2011年嘉兴市五县两区土地市场分析.ppt

嘉兴市五县两区嘉兴市五县两区 市场分析市场分析 1 区域整体情况 五县：海宁市 21位 桐乡市 24位 平湖市 47位 嘉善县 64位 海盐县 67位 两区：南湖区 秀洲区 区域整体情况 嘉兴市下辖五县两区，五个县市均为全国百强县，根据 2011年最新发布的全国百强县排行榜，各县市排名依次为: 2 嘉兴市本级分析 从统计数据看，嘉兴GDP多年来保持了稳步增长，受2008年全球金融 危机影响，2009年GDP增长速度有所放缓，但受金融危机后市政投资 、2009-2010年上半年房地产市场火爆行情影响，2010年全年GDP增 幅较大。与GDP走势一致，2010年嘉兴固定资产投资额也出现较大幅 度的增长。 嘉兴GDP统计（亿元）嘉兴固定资产投资额（亿元） 经济分析 2011年全国第六次人口普查，嘉兴市本级常住人口为120.19万人，其 中南湖区为61.27万人，秀洲区为58.92万人。 南湖区形成了以精细化工、五金塑 料、合成纤维、电子材料和纺织服 装等五大特色产业。 秀洲区已逐步形成现代纺织、家电 、机械制造、电子信息四大产业集 群和新兴制造业。其中有车港镇为 “中国静电植绒名镇”、王江泾镇 为“中国制造名镇”、王店镇为“ 中国浴霸之乡”以及“省级小家电 专业商标品牌基地”、洪合镇为“ 中国毛衫名镇”。 人口及产业分析 从统计数据看，20052010年嘉兴市城镇居民可支配收入保持了稳 步发展，每年均以高于10%的速度增长，2010年比上年增长了 11.3%。 2011年上半年，嘉兴市城镇居民可支配收入8578元，同比增长 11.5%。 人均收入分析 市区商品房均价 市区住宅2011年1-8月销售均价 房价分析 自09年开始，近两年均价涨幅过大。 从月度均价看，2011年1月份、8月份为近半年最高，但整体波动幅度不大，今年1-8月的年均价 7552元/平方米，同比上涨450.34元/平方米，比去年全年均价上涨176.18元/平方米，嘉兴市商 品房普通住宅备案面积为74727平方米，为近半年最低。 开发商对市场价格的把握十分谨慎，整体策略以加速消化楼盘为主，这也使得当前的商品住宅价 格维持在相对平稳的区间，房价涨势凶猛的现象现在已一去不复返。从近期开盘现场也可看到， 除了普通折扣外，一次性付款的优惠幅度明显增大，在购房群体中也以自住型购房者为主。 地价分析 嘉兴市区2007-2010年土地成交均价嘉兴市区2011年1-8月土地成交均价 嘉兴市区主流地产商基本情况 浙江佳源房地产集团有限公司总部位于嘉兴，拥有国家一级开发 资质，09年、10年连续两年入围全国房地产百强企业，排名59位。 在嘉兴代表作品有佳源巴黎都市、罗马都市、英伦都市等都市系列产 品。 蓝光集团有限公司总部位于成都，是以住宅开发和服务为主，商 业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。中国 房地产品牌企业三十强企业。在嘉兴其代表作品有蓝光名仕公馆。 万科集团总部位于深圳，房地产业龙头。嘉兴首个项目万科金域 缇香近期即将开盘。 恒大集团总部位于广州，房地产业巨头之一。2011年5月26日， 以2.6亿拿下其进入浙江省市场的第一块地，位于嘉兴的油车港镇。 浙江省赞成集团有限公司拥有多家一、二级资质的房地产开发企 业， 2009年实现销售收入62亿元。嘉兴地区赞成先后开发了中山名 都、赞成学仕苑、赞成清华府邸、赞成紫竹名苑、赞成丽景 苑、紫景雅苑等项目。 嘉兴市规划及发展方向 经济 开 发 区 国际商 务区 市中心 嘉兴市区行政区域划分示意图 南湖 新区 秀洲 新区 中心城区总体规划：“一心双核 、两副两轴、三片三楔”。