每月、每季度、每年度对其进行检查、评审，并将结果呈报经理以决定其是否继续为合格的分包方。（18）应急管理 为确保业主（客户）得到安全的有效的服务，管理处对可能出现的各种应急情况都明确了控制和处理的办法，要求管理人员、电工、保安员掌握应急情况的处理程序和应急措施。紧急事件有：火灾、涝灾、大风、地震、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等。特别要注意六、七月份是武汉市的洪水期，应提前做好小区电梯基站、地下设备房、地下车库等的防洪工作。（19）顾客投诉处理 管理处客户服务部负责接受业主（客户）直接或间接的投诉信息，登记并转给相关责任部门立刻进行纠正，纠正完毕，由受理人负责转告投诉的客户。对涉及重复投诉的问题，责任部门负责人对要进行调查、分析原因，提出纠正预防措施，并对纠正措施预防措施的有效性进行验证，直到不从复发生。顾客投诉不成立的，受理人应耐心地向其解释清楚。（20）社区文化 管理处充分利用公共配套设施和住户的才华，精心组织各项联谊、文体活动，为大家提供各种交流、联络机会，促进大家身心健康，体现“启迪儿童，关爱老人，牵动青年、热爱文化事业”这个主题；通过与业主委员会进行交流，感情沟通，增强业主与管理公司的向心力和凝聚力，营造一种融洽、高尚文明的居住文化。四、物业管理的整体策划与设想具体指导思想提供优质完善的物业管理服务，低价位的物业管理费用收取，创建“舒适、优美、高雅、安全”的生活、办公、经营环境，展现省出版文化城亮丽、不朽的品牌，突出省出版文化城全体人员对文化事业发展的不懈努力与追求，开拓省出版文化城更为广阔的市场业务。1、通过深圳金地物业管理公司与三环物业公司联合，为省出版文化城提供高品质的服务、低价位的收费，做好省出版文化城的市场培育。 （1）品牌优势A 深圳金地物业管理公司及三环物业管理公司的联合效益。深圳金地物业管理公司是全国排名前茅的一级管理公司，委托的足迹遍布大江南北，每到一处，无一不留下荣誉与喝彩，三环物业管理公司是武汉本土化的竞争市场中突出的一支新秀，两家公司的各自最大优势强强联手，一定会为武汉物业发展注入新的血液，一定有最大的优势为省出版文化城物业管理服务作贡献。B 集团上市公司的品牌效益。金地集团是房地产上市公司，平均以每年开发350万平方米的地产发展，在深圳房地产业可谓是名列前茅。在全国具有强大的实力与市场品牌。三环集团上市公司（12家控股公司）是名列湖北前十名的国有大型企业。（2）价格优势A 费用分摊，代收代付，按实结算，减轻招商压力及业主负担。对于公用及共用部位的水电发生费用，三环物业将采取费用分摊，代收代付，按实结算，免费服务的原则。具体措施与实施方案如下：a ：鉴于商场与写字楼的人流量及水、电费收取标准不同。我们将采取负一楼至四楼装层表，写字楼整体装表的原则。b：电费收取方式： 金额（单一业主）= 使用面积（单一业主） 主楼建筑面积（-124） x当月电费发生总额；水费收取方式：负一楼至四楼，每层按业主实际发生额收取；金额（单一业主）= 使用面积（单一业主） 主楼建筑面积（424） x当月水费发生总额。c ：三环物业之所以采取这种收取方式，一是让用户对水电用得安心，缴费舒心；二是降低物业费收取标准，减轻开发商招商压力；三是体现了三环物业无私奉献，诚心为省出版文化城营造商业氛围的决心与精神。B 前期介入费用全免原则为了积极配合省出版文化城市场培育及营造省出版文化城的商业氛围，三环物业考虑到武汉商业市场的竞争加剧，结合本公司的实力及集团大力支持，因此采取全免前期介入费用。三环物业管理公司的口号是：双赢是合作的目的，共同为推动省出版文化城的发展作贡献。C 提供优质的物业管理服务，收取低廉合理的物业管理费用。为了树立省出版文化城良好的市场品牌，同时促进武汉物业管理市场发展水平。三环物业管理公司与深圳金地物业管理公司携手出击，首先是为省出版文化城提供先进完善的物业管理服务，树立省出版文化城的亮丽品牌，其次为促进与推动武汉物业管理服务水平。