毕业论文：住宅智能化现状及发展趋势——以深圳市为例.doc

北京师范大学珠海分校不动产学院 1 北北京京师师范范大大学学珠珠海海分分校校 本本科科生生毕毕业业论论文文 论文题目：论文题目：住宅智能化现状及发展趋势住宅智能化现状及发展趋势以深圳市为例以深圳市为例 学 院 不动产学院 专 业 房地产经营管理专业 学 号 0804030056 学 生 姓 名 何 小 莹 指导教师姓名 高 山 指导教师职称 讲师 指导教师单位 北师大珠海分校不动产学院 2012 年 4 月 5 日 北京师范大学珠海分校不动产学院 2 住宅智能化现状及发展趋势若干探讨 摘 要 科技是第一生产力，科技的发展与变革会推动其它产业的变革和发展，信息化时代 给住宅智能化提出新的要求。本文首先从“住宅智能化国内外研究状况”和住宅智能化 理论研究着手，确定本文研究重点，紧接着深入了解深圳市住宅智能化现状，旨在分析、 阐述当前深圳城市住宅智能化水平参差不齐，指出居民需求多元化发展与住宅智能化的 匮乏性的矛盾日益凸显，并进行深圳智能化住宅现状成因分析，着眼目前市场，借鉴区 域内外优秀产品案例，探讨智能化住宅未来发展趋势和综合开发利用前景。 关键词关键词： 住宅智能化；现状；前景；城市建设 北京师范大学珠海分校不动产学院 3 SERVAL DISCUSSIONS ABOUT THE SITUATION AND DEVELOPMENT TENDENCY OF HOUSING INTELLECTUALIZATION Abstract Science and technology are the primary productive forces. The development and innovation of science and technology will motivate other industries innovation and development . And there is a new demand on housing intellectualization in the era of information technology. This article sets up the studying point with beginning of the domestic and oversea research condition and theoretical study of housing intellectualization. Then there will be a further studying on the situation of housing intellectualization in Shen Zhen City, it aims to state and analyse the inconsonant levels of housing intellectualization ,points out that the growing contradiction between diversified requirements of resident and the shortage of housing intellectualization, and makes a specific analysis on the reason of the current situation of housing intellectualization in Shen Zhen City. Finally, focusing on the current market, the author makes a discussion about the development tendency of intellectualized housing and the prospect of comprehensive utilization and development with reference of the successful products cases of the region and beyond. Key words: housing intellectualization ; situation; prospect; city construction 北京师范大学珠海分校不动产学院 4 目录目录 1.绪论绪论4 2.住宅智能化背景及属性分析住宅智能化背景及属性分析.4 2.1住宅智能化成因 4 2.2住宅智能化释义 4 2.3住宅智能化特点 4 3.国内外智能化住宅发展状况国内外智能化住宅发展状况.5 3.1国外住宅智能化发展状况 5 3.1.1日本5 3.1.2德国5 3.1.3新加坡5 3.1.4其他地区智能化住宅5 3.2国内住宅智能化发展状况 6 4.住宅智能化现状住宅智能化现状 .6 4.1深圳住宅小区智能化现状 6 4.1.1深圳智能化现状原因分析7 4.2住宅智能化案例借鉴 8 4.2.1区域内先驱产品：红树西岸8 4.2.2区域内标杆产品：三湘海尚11 4.2.3区域外产品：上海当代MOMA .12 5.