湖南耒阳市武广新城项目分析报告.doc

衡阳项目方案书草案浙江相对投资有限公司杭州飞瑞房地产代理有限公司联系人：周剑锋，电话：137356732382013-11-23一、衡阳市城市概况及经济发展状况(一)、城市概况1、地理位置衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游。总面积15,310平方公里，合153.10万公顷，占全省土地面积7.23%，在全省各市、州中，幅员位居第2位。西南接永州市，西北挨邵阳市，北达娄底市、湘潭市，东邻株洲市，南抵郴州市。衡阳市为典型的盆地形势，盆地南高北低。山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%，平原占21%，水面占4%。(一)、城市概况1、地理位置2、行政区划及人口2、行政区划及人口2012年衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万。辖区共辖12个县（区、市），其中5个市辖区：雁峰区、石鼓区、珠晖区、蒸湘区、南岳区；2个县级市：耒阳市、常宁市；5个县：衡南县、衡阳县、衡山县、衡东县、祁东县。各区县人口共计790万。3、交通条件 陆路：衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京珠高速与泉南高速公路在衡阳市区交汇；衡炎高速于2009年12月通车、衡邵高速于2011年3月通车、潭衡西（京珠高速西线）于2011年9月底开通，107国道、322国道、“三南公路”贯穿全境。衡阳市区现有一环绕城高速公路，预计到2014年衡阳又将形成由二环绕城高速公路。 水路：衡阳水运资源十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。 航空：根据国家十一五规划，衡阳被纳入中国民航规划之中，新衡阳机场将在衡南县云集与车江之间，已于2010年底动工兴建，预计2014完工。本期机场飞行区等级为4C，建设一条长为2400米的跑道，远期发展为4D，跑道延长到3200米。 预计2020年起降客机可达4300架次，发送旅客36万人次。高铁：京广高铁在区内设有衡山西、衡阳东、耒阳西3个高铁站，2013年底至桂林、南宁的高铁即将开通，与京广高铁在衡阳交汇。4、文化背景衡阳，古为三苗故地，称衡州，有“寰中佳丽”之誉。相传“雁不过衡阳”，故衡阳城亦被称之为“雁城”。自古以来，衡阳文气郁郁，才俊辈出。古有辅佐蜀国的大臣蒋婉、创造造纸术的蔡伦、著名思想家王夫之(王船山)、湘军水师统帅彭玉麟等等。衡阳的历史文化源远流长，南岳衡山具有佛、道合一的宝气，悠远浓郁的文气。纵观南岳衡山七十二峰，绵延数百里，首峰回雁峰，尾峰岳麓山。向北，长沙有岳麓书院；往南，衡阳有石鼓书院。除石鼓书院外，衡阳还有以王夫之命名船山书院，和有天下四大书院之称的石鼓书院一起，同属衡阳三大文脉中重要的一脉。衡阳自古即是“南北要冲、湖广咽喉”的中南军事重镇，一直是湘南政治、经济、文化、交通、物流中心。5、2012年经济发展状况综合实力跃上新台阶。2012年实现地区生产总值（GDP）1957.70亿元，按可比价格计算，增长11.8%。其中，一产业实现增加值322.89亿元，增长4.3；二产业实现增加值949.51亿元，增长13.2；三产业实现增加值685.30亿元，增长13.5。一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为6.2%、53.1%、40.7%，分别拉动全市GDP增长0.7、6.3、4.8个百分点。按常住人口计算，人均地区生产总值27258元，增长11.4%。产业结构得到优化。全市三次产业比为16.5：48.5：35.0。与上年相比，一、二产业占比分别下降0.3、0.1个百分点，三产业占比提高0.4个百分点。