成都法官大厦物业管理企划服务方案.doc

成都法官大厦物业管理企划方案第一章 成都法官大厦概况 成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的，大厦落成于成都市抚琴西路109号。 成都法官大厦总建筑面积近3万M2，其中：法官大厦地上15层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15000 M2，建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277 M2；接待站4300M2。大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散控制、集中管理；其设计要求是：成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦主要设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。 成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正常。弱电系统正在逐项调试交付，预计9月底可全部完工交付使用。成都法官大厦主要设备清单 （表一）序号名 称型号功率（KW）制冷量（KW）流量数量产地备 注1楼宇自控系统EXCEL50001美国2控制器DDCXL1006美国3控制器DDCXL5002美国4空调机组7美国开利5循环水泵5美国开利6新风机组32国产7排风机5国产8排烟机2国产9电梯152三菱10摄像头64PAL11双监探头45 PAL12探测器4PAL13保安监视器系统114消防监控系统1美国15水泵616程控交换机系统MD1101 德国17数字交换机ACCELLAR 11001加拿大18数字交换机350T15加拿大19路由器ASN220服务器RS60002 美国21计算机20022投影仪223会议系统1 美国24大屏幕LED2 托普25UPS爱克赛40KVA1 美国26免维护电池 （组）1H1 国产27综合布线系统UTP五类1367点1 德国28OA系统1 国产29电视会议系统1 国产30数字会议系统1 荷兰31中央监控系统1 国产32发电机劳斯莱斯1 英国33数字录象机800G134热水炉14.4KW1注：根据成都市法院提供资料整理。第二章 成都法官大厦拟定物业管理模式一、物业管理的性质、目的和意义物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理：一为业主创造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。二、我国目前的物业管理模式目前我国物业经营管理中，主要有三种模式：（一） 自建自管即房地产开发商（或建设单位）将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。（二） 合资或合作管理1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求和发展方向；合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况，进行及时的维修维护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费；另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。2、合作管理，即开发商或物业产业产权单位，选择一家经验丰富的专业化物业管理公司，以房地产开发商或物业产权单位为主，共同成立物业管理委员会，领导和决策其物业管理的大政方针；由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。（三） 委托管理 物业采用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正实现了所有权和经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。