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高唐房地产市场调研报告2011年9月一、高唐县环境现状：1. 高唐概况高唐县位于山东省西北部，属聊城市，版图面积 960 平方公里。现辖8镇、1乡、3个街道、1个经济开发区，145个行政村、19个农村社区、24个城市社区，48 万人，为中国书画艺术之乡、中国投资环境诚信安全区、全国社会治安综合治理先进县、全国科技进步先进县、全国科普示范县、全国计划生育优质服务先进县、全国群众体育工作先进县、全国依法治县先进县、全省双拥模范县、全省精神文明建设先进县、全省社会文化建设先进县、全省“四五”普法先进县、全省农村基层组织建设先进县、全省民政工作先进县、“平安山东”建设先进县、省级文明城、省级卫生城。在首届中国诚信建设成果展上，被评为“中国50家投资环境诚信安全区”。2.地理位置：高唐县位于山东省西北部，行政区划隶属于山东省聊城市。高唐北邻德州、东邻禹城、南邻聊城、西邻临清，居于济南、聊城、德州三个大中城市构成的三角中心。3、行政划分：高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积960平方公里，有8镇1乡，45.6万人。高唐县现划为8镇1乡，共有743个自然村。4. 历史文化高唐县有两千多年的历史。春秋时期即为高唐邑，西汉初置县，元代设州，至民国初年撤州复县。悠久的历史孕育了灿烂的文化。高唐有众多的人文景观和历史遗址。战国时期齐盼子墓、三国时期华歆墓、东魏时期房公墓、宋代兴国寺塔、清初文昌宫大成殿等保护较为完整，具有较高的的文化和考古、旅游价值。按水浒传说复建的柴府花园、三眼井、李逵井再现了宋代古建筑群的风采。新开馆的孙大石美术馆藏画丰富，文物荟萃，精品纷呈，为县城增添了新的文化内涵。丰厚的历史文化底蕴造就了一代又一代英杰奇才。三国时期的政治家华歆、历史学家华峤、唐代著名哲学家、天文学家吕才，金朝左丞相王懋德等都在中华民族的历史上各有建树，领一代风骚。5. 经济发展 近年来，高唐县委、县政府按照“建成全国经济百强县，山东加工制造业基地，区域性中心城市，在山东西部率先基本实现现代化”的发展定位，统筹城乡，协调发展，实现了经济社会事业的全面发展。2010年，全县实现生产总值224.5亿元，五年年均增长14%；实现地方财政收入8.7亿元，年均增长16.8%；完成固定资产投资131.5亿元，年均增长22%；实现社会消费品零售总额57.5亿元，年均增长19%；金融机构存款余额达到90.2亿元，年均增长14.7%；贷款余额达到89.4亿元，年均增长18.3%。高唐十二五将着重突出做好以下四个方面的工作:一、大力发展绿色产业；二、努力建设书画名城；三、致力突出生态宜居；四、着力构建幸福高唐。6.交通情况：（高速路、国标路、铁路等）高唐县境内并没有火车站，也没有邻近的高速公路。距离京沪高速公路有30分钟的车程（金杯），西靠京九铁路，邯济铁路、青银高速、济银高速从境内穿过，东距济南国际机场70公里，距京九铁路聊城站、临清站均50多公里，距津浦铁路德州站各60公里。7、人口状况： 2010年底城镇人口23万人，其中县城区人口19万人（含暂住半年以上农村人口），人口城镇化水平达到45%。截至目前，经济开发区和3个街道所辖面积为170平方公里，其中城市路网构筑面积达68平方公里，建成区面积为25平方公里。通过大规模的城中村改造、大批城建重点项目的实施，使城市基础设施水平明显提高，人居环境明显改善，一个中等城市的构架已经形成，在鲁西地区处于领先地位。 8、气候条件高唐县属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，大陆度为65.7%。主要气侯特征是：季节季风变化显著，光照充足，热量丰富，降水量较少。春季，降水少，风速大，气候干燥;夏季，温度高，湿度大，降水多。