住宅智能化发展趋势（综合开发利用前景）住宅智能化发展趋势（综合开发利用前景） 14 5.1住宅智能化未来发展趋势 14 5.1.1市场供给角度14 5.1.2市场需求角度14 5.1.3市场发展角度14 5.2住宅智能化开发利用操作层面：.15 5.3住宅智能化开发利用精神层面.15 6.总结总结16 参考文献参考文献.16 北京师范大学珠海分校不动产学院 5 1.1. 绪论绪论 随着城市化以及城镇化进程的推进，城市住宅智能化需求也随着日益增长，但当 前各个城市住宅智能化水平参差不齐，居民需求多元化与住宅智能化的匮乏性矛盾日 益凸显。探讨城市住宅智能化道路，聚焦当代，以深圳市为例，作为改革开放的“先 驱” 、珠三角的领头羊，在信息化新时代下，深圳或将迎来新一轮的发展机遇与挑战， 而“住宅智能化发展”问题则是其中不可或缺的一环。反观区域内外优秀的智能住宅， 我们可以从中了解智能住宅在市场的反应情况，对城市建设的贡献情况，从中吸取宝 贵的经验；同时，正视“住宅智能化”存在的问题、差异性和未来综合开发利用前景。 本文将以深圳市智能化住宅现状情况为基础，以当前国内一些优秀智能住宅为例，并 以探讨智能化住宅未来发展趋势和综合开发利用前景为目的，撰写此次论文。 2.2. 住宅智能化背景及属性分析住宅智能化背景及属性分析 2.1 住宅智能化成因 进入二十世纪八十年代，随着我国国民经济的迅猛发展和住房体制的深化改革， 人民生活水平、自身素质的提高，催生了人们生活方式与住宅产业的变革。人们从单 纯追求住房物理空间尺度的区隔和装修的豪华转变为更加追求现代化精神与科技健康 精神结合的生活方式，因此 21 世纪的住宅产业，从以人为本的角度出发，更加注重可 持续发展，住宅智能科技化渐成发展趋势。科技信息化对住宅产业发展所产生了影响。 2.2 住宅智能化释义 智能建筑的概念，在本世纪末诞生于美国。第一幢智能大厦于 1984 年在美国哈 特福德 （Hartford）市建成。我国于 90 年代才起步，但迅猛发展势头令世人瞩目。 智能住宅目前还没有确切的定义，但是我们常把“住宅智能化”归结为是以住宅为平 台，为信息时代的家居生活提供便利而快捷的各种开放信息，在家务劳动中节约人力 劳动和能源，拓展家庭娱乐内容和空间，使得生活更方便、更安全，更绿色健康、环 保节能其最终的目的是使人们的居住环境更加安全、舒适、方便，更加富于人性化特 点。它包含了信息的方便、快捷、自由获取，信息自动分类与存储，全新的多媒体传 递方式，家居的自动化控制以及住宅的安全防范功能等多个层面上。 2.3 住宅智能化特点 智能化住宅小区是综合运用了计算机技术、通信技术、控制技术、由家庭智能控 制系统，通讯接入网、小区物业管理服务系统和小区综合服务系统来实现的(。它具有 以下特征： 安全、宁静、整洁、舒适、方便的小区生活环境； 回归自然环境的小区生活环境； 优秀文明和谐的小区人文环境； 智能化小区最主要特征在于“智能化” ，在于它采取的诸如多元信息处理、传输、 监控、管理以及系统集成等一系列高新技术，实现服务、信息和系统资源的高度共享， 林少培. 智能居住小区的规划与设计C.电力出版社，2004 北京师范大学珠海分校不动产学院 6 实现以人为本的建设思想，特别是更为关注居民生活质量和健康质量等。除了具备上 述特征外，智能化住宅更多为业主提供以下各种环境： （1） 安全环境：实现防火、防盗、防煤气泄漏等安全要求； （2） 舒适环境：住宅智能化不仅运用高科技手段在建筑上为使用者给予高效方便， 节约能源，同时要实现居住环境舒适，要实现良好绿化与人工景观和住宅设计 的和谐统一，为社区文化提供舒适环境基础。 （3） 服务环境：智能化实现物业管理自动化、科学化、程式化、公开化。 其中“自 动化”主要实现设备自动检测及报警、各种费用的自动收取、各种信息的自动 发布以及各种设备的自动控制等；“科学化”则反应在运行体制和方法的正确 性，排除人为的干扰因素，细化管理过程；“程式化”则规范小区物业运行行 为，保证科学性的实现；“公开化”指增加小区物业管理的透明度，实现住户 透明消费，保证物业良好运行。 3.3. 国内外智能化住宅发展状况国内外智能化住宅发展状况 3.1 国外住宅智能化发展状况 随着信息化的推荐，智能化建筑首先在发达国家应运而生，智能住宅起源于美国， 1984 年美国哈特福特市将一座旧式大楼改造，并且对大楼空调、电梯、照明、防盗等 设备采用计算机进行检测控制，为客户提供语音、文字处理、电子邮件和情报资料等 信息服务，被成为世界上第一座智能化住宅，随后智能化住宅建设在各国相继形成热 潮。( 3.1.1 日本 20 世纪 80 年代日本提出了家庭总线系统概念 HBS（Home Bus System）,并成立了 日本住宅信息化推进协会。1990 年左右，日本在幕张，建立一个高水平示范性的智能 住宅区。进入 21 世纪，日本预计将有 65%的建筑达到智能化。 3.1.2 德国 德国智能化住宅是在先进的计算机技术、通讯技术、控制技术和 IC 卡技术的基础 上，采用系统集成方法，建立一个沟通建筑内部用户之间、用户与综合服务中心、用 户与外部社会之间的多媒体综合信息交互系统，为用户提供一个安全、舒适、便捷、 节能、高效的生活环境。