业主和用户（通过业主委员会）有更大的监督权、物业所有权和使用权；物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足，了解不够，往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛，然而随着市场经济的发展，委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。三、成都法官大厦拟定的物业管理模式 通过以上的介绍和分析，同时经双方领导协商，成都法官大厦拟采用合作管理模式，即成都市中级法院（甲方）与北京永庄投资管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大厦管理委员会（以下简称管委会），进行决策领导，乙方设立“北京永庄投资管理有限公司成都分公司”进行成都法官大厦的日常物业管理和服务工作。本物业管理方案即是按此模式进行编制的。第三章 成都法官大厦物业管理的原则和标准一、 管理范围（一）总体而言，凡属成都法官大厦占地13.6亩区域内的范围，不管是地上，还是地下；大厦内部还是大厦外部，均为物业管理的范围。（二）具体讲物业管理的范围与内容主要是：1、成都法官大厦共用部位的维护和管理共用部位是指大厦主体承重结构部分，主要包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯间走廊通道等。2、大厦共用设备设施运行及维护管理共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。3、卫生保洁（1）公共部位的日常清洗保洁；（2）大厦外墙清洗保洁； （3）垃圾清运、化粪池清掏；厦内绿化租摆，区域环境绿化维护；4、保安消防 （1）协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域内的公共秩序，保证人身及财产安全；（2）负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工作；（3）管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安和物品出入登记等工作。二、 管理标准 （一）确保大厦公共设备设施安全完整，运行正常，状态良好。零修及时率达到100%；（二）客户投诉处理率100%；（三）物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%，工作中严格执行员工规范，做到程序化、规范化、标准化、制度化；（四）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安良好，人身财产安全，无重大案情发生；（五）值班室24小时热线服务，保证业主对物业服务管理满意率达到95%以上。对紧急安全问题，保证3分钟内到达现场，30分钟内解决问题，特殊情况短时间处理不了的要在3小时内给予明确答复。（六）履行公约的各种规定；（七）参加优秀物业达标活动，争取3年内达到国家优秀大厦物业管理标准。三、管理原则与目标（一）成都法院大厦已具有高智能、高技能、高档次、高效率的一流硬件设施。物业管理的主要任务是通过优质的管理，最大化的发挥各部分功能的作用，最大限度的延长设备的寿命，尽量的减少维修保养费用。这三者有机的结合起来，就达到了保值增值的管理目标。总之，我们将组织最强的管理班子，最优秀的专业技术人员和弱电专家，与成都法院的管理人员通力合作，在短期内把法官大厦做成成都市乃至全国法院系统设备一流、管理一流的品牌大厦，做到经济效益和社会效益双赢。（二）永庄公司的四大工作目标1、为业主服务，使物业保值增值； 2、为用户服务，创造“安、暖、快、洁、便”的时间与空间环境。 3、为社会服务，使家庭、经济、社会环境协调发展。4、为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象。 （三）永庄物业服务宗旨 为客人营造一个“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的工作与生活环境，简称“安、暖、快、洁、便”。对客服务工作方针是：“程序、效率、温暖、主动”。工作要求是：“企业围着经营转，经营围着市场转，领导围着员工转，员工围着客人转”。