置业有限公司成本设计中心管理制度及流程.docx

XXXX 置业有限公司成本设计中心管理制度及流程成本设计中心 2010-4-23目 录设计管理制度及流程4总 则41.目的：42.使用范围：43.职责划分：4第一章拿地测算方案51.各部门职责52.设计流程53.设计成果与存档6第二章概念方案设计71.各部门职责72.概念方案及设计单位的选择73.设计流程84.设计成果与存档8第三章方案深化设计101.各部门职责102.设计流程103.方案审批124.设计成果与存档13第四章施工图设计151.各部门职责152.施工图设计单位的选择163.设计流程164.施工图审查195.设计质量管理206.优化设计与成本控制237.施工图审批248.设计成果与存档24第五章园林景观设计251.各部门职责252.园林景观概念方案及设计单位的选择253.设计流程264.设计成果与存档28第六章专项设计291.人防设计292.装饰装修设计293.灯光工程设计294.其它专项设计29支持性文件301.方案设计招标文件模板302.方案设计任务书模板303.方案设计合同模板304.施工图设计设计招标文件模板305.施工图设计任务书模板306.施工图设计合同模板307.园林景观设计招标文件模板308.园林景观方案设计任务书模板309.园林景观方案设计合同模板3010.装饰装修设计招标文件模板3011.装饰装修设计任务书模板3012.装饰装修设计施工合同模板3013.方案设计审图标准3014.施工图审图标准3015.园林景观设计审图标准3016.装饰装修设计审图标准3017.招投标管理制度3018.工程变更管理制度3019.设计缺陷汇总表3020.施工图联审意见表30设计管理制度及流程总 则1. 目的： 为使鑫苑集团公司各项目的设计工作符合公司商业模式，规范项目设计的操作流程，加强设计管理工作，加强对设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的，特制定本制度。2. 使用范围：本制度中设计是指因工程建设需要而进行的规划、建筑、人防、景观及配套等工程设计。适用于鑫苑拿地测算方案设计、概念规划方案设计、方案深化设计、施工图设计、人防工程设计、配套工程、景观设计等各阶段的设计管理工作。本制度作为集团公司设计管理制度文件，集团、各分子公司及合资公司必须遵守。3. 职责划分：设计内容设计阶段责任部门配合部门规划建筑设计拿地测算方案地产发展中心成本设计中心概念方案设计成本设计中心地产发展中心分子公司深化设计分子公司地产发展中心成本设计中心施工图设计分子公司成本设计中心人防工程设计施工图分子公司配套工程设计施工图分子公司园林景观设计方案、初设、施工图分子公司地产发展中心成本设计中心室内装饰装修设计方案、施工图分子公司地产发展中心成本设计中心各部门职责划分可同时参见“XXXX字201040号关于集团设计系统职能分工调整的决定”第一章 拿地测算方案1. 各部门职责拿地测算方案主要责任单位为地产发展中心，由成本设计中心配合。1.1. 地产发展中心1.1.1. 提供市场定位报告及项目定位报告1.1.2. 提供项目规划建议、户型配比1.1.3. 提供规划设计条件1.1.4. 参加成本设计中心组织的设计条件交底1.1.5. 评估成本设计中心提交的方案与指标，并提出修改意见1.2. 成本设计中心1.2.1. 推荐拿地测算方案设计单位1.2.2. 配合地产中心组织测算方案及测算指标1.2.3. 提交方案与指标，并根据地产中心意见修改1.2.4. 提交最终成果供集团决策1.3. 集团财务部门及总裁办1.3.1. 批准拿地测算方案1.3.2. 根据测算方案及经济指标做出决策2. 设计流程2.1. 设计进度控制2.1.1. 成本设计中心在接到地产发展中心工作联系单后5天提交拿地测算方案及经济指标。2.1.2. 根据地产发展中心审核意见修改方案及时提交供总裁办做拿地决策。2.2. 设计资料的收集2.2.1. 基地条件：地界图、航测图、现状图（含周边场地）；2.2.2. 规划设计条件（至少包含容积率、建筑密度、限高、道路、退界情况）；2.2.3. 提供项目规划建议、户型配比2.2.4. 当地畅销户型。2.3. 