降水期一般集中在78月份；秋季，气温急降，天气凉爽，降水量少，天多晴朗，风和光充足；冬季，低温寒冷，雨雪稀少。9、城市定位及规划方向：高唐县确定了“把高唐建设成为以工业、商贸、旅游为主的园林式、现代化、区域性中心小城市，投资6.7亿元启动人民广场、农村社区建设，实施金城路、鼓楼路等城区骨干道路以及赵康路、清平至322路改造工程，打造城市景观大道，畅通乡镇交通路径。实施鱼丘湖南城区城中村改造工程，使南部新城、鱼丘古城相得益彰。城区6处街头绿地、体育场等绿化建设，对城区主要道路节点绿化进行精细化改造。目前高唐县城市规划方向为西扩南展。10.高唐目前的城市布局：高唐现有城区面积23平方公里城市按照功能和区位划分为几部分：金城西路-行政中心；金城东路及官道街为主要商业中心，其中天齐庙为新建商业区；鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让；新开发小区（天齐花园、怡园小区、东湖小区等）多集中在官道街金城路时风路段两侧。11.自然环境以前高唐的居民居住于鱼邱湖的四周，鱼邱湖的风景宜人，自然环境较好。目前鱼邱湖的东部和北部已经沿湖修建了60米左右的环湖绿化带，为湖边公园。东部两湖的沿岸为当地居民的主要活动场所之一。12.重点企业介绍：当地的主要企业有时风、泉林、蓝山、热电为代表的骨干企业，膨胀了奥克特化工、金兴集团等一批第二梯队企业，形成了以时风集团为龙头的运输机械产业，以泉林集团为龙头的林浆纸产业，以蓝山集团为龙头的畜禽加工业，以时风双星橡胶有限公司为龙头的橡胶轮胎产业，以泉林复合软包装有限公司为龙头的复合软包装产业，以奥克特化工有限公司为龙头的精细化工产业，以热电集团为龙头的热电集团为骨干的板材加工产业。其中运输机械产业产值已超过200亿元。高唐工业经济在三次产业中的比重和对全县的贡献份额都超过了70%，工业总量占全市的五分之一，工业经济进入全省30强，工业经济成为拉动县域经济快速增长的主导力量。时风集团：时风集团成立于1993年5月，总占地2200亩，干部职工28000余人。主导产品为农用汽车、拖拉机和发动机（包括单缸和多缸）。有六个子公司，主要经营酒业、宾馆、商贸、运输、配件和油料。母公司山东时风（集团）有限责任公司下设九个生产厂、一个工业园、一个中央研究院，具有进出口自营权。2009年，时风集团3万员工靠创新激活市场，用政策拉动需求，努力变危机为机遇，创造了历史上最好的经营业绩。2009年，实现主营业务收入210.6亿元，同比增长15.3%；实现利税8.9亿元，同比增长10.6%；在国际需求急剧萎缩的不利局面下，实现出口创汇4620万美元；生产整车124万辆（包括三轮汽车、低速货车、轻卡汽车、拖拉机），发动机128万台，联合收割机2573台，轮胎300万套，发电2.6亿度。泉林集团：山东高唐泉林集团是以浆纸业为核心，集液体包装、绿色肥料、生态林业、热电化工、宾馆餐饮于一体的大型多元化企业集团。泉林集团以山东泉林纸业有限责任公司为集团核心企业，下辖泉林包装、嘉有肥料、生态科技、泉林大酒店、泉林热电、印刷公司及泉林夏津、泉林山口、泉林茌平、福利纸业等15个子公司；现有员工11000余人，总30资产亿元，年生产能力机制纸50万吨，制浆40万吨，多层复合包装制品2.4万吨（20亿支纸盒），有机肥料60万吨。山东泉林集团通过了2000版ISO9001质量管理体系和ISO14000环境管理体系认证，是山东省百强重点企业集团和国家高新技术企业之一，经济效益在全国同行业中名列前茅。蓝山集团：高唐蓝山集团总公司成立于1995年。现有固定资产2.87亿元，职工1800人，专业技术人员260人，是集油料浸出、油脂精炼、肉鸡、肉牛养殖、加工为一体的综合型企业集团，其综合规模居全国同行业前列。2010年实现销售收入18.2亿元，利税2亿元。公司生产的分割鸡肉、双孢菇罐头远销世界各地，其中鸡肉在日本、俄罗斯、沙特、科威特、阿曼等国家和地区建立了稳定的直销网络。