简称“四转”。（四）永庄物业员工要做到“四热爱”爱祖国、爱企业、爱岗位、爱客人。（五）永庄物业员工要做到“四过硬”作风过硬、纪律过硬、业务过硬、制度过硬。每天的工作要做到：“日事日毕、日清日高”。（六）永庄物业员工的十字铭是对企业忠诚，对客人负责，对员工公正，对职业专精，对工作严谨。第四章 物业管理机构及编制定员一、 物业管理的指导思想及原则（一） 指导思想经甲乙双方商定，成都法官大厦物业管理采用合作管理的模式进行，即由双方共同组成法官大厦物业管理委员会，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同组成管委会，主任由甲方担任、副主任由乙方担任，领导和决策法官大厦的物业管理工作；由乙方组成“北京永庄成都法官大厦物业管理分公司”进行大厦日常的物业管理工作。（二）原则分公司管理机构设置及编制定员，均按“精简效能”的原则进行。凡可设可不设的机构一律不设；凡可定可不定的定员一律不定。实行“脱产人员为零”的管理要求。二、 物业管理机构及编制定员（一） 分公司管理机构公司机构设置为：总经理办公室、计财部、工程部、安保部、服务部，四部一室。（二） 编制定员公司编制定员为68，其中：分公司总经理1人分公司总工程师1人公司总经理助理1人总经理办公室4人， 计财部6人， 工程部18人安保部17人服务部20人总经理1人分公司机构设置及编制定员图式如下：服务部20人计财部6人总办4人安保部17人工程部18人总经理助理1人总工程师1人三、各岗位定员及职责 (一)公司领导岗位职责1、总经理 直接上级：物业管委会 直接下级：总工程师、总经理助理和各部室经理 岗位职责： （1）在管委会领导和授权下，全权负责法官大厦的日常管理工作，贯彻管委会决议，对管委会负责；（2）总经理有权推荐总工程师、总经理助理人选和提出管理机构设置方案，报经管委会审批后聘任、设置，组成法官大厦领导班子及管理机构，领导法官大厦的日常管理工作； （3）总经理有权聘任、解聘部门经理、副经理；主管级人员由部门经理推荐或提出解聘意见，总经理审查批准后，人事部门办理聘任或解聘手续； （4）总经理应根据管委会要求和市场情况，组织制订法官大厦的长远发展规划，报经管委会审查同意后，组织贯彻实施； （5）组织法官大厦物业各部室制订管理所需要的各项内部规章制度、管理办法、岗位职责、工作程序和标准等，并认真贯彻实施； （6）搞好法官大厦物业管理的精神文明建设，发挥党、工、团组织的作用，做好员工的政治思想工作，树立企业形象，不断增强企业凝聚力； （7）定期向管委会汇报工作； （8）完成管委会交办的其他工作。 2、总工程师 直接上级：总经理 直接下级：工程部经理 岗位职责： （1）在总经理领导下，协助总经理负责大厦的工程技术工作，对总经理负责； （2）领导大厦工程技术人员，充分利用现代科技手段，管好用好大厦的各种设备设施，不断提高其使用效率； （3）领导和组织大厦设备更新、技术改造规划的论证、设计、招标、施工、验收等工作；（4）加强能源管理，减少能源消耗，努力降低运行费用支出； （5）加强安全管理，保证大厦设备设施的安全运行，人身安全和资产完整； （6）完成领导交办的其他工作。3、总经理助理直接上级：总经理、分管副经理直接下级：分管部门经理岗位职责：（1）协助总经理做好分管部门的工作；（2）经常深入基层，了解情况，指导工作； （3）做好分管部门员工的思想工作，解决工作、生活中的各种问题，加强团结，提高员工的凝聚力，搞好物业管理和服务工作；（4）负责分公司的ISO9002国际质量达标工作；（5）负责分公司创优达标活动；（6）完成领导交办的其他工作。(二)各部室编制定员、岗位职责和各岗位程序、标准及协作关系 1、总经理办公室（1）总经理办公室编制定员设主任1人秘书1人（主管级）人事、培训、档案1人（主管级）行政、后勤、质检1人（主管级）总经理办公室共4人，其中主任1人，主管3人。组织机构图如下：办公室主任1人秘 书1人1人行政 后勤 质检1人1人人事 培训 档案1人1人（2）总经理办公室主要职责 A、贯彻执行公司领导指示，了解掌握大厦经营管理情况，及时向领导提供各方面的信息，当好参谋； B、宣传执行国家有关方针、政策、制度和规定，负责协调督查公司内部各项管理制度、规定和办法的制订，贯彻和实施。