在 20 世纪末，德国弗劳霍夫研究会与 11 家公司联手合作， 建成世界首座样板智能化住宅，它位于德国杜伊斯堡大学内，完全实现电子化、网络 化、智能化，通过一个统一的通讯操作平台，向人们揭示了未来住宅的前景和计算机 技术新的发展趋势。 3.1.3 新加坡 1998 年在新加坡举办的“98 亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上推出了新 加坡宝德胜 8X-900 家庭智能化系统未来之家。该智能化系统可以实现家居生活一 键式操作，即早上音乐设备自动叫主人起床，卧室浴室电灯自动亮起，厨房自动煮咖 啡。客厅通过遥控控制电视节目播放等。当主人出门后，智能化系统自动开启安全保 卫系统，已有人非法进入住宅或发生意外（火灾、煤气泄漏等） ，系统就会自动拨打主 人电话，或自动报警。 张瑞武.智能化建筑的系统集成及工程实施.北京.清华大学出版社。2000 北京师范大学珠海分校不动产学院 7 3.1.4 其他地区智能化住宅 智能住宅常被称为“smart home” 。现在已有不少地方，如加拿大、澳大利亚等地 开发了这种智能网络家居社区。这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服 务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便，通过 Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。 另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务， 这些社区提供了如家庭医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学 校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行 选择。目前国外在制定住宅智能化标准的同时，注重“以人为本” 、 “节能为重” 、 “环 境优先”等，推进舒适、高效、方便、节能和可持续发展的住宅。 3.2 国内住宅智能化发展状况 我国住宅智能化发展跟我国国情密切相关，“70 年代解决住房有无问题；80 年代 解决住房大小问题；90 年代是追求人居环境舒适优美；21 世纪是住宅智能化时代”。 我国智能化住宅始于 20 世纪 90 年代，是在小康住宅的基础上形成的，建设“2000 年 小康型城乡住宅科技产业工程”。1997 年国家正式推进住宅体制深化改革，住宅不再 福利分配，而是市场经济下的一项特殊消费品，建设什么样的住宅，已经不是计划经 济下下达的指标问题，开发商要适应市场需求的商业行为。3 当前各地政府和开发商非常重视智能住宅的开发，并积极的投入市场和实践。例如 深圳市政府提出要求应用信息技术改善居住环境、物业管理，使居民居住更加舒适、 安全、方便、服务设施完善。随着我国综合国力的增强，信息技术进一步发展，计算 机的普及和智能技术的日趋成熟，智能化住宅的逐步推广，智能技术的应用将成为新 型住宅的重要标志。 4.4. 住宅智能化现状住宅智能化现状 智能小区在我国还属于方兴未艾的新事物，我国的住宅智能化经过了近二十年的 发展， 如经济发展一样，各地区社会经济程度不同而发展也不均衡。深圳、上海、广 州、北京等各沿海城市、直辖市和各省级中心城市发展较快，欠发达地区与发达地区 相比有的慢一到二个节拍，有的智能化刚开始不久，有的还处于炒作阶段(。总的来说， 住宅智能化犹如雨后的春笋方兴未艾，在未来将会成为社会发展的必然趋势，具有广 阔的市场空间。 4.1 深圳住宅小区智能化现状 根据深圳市统计局 2011 年发布的数据显示，截止 2011 年底，深圳商品房住宅投 资 396 万平方米，同比上涨 2.1%。成交方面，深圳市全年成交面积 300 万平方米，同 比 2010 年下跌了 8%。全年新增住宅供求比为 1.3。年末存量住宅约 257 万平方米，年 底随着新增供应的增加，商品房存量规模有扩大的趋势，与此同时，深圳市经济适用 房投资呈上升趋势，截止 2011 年前 11 个月累计完成 465 万平米。这些数据表明：深 圳市当前房地产市场是处于相对饱和的状态，加上在当前房地产整体经济环境从紧， 房地产行业又经历“三限” （限购、限贷、限价）等多重调控政策的高压下，消费者渐 进理智观望，房地产开发将要面临更为深度的优化升级来适应市场的变革。与此相比 3 姚东.伊江天. 智能化小区.住宅科技.1998 白岩.、杨成德. 住宅小区智能化的发展现状及分析J.工程建设与设计 2005 年第 5 期 北京师范大学珠海分校不动产学院 8 在 2011 年深圳楼市中，后海片区智能化项目像三湘海尚在三个月的时间内推出了 4 批 单位，短时间内吸纳了 40 亿元资金，用均价 54000 元/平米的单价定义了深圳智能化 住宅，创造了深圳后海片区房地产价格标杆。同样的，智能化住宅波托菲诺、宝能太 古城、深圳红树湾却呈现出供不应求的状况。 4.1.1 深圳智能化现状原因分析 2012 年虽然房地产宏观调控进入加强年，深圳市住宅市场在总体供应过剩的情况 下，我们可以看到高端智能化住宅细分市场是有一定的机会空白点的，深圳当前缺乏 的是高质量、能够通过现代信息化手段、科技改变传统生活的家居智能化住宅。