房地产开发与经营—房地产产权制度.ppt

房地产开发与经营房地产产权制度,建筑之家,八 房地产产权制度,产权基本概念 土地制度 住房制度,8.2 土地制度,土地所有制 土地使用制 土地管理制度,土地所有制,概念：是关于土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所产生的人与人之间关系的制度性规定。 土地所有权 土地占有权、土地使用权、土地处分权、土地收益权 土地所有权的取得和转移 依取得的方式：原始取得和继受取得 依经济实现：无偿取得和有偿取得 我国土地所有制的建立,我国土地所有制的建立,城市土地所有制的建立,农村集体土地所有制的建立,土地使用制,概念:是人们在使用土地时所形成的经济关系,由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。 土地使用权 国有土地使用权：划拨、出让、出租、入股等国有土地使用权 集体土地使用权 权能 所有人的使用权 非所有人的使用权 占有权能 使用权能 收益权能 部分处分权能 我国土地使用制度的建立,我国土地使用制度的建立,城市土地使用制度的建立,农村集体土地使用制度的建立,我国的土地管理制度,国家实行土地登记制度 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证 国家实行土地有偿有限期使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家实行保护耕地的制度 征用集体土地的管理 国有土地使用权出让 国有土地使用权转让 国有土地使用权划拨,征用集体土地的管理,征地政策规定 征用土地的范围：经有批准权的人民政府批准后可以征用，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。 征地批准权限的规定 征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府； 征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 征用基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 建设单位申请征地不得化整为零 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 临时用地必须办理报批手续 全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 征用集体土地补偿范围和标准,征用集体土地补偿范围和标准,土地补偿费和标准 征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定 安置补助费 需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍。 地上附着物和青苗补偿费等 临时用地补偿,国有土地使用权出让,国有土地使用权出让的概念 土地使用权出让方式 拍卖、招标、挂牌 土地使用权的出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 土地使用权的收回 期限届满收回 提前收回:按使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿 没收 土地使用权终止 土地使用权续期,国有土地使用权转让,国有土地使用权转让的概念 土地使用权转让的法律条件 转让条件 不得变更原出让合同条件 出让方已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 完成开发投资总额的25%以上 不许转让情况 转让形式：出售、交换、赠与及其他形式 转让程序 与出让的区别（见书p87）,不许转让情况,不符合上述转让条件规定的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未经法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,转让程序,转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金我土地增值税 转让人7日内到税务部门缴纳土地增值税 土地使用权变更登记 提交证件：登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等,国有土地使用权划拨,划拨土地使用权的范围 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施和公用事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地 划拨土地的管理 划拨土地可以转让 划拨土地使用权可以出租 划拨土地使用权可以抵押：抵押的金额不应包括土地价格 国有企业改革中的划拨土地,8.3 住房制度,概念 住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。 我国住房制度的演变 我国住房制度改革中的产权关系 我国住房制度改革中利益的调整 构建新的住房制度,我国住房制度的演变,售房试验阶段(19791985) 新建住房成本价出售 补贴出售 提租补贴试点阶段(19861988) 优惠售房阶段(1988年底1989年初) 多种措施并举阶段(1989年底1993) 房改深化阶段(1994年至今),我国房改中的主要售价方式体现的产权关系,公有住房售价方式,标准价,成本价,市场价,负担价 抵交价,划拨土地使用权 与国家单位共有的房屋所有权,1.征地及拆迁补偿安置费 2.勘察设计及前期工程费 3.建安工程费 4.小区内基础设施费 5.管理费 6.利息 7.税金,成本价 利润 地价,出让土地使用权 房屋所有权,划拨土地使用权 房屋所有权,住宅产权,住房制度改革中利益的调整,住房利益调整的指导思想 公平 效率 保障 住房利益协调的原则 保障人们的基本住房权利 适当调整既得利益,合理分配新增利益 从长远利益着眼,兼顾暂时利益 保证全局利益,