C、起草公司文件，作好会议记录，调查研究及信息反馈，总结推广先进经验和好人好事；D、负责公司年终工作总结的起草工作；E、负责公司文件、资料的修改、会签、编号、发放、归档、销毁等工作； F、贯彻执行国家有关劳动人事、劳动工资、劳保福利、劳动保险、员工培训、质量监督等方面工作，并制订细则、贯彻落实； G、负责公司机构设置、编制定员； H、负责公司员工招聘、培训考核、考勤、奖惩、晋升等具体工作； I、负责公司自身的后勤管理和服务工作； J、负责公司档案管理工作； K、负责公司质量检查工作； L、完成领导交办的其他工作。 （3）办公室主任 直接上级：总经理 直接下级：办公室秘书、人事主管、行政主管 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.在总经理领导下，负责总经理办公室工作； B.负责组织和行使大厦文件、报告、工作总结等的起草工作； C.负责筹划和组织召开的各种会议，并做好会议记录，写好会议纪要； D.做好来信来访工作，及时处理客户投诉； E.审核以分公司名义发出的文件并报公司领导签发，起草重要文稿，审核各部门的外宾招待、赠送礼品标准； F、协助总经理考核各部室的管理人员，并对本部门员工进行考核； G.收集市场信息，综合各部门反映的问题，为公司领导决策提供咨询和依据，当好参谋； H.完成公司领导交办的其他工作。 （4）办公室秘书 直接上级：办公室主任 岗位职责： A.负责总经理办公室日常文字工作； B.负责起草公司工作计划、总结、决议、会议文件、工作报告、会议纪要、函电等文稿，传递需批示的文件； C.为总经理准备好当日所需阅读的文件资料，并准备好办公用品； D.做好信息资料的收集、整理、保管工作，为大厦领导决策提供参考意见；做好会议通知、会议记录、撰写会议纪要等会务工作； E.按规定保管和使用公司及办公室的公章； F.负责办公室工作人员的考勤工作； G.完成领导交办的其他工作。 （5）人事主管直接上级：办公室主任 岗位职责： A.负责人事、劳动工资、劳保福利工作； B.负责员工招聘、考核、晋升、奖惩等的具体工作； C.负责员工考勤、工资造册工作； D.负责人事档案的保管工作； E.负责员工的培训工作；F.完成领导交办的其他工作。（6）行政主管直接上级：办公室主任岗位职责：A、负责分公司自身的后勤管理工作； B、负责分公司员工劳动保护用品的预算、制作和发放工作；C、负责分公司办公用品的预算编制，批准发放工作；D、负责分公司租用车辆的管理、调度和使用工作；E、完成领导交办的其他工作。各岗位工作项目、程序、标准与协作关系项目程 序标 准协作关系会务工作 1.了解会议的主题； 2.确认会议日期、出席者和主持人； 3.通知会期（电话、请柬、信函、传真）； 4.准备会议所需材料及物品，预先安排布置会场； 5.会见、接待、签到和分发会议材料。 1.将会议的时间、地点、会议主题、主持人及时传达到各部室，并将传达情况进行记录； 2.认真做好会议记录，并在48小时之内归纳整理，形成会议纪要，下发各部室； 3.记录内容、格式要标准、无遗漏、详实。各部门行文工作 1.行文用统一格式，部门经理签字，进行登记，请主管经理审阅，公司领导同意登记后，转交呈报部门签字返回；2.对外行文一律用外发文统一格式，经主管领导签发，进行编号、登记、打印、交发文部门核对，加盖大厦公章后发出。取送文件要有签字。做到及时，不拖延，防止漏办，做到呈报准确。对呈件要及时催办，对不规范行文提出修改意见。各部门呈文工作 1.文字准确、简练、通顺，标点符号正确； 2.呈文专题专用，内容明确； 3.文号、题目、内容书写符合规范要求。 收发文件需严格办理收发文手续，写名收发文时间、文稿内容、收发人姓名。各部门收发文件 1.对外来公文、文件进行签收、登记、分发和催办； 2.凡需要办理的公文，交总经理办公室主任审阅、批转后交有关部门办理。 1.要求及时准确，严格执行程序； 2.传真件经复印后送有关和部门阅览，原件存档。各部门接转电话 1.认真聆听对方讲话，并将事项记录在登记本上； 2.凡给总经理、总工程师打电话要问清对方姓名、事由，征得领导同意后再接转； 3.领导不在时，将电话内容详细记录送领导办公室。 1.电话铃声不得超过3声； 2.使用文明礼貌用语，接待电话时要说“您好”，挂电话前要说“先生/小姐，再见”。