为何 会出现这种供给与需求不平衡的状况，以下几方面的因素制约着深圳住宅智能化的发 展。 1、理念上的差异 市场调查显示：当前人们在购房时最关注的 5 个问题是：房价、位置、物业管理、 户型和环境（如图 1 所示） ，在之前一段时间内行业内被大张旗鼓炒作的智能化概念不 是受关注的重点。之所以如此，本人认为一个关键的问题就是：目前行业内的物业管 理水平大多数还处在比较低层次的阶段，智能化物业管理的概念和作用还没有被充分 理解、认识、消化以至付诸具体实践。而住宅智能化功能的完美实现是绝对不能脱离 物业管理独立存在的，由此导致的最直观结果就是住宅智能化无法切切实实地为购房 者带来各种看得见的利益，而且导致住宅智能化的进程无法跟随城市化进程步伐发展。 如图所示： 购房关注因素 31% 17% 19% 26% 7% 房价 位置环境 物业管理 户型 其他 图 1 购房者关注因素 图片来源：中原地产代理公司数据库 2、经济上的制约 住宅智能化的发展是建立在城市化的基础上的，我国城市化人口发展从以前占世 界人口总数 30%左右到 21 世纪 40 年代后的 50%以上，这种高速的城市化趋势将使我国 在近期以致未来很长一段时期内要面临一个需求问题，解决人口住房问题。直到改革 开放二十年来，经济高速发展才为满足这种需求创造了条件，根据央行最新公布数据 显示，20101 年 12 月末，我国人均 GDP 在 2.56 万元左右，我国城乡居民，存款储蓄折 合人民币人均为：2.3 万元(（详见：表 1）；由此看出，我国经济发展仍处于较为低 级水平，居民更多关注住房有无的问题，而住宅智能化在我国当前刚刚提上议程，最 根本的原因是我国经济水平给予的支持还是相当有限的。 国家统计局. 中国统计年鉴-2010 .北京 国家统计网 2010. 北京师范大学珠海分校不动产学院 9 表 1 我国居民储蓄存款的基本情况 统计指标2000 年2005 年2010 年 GDP（亿元） 89442184937340507 人均 GDP（元/人） 70841418525575 人均储蓄存款（元/人） 50841079223000 表来源：中国统计年鉴、中国人民银行网站及官方网站。 3、管理上的困扰 住宅智能化小区是通过计算机网络技术把构成住宅小区的各个主要的子系统由各 个独立的设备、功能和信息集合到一个相互关联统一和协调的系统，使小区的资源共 享，从而实现物业管理集中化(。项目是跨多行业的项目，涉及消防、安保、自动控制、 公共卫生等，在物业的管理上比一般住宅综合程度复杂得多。当前住宅市场的物业管 理方面的人员和知识技能还普遍偏低，很难掌握和维护智能化小区所具备的运行设备， 况且高新技术专业人才多数不愿意进行物业的管理工作，所以整个住宅智能化的管理 建设还只是停留在网线进户，可视对讲，安防报警及户外集中水表收费上(。 4、其他方面 住宅智能化小区发展面临的其他方面的问题，例如运行费用的问题。据了解我国 目前运行比较好的地区诸如北上广深等地，虽然前期在硬件上做了大量的投入，但由 于运行以及维修费用偏高，住户又不愿意承担二次维护费用，物业管理部门很难支撑 下去，因此有些小区不得不将一些现有的高端设备停止使用。 现行管理体制上的问题，住宅小区智能化实现牵涉到管理部门，如电信部门、有 线电视部门等，但各专业公司开发的产品在模式上都很难一致，很难实现互联网对系 统进行集成。 4.2 住宅智能化案例借鉴 4.2.1 区域内先驱产品：红树西岸 在深圳本地有这么一个项目，2011 年拿地时被称为深圳的“地王”，创深圳地价 的新高，7.8 亿元，折合楼面地价 3100 元/平米，加上建安费用、财务费用，有理由相 信 8000 元/平米是不盈利的。2002 年规划建设因为方案采用了科技之先超乎所有人的 想象，被称为疯子的游戏；2008 年楼市惨淡，该项目闭盘不开；直至 2009 年完毕收官 之时，不少业内人士惊叹，这个楼盘红树西岸开启深圳住宅智能化时代。百仕达 地产携手连同 LG、HONEYWELL、日讯 及 CLIPSAL，投资 3000 万美元打造亚洲代表性的 数字化社区，红树西岸新技术的应用在全国处于领先水平，具体有以下： 在建造上采用高性能混凝土、高效钢筋运用技术、钢结构防火防腐技术；安装工 程上采用给水管道卡压连接技术、10KV 电缆终端头安装技术应用、通信网络系统等。 其中最重要的是住宅智能化系统(。 白岩. ，杨成德. 住宅小区智能化的发展现状及分析.工程建设与设计 2005 年第 5 期 姚铭. 智能化住宅的建设与管理 J . 森林工程, 2006, ( 7) 姚东.伊江天. 智能化小区与住宅科技 1998. 北京师范大学珠海分校不动产学院 10 1、红树西岸首创采用 window wall 窗墙系统，实现外墙 100%的采光比例，达到最 大的观景视野效果。Window wall 系统由全球最大工程顾问公司英国奥维纳（ARUP） 引进，利用大面积的玻璃，由顶伸延到地，把屋内的整面墙变成一个大型的观景窗， 形成 270 景观无阻隔的纯净视觉效果。 