拿地测算方案单位的委托成本设计中心从鑫苑合作设计院储备中，邀请地块所在地或所在区域的设计单位参加拿地测算方案设计。2.4. 拿地测算方案交底成本设计中心委托所选择的设计单位进行方案设计，地产发展中心该地块责任人应参加方案交底，向设计单位介绍地块情况及公司对地块的定位与设计要求。3. 设计成果与存档3.1. 设计成果3.1.1. 设计成果包括规划方案及根据地产发展中心的经济指标模板填写的各项详细指标。3.1.2. 成本设计中心对设计院提交的方案与经济指标进行初审，确保其满足规划设计条件及项目定位，提交地产发展中心。3.1.3. 地产发展中心对拿方案及经济指标进行审核与测算，提出修改意见。3.1.4. 成本设计中心指导设计单位修改设计直至符合要求。3.2. 文件存档、备案管理3.2.1. 拿地测算方案文件由成本设计中心登记、存档。 3.2.2. 经济测算指标由地产发展中心分析、存档。3.2.3. 成功取得土地后，进入概念方案设计阶段第二章 概念方案设计1. 各部门职责1.1. 地产发展中心1.1.1. 提供初步产品定位报告1.1.2. 参加方案评标1.2. 成本设计中心1.2.1. 指导分子公司编制方案设计任务书1.2.2. 推荐参加投标设计单位1.2.3. 组织方案设计招标工作1.2.4. 参加方案评标、定标1.3. 分子公司1.3.1. 编写方案设计招标文件1.3.2. 编制方案设计任务书1.3.3. 负责实施概念方案设计招标、开标工作1.3.4. 收集规划设计条件1.4. 总裁办1.4.1. 批准概念方案及方案设计院2. 概念方案及设计单位的选择2.1. 直接委托2.1.1. 可选择与鑫苑有长期合作经验，在经营理念和技术实力等方面，符合我公司项目开发商业模式的设计院直接委托。2.1.2. 议标或直接委托由总裁办确定设计单位。2.2. 招标2.2.1. 如果采用招标方式，应根据集团招投标管理制度，由成本设计中心考察、选择及推荐四家以上具备资格的设计单位参加概念设计投标。2.2.2. 分子公司根据成本设计中心提供的模板方案设计招标文件，并实施方案设计院的招标工作。2.3. 评标2.3.1. 参加评标的部门为：生产运营中心、地产发展中心、成本设计中心、分子公司、物业公司等。2.3.2. 概念方案评标应有3个或3个以上投标方案，通过评审，选出最符合产品定位、有创意的方案，及深化设计报价有竞争力的设计单位做为候选中标方案及设计单位，并将评审结果报执行总裁、CEO审批确定。2.3.3. 由招标委员会最终确认中标方案及深化设计单位。3. 设计流程3.1. 设计进度控制3.1.1. 拿地3天后，由成本设计中心配合分子公司完成方案设计招标文件及方案设计任务书的准备并发标。3.1.2. 招标文件发出15天后开标。3.1.3. 概念设计方案及深化设计单位应在拿地后20天确定。3.2. 设计资料的收集3.2.1. 地产发展中心负责编制项目初步产品定位报告，经CFO、执行总裁、CEO批准后下发。在拿地后三日内提交成本设计中心和分子公司。3.2.2. 地产发展中心依据项目初步产品定位报告编制符合经济指标的设计要求及各项经济技术指标，在拿地后四日内交成本设计中心。3.2.3. 基地条件：地界图、航测图、现状图（含周边场地）；3.2.4. 规划设计条件（至少包含容积率、建筑密度、限高、道路、退界情况）；3.2.5. 提供项目规划建议、户型配比3.3. 方案设计任务书的编制、修订、审核和批准3.3.1. 分子公司根据成本设计中心提供的模板及地产发展中心编制的项目产品定位报告及以上收集的相关设计资料，编制方案设计任务书。3.3.2. 成本设计中心对任务书进行审核，修订。3.3.3. 地产发展中心、分子公司总工确认，随招标文件一起发出。4. 设计成果与存档4.1. 设计成果4.1.1. 设计成果为投标的方案文本（含彩色总图、鸟瞰图、主要立面效果图、主要户型平、立、剖面图，主要经济技术指标等）。4.2. 文档的存档、备案管理4.2.1. 投标方案文本存档前先进行登记。 4.2.2. 设计成果由成本设计中心存档。 第三章 方案深化设计1. 各部门职责1.1. 地产发展中心1.1.1. 提供正式产品定位报告1.1.2. 参加方案评审、讨论1.1.3. 对比拿地方案，对方案设计成果进行经济测算1.2. 