各部门接待宾客 1.凡欲与公司领导会晤的宾客，先请到接待室等候，然后向领导汇报，根据领导指示，安排会面的时间、地点； 2.公司领导外出，要代为接待来访宾客，记录谈话内容。 1.热情、周到、有礼貌； 2.主动欢送客人； 3.做到记录准确，并及时向领导汇报。对外印章使用 1.妥善保管印章，随用随取，用后立即存于原处，并及时上锁； 2.使用公司印章必须经公司领导批准。 1.印章未经领导批准，不得委托他人代为保管；不得将印章带出办公室； 2.印章使用要登记、归档保存。公司各部门值班记录 1.认真做好值班记录； 2.及时处理各种问题。 认真、负责。公司各部门交接班程 序 将需要完成的工作详细记录在登记本上，以便于下一个班次人员了解工作内容。 内容详实，程序清楚、规范。公司各部门文件保管 将文件分门别类立卷归档。 严格执行保密制度，防止大厦机密外泄。公司各部门编辑报纸 文搞、编辑、板式设计、交报社打印报样、将报样交领导阅示、再修改，送报社印刷。 工作态度认真、严谨仔、细。对外部门 2、计财部 计财部是物业管理工作预测、决策、资金管理、会计核算、效果分析的综合管理部门。（1）计财部编制定员经理1人副经理1人会计（主管级）1人出纳1人采购（主管级）1人保管1人；计财部共计6人，其中经理1人，副经理1人，会计1人，出纳1人，采购1人，保管1人。组织机构图如下：计财部经理1人计财部副经理1人保 管1人采 购1人出 纳1人会 计1人（2）计财部的主要职责 A、宣传贯彻并执行国家有关财经法规、政策、制度，并制订内部财务管理和会计核算办法，组织实施；B、实行全面预算管理，组织和监督各项资金的收入和支出，保障资金供给，努力增加收入，减少支出，提高效益；C、负责公司全面会计核算，执行财政部颁发的企业会计准则、企业财务通则、物业管理财务规定和行业会计制度；D、定期开展经济活动分析，找出存在问题及时反馈信息，提出改进意见，不断改进工作；E、按规定要求，定期编制会计报表，向财税机关和公司领导和管委会汇报大厦物业管理和服务情况；F、组织培训公司财会人员，不断提高其理论水平和实际工作能力；G、负责公司物资采购、保管、发放工作，做到手续健全、安全完整、合理耗用；H、负责各类经济合同的管理工作、评审监督工作；I、完成领导交办的其他工作。 （3）计财部经理岗位职责 直接上级：总经理、管委会 直接下级：计财部副经理、会计主管、采购主管 联系部门：分公司各部门 岗位职责： A.在总经理领导下，领导和组织分公司的财务会计工作。 B.组织制定财务管理和会计核算办法并认真贯彻执行。 C.组织编制年度预算计划，并组织贯彻实施。制定预算考核办法，认真进行考核。 D.组织固定资产和流动资产的管理和核算工作。 E.组织会计人员业务技术学习，负责财务机构设置和会计人员的配备，对会计专业职务的设置和聘任提出方案。 F.负责会计人员的聘用，进行业务考核，并对会计人员的职称晋升与奖惩提出意见和建议。 G.完成领导交办的其他工作。H.计财部副经理，协助计财部经理做好各项工作。（2）计财部副经理直接上级：计财部经理直接下级：会计主管、采购主管岗位职责：A、协助计财部经理做好计财部的工作；B、分管物资采购、仓库保管方面工作；C、分管会计档案的管理工作；D、分管与业户和当地各级主管部门的业务联系工作；E、负责计财部内部的内审工作；F、完成领导交办的其他工作。 （3）计财部会计主管 直接上级：计财部经理、副经理 直接下级：出纳 联系部门：各部门 岗位职责： A.负责编制记帐凭证，保证会计科目的使用和对业务处理正确、数字准确、印章齐全、手续完备、原始单据与记帐凭证一致。 B.将审核无误的凭证进行汇总，编制“凭证汇总表”；登记总帐。 C.负责编制年度、季度及月度会计报表。 D.负责监督检查会计档案的管理工作。 E.完成领导交办的其他工作。 （4）物资采购主管 直接上级：计财部经理、副经理 直接下级：仓库保管员 联系部门：各部门 岗位职责： A.负责采购申领单，申请采购各种物资，要根据实际用量和实际库存量，有计划地填写采购，保证及时补充物资。 B.督促保管员，做好入库货物的复查，对不符合要求的物品及临近过期的食品提出退货或拒绝入库的处理意见，要求领班、保管员严格把好物品入库验收关。各种物品要严格坚持先进先出的原则。 C.督促保管员做好实物盘点工作，发现差错及时查清原因，解决处理，保证帐帐相符、帐物相符。 