其中，三环物业管理公司作出了巨大的努力与牺牲，情愿为省出版文化城的发展作出三环物业管理公司最大的贡献，在为其提高市场品牌的同时，也提高了我们三环物业管理公司的市场品牌。因此为省出版文化城提供优质的物业管理服务，收取合理的物业管理费用。（3）本土化优势A金地物业在武汉市场的本土化优势。在进入武汉市场的短短的三年多时间里，金地物业管理公司在武汉市场取得了显赫的成绩，三江航天花园、金色港湾、丽岛花园、徐东欧洲花园都是金地所做的顾问项目，在不同程度上代表了武汉市物业管理水平。目前已签定合同的有新长江2008广场、樱花大厦、东湖明珠等项目，无论是顾问项目还是全委托管理项目，无论是住宅小区还是卖场及写字楼，都反映了金地强大的实力与先进的管理理念。B 湖北三环物业在武汉市场本土化发展优势。自公司成立以来，公司以集团强大的实力及三环物业管理公司先进的管理理论先后承接了湖北省公安厅办公大楼、湖北省审计署、武汉大学三环学生公寓、汉阳开发区汽车市场等项目，实践证明无论是在住宅小区还是在卖场及写字楼，三环物业管理公司都有丰富的管理经验与先进的管理理念。2、按照ISO9001质量服务标准制定，以精简高效的运行结构，配备高品质、高质量人员提供配套齐全、服务完善的管理体系，确保省出版文化城所有人员舒适、安全的生活、办公、经营与娱乐环境。3、提供完善的辖区服务，建立优秀的辖区文化。（1） 建立完善的社区路标示意图。（2） 建立完善有偿服务及无偿服务内容：提供高质量的社区服务。有偿服务内容主要包括钟点式家政服务，无偿服务如经常回访，与业主沟通；照顾老弱病残；雨天为居民打伞；看见辖区内行人拿着重物主动上前帮助等。（3） 每年举办4次以上社区文体活动或义务上门服务活动。（4） 每年举办4次以上对外宣传省出版文化城的商业活动。4、物业管理服务的目标（1）物业管理服务的宗旨：处处见真情，感化业主及经营户，全心全意为业主服务。（2） 物业管理服务的质量方针：精心打造，细致呵护，永无止境。（3） 物业管理服务的质量目标： A 顾客合理期望满意率95%，三年内达98%，每年提高1% B 小区入住两年达到湖北省“物业管理优秀示范大厦”要求，三年达到全国物业管理示范大厦要求，具体标准如下：a管理制度完善，应用计算机网络现代化管理手段进行科学管理；b 辖区的供水、供电、通讯、照明、中央空调、电梯、消防等公共设施完好；c 建筑完好无损；d 水电维修及时率达98%以上，维修合格率达100%；e 辖区干净卫生；f 辖区内绿化完好率98%，三年内达到100%；g 辖区内重大治安案件发生率为0；h 辖区内车辆因管理责任丢失率为0；I 火灾发生率为0；J 管理人员专业培训合格率为100%；K 业主投诉率不超过5%，投诉处理率为100%。五、组织结构经理助理管理处经理环境事务部保安部办公室、工程部客户服务部六、入驻准备议案及培训计划入驻方案元月20日开标后，如我公司中标，即与贵单位就入住具体事项进行协商：一、 办公地点（前期临时用房）二、 组建管理公司管理层（报贵单位备案）三、 物资准备（购置部分办公用品，装备）协商管理合同的细节，争取在2月20日签订合同。签订合同后，工程部前期管理人员即入驻图书城，展开工程前期介入工作。各部门管理人员视办公条件成熟即入驻，熟悉现场环境，制订管理方案。人员陆续到位，接管验收开始，图书城的现场保安由我公司接管；交接一处，保洁部即开始开荒清洁工作（公共部位）；接管验收前三天，图书城的保卫工作由我公司管理。保洁部开始开荒工作，未经我公司同意，外来人员、施工单位禁止出入，做好成品保护。入驻方案一览表序号项目内容时间1建立大厦物业管理公司前期介入人员到位，全面了解大厦整体布局，配套设施、设备，视情况进行进驻大厦前的各项准备。签订管理合同一星期2工程前期介入施工现场掌握施工现状，熟悉隐蔽工程，对各系统作勘察了解，熟悉配套设施，机电设备详细情况时，从物业管理角度，提出管理化建议。