成本设计中心1.2.1. 协助分子公司修订方案设计任务书1.2.2. 协助分子公司编写方案设计合同1.2.3. 根据产品定位、公司设计成本控制原则指导深化设计1.2.4. 组织集团各部门（包括分子公司、地产发展中心、总裁办等）方案讨论会及内部评审1.2.5. 协助分子公司解决方案设计中的技术问题1.2.6. 参加方案评审、讨论1.2.7. 负责方案设计成果归档1.2.8. 协助地产发展中心取得经济测算指标1.3. 分子公司1.3.1. 编写方案设计合同1.3.2. 与深化设计单位签订方案设计合同1.3.3. 提供项目所在地各项与报规相关的政策法规1.3.4. 负责与方案设计单位沟通设计相关事宜1.3.5. 组织方案报规需要的所有文本、文件1.3.6. 组织规划局、消防局、环保局、人防办等对方案设计的审批2. 设计流程2.1. 设计进度控制2.1.1. 深化设计开始后5天进行第一次成果汇报。2.1.2. 深化设计开始后10天进行第二次成果汇报。2.1.3. 深化设计开始后15天进行第三次成果汇报。2.1.4. 深化设计开始后20天，拿地后40天内完成。2.2. 方案深化设计单位的选择2.2.1. 由直接委托或概念方案中标的设计单位承接方案深化设计阶段设计工作。2.3. 设计资料的收集2.3.1. 定版的产品定位报告。2.3.2. 本地块的详细规划设计条件和当地城市编制的规划管理技术规定和技术规程(规划、市政、消防、人防、环评、交评、安全评估、限高、河务、卫生、防疫、水土评估等要求)。2.3.3. 日照规定：当地的具体要求和控制细则（含日照测算软件版本）。2.3.4. 当地住宅面积计算规定细则。2.3.5. 当地政府部门对相关编制规划文件规定的特殊要求和特殊限制条件。2.3.6. 当地关于社区配套、公建及物业用房的特殊要求。2.3.7. 规划及建筑设计的审批程序和时间要求。2.3.8. 当地地方图纸联审的审查要求。2.3.9. 当地人防办对人防设计等级及面积要求2.3.10. 拟建项目地周边道路的市政管线、道路、场地实际高差等状况。2.3.11. 若获取土地的省市未成立分子公司时，成本设计中心配合地产中心收集以上资料。2.4. 对设计资料的要求2.4.1. 方案设计各阶段所需资料，均需在相应设计开始一周内，完整地提供至成本设计中心。2.4.2. 为保证所提供方案阶段的资料准确性，在提交成本设计中心时，均需地产中心、分公司相关负责人审查，加盖部门印章。2.4.3. 方案设计阶段的资料，分子公司总工负责资料的完整性，成本设计中心总建筑师、总结构师进行核查，成本设计中心归档并提交设计院。2.4.4. 上述提供资料内容为项目设计所需资料的一般性要求，根据各地不同情况及项目特殊性，提供资料内容有所增减。2.5. 方案设计任务书的修订、审核和批准2.5.1. 由成本设计中心依据地产发展中心项目正式产品定位报告，修订方案设计任务书，经总建筑师及地产发展中心审核，成本设计中心总经理审定后下发设计院执行。2.6. 方案设计合同的编制、修订、审核和批准2.6.1. 分子公司根据集团统一模板，及概念方案设计招标结果编制方案设计合同。2.6.2. 组织相关部门对方案设计合同进行评审、修订。2.6.3. 提交律师审核，成本设计中心总经理审定发分子公司。2.6.4. 由成本设计中心及分子公司指定的总工程师或规划设计部参加合同谈判。2.6.5. 方案设计合同，由分子公司与设计单位根据招标或议标结果，按集团统一模板结合项目具体情况签订。2.7. 方案深化设计过程2.7.1. 设计单位根据评标意见，及地产发展中心修订的正式产品定位报告修改规划方案，完善户型、深化设计。并在设计过程中分阶段将设计成果进行汇报。2.7.2. 第一次成果汇报：规划意向草案及户型草案评审，明确规划方向。2.7.3. 第二次成果汇报：深化规划方案、深化户型方案及立面意向，确定规划方案、明确户型深化方向。2.7.4. 第三次成果汇报：规划方案定稿，标准层户型确定，立面风格确定。2.7.5. 由分公司拟选定的施工图设计院参加第三次成果汇报会，对方案成果进行专业评价。3. 方案审批3.1. 方案内部审批3.1.1. 方案深化设计阶段，每次内部评审由成本设计中心负责组织召开，参加部门为：生产运营中心、地产发展中心、成本设计中心、分子公司、物业公司等。