D.加强库房钥匙管理，严格执行库房钥匙管理制度，保证库内各种物品安全。 E.负责库房的安全消防管理工作，物品码放符合安全要求；对保管员经常进行安全、消防教育，提高保管员的安全意识。 F.保管员变动时，要监督做好物品清点及交接工作。（5）出纳员直接上级：会计主管直接下级：岗位职责： A、在会计主管的领导和监督下，做好出纳工作；B、每天记好现金日记帐，做到日清月结，保证帐帐相符、帐款相符；C、记好银行日记帐，保证帐帐相符，每月余额与银行存款相符；D、保管好装订前的会计凭证，并按要求进行凭证汇总、装订、编号；E、完成领导交办的其他工作。 （6）仓库保管员 直接上级：物资主管 岗位职责： A.坚持库房管理制度，熟悉保管业务，了解物品用途性能及领用情况，完成本职工作。 B.对库房需补充的物品食品负责填写采购申请单，报物资主管审批。 C.物品入库必须以收货单为依据，认真验收入库。分类储存，做好防潮、防腐、防虫、防损、防变质、防鼠害的工作。 D.物品发放，要凭手续完备的申领单；单据涂改一律作废，特殊原因，未开申领单的，须经物资部主管和计财部经理批准方可发放，之后补办手续。 E.物品的存放、堆码要整齐美观，清洁无尘，发货要执行先进先出的原则。货物的入库、发出、结存要当日登帐，要求笔笔清楚。做到帐帐相符，帐物相符。F.完成领导交办的其他工作。 （二） 各岗位工作项目、程序、标准与协作关系 A、会计项 目程 序标 准协作关系1. 审核原始单据 逐一复核每一笔支出凭证、发票、单据。 1.支出凭证和发票金额要相等，符合规定要求； 2.支凭上的领导签字要齐全。 2.制单 准确应用会计科目，做到有错必有贷，借贷必相等。 1.摘要要清楚、简洁，准确反映业务主要内容； 2.要写清一级科目、子科目、金额、合计、附件张数、日期。3.手工记帐 凡手工记帐的会计科目，每日按发生的业务逐笔及时登记帐薄。 字迹清楚，不得涂改，数额准确。4.对帐 每月月底要与总帐核对各手工明细帐科目。 1.核对发生额； 2.余额必须相等；银行存收余额不等，要作出未到帐项调节表，保证帐款一致。5.审查电脑帐目 6.编制凭证汇总表每日凭证录入完成后打印出凭证汇总表7.录入银行对帐单 1.按银行对帐单逐笔录入； 2.打印出调节表逐一核对。录入及时、准确银行8.计提取工资福利每月按人事部上月提供的实发工资表，提取工资及附加费。每月按规定时间提取银行9.提取税金每月月底计算税金检查完当月收入，无误后方可提取。 续表 项 目程 序标 准协作关系10.登记帐并对帐每月2号从电脑中打出三级帐库存、商品、在建工程，预付定金等明细帐与主管会计人员核对。逐笔核对，如有出入及时更改，如属时间差未对上的帐，列出调节表，余额调节表每月10日前上交。11.编制总帐余额表 按规定编制做到准确无误12.编制会计报表 送各级领导审批按规定日期上报13.编制报表及时组织编制会计报表文字清楚、数字准确、装订整齐。 B、出纳员项 目程 序标 准协作关系 1.办理报销业务。一切报销或借款业务要填写支出凭证，发票齐全方可办理。 1.支出凭证大小写金额相等； 2.经有关领导签字审批； 3.领款、提款要签字。 2.办理领取支票。 1.填写支出凭证； 2.在支票登记本上登记； 3.在支票存根上签字。 1.大小写金额要相等； 2.要登记支票号、领用日期和用途；3.支票存根要保留好；4.一次最多只能领取5张支票。 3.备用金清点现金补充备用金 每日实盘现金额加支出额等于原备用金额，及时补充备用金。 4.货币 资金 现金及银行存款逐项登记 日清月结，帐款相符。 5.督促采购人员报销采购人员领取支票时，应先看前一次领取的支票是否报销。如采购员不及时报销，要坚持原则，不签发支票。 6.与总帐核对现金余额用现金日记帐与总帐电脑中现金余额核对。 如有出入查原始凭证，及时调整确保余额相等。 C、物资采购项 目程 序标 准协作关系1.编制预算 根据上月物资消耗情况，结合库存，考虑本月需耗，编制采购预算。采购预算要经领导批准 2.核对采购单和购货合同 1.核对采购价格，与历次供货价比较，有无偏高偏低情况； 2.核对采购单名称、规格、供应商及使用部门是否详细，有无错漏情况； 3.核对后的采购单及合同存档，货到时对照执行。 1.对价格制定偏高的有权降低执行，制定偏低而供应商不同意的，可酌情调整； 2.保存完整。采购部3.