进驻至开业3逐步完善制订物业管理方案对图书城深入调查研究，针对图书城的特点，制订管理方案并逐步完善进驻至开业4完善和制定管理规章制度制定切合实际的各项制度引入ISO9002质量保证体系合同签订后进行5物业验收和接管依据标准，逐项检查发现问题，督促整改办理书面提交手续，做为遗漏工程备案。根据工程进度安排交接管时间6现场保卫成品保护，人员进出，物品、材料控制管理，了解大楼结构、布局，负责现场安全保卫及消防工作。接管前一星期7清洁开荒随着工程的进展，保洁专业技术人员对现场的全面调研了解，随即准备保洁设备购置，人员的前期培训，现场介绍和制订全面的清洁计划。随着竣工验收和接管验收的逐步进行，我方会随即对已接管的项目有一个全面清洁开荒的过程，待正式入驻时，整个项目的清洁工作会达到日常保洁标准。工程管理一、 工程前期介入方案1、 工作内容工程管理前期介入工作的充分与否，将直接关系到接管以后的服务水准，房屋及其配套设施的验收。A 定期联络沟通物业管理情况、工程进度、质量情况沟通前期工程情况沟通相关部门工作情况沟通各施工单位沟通相关部门的联络供电部门的联络供水部门的联络有线电视台的联络电信部门邮电部门的联络B项目前期介入制订工程管理分阶段目标对建筑、设施设备各系统的设计进行回顾与检讨参与设施和设备的测试和调试提出对不完善工程设计的整改补救建议熟悉建筑结构，隐蔽工程情况，为验收和维护作准备建立设备台帐，设备档案. 资料的收集工程竣工图纸的收集整理设施设备的产品说明使用操作说明文件设施设备产品的技术资料零部件供应商情况C文件制作装修管理规定工程部员工日常巡检路线、项目、记录表格保养计划书、责任人、保养记录表格紧急故障应急预案D预算（1） 制运行和维修的成本（2） 预算费用（3） 使未来的经营管理的决定变的容易2.工作过程我们的技术审计包括施工规范、竣工图及其他的相关文件，以及对现场机电设施和设备的检查以及选择如下一些关键的设备和系统进行性能试验。雨、污水排水系统和生活用水排水系统供水系统建筑安全系统配电系统消防系统避雷系统安防系统我们将从物业使用的角度，对以上的系统进行评估。1、运行、配置/分配的简易性2、运作的安全性和经济性3、系统的充足性、灵活性和多功能性，以便应付和满足建筑物的可能用途和满足由于功能变化的渐增的要求。4、对建筑物的各职能范围内的服务功能的配置。5、节能和环保问题我们也将判断系统由于日常使用而产生的效率降低的问题，为维持系统长期的良好性能，我们将会特别比较系统的容量。1、 参与调试、验收2、 资料归类A 建立设备台帐B建立设备档案对参与调试的设备（1）作详细的测试记录（2）调试过程记录，作为今后维修的参考我们将根据以上的现场工作情况，制定一套切合实际的图书城工程管理方案。2、工程前期介入时间表工程管理进度细览项目内容时间人员工程前期介入掌握施工现状，熟悉隐蔽工程，对各系统作现场勘察了解，熟悉配电设施、机电设备详细情况等。从物业管理角度，提出合理化建议进驻至大厦全部竣工工程部部长及工程师主管制订工程管理方案对图书城深入调查研究，针对设施设备的特点，制订方案逐步完善，引入ISO9002质量保证体系进驻两个月后，至大厦全部竣工设备调试验收与接管依据标准逐项检查发现问题，督促整改，办理移交手续，做好遗留工程备案根据工程进度，安排交接管时间招聘培训招聘人员的现场培训、熟悉现场、管理设备视设备调试、验收工作进度，部分员工到岗、开业前一个月。