3.1.2. 第一次规划方案评审，设计单位应根据评标意见及正式产品定位报告修改方案，如果项目需要，应提供2个或2个以上规划意向方案，供评审、确定规划方向，并邀请执行总裁、CEO参加，或将评审结果报执行总裁、CEO审批确定。3.1.3. 规划建筑方案内部评审一般为三次，可由成本设计中心结合项目实际情况具体确定。3.1.4. 方案文本形成。由分子公司组织内部评审，是否能达到方案报批和进入下一阶段设计深度要求；出图质量和设计深度是否能达到设计任务书要求。3.1.5. 地产发展中心根据方案文本，复核各项技术经济指标，完成方案成本测算。3.1.6. 规划建筑方案正式报政府规划审批前，首先应经分子公司营销总监、总工程师、总经理、物业公司总工程师和成本设计中心总经理签字确认。再由成本设计中心与地产发展中心，将签字确认的方案及该阶段成本测算结果一同报执行总裁、CFO 、CEO审批。3.2. 方案报规3.2.1. 规划建筑方案及相关报审：分子公司负责送审、报批，成本设计中心配合。首次进入城市，在分子公司成立之前的项目，规划建筑方案由地产发展中心负责送审、报批。3.2.2. 一般性项目规划建筑方案的审批，应满足施工图设计的需要。若特殊项目方案的审批因故延期时，应报执行总裁同意。3.2.3. 方案需做交评、安评、环评、河务、水土、卫生、防疫等单项报批时，由分子公司负责组织编制和报批。3.2.4. 方案设计应在收到设计成果20天内通过政府职能部门审批。特殊情况应经执行总裁同意后方可延期。4. 设计成果与存档4.1. 设计成果4.1.1. 深化设计方案成果应满足报规要求。文件数量、具体内容及要求应满足当地规划及相关政府职能部门的要求。4.1.2. 文件应包括但不限于：方案文本、日照分析、总平面蓝图（含定位、退线、标高等），如果专家评审上会需要，还应制作方案介绍展板。4.1.3. 方案文本内容应包括但不限于：设计说明、彩色总图、经济技术指标、效果图（鸟瞰图、主要街景或立面效果等）、各种主要流线分析、主要户型平、立、剖面图等。4.2. 文件存档、备案管理4.2.1. 包括方案文本在内的图纸资料存档前先进行详细验收，验收合格后进行登记，根据资料类别进行归档备查。设计成果由成本设计中心存档。第四章 施工图设计1. 各部门职责1.1. 地产发展中心1.1.1. 提供项目交房标准1.1.2. 对比方案设计，对施工图设计各项指标进行经济测算1.2. 成本设计中心1.2.1. 协助分子公司施工图设计招标1.2.2. 推荐参加投标设计单位1.2.3. 组织施工图设计招标1.2.4. 参加方案评标、定标1.2.5. 负责评审施工图设计招标文件、设计任务书及设计合同1.2.6. 负责在设计任务书成本控制部分提供限额设计指标1.2.7. 提供施工图设计缺陷汇总表1.2.8. 参加方案、施工图设计交底、对接1.2.9. 参加施工图内部会审工作1.3. 分子公司1.3.1. 负责实施施工图设计招标、开标工作1.3.2. 负责编写设计招标文件、设计任务书及设计合同1.3.3. 负责提供勘察报告、水、暖、电、气、市政等设计资料1.3.4. 负责施工图设计进度1.3.5. 组织施工图设计图纸内部会审工作1.3.6. 负责汇总公司内部审图意见，提交设计单位1.3.7. 负责落实审图意见的修改结果，并提交对审图意见的反馈1.3.8. 负责审图机构施工图审查工作的对接1.3.9. 负责落实审图机构施工图审查意见的修改结果，并提交对审图意见的反馈1.3.10. 提供给营销部建筑平面图纸1.3.11. 负责专业设计单位和综合设计单位的协调1.3.12. 负责施工图成本预算审核1.3.13. 施工图报审1.3.14. 施工图备案2. 施工图设计单位的选择2.1. 招标2.1.1. 经过考察，采取招标方式，选择在经营理念和技术实力等方面，符合我公司项目开发商业模式的设计院。2.1.2. 根据集团招投标管理制度由成本设计中心与分子公司共同考察，选择参加投标的施工图设计院。2.1.3. 分子公司邀请四家以上具备资格的设计单位，负责实施施工图设计投标工作。2.1.4. 分子公司根据成本设计中心提供的模板，编制施工图招标文件2.2. 评标2.2.1. 