我国货币政策调控房地产价格的效果分析.doc

我国货币政策调控房地产价格的效用分析摘要：2008 年以来，我国房地产市场经历了快速回调、平稳运行、快速回暖、稳步调整四个阶段。一方面，国家对房地产业市场的调控日益频繁，调控力度也在逐步加大，对经济发展的影响程度日趋加深；另一方面，房地产市场作为国家宏观调控的重要市场之一，其利于经济发展、增加就业的优点和加剧行业内风险、推高物价的缺点逐渐显现出来。定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府宏观调控提供依据，为消费者提供信息服务，为房地产开发企业项目运作时提供参考支持。房地产业已经成为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居民居住质量，并满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；也是促进消费，拉动投资，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；还是充分发挥人力资源的优势，扩大就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。关键字：货币政策，宏观调控，房地产市场Abstract:Since 2008, our country real estate market has experienced rapid callback, smooth running, fast recovery and four stages to steadily. On the one hand, the state of the real estate market regulation, control is also gradually increased, the impact on the economic development level is increasingly deepening; On the other hand, the real estate market as one of the important market of national macroeconomic regulation and control, the advantages of its conducive to economic development, increase employment and risk in the industry, the shortcomings of pushing up prices gradually emerge. Qualitative and quantitative study of the influence factors of real estate price and real estate industry development situation, can provide the basis for the government macroeconomic regulation and control, provide consumers with information services, provide a reference for real estate development enterprise project operation support. The real estate industry has become a new development stage in our country is an important pillar industry. Promoting the healthy development of real estate industry is to improve the residential level, improve residents living quality, and satisfy the basic requirement of peoples material and cultural life need; Also promote consumption, stimulating investment, maintain national economy sustained, rapid and sound development of