全部到岗完善管理及工作条件安排管理用管，维修工作间，逐步配备工具、物资装备合同签定及大厦全部竣工工程部长试运作按制订的管理方案开业后二个月定型管理根据实际运作情况对管理方案修正试运作二个月后培训计划序号培训内容培训时间培训对象1物业管理概述：1、 物业管理起源和发展2、 物业管理基本内容3、 物业管理环节4、 物业管理法规入伙前两个月全体工作人员2职业道德、职业礼仪同上同上3物业管理前期介入1、 前期介入工作内容和意义2、 物业管理与招商配合的工作方法3、 物管前期介入与施工的配合同上同上4岗位技能培训1、 保安前期工作2、 保洁前期工作3、 水电前期工作4、 水电、保安、保洁ISO9001操作规程同上同上5接管验收1、 接管验收标准2、 接管验收要点3、 建立工程技术档案4、 工程返修管理入伙前一个月工程部为主6入伙准备工作资料1、 入伙资料2、 入伙工作流程3、 业主接待与沟通技巧4、 建立业主档案入伙前两周全体人员7日常管理服务：按ISO9001体系运作1、治安管理 2、消防管理3、停车管理 4、电水气及通信管理5、 设备设施管理 6、装修管理7、维修服务 8、保洁管理9、绿化管理 10、便民服务11、社区文化活动 12、文件记录管理13、采购管理 14、人事行政管理15、财务管理 16、应急管理入伙前一个月至入伙后三个月根据工作岗位和部门职责分工进行8业主意见调查，业主投诉和处理入伙前一周全体人员9CI 系统的建立与管理入伙前一个月至入伙后一个月各部门负责人10业主委员会，创优工作入伙六个月后各部门负责人七、人员配备及物资配备预算（一） 工程部 1、组织结构工程部部长1人管理组工程师2人空调组5人（设主管一人） 运行组13人 弱电3人（设主管一人）电梯2人（设主管一人），配电8人（设主管一人） 维修组5人（设主管一人）工程部部长管理组工程师运行组空调组维修组电梯组弱电组配电组 2、人员及费用预算（1） 工资费用：工程部部长：2200元工程师：1600x2 = 3200元高级技术员兼工程主管：1200x6=7200元中级技术员：900元x23=20700元合计33300元/月 福利费、工会经费及职工教育费分别按工资总额的14%、2%、1.5%即工资总额的17.5%计算。人员工资总额：33300x（1+17.5%）=39127.5元/月（2） 装备费用：A 大型工具 品名数量单位金额（元）对讲机11部13200电锤1把3000手电钻3把600小钻床1台500砂轮机1台800数字钳形表3块1200水钻1台4500切割机1台800电焊机（大、小）2台3000疏通机（大、小、手持）3台4000维修操作台2000真空泵1台800复合表1块200焊接工具1套800电动过称机1台1600合计370005年折旧618元/月B 个人工具（26人） 10000元 二年折旧416元/月C 服装费管理人员3人 1000元x3=3000元操作人员23人 600元x23=13800元合计：16800元月平摊服装费1400元A+B+C =618元/月+416元/月+1400元/月 =2434元/月3、设备外包保养费（1） 电梯：16台手扶梯每台每年5000元 合计80000元6台高层高速梯每台每年8000元 合计48000元12台货梯每台每年6000元 合计72000元总计200000元/年（2） 中央空调系统：2万/台/年主机6台 6x2 =12万元（3）楼宇自控系统 3万元/年合计：35万元/年 月平摊费29166元 4、更新/更换费用按示范大厦标准要求：公共部位要保持常新状态、更新，周期以三年计算。折合0. 26元/平方米/月0.26x36月x130000平方米 计1216800元（三年）建议此费用由维修基金支付。5、 公共设施设备平均年维修、材料费a) 配电系统 2万/年b) 中央空调系统 5万/年 c) 供水系统 2万/年d) 消防系统 4万/年e) 安防系统 2万/年f) 楼宇自控系统 5万/年g) 照明系统 5万/年 合计：25万元/年 月平摊费20833元总计：1+2+3+5=85733元/月（二） 保安部1、人员配备岗位人数：37人保安部长1人甲班20人 含班长1人乙班16人 含班长1人班长对保安部负责。岗位设置包含：（1） 写字楼（东、西） （2） 裙楼卖场 （3） 地下车库（进、出）（4） 卖场巡逻 （5） 户外巡逻 （6） 监控中心 （7） 停车场（户外） （8） 后大门（9） 写字楼巡逻（10）地下停车场巡逻指挥白班岗位人员配备：（1） 写字楼（东、西） 各1人（2） 裙楼卖场 岗 1人（3） 地下车库（进、出）各1人（4） 卖场巡逻 2人（5） 户外巡逻 2人（6） 监控中心 1人（7） 停车场（户外） 2人 （8） 后大门 1人（9） 写字楼巡逻 2人（10）地下停车场巡逻指挥 2人换休3人白班共计20人。