由分子公司负责组织施工图设计院的开标、评标工作。2.2.2. 参加评标的部门为：生产运营中心、地产发展中心、成本设计中心、分子公司、物业公司等。2.2.3. 选择在经营理念和技术实力等方面，符合我公司项目开发商业模式的设计院，施工图设计报价、限额设计指标有竞争力的设计单位为候选中标方案及设计单位。2.2.4. 由招标委员会最终确认中标方案及深化设计单位。3. 设计流程3.1. 设计进度控制3.1.1. 施工图设计开始时间以设计人确认方案设计单位技术交接内容的时间为准。3.1.2. 桩基施工图在地质勘查中间报告提交15日内完成。3.1.3. 施工图设计周期分为两阶段，第一阶段工作时间不超过40日历天（全部单体施工图），第二阶段不超过10日历天（全部室外管网及附属设施）。3.2. 设计资料的收集3.2.1. 规划部门对方案设计的审核意见3.2.2. 各配套政府部门对方案设计的审核意见（包括规划局、消防局、环保局、人防办等）3.2.3. 人防等级和面积批文3.2.4. 勘察单位提交的地质勘探报告3.2.5. 地产发展中心提供的交房标准3.2.6. 成本设计中心提供的设计缺陷汇总3.2.7. 成本设计中心提供的限额设计指标3.2.8. 设计所需的各专业相关资料3.2.9. 经生产运营中心批准后的主要建材、设备标准3.2.10. 周边道路施工图（含各专业市政管网工程施工图，无市政施工图时，提供规划图）。3.3. 施工图设计准备工作3.3.1. 分子公司选定地勘单位。根据方案文本总平面进行地质勘察。施工图设计开始时勘察单位进现场，7天内提供地勘中间报告，20 天内提供经审查合格后的地勘报告。3.3.2. 根据地勘中间报告结果，设计院拟采用桩基基础时，应要求设计院及时提供试桩定位图，为下步桩基设计提供依据。3.3.3. 分子公司选定人防工程设计单位，依据方案文本开始施工图前期设计配合。3.3.4. 分子公司负责规划方案的成果报送当地政府各职能部门审查，必要时成本设计中心技术配合。3.3.5. 分子公司应在规划建筑方案确定后10 天内，结合当地房地产市场具体情况，制定满足营销需要的交房标准，报成本设计中心备案。3.4. 施工图设计任务书的编制、修订、审核和批准3.4.1. 分子公司依据项目定位报告和前期设计成果，根据成本设计中心的设计任务书模板，拟定施工图设计任务书。3.4.2. 由成本设计中心建筑设计师、结构设计师、给排水设计师、暖通设计师，电气设计师，分专业详细审核设计任务书，并经各专业设计师共同审核、修改协调一致。3.4.3. 成本设计中心项目总工程师与分子公司总工程师审定、批准后，下发设计院执行。3.5. 施工图设计合同的编制、修订、审核和批准3.5.1. 分子公司按集团统一模板，及施工图设计院招标结果编制施工图设计合同。3.5.2. 组织相关部门对施工图设计合同进行评审、修订。3.5.3. 提交律师审核，成本设计中心总经理审定发分子公司。3.5.4. 由成本设计中心及分子公司指定的总工程师或规划设计部参加合同谈判。3.5.5. 施工图设计合同，由分子公司与设计单位根据招标或议标结果，按集团统一模板结合项目具体情况签订。3.6. 方案设计阶段施工图阶段技术交接3.6.1. 分子公司牵头组织施工图设计院，成本设计中心配合组织方案或初步设计设计院，进行方案文本及相关技术资料的正式交接。方案设计院向施工图设计院进行技术交底，对其出现的设计问题，方案设计院应及时配合施工图设计院，在施工图开始设计前期进行修改、完善。3.6.2. 施工图设计院核查、接受方案设计院的方案文本及各项技术指标，应在7天内完成确认。对发现的问题，应及时与方案或初步设计设计院配合调整，在施工图的设计中补充、完善。3.7. 施工图设计过程3.7.1. 分子公司派人赴施工图设计院，宣讲项目方案成果和施工图设计任务书，并充分沟通。3.7.2. 分子公司派专业技术人员到设计院与各专业设计师充分进行技术沟通，确定各专业施工图设计方案。成本设计中心根据需要技术配合。3.7.3. 分子公司规划设计部，应在施工图设计过程中及时审查户型综合图。3.7.4. 施工图设计过程中，分子公司应与设计院保持密切联系，充分沟通并提供所需资料，随时监控设计进度和质量，及时解决设计中出现的设计问题。