这个系统主要采用由 low-E 玻璃组合而成的中空产品，可见光可有效地透过膜系 和玻璃，肉眼看不见的红外线很大程度上被膜系反射回去，既保持了室内明亮，又在 一定程度上减少了室内热负荷。中空玻璃还能有效降低噪音。 图 1 中信红树西岸窗墙系统图片 图片来源：互联网 2、隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树 西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。 3、JUST RIGHT 热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌 JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等 待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。 4、中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根 据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调； 冷暖空调：解决近年来南方冬季天气温度较低的问题。 北京师范大学珠海分校不动产学院 11 图 2 隔音楼板、热水循环系统、中央冷暖空调+新风系统 图片来源：互联网 5、同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有 100 多年历史的瑞士上市公司 GEBERIT 公司的同层排 水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排 水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解 决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。 6、软化水装置/清除水中多余钙、美离子 水中已清除多余 Ca、Mg 等离子，保证水质不伤皮肤，呵护健康，同时毛巾等织品 清洗后也可保持柔软。 7、阳台隔栅/保护隐私 减少对视 红树西岸外立面上的隔栅，不只是装饰，还可以有效遮挡阳光，并减少楼上楼下 视线的干扰。 8、社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化 全部 1301 套单元中，其中 1000 多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系 统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个 性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由 CNHOORAY 为业主量身定做“智 慧家居”系统(，包括： 全社区无线网络覆盖，尽享网络服务的便捷； 顶级家居综合布线技术：为未来的无限升级铺好基石； 随时随地与家人远程交流：红树西岸的网络视频系统，可让业主在世 界各地透过网络与家人交流 公共视频：可通过家里的可视终端观察小区的公共区域，照看家人和 私车； 可视对讲：访客记录功能，可存储 32 副画面，以记录访客图象； 可设定在家、外出和睡眠三种安防模式； 智能门禁识别系统，业主无需钥匙，可通过密码等方式打开大堂门禁、 控制电梯和入户门； 智能电梯：通过智能卡可识别业主身份，使业主不用按键即可自动到 达所在楼层； 智能家电：由单一的产品功能加入更多的生活资讯和娱乐情调； 张瑞武. 智能化建筑的系统集成及工程实施M.北京.清华大学出版社.2000 北京师范大学珠海分校不动产学院 12 厨房电视：可在准备晚餐时收看电视节目或收听广播音乐，并可通过 厨房电视看见来访者，并通过电视上的按钮开门（选配）。 图 3、中心红树西岸智能家居控制系统 图片来源：互联网 小结：红树西岸是深圳住宅智能化的先驱，因为运用智能化高科技手段打造滨海 宜居物业，实现高于周边竞争物业 1 万/平米的溢价，不仅如此，在市场的很长一段时 间内，红树西岸被业内外人士铭记于心。房地产行业开始反省、重新探讨、认识住宅 智能化现状及发展问题。 4.2.2 区域内标杆产品：三湘海尚 记得有一本杂志说过，深圳的城市价值需要湾区来实现，深圳三十年，第一个十 年看罗湖，第二个十年是看福田，以最近的十年是看南山，未来十年看后海，在后海 有这么一个项目短短三个月接待了全国 100 强开发商去观摩学习，从片区的 34000 元/ 平米到第四批产品创造了深圳高层住宅的天花板价格 54000 元/平米，三湘海尚自推出 市场以来，其高标准的规划、超前的运营，超越世界健康住宅 WTO 规定的健康智能住 宅的标准，在深圳地产界声名鹊起，以短短的时间就走在深圳的前头，树立了深圳智 能化住宅的里程碑。 三湘海尚能有今天的成绩，都来源于本身产品的优越性，它综合了各项智能化科 技住宅技术。通过地产营销冰山理论分析，三湘认为隐形的需求来自于现代人对于健 康的追求。于是，有了今天三湘的一些列高科技住宅技术。 