其中，工业增加值占GDP比重为42.6%，对经济增长贡献率达48.0%，拉动GDP增长5.7个百分点；高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为14.6%；非公有制经济增加值占地区生产总值的比重为60.8%。社会消费保持活跃。全市社会消费品零售总额642.62亿元，增长15.5%。限额以上批发零售企业商品销售额234.99亿元，增长23.5%。在限额以上批发零售企业零售额中，家用电器和音响类增长33.9%，家具类增长31.9%，文化办公类增长37.2%，通讯器材类增长26.9%，汽车类增长33.1%。物价水平总体回落。全年物价涨幅呈现前高后低态势，通涨势头得到有效遏制。居民消费价格总水平上涨1.5%，商品零售价格指数上涨1.9%。分类别看，全年食品价格上涨3.3%；烟酒及用品上涨3.1%；衣着上涨1.1%；家庭设备用品及维修服务上涨1.0%；医疗保健和个人用品上涨2.0%；交通和通信下降0.4%；娱乐教育文化用品及服务上涨0.2%；居住上涨0.5%。对外贸易规模扩大。全市进出口总额20.24亿美元，增长61.2%。其中，出口13.08亿美元，增长28.1%；进口7.16亿美元，增长205.6%。一般贸易出口额8.68亿美元，增长1.1%；加工贸易出口额4.25亿美元，增长182.4%；一般贸易进口额1.82亿美元，增长65.0%；加工贸易进口额5.27亿美元，增长317.5%。招商引资成效显著。全市引进内资项目558个，增长-0.2%，实际到位内资195.37亿元，增长19.4%；新批外资项目111个，增长1.8%，其中：1000万美元以上的项目2个；实际利用外资6.04亿美元,增长21.5%，其中：工业实际利用外资6.03亿美元，增长27.0%。旅游市场繁荣兴旺。全市实现国内旅游总收入172.38亿元，增长31.5%，旅游外汇收入0.71亿美元，增长30.5%；接待国内外游客3171.84万人次，增长28.6%，其中：国内游客3155.83万人次，增长28.7%；国外游客16.01万人次，增长24.0%；年末全市共有等级旅游区（点）16个。财政收入再创新高。全市财政收入突破180亿元大关，达到185.36亿元，增长20.4%；其中，一般预算收入133.38亿元，增长28.2%。一般预算支出305.69亿元，增长17.6%；其中农业和教育两大类支出大幅增长，农林水事务支出和教育支出分别增长40.2%和46.8%。2006年-2012年财政收入占GDP的比重稳步提高，分别为5.7%、5.9%、5.7%、6.0%、8.0%、8.8%、9.5%，2012年财政收入占GDP的比重比“十一五”初期提高了3.8个百分点。信贷投入较快增长。年末全市金融机构本外币各项存款余额1793.89亿元，增长17.5%。其中，单位存款459.26亿元，增长16.4%；居民储蓄存款1311.98亿元，增长17.8%。年末金融机构本外币各项贷款余额697.75亿元，增长14.1%。其中，短期贷款为275.27亿元，增长5.7%；中长期贷款381.7亿元，增长19.3%；中小企业贷款226亿元，增长2.1%。 (二)、衡阳市城市规划1、整体规划方案（2002-2020）2、城市发展目标湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市将衡阳建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。促进由传统加工工业城市向现代加工工业与物流中心的方向发展，培植具有省际或全国意义的主导产业，重塑湘南经济中心地位；发挥南岳风景名胜区等国家级旅游资源优势，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游服务职能，重新展现省级历史文化名城的风貌。 (三)、衡阳市主城房地产市场状况：1、市场销售状况：2011-2013年衡阳市主城每年的商品房销售大约为300万平米。2、商品房销售均价：截止2013年10月市场均价约4300元/平米。