夜班岗位人员配备：（1） 写字楼（东、西） 各1人（2） 裙楼卖场 岗 1人（3） 地下车库（进、出）各1人（4） 监控中心 1人（5） 后大门 1人（6） 户外巡逻 4人（7）地下停车场巡逻指挥 1人换休3人夜班共计16人。 2、组织结构保安部部长乙班乙班甲班 3、人员及配备预算（1）月工资成本及福利费：部长：1人1500元/月=1500元/月班长：2人850元/月=1700元/月保安员：34人750元/月=25500元/月福利费、工会经费及职工教育费分别按工资总额的14%、2%、1.5%即工资总额的17.5%计算。人员工资总额：（1500+1700+25500）（1+17.5%）=33722元/月（2）服装费（冬夏各两套）37人x2x（250+150）=29600元月平摊服装费 2466元（3）工具费名称数量单价（元）合计（元）折旧时间（年）折旧价（元）对讲机12台1200144005240警棍20根1530055电警棍2根20040055高低床19张1001900530合计280总计：（1）+（2）+（3）=36468元/月 （三）环境事务部1 组织结构 环境事务部保洁乙班绿化2人员配备及工资预算(1)保洁员工部署表附表1：保洁员工部署表区域楼层职责人数工作时间备注A 区1F4F日常保洁28 早班7：00-15：00 晚班14：00-22：00两班倒每层三人另四个人轮休机动B 区5F8F日常保洁17：00-17：00中午休息9F13F日常保洁17：00-17：00中午休息14F18F日常保洁17：00-17：00中午休息19F天面日常保洁17：00-17：00中午休息C区5F8F日常保洁17：00-17：00中午休息9F13F日常保洁17：00-17：00中午休息14F18F日常保洁17：00-17：00中午休息19F天面日常保洁17：00-17：00中午休息全部空间刮玻璃27：00-17：009：00-19：00中午轮休写字楼 大厅日常保洁擦拭电梯17：00-17：00中午休息外围日常保洁26：00-14：0013：30-21：30两班倒停车场日常保洁17：00-17：00中午休息全部空间日常保洁4视清洁计划 另行安排机动加轮休全部空间技术指导、巡回检查18：00-18：00清洁班长总计47以上表格中男员工占17人，女员工占30人(2)绿化员工配备绿化员1人(3)工资及耗材预算:A. 人员工资:部长1人 工资1500 元/月 班长1人 工资800元/月 保洁工 男 16人 工资600元/月 女 30人 工资500元/月 合计24600元/月绿化工1人 工资800元/月福利费,工会经费及职工教育费分别按工资总额的14%、2%、1.5%即按工资总额的17.5%计算。合计：27700X（1+17.5%）=32547.5元/月B. 服装费预算(冬夏各两套)2000元(部长、班长)+46(员工)X600=29600元月服装平摊费:2467元 C. 设备及耗材设备折旧一览表名称用途折旧时间（月）数量单价（元）合计（元）折旧价（元）对讲机现场指挥241台1200120020办公桌椅班长办公361套50050015文件柜办公601个60060010擦地机（155转）起掉残蜡、清洗地面、地毯481台65006500135抛光机（1500转）地面抛光、吸尘481台78007800162.5吸水机（72公升）用于地面吸水481台4650465096吸尘器（15公升）用于地面吸尘241 通 机用于疏通下水道361台45045012.5高压水枪清洗外围地面601台4200420070高空作业梯（3.5m）用于高空清洁481架2502505高空作业梯（1.8m）用于高空清洁481架1801803伸缩杆（3.6m）用于高空清洁242套701407尘 