表 2 三湘海尚住宅智能化技术情况 1 1、华南地区首例恒温、恒湿、恒氧毛细管中央空调系统、华南地区首例恒温、恒湿、恒氧毛细管中央空调系统 2 2、全球最顶尖的智能化制造商、比尔、全球最顶尖的智能化制造商、比尔. .盖茨、李嘉诚、布什家居智能体系盖茨、李嘉诚、布什家居智能体系 CrestronCrestron 定制式智能化系统定制式智能化系统 3 3、华南地区首例、全球最新室内清洁模式、华南地区首例、全球最新室内清洁模式中央吸尘系统中央吸尘系统 4 4、深圳最大面积干挂进口石材幕墙立面、深圳最大面积干挂进口石材幕墙立面 5 5、耗资、耗资 3 3 亿元、世界第一品牌亿元、世界第一品牌德国原装旭格门窗系统德国原装旭格门窗系统 6 6、超国家标准的、超国家标准的“浮筑地面浮筑地面”法隔音技术法隔音技术人性化加厚隔音楼板系统人性化加厚隔音楼板系统 7 7、当今世界上最为先进的美国、当今世界上最为先进的美国 RORO 膜渗透水处理技术膜渗透水处理技术直饮水系统直饮水系统 8 8、当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式、当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式同层排水系统同层排水系统 9 9、送风均匀、送风均匀、2424 小时换气、兼具杀菌能力的双向全热交换新风系统小时换气、兼具杀菌能力的双向全热交换新风系统 1010、能净化空气中、能净化空气中 99.9%99.9%有害物质的纳米光触媒空气净化系统有害物质的纳米光触媒空气净化系统 表来源：三湘海尚官网 北京师范大学珠海分校不动产学院 13 开发角度：三湘海尚作为深圳高科技智能化住宅，在开发理念上开创了全国的先 河，以人为本，注重市场消费者的隐形需求，光前期住宅系统调研工作就历时一年多； 产品开发溢价能力也是非常高的，项目产品开盘基本是 1.5 分钟就卖出一套，单价 在 34000-54000 元/平米，瞬间深圳湾取代了红树湾的位置，成为了深圳科技智能住宅 的焦点区域。 启示： 1、开发品牌方面 在开发品牌方面，三湘海尚给三湘集团带来了众多的荣誉，三湘海尚的品牌影响力 上升至全国范围，被纳入百度“百科”系统，成为专有词，而当时在全国范围内最具 影响力的包括上海汤臣一品等，三湘的科技智能化住宅成功让三湘集团从一个区域性 企业跃居全国品质开发前列，更重要的它不仅仅为大家提供了住宅在科技领域的发展 方向，更是展示了一种向新领域开发、探索的可能性和创新的勇气。 2、居住角度 在全国各个地区的房地产项目都在强调豪装的时候，三湘从居住物业带来的价值 回报分析，健康成本就是买家所居住物业能带来的健康回报的体现，这种分析使三湘 海尚首创了全国的十项高科技住宅智能化技术，诠释了住宅智能化从综合布线、统一 查表等低级的智能化技术向以人为本高级的家居智能化住宅发展(。 3、营销角度 三湘海尚在营销体系上，以 1473 万的投入带来了 43 亿元的投资回报，其投入产 出比 0.35%。三湘海尚简单的营销也是从顾客角度出发，让推广变得自然，让销售变得 自然，其最大的卖点是“科技住宅、健康回报价值”，例如：您听过恒温、恒湿、恒 氧毛细管中央空调系统吗？这种新体验式营销模式也在推动住宅智能化市场的发展。 4、城市建设角度 三湘海尚运用高科技手段进行地产的开发建设，将引领深圳市乃至全国住宅产业 化革命。对于城市建设起到抛砖引玉作用，相信在不远的未来，人们会通过三湘的开 发建设的借鉴，不断地探索、重新认识住宅产业的智能化发展趋势，用科技的力量改 变城市的面貌。 4.2.3 区域外产品：上海当代 MOMA 当代 MOMA 是哥伦比亚设计师斯蒂芬霍尔（Steven Hull）根据法国绘画大师马 蒂斯（Matisse）的名作舞蹈 （Dance）设计的。当代 MOMA 精心巧妙的平面设计实 现了合理的户型布局、统一的门窗模数及很小的建筑体形系数三者的统一，为建筑节 能创造了很好的条件当代 MOMA 的能耗是传统建筑的 30%。 恒温恒湿 通过向楼板内预埋的管材里注入适宜温度的水，以天棚辐射的方式，使室温常年 保持在人体最舒适的 20-26 摄氏度之间(。一套系统既可完成采暖和制冷；辐射采暖制 冷效率高，温度均匀；不占用室内空间，不会破坏建筑外观；无风感、无噪声；采暖 张开丽.建设以人为本的智能化住宅小区 J.住宅科技, 2005 高鹏. 谈智能化小区 J . 中国智能建筑信息网, 2004, ( 5) 北京师范大学珠海分校不动产学院 14 制冷与新风换气系统分离。 图 4、当代 MOMA 的恒温恒湿系统 图片来源：互联网 置换新风 取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/降温，加湿/除湿等处理过程， 以美妙 0.3的低速，从房间底部送风口不间断的徐徐送出。低于室温两度的新风，在地面形成新 风湖，层层叠加，缓缓上升，带走人体汗味及其他污浊气体，最后到达房间顶部，经由排气孔排出， 新、回风完全杜绝交叉污染，既节能又保证室内空气品质的要求。 图 4、当代 MOMA 置换新风系统 图片来源：互联网 地源热泵 复合式能源系统通过深入地下 100 米矩阵式分布在地下车库地板下的垂直换热器。 