3.7.5. 分子公司负责人防设计、市政供、排水、供电、供气等室外管网、管线设计。分子公司签订施工图设计合同。4. 施工图审查4.1. 白图内部联审4.1.1. 白图联审的目的是保证在蓝图出图之前提早发现问题，及时更正，保证施工图蓝图质量，减少出图后的设计变更、设计修改数量，节省施工图出图时间。4.1.2. 出正式蓝图前7天，施工图设计院提供A3全套白图，及审核单方混凝土用量及含钢量等限额设计指标。4.1.3. 分子公司负责组织分子公司和物业公司审查设计白图，其审图结果分子公司汇总意见后，向设计院交底，并书面提交设计院并督促设计院修改、完善。4.1.4. 设计院对审图意见逐项反馈，并根据审图意见完成施工图设计。4.1.5. 分子公司将填上处理意见与结果反馈的“施工图联审意见表”汇总提交成本设计中心审核。4.2. 施工图外审4.2.1. 由分子公司委托具有资质的设计院对全套施工图（含设计说明、计算书）进行技术审查，并针对所发现的问题提出审图意见。4.2.2. 设计院对审图意见逐项反馈，并根据审图意见完成施工图设计。4.2.3. 分子公司将汇总的处理意见和设计院结果反馈提交成本设计中心审核。4.3. 施工图强审4.3.1. 由分子公司委托具有资质的设计院或机构按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查4.4. 蓝图内部联审4.4.1. 施工图蓝图联审由分子公司、成本设计中心、物业公司组织相关技术人员3天内完成。其审图结果由分子公司汇总意见并督促设计院落实。4.4.2. 书面提交设计院并督促设计院按时修改完善并出具设计变更。此项工作在施工招标图纸下发前完成。4.5. 设计修改4.5.1. 分子公司负责汇总整理专业审图机构的审查意见和内部评审意见，提交设计单位进行设计修改。4.5.2. 分子公司项目部或规划设计部应督促、协调设计院对施工图审查意见进行解释、补充、修改和完善。 4.6. 施工图设计后期工作4.6.1. 根据需要，分子公司预算部应组织本公司内部的技术人员和施工图设计院，参加项目施工招标答疑工作。所提出图纸上的问题，由预算部组织汇总并形成会议纪要。4.6.2. 销售所需贴图，由分子公司项目部或规划设计部完成并对贴图的准确性负责。4.6.3. 由分子公司项目部或规划设计部根据当地房地产市场具体情况，制定满足营销需要的交房标准，报成本设计中心备案。4.6.4. 工程配套部在接到施工图后同步开展相关报建工作4.6.5. 在报建期间，规划设计部将图纸发放到项目部、和营销部（总平面和户型部分）4.6.6. 如果报建过程中存在问题，由规划设计部收集问题批示，反馈回设计单位进行修改4.6.7. 施工图完成后，分子公司负责所有审图阶段的施工图、抗震、消防、人防、防雷联审等政府各职能部门的审查工作。5. 设计质量管理5.1. 施工图设计前期5.1.1. 优化设计管理方法，管理重心前移，强化设计全过程控制，把设计缺陷消灭在设计前期。5.1.2. 项目施工图设计前期，方案设计单位应满足设计深度要求，提供该项目全部经济技术指标计算书、方案设计文本、效果图，并对施工图设计单位进行事先技术交底。5.1.3. 建筑、结构、设备专业分别对本专业在建筑、结构方案、设备系统等合理性、设计优化与成本控制等方面提出意见与建议。5.1.4. 施工图设计单位对方案文本核查后，方案设计单位对所提的技术意见应及时解答、回复、修改，满足施工图设计阶段正常进行。5.1.5. 施工图设计开始阶段，要求施工图设计单位提供建筑、结构、设备各专业“统一技术措施”和施工图“设计工作进度表”，“设计工作进度”表必须满足经批准的设计进度要求。5.1.6. 规划方案提交文本后及方案阶段前，若当地抗震办要求进行结构抗震设计审查时，方案设计院应及时提供规划方案文本和结构抗震设计图的相关设计数据。报送当地抗震办，并配合进行抗震审查。由分子公司负责报送。5.1.7. 施工图设计单位的结构专业在施工图开始设计前，应书面提供该项目结构专业的“统一技术措施”和主体结构电算后的主要计算数据；书面提供选取荷载在计算中采用的均布、线性、集中、水平荷载和二次设计所需的荷载取值数据和依据；基础选型和基础试算时，提供上部荷载数据和计算结果。