effective measures; And give full play to the advantage of human resources, the effective ways to expand employment. Realize the sustained and healthy development of the real estate market, for building a well-off society in an all-round way, accelerate the socialist modernization is of great significance.Key words: monetary policy, macroeconomic regulation and control, the real estate market目录一、导论4（一）本文研究的意义4（二）相关研究文献综述4二、货币政策调控房地产市场的基本概念6（一）、货币政策调控的涵义6（二）、货币政策调控房地产市场的目标6三、货币政策调控房价的有效性分析6（一） 利率7（二）货币供给量7（三）流动性效应8（四）选择性货币政策工具8四、货币政策调控房价效果有限的原因8（一）利率调节对象不明确，影响货币政策调控的效果8（二）货币政策调控方向与商业银行作法不一致9五、现阶段货币政策调控房地产市场的建议9（一）降低货币政策调控的滞后性9（二）推进利率市场化改革9（三）增大房地产市场监管的力度10六、结论10七、前景展望10参考文献11一、导论（一）本文研究的意义随着我国经济的飞速发展成为全球第二大经济体，房地产市场很受到人们关注，我国的货币市场对房地产市场的波动和走势越来越敏感，产生的影响也越来越显著。房地产业也在迅速的成为国民经济的支柱性产业，在现代经济生活中，起着不可替代的作用。虽然央行已经通过一般性货币政策工具和选择性货币政策工具努力调控房价，但是调控的效果并没有完全显现出来。政府在制定宏观经济政策的时候，特别是货币政策，要怎样对怎么对房地产市场进行调控，如何作用于房地产市场的价格，相关货币政策和实施所起的有效性，以及房地产市场调控面临的问题和影响货币政策实施效率的因素，都值得我们深思。（二）相关研究文献综述 1、国内相关分析及动态郭娜利用19922009 年的季度数据，通过对房地产价格、国内生产总值、货币供应量、实际利率、上证综指和通货膨胀率建立VAR模型，进行脉冲响应分析，得出货币供应量和实际利率都对房地产价格产生正向影响的结论。张涛、龚六堂等通过建立房地产价格与房地产贷款、按揭贷款利率的实证模型得出结论中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系住房按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上涨。 咸郎平认为我国房价为什么会高是由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。银行竞争下的贷款开放与中国特色的按揭使得房价暴涨。向宇和袁锦芝利用2001 2009 年的季度数据，采用VAR模型、脉冲响应分析等方法分析了房地产价格与金融机构信贷之间的关系，得出的结论是房地产价格上涨对于金融机构贷款的增长具有很大的推动作用，但金融机构信贷的增加对房地产价格的上涨并没有显著的促进作用。王来福、郭峰用VAR模型和脉冲响应函数研究了货币供应量与利率变化冲击对房地产价格的动态影响，发现货币供应量变化对房地产价格有长期且持续正向作用，利率变化对房地产价格有负向作用，实际利率正冲击造成实际房价下降，并在滞后4季度后达到最大负向响应。武康平、胡谍通过施加两种约束的SVAR模型来实证分析房地产市场在货币政策传导机制，得出货币供应量是影响房价和房地产投资短期变动的最主要因素。郭科认为货币政策通过利率途径、信贷途径、资产组合途径影响房地产价格，而房地产价格通过财富效应、挤占效应、托宾Q效应、资产负债表 效应等影响实体经济。他以19952005 年为样本期，采用多元回归分析，得出我国货币政策房地产价格传导机制前后两个环节中的利率效应、货币效应、消费效应和投资效应均较为显著的结论。郑钦月和张严利用20002009 年的季度数据，通过G ranger 因果关系检验、脉冲响应分析方法，分析了房地产价格与宏观经济各因素之间的关系，得出长期内房地产价格的上涨受货币供应量、汇率的影响较大，而贷款利率、通货膨胀率对房地产价格的影响相对较小的结论。2.