在西南片和东南 片形成以秀洲新区和南湖新区为中心的两个城市副中心区。 中心城区：市区最繁华区域，可出让土 地稀缺。 南湖新区：城市副中心之一，具有原生 态滨河自然环境、充沛的文化教育资源 以及便利的区域交通。 秀洲新区：城市副中心之一，经过十年 的开发建设，周边各项生活配套日益完 善。 经济开发区：2010年升格为“国字号” 、并与嘉兴国际商务区合署办公。 国际商务区：2010年嘉兴市市委、市政 府决定依托沪杭高铁规划建设“嘉兴国 际商务区”，是未来的“明星”新区。 嘉兴科 技城 嘉兴市规划及发展方向 用地发展方向：北控南移，东进西拓。 北控：北部用地受到北郊河的阻隔， 不宜作为中心城区的发展方向。 南移：以南湖大道为发展轴，用地向 南发展，安排大片居住、公共设施、 绿化用地。 东进：东部以中环南路为发展轴，安 排大片居住、公共设施用地，用地发 展延伸至沪杭高速公路附近。 西拓：西部以秀洲新区为中心，以中 山西路为发展轴，安排居住、公共设 施用地，并外延安排工业用地 除了北部是受控制区域外，嘉兴城市发展中心将体现为东进、南移和西拓 市中心 南移 东进 西拓 北控 嘉兴市规划及发展方向 便利的交通优势使南湖新区成为嘉兴城市未来发展的主轴线 磁悬浮铁路 城际高铁 沪杭铁路 沪杭高速 乍嘉苏高速 客运枢纽站 上海方向 为全方位融入“长三角都市圈”，推进“长三角”经济一体化，嘉兴市在交通基础 设施建设取得了较大成就。杭州湾大桥、城际列车、沪杭高铁、客运枢纽站等交通基 础设施都以开通或即将开通。这些重大交通基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为 联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。 。 嘉兴市规划及发展方向 嘉兴国际商务区： 是2010年市委、市政府依托沪杭高铁、实施与沪杭同城战略、打造产业发展大平台， 把嘉兴国际商务区打造成为嘉兴乃至全省接轨上海、融入长三角、面向世界的窗口和长 三角重要的区域性国际商务中心。 国际商务区内土地住宅、商办配比为1:1， 分为五个板块：枢纽总部商务板块、综合商 务板块、科教商贸板块、市级综合服务板块 、生态休闲板块。计划在核心区建会展场馆 ，科研板块建科技研发中心，另外引进金融 服务业结算中心，产生巨额税收，学习重庆 经验。在商务区南端400亩土地准备与阿里巴 巴合作仓储物流项目，现在正在洽谈当中。 嘉兴市十二五规划的主平台为国际商务区 ，目标是引进三、四个重点大的具有带动力 的项目，自然会带来影响力，同时吸引其他 项目进驻国际商务区。 3 海宁市分析 2005-2010年海宁市生产总值及增速 经济分析 海宁市GDP连续五 年增速都高于10%， 08、09年受金融危 机影响，增速稍有 减缓，10年增速恢 复，达到15.3%。 海宁市产业目前已初步形成了具有 一定规模和影响的皮革、经编、装 饰布、袜业、小五金、镜具、塑料 装饰板、运动服装、电子灯泡等块 状特色经济群体。其中周王庙皮革 、许村装饰布、马桥经编为名冠全 国的特色经济镇。 人口及产业分析 2011年全国第六次人口普查，海宁市常住人口为80.7万人，居嘉兴 市辖五县第二位。 2005-2010年城镇居民人均可支配收入及增速 人均收入分析 从统计数据看，2005年- 2010年海宁市城镇居民 可支配收入呈现稳步上 升的趋势，2007年达到 13.3%的最高增幅。 2010年海宁市城镇居民 可支配收入为28972元 ，为嘉兴市最高值。 海宁市商品房均价 房价分析 05年-09年，海宁市均价上涨幅度平稳，自09年开始，近两年均价涨幅较大。 