二、耒阳市城市概况及经济发展状况（一）、耒阳市城市概况：1、耒阳是历史悠久的人文胜地耒阳位于衡阳市东南部，距离南中国交通中心、湖南省第二大城市衡阳市中心城区60公里。2011年，耒阳市区建成区面积40平方公里，市区常住人口50万。耒阳是中华始祖神农氏发明耒耜之地，中国农耕文化发祥地，素有“荆楚名区”、“三湘古邑”的美称。四大发明创造之首造纸术发明家蔡伦的故乡、“诗圣”杜甫卒于耒阳，“游圣”徐霞客游耒之地，朱德曾在此坐镇指挥湘南起义40余天，抗战时期耒阳作为临时省政府办公地点长达5年。2、耒阳是资源富集的黄金宝地湖南省旅游强县、湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地、国家级杂交水稻制种基地、中国油茶之乡、中国楠竹之乡、中国特色竹乡、中国唯一一个汉白玉之乡，全国投资百强县市之一，中国最具投资潜力中小城市，连续三届全国双拥模范城，全国科技进步先进市，全国粮油生产奖励大县，全国油料生产基地县，全国蔬菜基地奖励大县，全省发展开放性经济先进单位，首批湖南省可持续发展实验区，省级金融安全区，全省文化工作先进县，全省甲类卫生城市，湖南省商标战略实施示范县(市），湖南省承接产业转移示范园区，中国特色竹乡（全国1个），湖南首批扩权县市之一。是湖南省城区面积最大、城市人口最多的县级城市。耒阳自然资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭可采储量5.1亿吨，是全国产煤百强重点县（市）之一，大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。能源供应丰足，有装机容量共11万千瓦的三个水电站和装机容量120万千瓦的耒阳韶能火电厂，韶能火电厂年发民量达86亿度，是湖南省最大的能源基地。3、行政区划与人口：耒阳市辖5个街道办事处、13个镇、18个乡全市户籍人口142万人，其中主城区人口为43万人4、耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，京广铁路、107国道、京珠高速纵贯南北，武广高速铁路在耒阳设站，连通闽南、赣南、湘南的320省道横跨东西，客货运输十分便捷。（二）、耒阳市经济发展状况：1、2011年国民经济发展状况;综合实力不断增强。2011年实现地区生产总值（GDP）2928814万元，同比增长14.3%。第一产业增加值458753万元，增长4.4%；第二产业增加值1387668万元，增长19.8%；第三产业增加值1082394万元，增长13.1%。一、二、三产业对全市GDP增长的贡献率分别为3.4%、61.72%、34.88%。产业结构继续优化。全市三次产业结构分别为15.66：47.38：36.96，与上年相比，第一产业下降1.9个百分点；第二产业上升了2.9个百分点，第三产业下降了1个百分点。财政占GDP比重进一步提升，达到7.72%，比上年提高0.59个百分点。物价指数冲高回落。一季度居民消费价格指数达到年内最高水平,然后逐步回落。全年居民消费价格指数为105.6，较同比上涨了5.6个百分点。商品零售价格指数为105.1，同比上升了5.1个百分点。分类别来看，食品类上涨7.5%，烟酒类上涨2%，衣着类上涨1.2 %，家庭设备用品及维修服务类上涨0.8%，医疗保健和个人用品类上涨4.2%，交通和通信类上涨1.5%，娱乐教育文化用品及服务上涨4.7%，居住类上涨10.4%。2、工业和建筑业工业经济快速发展。全年完成工业增加值136.36亿元，同比增长20.1%。工业对GDP贡献率达61.36%，全市规模工业企业达155家,规模以上工业总产值550.72亿元，同比增长60.33%。在规模工业企业中，轻工业完成产值80.07亿元，同比增长61.52%；重工业完成产值470.65亿元，同比增长60.13%。国有经济完成产值29.36亿元,同比增长10.44 %。