不土壤热交换后，再由冷热泵机组将温度调至湿度，满足天棚辐射系统直接供冷或供 热。高效、舒适、环保、节能，将系统对周围环境的影响减少到最小，近乎无限的可 再生能源，创造优越人居环境。 中水处理 当代 MOMA 日产生废水总量约 482 吨，其中 58%的厨房及洗浴废水作为中水水源， 约 283 吨，由设于 10#楼地下二层中水站采用，膜生物处理技术；经生物反应器，消毒 北京师范大学珠海分校不动产学院 15 装置等处理后全部回用于商业，幼儿园，影剧院冲厕用水及部分楼座冲厕，其余用于 绿地，浇洒道路、景观水晕补水等。 总结：当代 MOMA 也是当代置业科技主题地产的延续发展，在万国城 MOMA 实现高 舒适度、微能耗的基础上，将大规模使用可再生的绿色能源。从可持续的观点出发， 当代 MOMA 适当的高密度(强度)开发利用土地，大规模使用可再生的绿色能源是大城市 发展的方向，是真正“节能省地型”的项目。 案例借鉴总结： 5.5. 住宅智能化发展趋势（综合开发利用前景）住宅智能化发展趋势（综合开发利用前景） 5.1 住宅智能化未来发展趋势 5.1.1 市场供给角度 中国人口众多，当前中国政府致力改善居住状况及条件。因此，房地产开发行业 将继续蓬勃发展下去，如何在竞争中吸引更多客户，创造更大利润？事实证明，引入 智能化是住宅产业发展有效手段。对于开发商，智能化的运用将有效满足其目标市场 的需求，从而提高其竞争优势，增加新的卖点，而且随着房地产市场的发展，开发商 会越来越注重智能化运用的层次性、实用性、人性化、以及服务的专业化，提高自己 的核心竞争力，巩固自己在这个市场的占有率。所以说目前各地房地产开发商对智能 化小区建设的青睐是有深刻的市场因素，智能化住宅和智能化住宅建设是一种市场行 为，是市场大势所趋。 5.1.2 市场需求角度 随着世界人口城市化的趋向，我国的城市化人口将由当前占世界总人口的 30%以 上，增加到 21 世纪 30 年代的 50%-60%左右，这种高速城市化的趋向将使我国居住小 区在 21 世纪初面临一个崭新的局面，提出了每年城市化率提高一个百分点的要求，即 使按人均 20 平米计算，每年也要建设新增面积将近 3 亿平米，因此从宏观角度看，我 国房地产市场需求非常旺盛。人们对商品房需求分为生活需求、改善需求、投资需求 和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，在有条件的情况下，人们需求的是居住 得更加舒适、安全、便捷，在居住各个方面得到改善，而住宅智能化也得到进一步推 进。 5.1.3 市场发展角度 房地产市场是一个区域性的垄断竞争市场，这个市场中有大量房地产商生产有差 别的同种产品，这些产品彼此之间存在非常接近的替代性，这里的产品差别不仅指同 一种产品在质量、构造、外观、售后服务等方面的差别，还包括商标、广告方面的差 别等。因此每个房地产对于自己产品的价格都具有一定的垄断力量，从而使得市场中 带有垄断的因素。一般来说，产品的差别越大，厂商的垄断程度就越高。房地产商为 了使自己的利润最大化，增加自己垄断的力量，从而争取更多的垄断利润。但从长远 来看，价格竞争会导致产品的价格持续下降，最终使得厂商的利润消失，因此非价格 竞争成了垄断竞争厂商普遍采取的一种竞争方式。就住宅智能化而言，开发商采用住 宅智能化这一科技发展的热点来创造与其他地产商之间的差异化，同时不断改进智能 化系统，提高物业管理水平等，以提高房地产差异化程度，增加自己的垄断力量，进 而实现利润最大化，因此，住宅智能化在当前具有广阔的市场和需求。开发商之间非 价格竞争客观说促进了小区智能化的发展，满足了消费者对居住智能化的需求。 大力推进住宅智能化的建设符合中国当前的国情，一方面可以节约土地，另一方 面便于加强城市规划和管理，政府的正确引导将有利于住宅智能化建设规范化和科学 北京师范大学珠海分校不动产学院 16 化，从而使我们的房地产商开发适合中国国情的智能化住宅(。未来我国住宅智能化具 有良好的发展前景和综合开发利用前景： 5.2 住宅智能化开发利用操作层面： 1、注重引进高新技术，对现有的住宅技术进行改造，应用； 科技是第一生产力，人类社会的每一项进步，都伴随着科学技术的进步。尤其是 现代科技的突飞猛进，为社会生产力发展和人类的文明开辟了更为广阔的空间，因此 推动住宅产业的发展，特别的住宅智能化更要在技术研发上下功夫，通过科研对于现 有的住宅技术进行系统改造、优化，并把研究成果进行住宅智能化运用和推广。 2、把住宅的科技研究应用于环境治理和城市建设相结合 城市建设的推进伴随着环境治理是离不开的，住宅智能化在未来发展应该把研究 成果从以前用于单一建筑逐步推广到整个住宅产业，特别是运用于改善环境方面。 3、注重技术的转移、研究结果企业化、规模化 住宅智能化技术首先由区域内一些标杆企业所掌握，要促使这种技术形成规模效 益改变城市的生活方式，就要求企业在建设中要注重技术的转移，把研究结果进行体 系化、企业化、规模化，通过企业运营，形成产业链的模式来提高住宅智能化的效应。 4、进一步提高住宅研究水准和开发投入 随着社会经济的发展，未来住宅智能化的内容更加丰富，并且可以融入各类建筑 之中。因此政府应加强在这一方面的资金投入及政策引导。