经济调控中的房地产业.ppt

宏观调控中的房地产业 复旦大学管理学院教授博士导师 国家突出贡献专家 芮明杰博士 目录 n一、调控房地产将成为一个相当长的政 府命题 n二、控制需求到控制供给 n三、房地产公司商业模式的转型 一、调控房地产将成为一个相 当长的政府命题 n房地产业是一个重要的民生行业，关系 民众的生活质量。 n一个亲民的政府当房地产业出现以下两 个状况时，就必然要干预： n1、房地产业发展开始偏离宏观经济发展 轨道，对经济发展有负面影响时 n2、房地产业发展开始脱离居民现实可支 配收入支持的需求，居民呼声高涨时 n中国近20年来经济增长很快，每年名义GDP增 长15%，实际GDP增长平均10%左右，居民收 入水平平均增长8。6%左右。 n中国工业化进步的过程中城市化进程加快，中 国的农民要进入城市或就地城市化，这方面每 年平均的人口少说有2000万。 n居民储蓄规模不断创新高，已经有13万亿。目 前银行的存贷差为10万亿，股市最近进去1000 亿，估计再进4000亿，这和10万亿的大盘比是 微不足道。 n认定中国经济成长将带来高的投资回报 ，中国房地产市场的总体价格水平尚属 低的状况，引导外国投资者。 n考虑到上述需求因素的存在，加上对人 民币升值的预期，短期炒作有赢利空间 ，有投机的机会和空间。 n以上是房地产市场能够增长的需求因素 。这里面隐含着泡沫的可能。 n支持房地产供给的因素： n各级政府推进城市化需要的资本，目前只能主 要靠出售土地，进行市场改造； n房地产产业链的存在，导致房地产发展波动就 会导致相当程度上的经济波动，失业增加，等 n相对宽松的资金供给和大致可以估计的市场需 求。 n土地国有的属性。各级政府的利益。 n一般居民在可支配收入约束下，总是希望房地产市场 的价格低一些好，最多也不要超过收入增长的幅度。 n因此我认为中国房地产业每年的增长应该与GDP增长 保持基本一致，或稍有领先，而不是象过去超过一倍 以上，价格增长控制在居民收入增长的幅度之内。 n从这个角度看，今年一季度上升5。5%，4月70个大中 城市房价同比上升5。6%，速度有加快的趋势。 n一至四月，中国房地产契税仅增长百分之七。”“截至 今年四月底，全国商品房空置面积同比增长百分之十 八点九。” 二、控制需求到控制供给 n2005年中央出台“国8条”后一年；2006年 中央新出台了“国6条”；在我看来，去年 政策的重点是控制过度需求为主，主要 的手段是抑制房地产的炒作，于是有一 系列税收政策、资本信贷等政策。 n应该说有一定的效果，至少给居民一个 信号，房子的价格要下跌，实际购买量 开始下降。 n控制需求的政策有问题： n居民的正常需求被抑制，而投机需求只 是暂停 n控制土地供给导致土地成本上升，使房 产价格实际难以下降 n银行信贷出现困难，坏帐增加 n没有找准房地产经济发展的内在机制， 社会的收入分配制度没有很好地改革。 n中央思路今天已经发生适度变化。过去的调控主要思 路是控制土地，压缩投资，打压需求。我个人认为这 是基于过去一个判断-房地产业投资规模持续据高不下 ，已经出现潜在投机与过剩风险，而得出的在需求膨 胀情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一 步上升。 n我认为破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给” 、“抑制投机”和“增加供给与抑制投机同时进行”之间进 行选择，其中最优途径应该是第三者。应该说现在中 央正在向第三条思路靠拢，即“增加供给与抑制需求同 时进行”。在国6条中，不难发现这是一个明显的变化 结构调整、增加供给、抑制投机的政策含义： n今年的控制政策，我比较认为是对房地产业供 给结构进行的控制政策。 n一是房地产分类供给的要求，给予的政策不同 。 n二是进行供给的结构调整，形成不同供给产品 。 n三是进行土地供给的调整，包括控制旧城改造 ，（实际上是控制城市化进程） n四是设计良好的信息披露机制。 n这政策有效性，我认为在于土地如何进 行分类按照不同价格进行拍卖： n可能： n廉价房用地进行限价下的建造品质竟价 ； n非廉价房用地进行无限价拍卖； n但在市场导向下，成果如何，还有待观 察。对供给的控制必然会影响到时下的 需求，可以预见本政策会对市场有影响 。 n长期来看： n中国的房地产市场将形成针对不同收入 和需求的细分市场，市场前景是好的。 n在这个过程中，政府将不断进行“试错”， 我们的房地产企业将在这个过程中被“洗 牌”，会成长出一些非常好的企业出来， 也会有相当的企业被淘汰。 5月29日细则： n新楼盘70%的房型为90平方米以内 n买房不足5年转手全额征收营业税 n严格开发信贷；住房信贷首付政策多样化 n保证中低价、普通房用的土地供给 n空置3年以上的商品房不可作为贷款抵押物 n土地闲置2年将无偿收回 n监管房地产市场，控制投机行为 n不允许单位集资合作建房 我的看法： n政府以计划经济思想控制市场的产物， 非常粗暴。 n70%，90平方米等数字的依据不足 n操作性困难：如经济房价的控制，地方 政府行为 n市场监管非常困难，等 n但是对房地产市场、房地产商与消费者 行为会产生影响，需要研究。 三、房地产公司商业模式的转型 1、商业模式究竟是什么？ n 最原始的答案就是赚钱的方法； n 严谨的解释是： 企业经营的环境、企业需要实现的财务目 标，以及在给定环境中实现既定的财务目标所 需要的内部活动和能力。 商业模式是一种系统的设计，用于衡量和 打造一个企业的健康状况和盈利方法。 n因此，商业模式至少要满足两个必要条 件： n商业模式必须是一个整体，有一定结构 ，而不仅仅是一个单一的组成因素。 n商业模式的组成部分之间必须有内在联系，这 个内在联系把各组成部分有机的关联起来，使 它们互相支持，共同作用，形成一个良性的循 环。 两类基本的商业模式 运营性商业模式和策略性商业模式 n运营性商业模式指一个企业持续达到其主要目 标的最本质的内在联系。 n策略性商业模式则表现一个企业在动态的环境 中怎样通过改变自身来达到持续盈利的目的。 运营性商业模式创造企业的核心优势、 能力、关系和知识；策略性商业模式对 其加以扩展和利用。 2、房地产公司现在的商业模式 价值曲线 土地获取地产开发房产开发房产运营增值服务 一次开发二次开发 n房产运营主要由拿土地，融资，规划，施工， 销售，物业等环节构成。 拿地融资规划施工销售物业 n土地获取、地产开发、房产开发属于价值链上 的一次开发，业务形式单一，价值增长有限。 n房地产开发细分为地产开发、房产开发。这种 细分将要求价值链各环节企业在明确分工的基 础上加强联系，畅通价值链。 n房产运营和增值服务属于价值链上的二次开发 ，运作模式多样，可实现价值链的持续增值。 优秀企业与差房地产企业关键要素比较 专业化水平土地储备市场化程度融资能力 优秀企 业 差企业 高 低 跨地域布局 n现在的房地产商的商业模式类似一个请 建筑商等在自己土地上定制商品，然后 买空卖空者。 n这个模式的利润完全依赖土地、资本与 市场，风险很大，在政府“试错”条件下风 险会越来越大。 n我认为这个模式需要改变！ 3、改变的方向 n我认为改变的基本方向是： n持有自己的物业（写字楼、商业楼宇、 其他物业），在销售收