海宁市主流地产商基本情况 浙江鸿翔房地产开发有限公司海宁市本土房地产公司，在海宁开 发项目有鸿翔好旺角、鸿翔书香苑。 海宁中国皮革城股份有限公司在海宁市开发的东方艺墅项目是其 开发的第一个住宅项目，该项目为独立别墅，品质高档，是海宁市标 杆楼盘。 海宁市立德房地产开发有限公司以房地产开发为主，涵盖物业管 理、酒店管理等多个领域，全方位运筹经营模式的综合性民营企业。 嘉兴五县（市）十大品牌房产。在海宁代表作有永福花园、金桂园、 玫瑰园、丽都水岸等。 海宁海汇房地产有限公司公司立足于海宁市连杭经济区，面向余 杭，下沙和海宁市区及周边乡镇房地产项目开发建设。开发项目为海 汇御景苑。 海宁市空间发展总体战略是：东 进、南联、西延、北扩。 东进：建设紫薇新区，形成具有 科研文教、商业金融、文化娱乐 、居住等多功能的综合组团。 南联：加快中心组团行政中心以 南地区的建设，加强与马桥组团 的联系。 西延：中心组团跨越南北大道向 西延伸至新建的丁屠公路一线， 以市场和居住为主。 北扩：进一步整合开发区的空间 资源，集约利用土地，用地逐步 向北扩张，发展到新湖盐公路一 线，扩大开发区规模，发展新兴 产业，建设生活服务基地。 海宁市规划及发展方向 4 桐乡市分析 从统计数据看，桐乡市GDP多年来保持了稳步增长，受2008年全球金 融危机影响，2009年GDP增长速度有所放缓，但受金融危机后市政投 资、2009-2010年上半年房地产市场火爆行情影响，2010年全年GDP 增幅较大。与GDP走势一致，2010年桐乡市固定资产投资额也出现较 大幅度的增长。 桐乡市GDP统计（亿元）桐乡市固定资产投资额（亿元） 经济分析 2011年全国第六次人口普查，桐乡市常住人口为81.58万人，为嘉兴 市辖五县当中人口数位居第一。 桐乡市形成了毛纺针织、化学 纤维、丝绸服装、建筑材料为 主的四大支柱产业，初步形成 了一批独具特色的乡镇产业群 。 其中濮院羊毛衫是全国最大的 羊毛衫集散中心、桐昆化纤城 为化纤行业龙头。 人口及产业分析 从统计数据看，20052010年桐乡市城镇居民可支配收入保持了稳 步发展，每年均以高于10%的速度增长，2010年比上年增长了 12.6%。 人均收入分析 桐乡市商品房均价 房价分析 桐乡市主流地产商基本情况 桐乡市天瑞房地产开发有限公司桐乡市本土开发商，开发项目为 天瑞佳景苑，楼盘占地135亩，总建筑规模约11万左右，计划分三 期开发建设，为花园洋房及小高层。 上海中虹集团上海最具影响力的一级资质房地产开发与经营综合 性国有经济实体之一，在桐乡开发项目中虹天地为24万平米超级阵容 城市综合体，融合商业休闲、生态居住、商务会晤、餐饮娱乐等。 桐乡市东海房地产开发有限公司由慈溪市东海房地产开发有限公 司和浙江海通食品股份有限公司等共同投资组成。在桐乡开发项目江 南春城占地238余亩，包括多层、小高层、高层等三种住宅物业类型 及沿街商铺 浙江佳源房地产集团有限公司总部位于嘉兴，拥有国家一级开发 资质，09年、10年连续两年入围全国房地产百强企业，排名59位。 在桐乡代表作品为佳源巴黎都市，占地面积约320亩，主要以排屋、 别墅和多层等建筑形态为主。 桐乡市规划及发展方向 形成“依托轴线，强化中心，加快 集聚，梯度推进、网络结构”的总 体框架。 中心城市：拉大框架、强化功能； 中心镇：加快集聚、凸显特色； 小城镇：完善设施、提高质量。 5 平湖市分析 从统计数据看，平湖市GDP多年来保持了稳步增长，受2008年全球金 融危机影响，2009年GDP增长速度有所放缓，但受金融危机后市政投 资、2009-2010年上半年房地产市场火爆行情影响，2010年全年GDP 增幅较大。与GDP走势一致，2010年平湖市固定资产投资额也出现较 大幅度的增长。 