此外还要充分应用当今的 信息技术，加强国际间的学术交流，提高住宅研究水准。积极吸取发达国家发展智能 化建筑的经验，由主管部门牵头，相关行业部门联合组织“智能建筑学会”或“智能 建筑协会” ，以加强相关行业专家学者联系，共同开展技术研究和学术交流，学习国际 先进技术，带动相关产业的发展，做到政府指导，行业自律。 5.3 住宅智能化开发利用精神层面 1、 开发理念、品牌效应 住宅智能化开发利用主要是以为为本，从居住的角度探索人类对于住宅的原始需 求，即健康需求，由此出发，进行住宅物业的设计和建设。在品牌效应方面，智能化 住宅提供的高质量居住品质是品牌建设的基础，从住宅规划设计开始，到建设、居住 等环节，智能化的发展是在提高消费者对于企业品牌的认同和消费的忠诚度的，由此 建立的品牌效应才是房地产企业发展的核心竞争力。 2、 建筑精神 住宅智能化在开发理念方面，它不仅仅为大家提供了住宅在科技领域中的发展方 向，更是向世人展示了一种向新领域开发、探索的可能性和创新的勇气，路漫漫其修 远兮，吾将上下而求索，这种建筑精神也是在住宅智能化进程中重要的智慧结晶。 3、 生活方式的倡导 住宅智能化是知识产业和信息技术发展的结果，它突破了传统的人居观念，实现 了全球范围内的信息交往，它不仅改变了人的出行、访友、旅游购物、居住等生活方 式，对很多家庭为单位的生活方式也产生了巨大的影响，它提升了住宅品质, 改变了 房地产的市场形象和市场价值(。对消费者来说, 在住宅智能化的方面的投资则从根 赵国平. 国内智能化住宅发展前景分析J.现代商贸工业，2009，第 6 期 王宏献. 浅析生活方式转变下的智能化住宅建筑J.福州.福建建筑出版社. 北京师范大学珠海分校不动产学院 17 本上改变了生活方式, 享受到智能科技带来的便捷和乐趣。 6.6. 总结总结 知识经济的到来和信息技术的快速发展，带来社会经济的增长和生活方式的革命， 使人们的生活方式朝着信息化、智能化、数字化的方向发展。同时知识经济已渗透到 社会的各个行业。因此住宅智能化发展是知识经济与住宅建设相结合的必然结果，是 住宅产业适应人类生活方式改变的结果。 近 20 年来，智能住宅的产生给房地产行业带来了新的活力。尽管我国改革开放后 经济发展取得了令人瞩目的成绩，但住宅智能化仍旧处于刚开始的发展阶段。对于深 圳住宅智能化现状，要协调好面临的不足问题和发展带来的挑战，住宅智能化是通过 以人为本的理念来实现人们对生活的梦想，因此不能放弃环境、生态、可持续发展等 最原始理念。总之，前途是光明的，道路是曲折的，希望本文能够抛砖引玉，为以后 住宅智能化发展建设提供可借鉴的参考意见。 由于本人能力和时间有限，文中难免有一些不足和错误，敬请有关专家提出批评 和指正，不甚感激！ 参考文献参考文献 1.林少培. 智能居住小区的规划与设计C.电力出版社，2004. 2 张瑞武. 智能化建筑的系统集成及工程实施M.北京.清华大学出版社. 2000 3 姚东.伊江天. 智能化小区与住宅科技 1998. 4 白岩.、杨成德. 住宅小区智能化的发展现状及分析J.工程建设与设计 2005 年第 5 期. 5国家统计局. 中国统计年鉴-2010 .北京 国家统计网 2010. 6 姚铭. 智能化住宅的建设与管理 J . 森林工程, 2006, ( 7) . 7 张开丽.建设以人为本的智能化住宅小区 J.住宅科技, 2005.( 6) . 8 高鹏. 谈智能化小区 J . 中国智能建筑信息网, 2004, ( 5) . 9赵国平. 国内智能化住宅发展前景分析J.现代商贸工业，2009，第 6 期 10 王宏献. 浅析生活方式转变下的智能化住宅建筑J.福州.福建建筑出 版社. 北京师范大学珠海分校不动产学院 18 致谢 本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢学长、 学姐们不厌其烦的指出我研究中的缺失，且总能在我迷惘时为我解惑。感谢大学四年 来所有的不动产学院老师，是在他们的教诲下，我掌握了坚实的专业知识基础，为我 以后的扬帆远航注入了动力。 谨以寸草之心，感谢我的父母，还有始终关心和帮助我的亲人和朋友，在我的求 学生涯中，给予我关心和帮助。 最后，衷心感谢百忙之中细心评阅论文和参加答辩的各位专家、教授。 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you dont agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more information about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you havent appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it. If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the organisations listed under Further help. Employment tribunals are less formal than some other cou