大中型工业企业完成产值51.63亿元,增长22.4%。工业企业经济效益基本稳定。全市规模工业实现利税65.21亿元，吸纳从业人员达5.82万人。产销衔接较好，产销率达98.82%。建筑业稳步发展。全年完成建筑总产值47685万元,同比增长10.11%；实现增加值24102万元，增长5.9%。全年房屋建筑施工面积113.49万平方米，竣工产值36968万元。3、固定资产投资固定资产投资高位增长。全社会固定资产投资1420582万元，同比增长34.7%，其中：城镇固定资产投资完成1119394万元，房地产投资75801万元,非农户投资225387万元。房地产开发稳步增长。房地产投资7.58亿元，增长63.01%。房屋施工面积达123.65万平方米,增长15.13%；商品房竣工面积23.2万平方米，下降20.9 %。商品房屋销售面积81.49万平方米，增长17.94%。保障性住房建设完成投资3.05亿元。其中廉租房投资3477万元，公共租赁住房4136万元，棚户区改造2.28亿元。4、国内贸易、旅游社会消费保持活跃。全市实现全社会消费品零售总额63.86亿元，同比增长17.8%。其中：城市54.15亿元，同比增长17.4%，乡村9.71亿元，同比增长19.8%。其中批发贸易总额5.24亿元,同比增长16.3%;零售贸易总额40.11亿元,同比增长17.5%。住宿业零售总额3.79亿元,增长17.4%;餐饮业14.72万元，增长19.2%。旅游业迅速发展。蔡伦竹海风景区正式运营，并晋升为国家级水利风景区。据不完全统计，2011年全市共接待国内外游客316.96万人次，旅游综合收入25.38亿元，较之去年分别同比增长12%、14%。5、财政和金融财政收入持续攀升。2011年财政总收入达22.63亿元，同比增长32.09%。其中：市本级收入12.15亿元，增长28.37%。在财政总收入中,税收收入为18.11亿元,税收占财政总收入的比重为80.04%。财政总支出34.22亿元，增长22.68%。存贷款较快增长。2011年末全市金融机构各项存款余额187.88亿元，比年初净增30.48亿元，同比增长19.37%，其中：城乡居民储蓄存款余额145.57亿元，比年初净增22.57亿元，同比增长18.34%。各项金融机构贷款余额68.63亿元，比年初净增8.94亿元，同比增长13.75%，其中：中长期贷款余额41.65亿元，比年初净增长5.29亿元;短期贷款24.58亿元，比年初净增5.71亿元。6、城市建设城市基础设施进一步完善。2011年全市城市面积 42.68平方公里。其中,建成区面积 39.10平方公里。7、人口与收入全市年末总户数33.10万户，总人口142.32万人。其中：男性73.88万人，女性为68.44万人；农业人口78.06万人，非农业人口64.26万人；城镇化率达45.15%；人口密度为535.84人/平方公里；常住人口为115.46万人。全年出生率13.93，死亡率 6.11，人口自然增长率7.82。城乡居民收入增加。2011年城镇居民人均可支配收入17407元，比上年同期增长12.64%；农民人均纯收入8862元，比上年增长19.66%。我市从业人员年平均工资为28843元，其中在岗人员年平均工资为29335元。（三）、“十二五”期间，耒阳市经济社会发展的主要目标：1、经济更加繁荣。GDP年均增长14%，力争2015年达到500亿元；三次产业结构比调整为12:48:40，其中工业增加值突破240亿元，占GDP的48%以上；财政总收入突破40亿元，年均增长20%；全社会固定资产投资五年累计达1329亿元,年均增长30%；社会消费品零售总额达125亿元，年均增长17.8%。2、实施“大城市”发展战略，实现“双六十”目标耒阳市2020年城市整体规划方案即城市建成区面积60平方公里、城市人口60万人，城镇化率达56%；城市绿地覆盖率43%，森林覆盖率49%以上，2011年创建为省级园林城市，努力打造全国优秀旅游目的地城市。