平湖市GDP统计（亿元）平湖市固定资产投资额（亿元） 经济分析 2011年全国第六次人口普查，平湖市常住人口为67.18万人，为嘉兴 市辖五县当中人口数位居第三。 平湖市产业以服装、光机电、造 纸、箱包为四大支柱产业，同时 纺织、童车、化工、洁具、五金 机械等新兴特色产业齐头并进。 平湖市已获“中国出口服装制造 名城”、“省级光机电特色产业 基地”、“中国包装纸生产基地 ”、“中国软箱包出口生产基地 ”、“中国童车生产基地”等称 号。 人口及产业分析 从统计数据看，20052010年平湖市城镇居民可支配收入保持了稳 步发展，每年均以高于10%的速度增长，2010年比上年增长了 12.3%。 人均收入分析 房价分析 据宜居城市网备案系统 统计，平湖市（不含港 区）1-8月普通住宅均价 为8011元/平方米，海盐 县为7905元/平方米，相 比嘉兴市区1-8月的7552 元，周边2个县市均高出 嘉兴市区。 平湖市主流地产商基本情况 平湖吉翔置业有限公司成立于2009年，拥有二级开发资质，先后 开发建设了嘉兴财富广场、财富假日酒店、金汇大厦、海宁康桥名城 、平湖龙湫湾等一系列高端项目，获得了社会广泛赞誉。 星洲置业实力雄厚的本土明星房企，在平湖已达十年之久。十年 中公司已开发建设了三座大型社区，包括星洲阳光城，星洲艺墅春 天星洲东湖花苑，物业类型涉及别墅、多层、高层、高端商业街等 。 万城房地产有限公司总部位于浙江省乐清市，拥有二级房地产开 发资质，在平湖开发项目为万城御珑湾。 浙江万孚置业为华孚色纺股份有限公司旗下子公司，专注高端地 产开发，足迹遍布深圳、杭州、嘉兴、绍兴、余姚等城市。在平湖开 发项目为万孚尊园，别墅项目。 平湖市规划及发展方向 平湖一小时经济圈 1小时便捷发达的物流能力 1小时低廉高效的生产能力 1小时蓬勃高效的新生市场 平湖1小时拥有的无限可能 平湖市规划及发展方向 东湖新区最大的特色就是 水，其水域面积达1500余 亩。景区临水而筑，建筑旁 水而立，人家依水而居，突 出湖光风景和水乡文化，同 时建设大面积绿地 ，注重 整体环境的和谐，形成融江 南水乡特色和现代气息于一 体的独具韵味的城市园林。 东湖景区 东湖新区 中心城区 城北区 城南区 城西区 经济开发区 东湖新区，定位为集旅游休闲、文化节庆以及开发建设中高档住宅于一体的 综合性地区。一环以内以东湖风景区为核心，二环之间布局公共文化体育及中 高档住宅，二环到三环直接是医院、学校等城市基础设施。 东湖新区已建成约4平方公里区域的住宅楼盘，获得了“中国人居环境范例奖 ”称号，是平湖打造“生态人居环境”的一张亮丽名片。 6 嘉善县分析 从统计数据看，嘉善县GDP多年来保持了稳步增长，但整体水平在五 县市中较低。2010年嘉善县固定资产投资额也出现较大幅度的增长。 嘉善县GDP统计（亿元）嘉善县固定资产投资额（亿元） 经济分析 2011年全国第六次人口普查，嘉善县常住人口为57.42万人，为嘉兴 市辖五县当中人口数位居第四。 嘉善县产业以木业、电子电声、 机械五金和纺织服装为主导和特 色产业，其中木业、电子中的电 声、五金机械中的紧固件、纺织 服装中的高档面料和纽扣的生产 规模大，在全国具有较高知名度 。 人口及产业分析 从统计数据看，20052010年嘉善县城镇居民可支配收入保持了稳 步发展，每年均以高于10%的速度增长，2010年比上年增长了 11.9%。 人均收入分析 嘉善县商品房均价 房价分析 嘉善县主流地产商基本情况 嘉善恒利房地产开发有限公司在嘉善县开发的恒利国贸广场位于 嘉善县中心位置，商业综合体性质，今年9月3日开盘。 浙江国际嘉业房地产开发有限公司杭钢置业集团旗下骨干企业， 以开发城市大型住宅小区和引领现代居住潮流为市场定位。在嘉善县 开发项目为