检验产品检查包装重量与定价是否一致。 1.经验收的材料、物品一定要符合质量标准 ； 2.经验收物品，一定要求完好，外形完整。3.包装重量与价格要一致。 4.专卖商品要证件齐全。 4.填写收货单 1.填写收货单时，必须按项目逐一填写，不得缺漏； 2.字迹要清晰，计算准确； 3.一律按国家计量规定填写。 立即付款产品，制单时要复查，复算，做到准确、无误。计财部5.结算赊欠货款 1.每月中旬，对前月赊欠货款进行结算； 2.每月终结后，将各赊欠供货商的售货首先分户分出，并点清张数，准确计算出总余额，对有把握无误的，可写好付款通知到计财部核对； 3.供应商到后，先清点供应商手中五联张数，然后计算总金额，经核对五联与一联张数，总金额完成相符，收回五联，换付款通知单二联去计财部领款。 4.核对完毕后，由收货部将付款通知单一联和收货单五联分好，于当月20日报送计财部审核。计财部付清货款后，将付款通知单二联返回保管。 1.分单时要细心，严防串户，串类； 2.核对收货单时，一律以保管的一联为依据； 3.付款通知单一律用正楷填写清楚； 4.付款通知单金额一般不应涂改，万一出现个别涂改，填写人必须加盖私章，否则无效。 D、物资保管 项 目程 序标 准协作关系1. 物 资验收入库 1.物资验收完毕后，以收货单为依据，认真清点数量，检查核对规格质量，符合要求即可入库，并在收货单上签字； 2.保管员还应重点检查物质保质期，标识是否符合要求。进口物质要有防伪标志，对标志不符合国家标准的应拒绝入库； 3.各种物品签收入库后，保管员要将收货单第四联留做入帐凭据，其余几联交回采购。 1.如收货单上的数量、规格模糊不清，必须填写清楚后再收货入库； 2.货物入库后要根据收货单及时入帐； 3.每月月初要将上月收货单装订成册，并存档。2. 物 品 及 食品退货 库存货物退给供货商时，要通知开具退货单，同时要注明原供货单位，退货数量，并要供货商签字。 退货后要根据退货单及时出帐。3.各种物品及食品酒水的发放 1.验单：各部门申领所需物品须由领导确认签字后发货； 2.保管员同时要将各种货物实发数量，逐一填写清楚，发货人签字、收货人签字； 3.保管员发完货后要及时传递单据，第一联给负责三级帐的财务人员，第二联传给成本控制人员，第三联保管员做记帐凭证，第四联交给申领人。 1.所有申领单，如有涂改一律作废，申领单在审批时，被划封后再填写的申领种类无效； 2.发货坚持先进后出的原则； 3.发货后要及时销帐。 4.做好日盘点工作，保证物品的数量准确； 5.每月初要将上月的全部申领单装订成册存档。 大 厦 各 部 门4.物品退库 1.物品退库用红笔写申领单； 2.保管员要登记退库数量，退物人和收物人均须签字。 1.保管员在退货要及时登帐； 2.当日发出的货物要在销帐后做好日盘点工作，保证物品的数量准确。大厦各部门 续表项 目程 序标 准协作关系5.物品库存补充工作 要对接近一个采购周期的货物及时填写采购申请单，经领导批签后，交计财部采购。 1.填写采购数量的原则：市内易购的品种，采购数量控制在一个半月；外地采购控制在3个月以内； 2.防止积压。采购部6.库存物品报损 1.库存物品的报损由保管员填写报损单交有关领导审批，方可做销帐处理； 2.经各级领导批准同意报损的物品，如有处理价值可进行处理。 1.报损物品时，报损单要写品名、数量、单价、总价，并写明报损原因； 2.报损的物品要及时销帐、处理； 3.当月的报损当月底与申领单一起装订成册并存档。7.各部门 物 品 报 损 经领导批准报损的物资，保管员按报损单的数量核验实物后双方签字入库。 1.报损物品时，报损部门应写清品名、数量及报损原因； 2.保管员要根据报损单及时登记并分类放好； 3.库管员要根据报损物品的数量定期上报，经领导批准后统一处理；4.每半年将报损单装订成册，交有关部门。 1.报损手续齐全； 2.物品及时处理。 大 厦 各 部 门8.废旧物品的使用 各部门如需领用废旧物品时，应办理领用手续，而后领取。 废旧物品的领用单据装订成册存档。大厦各部门 3、工程部（1）工程部编制定员 工程部经理1人主任工程师1人（副经理待遇）秘书处1人（主管级）信息主管1人、信息领班3人；常白班，晚上自动控制工程主管1人、领班4人：供电领班、采暖空调领班、给排水领班、维修领班各1人；员工6人，其中：供电2人、空调采暖2人、给排水1人、维修保养1人。