3、城镇居民人均可支配收入达27000元，年均增长11.81%，农村居民人均纯收入达13000元，年均增长11.91%，城镇登记失业率控制在4.5%以内，城镇人均居住面积35平方米，住宅成套率80%。4、大力优化产业布局。按照“一片一线”的格局，大手笔规划、高标准建设好园区，形成功能完善、优势互补、特色鲜明的工业产业布局，“一片”即以经济开发区蔡伦科技工业园为龙头，逐步连接蔡子池机械制造园、哲桥现代国际物流园、哲桥工业园、遥田工业小区，实现“园区北移”；“一线”就是沿107国道布局红太阳家俱城、小水建材产业园等专业园区、特色园区。年内要完成哲桥现代国际物流园、哲桥工业园的规划，两园规划面积要达20平方公里。要大力引导产业入园集聚，除部分资源性项目外，新建工业项目一律入园发展，形成企业入园集聚、产业入园集群、项目入园建设的良好局面。“十二五”期间，全市园区新增标准厂房100万平方米，年内力争完成30万平方米；经济开发区力争扩区面积达到20平方公里，创建国家级承接产业转移示范园区；到2015年实现园区规模工业企业300家、工业增加值200亿元以上。5、高标准抓好城乡规划与建设。要突出规划引领作用，抓紧启动城市新一轮规划编制，2011年要完成城市总体规划以及绿地规划、综合交通规划、城市管网规划等专项规划。规划目光要“远”，要着力“双六十”，瞄准“双八十”，着眼“双百”，“双六十”规划要实施详规，“双八十”规划要完成总规，“双百”规划要着眼谋划。规划定位要“高”，要定位全国山水园林城市、全国优秀旅游目的地城市，达到“功能齐全、分区集聚、配套完备、宜居宜游、宜工宜商”。要认真吸纳现代都市的规划理念，高水平编制好交通、绿化、给排水、环卫、消防、教育等专项规划，高标准编制好城区山体水体保护、武广耒阳新城开发等控制性详规，精心抓好南岭仙等公园以及高档小区、高层建筑的规划设计。要统筹好建成区、武广耒阳新城、经济开发区、哲桥现代国际物流园、哲桥工业园、卫星小城镇的规划衔接，重点抓好哲桥、遥田、新市、大市、竹市、泗门洲、小水、余庆等城区卫星小城镇规划，形成“一核多中心”的发展格局。 高标准规划建设武广耒阳新城商务区。 耒阳市武广新城规划方案（四）、2020年国民经济和社会发展远景目标到2020年，全面建成小康耒阳，全市经济总量在2010年的基础上翻两番，GDP达1000亿元，（按2010年价格计算），人均生产总值超过7万元。新兴旅游城市和区域中心城市基本形成，“两型社会”和城乡一体化建设成效显著，城镇化率达到70%，低碳经济、循环经济得到快速发展。三、武广耒阳新城项目简介项目位于耒阳城市总体规划“一城、六片”的灶市片区，耒阳市城区西部。规划用地总面积16平方公里，其中有268.32公顷的自然山体。规划人口容量为10万人。武广新城远期规划为30平方公里。依据规划目标和理念，通过对现状资源的综合分析，将整个新城区规划的总体结构为“一轴、一带、两心、六区”：一轴：即耒阳大道的城市门户景观大道；一带：沿保留的自然水体形成滨水风光带；两心：一个中心为武广铁路站场前的交通枢纽功能核心，另一个中心为耒阳大道中间地段的商业中心；六区：按功能大致可划分为两片居住区、工业区、村镇建设区和两片自然山体区。（一） 、项目区位优势：耒阳市的区位优势：耒阳市位于湖南省东南部，衡阳盆地南端，五岭山脉北面，东北邻安仁县，东南及南面连永兴县，西南角与桂阳县接壤，西临舂陵水与常宁市隔河相望，北界衡南县。耒阳市地处国家12个大的城市密集区之一湘东城市密集区内，是国家一级发展轴京广线上的重要城市。耒阳市南连珠江三角洲经济区，东接长江三角洲经济区、具有明显的地缘经济，107国道、京珠高速、京广铁路、武广高速铁路把耒阳是与珠江三角洲经济区紧密相连。同时，耒阳市又处于湖南省实施“一点一线”开发战略的南北主轴上，是湖南省经济战略重点“五区一廊”的南大门。耒阳武广新城区位优势：耒阳城市总体规划确定城市空间布局结构为“一城、六片”，耒阳新城位于灶市片区，武广耒阳新城是片区重点区，与旧城区比邻，区位优势显著。