电算计算数据、荷载取值、结构方案确认、构件截面选择、基础选型、电算数据和结果，均应经甲方检查评定、确认后方可继续进行下道结构设计。5.1.8. 强化合同管理意识，把项目方案、施工图设计管理同方案、施工图设计合同管理有机结合起来，重视合同的前期签订，规避各种风险，尽可能将对设计单位管控措施包含在合同内，用合同的条款、市场的规则、法律的效力来约束合作的各方。提高谈判能力（尤其对行业垄断的设计单位），加强技术沟通和交流，强调合同的执行过程。5.2. 施工图设计过程中5.2.1. 成本设计中心应阶段性派总师及各专业设计师到分子公司听取各专业技术方案汇报，并对分子公司及设计院工作进行督导、设计进度、质量抽查。5.2.2. 为防止设计缺陷影响户内产品品质，要求设计单位的结构专业在每层结构平面的制图过程中，用节点大样显示楼层结构梁、柱（构造柱）、墙截面尺寸和布置位置；显示每层梁宽与本层填充墙墙宽以及与上一层填充墙墙宽是否有不等厚关系（防止填充墙顶部梁出台、露梁或卫生间边梁与梁上部填充墙宽度不一）；显示楼梯段的梁底与地面的净高要满足规范要求。5.2.3. 设计单位均应提供设备专业的水、暖、电、燃气管道（线）及家具布置，反映在建筑专业（户型综合放大图、厨卫详图、墙外部的雨水、冷凝水管、空调洞、空调板等）的户型综合图内，用于检查各专业设计是否打架和设计是否合理；户型综合图设计完成后，设计单位要报甲方审定确认，方可继续下道设计工作。5.2.4. 各单体基础设计时，设计院应根据地勘报告和上部结构体系，提供两种以上基础选型方案并应进行经济对比，方案应满足经济、安全、合理要求，对比数据应经甲方确认，方可进行基础设计。5.2.5. 特殊问题的技术方案，设计单位应拿出解决方案或组织多名专家进行技术论证，拿出的技术方案应经济、安全、合理并交甲方评定、确认后方可继续下道工序。5.2.6. 施工图经设计院各级校审、会签。提供设计白图供甲方审核。审核意见应在蓝图出图前完成修改。上述工作设计院按要求完成，甲方签字确认后，方可出正式施工图蓝图。5.2.7. 各专业工程师应依据审查内容指导书、审查要点意见表，对设计文件实施审查监督。在不同的设计阶段，需对各专业技术方案进行确认。成本设计中心、分子公司项目部均应派出专业工程师，到项目设计现场进行技术方案确认、施工图设计质量把控。5.3. 设计变更5.3.1. 通过对设计过程的监控及后期施工图审查将问题解决在出正式施工图蓝图之前，减少主体招标及施工图过程中的设计变更数量。5.3.2. 施工过程中设计部应配合项目部及时的解决施工过程中的技术问题。规划设计部在日常图纸审查过程中发现问题或是项目部工程师提出问题；根据问题的性质做出判断，若是重大问题，则请设计院进行图纸变更；若是一般问题，则由设计部出具变更备忘录。5.3.3. 设计变更应严格按照公司工程变更管理制度执行。6. 优化设计与成本控制6.1. 限额设计指标6.1.1. 加强限额设计指标控制，在施工图设计招标时，投标人应对对限额设计指标做出回应。6.1.2. 由成本设计中心结构总师与中标施工图设计单位结构工程师讨论确定结构及基础方案，确定限额设计指标。6.1.3. 在施工图设计合同中对限额设计指标进行约定，并制定超额处罚条款。6.2. 优化设计方案6.2.1. 严格施工图设计中成本控制，通过优化设计达到成本控制的目的。6.2.2. 成本设计中心与分子公司各专业设计师对结构方案、机电方案等提出优化建议，并在设计过程中指导、督促设计单位对严格成本控制。6.2.3. 通过优化管线路由设计，相互避让严格控制地下停车库的层高，减少土方量及工程成本。6.2.4. 在结构层不可避免时，与建筑设计及营销沟通，利用结构层，避免空间浪费。6.2.5. 为将问题解决在施工之前，室外各给排水、暖通专业的管线的走向应进行对比，将位置冲突的管线进行优化调整，重新设计出互不影响的综合管线图。6.2.6. 为将问题解决在施工之前，外网弱电深化设计应与室外各给排水、暖通专业的管线的走向应进行对比，将位置冲突的管线进行优化调整，重新设计出互不影响的外网弱电综合管线图。7. 施工图审批7.1. 施工图报审7.1.1. 施工图设计成果的送审、报批，由分子公司负责，成本设计中心配合。相关审批意见由设计单位及时修改完善。