国外相关的分析及动态BERNANKE 认为，由于市场信息不完全，借款人能够获得银行信用供给额度取决于其资产负债表状况，在通货膨胀预期不变的条件下，股价上升改善了企业资产负债状况，从而使其能够从银行得到较多的贷款支持，企业可支配资金的增多，导致投资支出的增加，从而引起最终产品和国民收入的增加，人们对房屋的消费需求增加，导致房价上涨。Marco Del Negro和Christopher Otrok研究了美国宽松的货币政策与房地产价格上涨是否具有因果关系的问题，发现上涨的房地产价格并不是宽松的货币政策实施的唯一因素，但是宽松的货币政策对房地产价格的上涨起到了重要的推动作用。Lastrapes建立了一个最优非耐用品和住房消费的动态均衡模型,并模拟了货币供给冲击对住房价格的影响。二、货币政策调控房地产市场的基本概念 （一）、货币政策调控的涵义 货币政策指的是指政府货币当局即中央银行为实现既定的经济目标运用各种政策工具调节利率和货币供给量，进而影响国民产出水平的方针和措施的总和，是宏观调控的一种经济手段。包括的内容主要有三方面：政策目标、实现目标所运用的工具和预期达到的政策效果。央行可以通过货币政策直接制定限制条件或通过利率的改变对市场发出信号，影响对未来价格预期和投资回报率的预期，从而对房地产供需产生影响，以此来调控房地产市场价格。运用货币政策对房地产市场进行调控，实际上是对房地产资金供求调控。货币政策对房地产市场宏观调控的主要有两方面：一是调控房产供给。供给调控主要是通过控制新增房地产的投放量，影响市场上的房地产供应量。如增加或减少房地产贷款，从而影响房地产供给量；增加或减少居民住房的有效需求，最终实现住宅的有效供需的动态平衡。二是调控房产需求。需求调控包括控制房地产消费和投资两个方面。而房地产投资需要很大的资金量，有时候可能会超过房地产消费资金的需求，造成过度投机，所以说必须重点对房地产投资方面进行调控。 （二）、货币政策调控房地产市场的目标 货币政策调控房地产市场的目标包括中介目标与最终目标。中介目标包括准备金率和利率，通过影响利率或货币供给量来间接的影响产出、就业、物价和国际收支等最终目标，其中最终目标与房地产市场宏观调控的目标一致。因为运用货币政策对房地产业进行宏观调控实际上是将房地产市场的房屋供求调控转化为资金供求的调控，选择准备金率和利率作为中介目标的可度量性和可操作性较强。三、货币政策调控房价的有效性分析房地产价格主要受市场供求关系的影响，而且房地产业是一个典型的资金密集型行业，该行业的供求双方对金融支持力度十分敏感，因此货币政策调控对房价的变动影响重大。货币政策主要是通过调控利率，货币供给量，流动性效应和选择性货币政策工具等来影响房地产市场的供求关系，从而影响房价。（一） 利率近年来中央银行主要通过调整金融机构存贷款利率来影响房价。贷款利率的变动直接导致房地产市场供求主体资金成本的变化，进而打破原有的市场均衡，对房价产生影响。对于开发商来说，利率的高低在很大程度上影响开发商的资金成本和财务费用。贷款利率下降，开发商的融资成本会降低，这可能会使得开发商增加投资，进而住房的供给增加，给房价以下降的压力；另一方面也可能会有其捂盘惜售的行为，给房价以上升的压力。如果贷款利率上升，也会有这两方面的影响。对于购买者来说，贷款利率的变化会直接影响到购房者的还贷额。如果利率提高，购房者的还贷额增加，其购房成本必然上升，对住房的需求就会减少，进而给房价下跌的压力，因此利率的变化会直接影响消费者偿还贷款成本.从而使部分消费者退出房地产市场,影响房地产市场的需求,进而导致房价发生变化。（二）货币供给量央行通过三大货币政策工具来影响货币供应量，调节商业银行的可贷资金量，进而影响到房地产贷款的数量及质量，最终影响房价。如果中央银行采取宽松的货币政策，商业银行的放贷能力增加，房地产贷款的数量就会增加，进而会扩大房地产的实际需求，导致房价的上升。此外，货币供给量一增加，人们会将更多的钱购买普通商品，这会引起普通商品价格的上涨。商品价格上涨也会通过某些渠道引起房价的上涨，还有，商品价格上涨可能使人们预期通货膨胀，大家会倾向于通过投资房地产来对资产进行保值增值，这也会带来房价上涨。（三）流动性效应货币,证券和房地产等资产共同组成投资者的资产组合。理性的投资者会根据不同资产的收益，风险和流动性的变化，适当调整各种资产的比例，以达到效益最大化。住房属于不动产,如果央行实行扩张的货币政策，降低贷款利率并增加货币供应量，股票价格会提高，消费者资产负债状况改善，遭到财务困难的可能性降低，消费者购买房产的欲望提高。因此，央行通过影响股票价格来影响金融资产的价值，控制房地产需求，最终影响房价。