项目的环境优势：耒阳自然环境优美，规划区内的南亭仙庵子是耒阳重要旅游景点。两处大的山脉成为规划片区的绿心。为提升片区内的环境质量起到很好的促进作用，在规划区周边有鹿歧峰、狮子山、马阜岭、桌子坳（樟隍岭），优美的山形既成为规划区的绿色背景，又可以成为设计借景的对象。山体葱郁，山丘、池塘遍布，景观丰富，环境优美，空气清新，山水特色得天独厚。项目的交通优势：片区主要依托武广高速铁路发展，全长995公里的武广高铁，是加快中国铁路现代化的项目，2010年底已经投入使用，已经为耒阳市的经济发展带来了前所未有的机遇。规划区内有107国道，京广铁路（耒阳站）与旧城区连接的耒阳大道。是耒阳市的交通枢纽。（二） 项目的卖点及亮点;1、 得到土地一级开发项目是比较难得的机遇。2、 武广新城作为耒阳的重要对外交通枢纽，具有独特的商贸优势；3、 老城区众多握手楼，已经满足不了耒阳经济快速发展而相应提高的人们的生活质素需求，旧城区环境的局限及改造成本的高企，是武广耒阳新城的重要优势。4、武广新城交通枢纽，覆盖的不仅仅是耒阳辖区范围，还是相邻的常宁市（86万常住人口,距项目30公里）出 入 京 广 线 武 广高 铁 京 珠 高 速 的 必 经 之 地 ，同 时 还 是 安仁县（常住人口39万）、茶陵县（常住人口59.4万）的重要出入口。5、重大市场利好：2015年耒阳市将成为湖南省直辖的副地级市，由原属衡阳市的耒阳市、常宁市撤县合并而成。总人口达到250万，面积4703平方公里。6、在武广新城北面已规划一条城市快速干线直达南岳机场，两地之间的距离约30公里，武广新城的交通优势将更加明显。（三）、市场容量预测：根据耒阳市“十二五”期间，耒阳市经济社会发展的主要目标，实施“大城市”发展战略，实现“双六十”目标，即城市建成区面积60平方公里、城市人口60万人，新增加的城市人口约20万人，按人均40平米计算，需要新增住宅面积约800万平米。按1.8容积率计算，约需新增住宅用地6667亩（不含商业及公共性质用地）。而武广新城是耒阳未来居住与商业发展的主要方向，旧城区基本没有土地可供开发，其他片区，则已经规划为工业用地或新农业项目用地。以保守估计，武广新城一期的土地，还不能满足“十二五”期间耒阳城市发展的需求。（四）耒阳房地产市场需求及价格：近两年来耒阳年房地产市场销售量约为100万平米，市场均价约为3200元/平米。保守估计，在满足实现“双六十”目标的情况下，再加上老城区改善型需求的大规模激发，耒阳未来十年每年的商品房需求量将达到120-150万平米。加上省直辖的副地级市的发展潜力，耒阳市场均价达到4500-5000元/平米是指日可待的。四、 中国发明家之都的初步构想：1、耒阳市城市定位： 发明之都 中国耒阳 解释：造纸、印刷、火药、指南针是闻名世界的中国古代的四大发明，其中造纸术居四大发明之首。蔡伦的造纸文化是耒阳市的城市文化核心，但耒阳的城市之魂是：发明创造。因而将耒阳市的城市定位为世界发明家之都将占领全球制高点，也是独一无二的，同时亦具备很强的可操作性。2、耒阳的新型城市化的发展路径初步构想： 耒阳市的经济近年来一直对煤矿的依赖度很高，而且煤矿始终有挖完的那一天，现在国际市场煤炭价格低迷，也造成了耒阳市经济的大起大落。由于以前耒阳工业基础薄弱，旅游资源的优势也不明显，这样将会为今后耒阳的城市化和就业造成很大的障碍。如果象其他城市一样去靠优惠政策吸引沿海产业转移，一方面会陷入恶性竞争之中，也很难保障能否得到沿海转移产业的青睐，更无法形成自身独特的城市竞争核心优势。我们认为，今后耒阳市的新型城市化的发展路径一切均围绕“发明家之都”展开。从而使耒阳在房地产、基础设施、酒店、文化产业、工业、旅游、会展、就业等方面立体带动耒阳经济的长远发展。 3、发明家之都的主要项目：（1）、发明家文化科技博览园：包括中央电视台新影集团的影视文化基地（包括地理中国、我爱发明制作演艺基地），全世界的发明创造都可以在这里展示和交易，对于好的发明创造，我爱发明栏目还会拍摄并在中央台播出。（2）、中国发明创造科技交易博览会