7.1.2. 初步设计和施工图应在收到设计成果20天内通过政府职能部门审批。特殊情况应经执行总裁同意后方可延期。7.2. 施工图指标复核。7.2.1. 施工图结束后，应对含钢量、混泥土含量等限额设计指标进行复核，如果超过合同约定指标，应按合同相关条款对设计单位进行处罚。7.2.2. 协助地产发展中心取得施工图设计各项经济指标，由地产发展中心对比方案设计，对施工图设计各项指标进行经济复核。8. 设计成果与存档8.1. 设计成果8.1.1. 设计成果包括但不限于合同约定的全套施工图蓝图、各专业设计计算书（如果要求提供）。8.1.2. 蓝图内容包括但不限于：桩基施工图、全部单体施工图、含各专业总图及管线综合图、销售贴图、面积计算及户内管线综合图、零星设计和二次设计施工图及各类变更文件。8.2. 图纸、文件存档、备案管理8.2.1. 图纸资料存档前先进行详细验收，验收合格后进行登记，根据资料类别进行归档备查。8.2.2. 施工图设计成果（包括电子文件）由分子公司规划设计部资料管理员负责管理， 包括接受、发放、等级、保存、归档。第五章 园林景观设计1. 各部门职责1.1. 地产发展中心1.1.1. 提供园林景观造价控制1.1.2. 参加方案评审、讨论1.2. 成本设计中心1.2.1. 协助分子公司编写园林景观设计招标文件1.2.2. 协助分子公司编制园林景观设计任务书1.2.3. 协助分子公司编写园林景观设计合同1.2.4. 推荐参加投标设计单位1.2.5. 组织园林景观设计招标1.2.6. 参加方案评标、定标1.2.7. 根据产品定位、园林景观造价控制指导深化设计1.2.8. 负责方案设计成果归档1.3. 分子公司1.3.1. 编写园林景观设计招标文件1.3.2. 编制园林景观设计任务书1.3.3. 编写园林景观设计合同1.3.4. 提供确定版深化设计方案1.3.5. 负责实施园林景观方案设计招标、开标2. 园林景观概念方案及设计单位的选择2.1. 招标2.1.1. 园林景观概念方案及设计单位采用招标方式选择，应根据集团招投标管理制度，由成本设计中心考察、选择及推荐三家以上具备资格的设计单位参加概念设计投标。2.1.2. 分子公司根据成本设计中心提供的模板园林景观设计招标文件，并负责实施园林景观概念方案及设计单位的招标。2.1.3. 分子公司组织地产发展中心、成本设计中心参加开标、评标，并在参加投标的方案中选出最符合产品定位、有创意的方案，深化及施工图设计报价有竞争力的设计单位为候选中标方案及设计单位。2.2. 评标2.2.1. 由分子公司组织开标、评标。2.2.2. 参加评标的部门为：生产运营中心、地产发展中心、成本设计中心、分子公司、物业公司等。2.2.3. 园林景观概念方案评标应有3个或3个以上投标方案，通过评审，选出最符合产品定位、有创意的方案，及深化设计、施工图设计报价有竞争力的设计单位做为候选中标方案及设计单位，并将评审结果报执行总裁、CEO审批确定。2.2.4. 由招标委员会最终确认中标方案及深化设计单位。3. 设计流程3.1. 设计进度控制3.1.1. 方案设计（包括概念方案和深化方案）40天3.1.2. 初步设计40天3.1.3. 施工图设计40天，园林景观施工图为规划方案确定后120天。3.2. 设计资料收集3.2.1. 产品定位报告、园林景观造价控制3.2.2. 确定版深化设计方案3.3. 园林景观设计任务书的编制、修订、审核和批准3.3.1. 园林景观方案设计任务书，由成本设计中心依据地产发展中心项目产品定位报告，由景观设计师起草，经总建筑师审核。3.3.2. 地产发展中心、分子公司总工确认，随招标文件一起发出。3.4. 园林景观设计合同的编制、修订、审核和批准3.4.1. 分子公司按集团统一模板，及园林景观设计院招标结果编制园林景观设计合同。3.4.2. 分子公司组织相关部门对园林景观设计合同进行评审、修订。3.4.3. 提交律师审核，成本设计中心总经理审定发分子公司。3.4.4. 园林景观设计合同由分子公司与设计单位根据招标或议标结果，按集团统一模板结合项目具体情况签订。3.5. 深化方案设计3.5.1. 由方案中标设计单位完成初步设计工作。3.5.2. 沙盘制作：为配合销售部制作楼盘模型，规划设计部、景观设计师