（四）选择性货币政策工具 不动产信用控制是央行常用的调控房地产市场的主要的选择性货币政策工具。不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施，它包括供给和需求的双重控制。主要规定包括贷款的最高限额，贷款的最长期限和首付的最低金额等内容。这些规定的目的主要是要限制房地产投机行为，抑制房地产泡沫。货币政策影响房价的选择性货币政策工具是通过首付成数影响房地产需求，进而影响房价。四、货币政策调控房价效果有限的原因（一）利率调节对象不明确，影响货币政策调控的效果 近年来,国内房地产市场在短期内迅速地发展起来，最重要的原因就是银行信贷款利率较低，可获得的机会大。这与1998 年以来扩大内需,多次降低贷款利率的政策有很大关系。利率完全市场化后，资金的价格完全能反应资金的成本，应该是金融市场资金平均投资回报率，但是当前我国贷款利率实际上很低，原因就在于利率不是由市场资金供求自发调节的，不能够自由浮动。市场化利率有其内在平衡机制，利率作为一种特殊商品-货币的价格, 其均衡状态本应由市场供求决定。但是如果人为的限制利率的种类和高低,就会造成不能真 实反映市场的供求状况，借贷双方信息不对称，影响央行货币政策目标的完成。 （二）货币政策调控方向与商业银行作法不一致商业银行链接央行和企业、居民两端，通过直接接受央行的政策信号，然后将货币政策信息传递给企业和居民，是货币政策调控传递的基础。但在实际中商业银行的作法调整与央行货币政策调控方向并不总是一致。由于资本具有逐利性的本质，当房地产市场进入快速发展阶段时，大量的信贷资金会进入房地产市场，导致投机行为猖狂，往往会导致房地产泡沫，而房价的大幅上涨和下跌，会导致宏观经济环境变化，因此央行会动用公开市场业务，存款准备金，贷款利率和窗口指导等政策性工具来加以调控，形成商业银行与央行之间的动态博弈过程。商业银行与央行之间的博弈会在河大程度上影响货币政策调控的效果。五、现阶段货币政策调控房地产市场的建议运用货币供应量与利率等货币政策调控都会对房地产市场产生影响。货币供应量的影响较小且具有一定的滞后性。而房价对利率调整的反应相对于调整货币供应量而言比较迅速，但不具有持续性。总的来说，在中国，一定时期内货币政策的实施对房价的影响不是很明显。因此为运用货币政策调控房价提出几点建议：（一）降低货币政策调控的滞后性利率与货币供应量等货币政策对房地产价格的调控都有滞后效应。因此，一方面，调控主体要及时有效的捕捉市场个方面的信息，同时也要及时传递出要求调控的信号，从而在经济上需要紧缩或扩张之前就开始实施有效的调控政策；另一方面，通过建立与完善数据相关的调控信息系统，提高调控主体的决策效率，并提高中央银行对市场运行态势的判断与预测能力，进而根据预测结果努力降低政策效果的滞后效应。（二）推进利率市场化改革利率政策对房价的影响会不断减弱。这是由于我国每次利率调整幅度较小，对于消费者或是房地产企业长期而言造成的影响很小，因而难以对我国房地产市场起到调控作用。因此要提高利率调节的有效性，就应该实行利率市场化改革，使利率能及时准确地影响房价的变动及风险。（三）增大房地产市场监管的力度房地产业作为我国的支柱性产业，更加需要一个健康的市场来运作。因此，要完善房地产市场结构，如鼓励与支持社会保障房的建设；此外，应加强对房价的监管。由于房地产市场的刚性需求较大，可能会出现房价非理性上涨的势头。因此，应对开发商的定价方式及最终定价予以限制和监管，从而使得房地产市场能稳步、健康地发展。六、结论在理论层面上，货币政策层面调控房价的多种因素中，要数利率和货币供给量最为重要，对这两个因素做更深层次的实证分析，货币供应量和利率这两个变量均对房价有一定的调节作用。虽然说货币政策层面对房价的调控是有效的，但是作用不大，效果也不明显，要想房价与市场经济相适应，需要出台相关的政策措施，这样才能实现预期的目标。由各项数据显示，国家在调控房价方面并不是在做无用功，房地产市场上价格飞速上涨的状态得到了很好的控制，效果也很明显。正如国务院有关部门声明所示，目前房地产市场价格调控面临的任务还很艰巨，这也是一个很重要的阶段，相关部门仍需继续努力做好本职工作，把调控工作作为一项重要的工作长期做下去，绝不能放松警惕，从而使房价步入合理稳定的轨道。七、前景展望（一）研究不足本人在此课题上的研究还不够深入，所选取的数据难免会出现误差，事实上各地区经济发展水平不完全相同，政策的执行力度也不一致，因此本文研究还很片面，可能与实际情况有不符之处，本文得出的结论也仅为个人观点，不妥之处还望谅解。（二）研究展望上述研究内容和结