推用于推尘635套种351225205水 管用于天台、外围、停车场12300m25075025手拉垃圾斗车用于垃圾清运182台18036020大塑料垃圾桶装运垃圾2450个2412050合 计949.5每月清洁耗材一览表 名称用途数量单价（元）合计（元）刀片（飞鹰）清除地板、玻璃表面坚硬物质2盒153030铲刀（永利）清除物体表面坚硬物质5把3 15小垃圾袋装垃圾100000.04400大垃圾袋装运垃圾50000.201000扫把（宁波）清运垃圾、杂物20把6120地斗（宁波）装运垃圾10个550毛巾（上海）擦抹80条1.5120清洁桶（宁波）装水10个12120涂水器（双鱼）玻璃涂水、擦墙1个1515大竹扫把扫外围、车库2把1530地刷（宁波）洗地10个550厕刷清洁便器10个330黑色纤维垫（洁友）洗地2个3060红色纤维垫（洁友）洗地4个40160抛光垫地面抛光2个4080毛掸清洁天花2个1530喷壶（广东）用于喷液使用2个816橡胶手套（金象）清洁时用40双2.5100洁厕精（汇奇）清洁卫生间、地面5加仑50250玻璃清洁剂（丽晶）清洁玻璃2加仑50100尘推头（90cm-110cm ）推尘25个20500拖把拖地30个4120蜡拖头拖地、打蜡10个12120绿水清洗顽固污垢2加仑50100玻璃刮刀清洁玻璃2把2040洗洁精去除油污1箱120120消毒液（消立得）卫生间、茶水间消毒3加仑50150洗衣粉一般清洁50包4.5225牵尘剂（奇利）推尘5加仑85425洁瓷灵（汇奇）用于瓷砖表面严重污垢清洁8加仑18144去污粉（白猫）用于顽固污垢清洁20支3.570不锈钢保养剂（易抹）用于亚光不锈钢日常清洁3加仑68204面蜡（超特光）用于大理石地面保护、上光10加仑85850底蜡（爱坚）用于大理石地面保护12加仑80960起蜡水（大白鲨）用于大理石地面起蜡20加仑501000地毯水用于地毯清洁4加仑78312卫生丸（香得利）小便器防虫、除臭20袋5100空气清新剂（雅丽）卫生间用空气清新20支9180洗手液用于洗手2加仑100200合计859646绿化工具及机械费用表（21）序号名称单位数量单价（元）小计（元）备注1枝剪把230602平剪把150503工具铁锄把215304铁锹把220405水桶个45206梳草耙个240807手铲个42080小计3601机械手推式剪草机台1600060004年折旧背负式喷药器台13003004年折旧打孔机台250100小计6400总计6760 出版文化城绿化管理养护费用（22）序号项目内容、价格（元）备注1肥料尿素钾肥磷肥有机肥3G/平方米每年施34吨3G/平方米每年施34吨5KG/年3000KG/年100050010020002农药杀菌类百菌清、多菌灵、甲基托布津等，按每年311月份每月23吨500杀虫类虫扫尽、灭扫利、敌杀死等，每年311月份每月3吨每月2亩地20003除草剂采用选择性除草剂使用权它隆精稳杀得4草坪套种多年生黑麦草意大利麦草2000（100G）5工具详见表21年消耗6机械详见表21折旧7换补苗按总绿化面积5%换补苗10008鲜花租摆日常摆放、五一、元旦、十一、春节四大节日摆放租用30009盆景租摆根据甲方要求档次及区域而定中标后议10季节性突击人工50个 30元/个150011绿化工每月600X12个月7200总计20300a月清洁设备损耗折旧预算合计949.50元b月清洁用品成本预算合计8596.00元c每月专业消杀费：10元/天x30天 合计 300.00元/月d每月垃圾清运费:计2000.00元/月e绿化维护保养费用：1163元/月f外墙清洗：计划一年清洗两次,每半年清洗一次,依据武汉市现行市场价格，预计平均每月支出外墙清洗费计10000元。月经营成本总计：58023元 （四）办公人员及设备1、人员工资（月）经理1人：1x2