集团公司连续三年被评为“山东省工交财贸系统经济效益排头兵企业”；近几年连续被评为“省级重合同守信用企业”、“省级文明企业”、“省粮食系统三十佳企业”。 2009年建设完成低温冷榨榨花生油升级项目，年加工20万吨花生米生产能力；项目总投资3.2亿元，项目达产后年销售收入17.6亿元，利税2.81亿元。2010年开工建设年加工能力达5万吨的花生脱脂蛋白生产线，年产花生分离蛋白2.4万吨。项目总投资3亿元，项目达产后年销售收入4.6亿元，利税8863万元。二、 高唐房地产市场情况：1. 高唐县住房现状和需求住房现状：依据有关部门统计数字，至2005年底，全县规划区内住房总建筑面积为1996762.09平方米。住房需求：依据高唐县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划中2010年全县规划区常住人口达到20万、人均住房面积不低于35平方米的规划要求，规划期内我县住房总需求为5003237.91平方米。根据“十一五”期末高唐县不同收入水平家庭结构比例，规划区内应建设经济适用住房90万平方米、廉租住房35万平方米、商品住房375万平方米。2.高唐县政府城区规划目标住房建设的指导思想：规划期内，建立和完善以市场为主导，多渠道、多层次的住房分类的供应体系，满足不同层次的居民住房需求。住房建设总量目标：规划期内，建设各类住房4.7万套，总建筑面积为5003237.91平方米。 1、建设商品住房3.2万套，建筑面积375万平方米。 2、建设具有保障性质的政策性住房1.5万套，建筑面积125万平方米。其中经济适用住房1万套，建筑面积90万平方米；廉租住房0.5万套，建筑面积35万平方米。3.高唐房地产的发展与现状现状分析:房地产业发展活跃，前景乐观，但问题不少。高唐县政府近三年来给予开发商相应的政策优惠，吸引了大量开发商来高唐购地、投资，这些举措使得近年来房产新建面积和竣工面积快速增长。但是楼市活跃的同时也带来了很多弊端。如顺驰事件令当地消费者不相信外地开发商，对期房存在严重的抵触情绪。当地存在一定数量的小高层消费群体，但是对户型，位置，环境要求较高。值得注意的是，当地小高层物业费较低，并且对于电梯费物价局没有政策指导，都是物业公司自己制定，经我们询问，每户每月的电梯费在10元15元之间。 市场竞争加剧。外地开发商不断涌入市场，如济南普利房产，浙江华银房产。这些大型公司为高唐市场注入了新的元素，奉献了不少精品楼盘。这表明品质地产时代到来，以后市场竞争当中，必定是品质与品牌的竞争。趋势分析：高唐县未来规划区域为南面与西面，这些区域为高唐县未来新城区域。其中尤以鱼邱湖风景区一带为未来高唐县新城的中心区域。这一区域现已集中了包括我项目共5家楼盘，竞争将更加激烈。 高唐县现存量+新建量结论：需求量，市场供给阶段性过剩。 高唐县房地产市场的快速发展，特别是供给量的增多使消费者选择余地增大，购房者讨价还价能力提高，对开发商、项目品质的要求也越来越高。 市场竞争加剧。未来是开发商实力的竞争；是项目品质与服务的竞争。各项目销售人员多为本地招聘，专业性不强，但是存在本地人的亲和优势。项目推广宣传手段单一，多为发单页、抽奖等措施。需要警惕的是，因为顺驰集团的解体，其兰湾星屿项目造成了很恶劣的影响。当地消费群体对外地开发商存在抵触心理，期房销售难度非常大，开盘解筹率较低。 目前高唐市场以中档楼盘为主，高档和低档楼盘为辅，根据市场问卷调查，目前政府部门人员有购买高品质楼盘的需求，并且高唐商业比较发达，个体老板也有高品质楼盘的需求。4.主要户型及面积配比：当地客户家庭结构较为简单，由于山东省实行计划生育的力度较大，当地50岁以上的夫妇很少有两个或者两个以上的子女，一家三口的家庭在高唐当地占有大多数。同时，当地60岁以下的老人中，大多数不愿意和子女居住，子女也不愿意和老人居住。因此，从使用功能上讲，当地居民对居室数需求并不要