工程部共计18人：其中经理1人、副经理1人、主管3人、领班7人、员工6人。组织机构图如下：主任工程师1人工程部经理1人秘 书1人工程主管1人信息主管1人维修员工1人给排水员工1人空调员工2人供电员工2人维修领班1人给排水领班1人空调领班1人供电领班1人信息领班3人（2）工程部主要职责 A、负责大厦设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，保证其正常运行； B、负责大厦设备更新、技术改造、改扩建工程的计划、设计，并组织施工、工程验收； C、负责各种管网、线路的维修、养护工作； D、负责大厦的网络工作； E、制订大厦工程管理、运行的各项操作规程，并组织实施； F、负责工程技术人员的业务培训、考核，不断提高其综合素质； G、加强安全用电等知识教育，严格操作规程，定期检查，确保大厦安全用电； H、负责大厦工程技术档案管理工作； I、负责大厦音像播放和管理工作； J、负责大厦更新改造、预算计划的编制； K、完成领导交办的其他工作。 （3）工程部的任务负责大厦电力系统、楼宇自控系统、电梯、水系统、保安防盗报警系统、消防报警系统、公共广播系统、有线电视系统、大屏幕显示系统（含同声传译系统、投票表决系统）、UPS系统、综合布线系统的综合管理、设备维护、保养和故障检修及土建方面的维修工作。（4） 工程部经理 直接上级：分管总工程师 直接下级：工程部主任工程师、信息技术主管、工程技术主管、秘书 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.在总经理或分管总工程师领导下，负责大厦设备设施的运行、维护保养及管理工作，并协调与业主在工程管理方面的关系。B.全年预算的编制、劳务成本和日常维护相关的费用，确保来自大楼内所有业务部门的工程维修申请能够在有序的管理下井井有条地获得安排；C、组织并实施设备更新、改造工程计划、重大设备维护保养计划等，经批准后组织实施计划方案的编制。D对工程部所有人员和设备全权管理和调配。挑选和培养下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备使用开支，保持大厦高格调的水准。 E、材料管理、能源管理、维修申请管理、成套设备维护、劳务历史记录及材料成本核算、特定工程改造项目管理以及报表管理等，提高经济效益。 F.负责处理工程系统各部位日常发生的问题，并具体解决法院对工程维修工作的投诉。经常征询法院各部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属工作技术改造，使设备性能日趋完善。 J.深入现场了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工的企业责任感。H.编制培训计划，定期对管理人员进行业务培训和考核，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。I审定下属班组工作计划，大项维修工作及工程的质量进度，发现问题及时采取措施。J、每月月底向上级写出本月汇报和下月计划。 （3）工程部主任工程师 直接上级：工程部经理 直接下级：工程技术主管、信息技术主管、秘书 联系部门：各部门 岗位职责： A掌握主要设备运行、技术数据和技术档案，发现情况及时组织人员解决处理。 B重要设备发生故障影响正常营业时，要组织人员立即进行现场处理。 C督促和检查工程部下属各专业维修保养计划的具体实施及完成情况。 D督导和检查各专业应按期完成的设备维护保养，故障处理及零部件更换和记录。 E了解大厦各项设施、设备改造情况，收集整理工程竣工图纸。 G对新添置的设备设施及时建立设备卡，并将有关技术资料进行整理归档。 H负责设备档案的保管，严格借阅制度，防止图纸资料遗失或损害。 I节约能源，杜绝浪费现象，考核各专业单位成本核算及消耗定额，力求降低成本。 J每年10月15日前制订出下年度设备检修计划。 K每年10月15日前制定出下年度工程运行设备的更新改造计划，并根据计划预算下年度更新改造费用。 L掌握大厦系统设备运转状况，确保所管辖系统设备安全运行；定时巡视主要设备运行情况，如发现异常情况或故障，应立即作出正确判断，并采取有效措施加以解决。 M做好值班记录，审