《本科毕业论文》word版.doc

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羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄莅芈螅肇膈蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿衿羅节蒅衿肇肅莁袈螇芁芇袇罿肄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂羃肈莆薈羂膁膈蒄羁袀莄莀薇肃膇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膁肆蚁蚂袁节薇蚁羃肄薃蚁膆芀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂膈莇螇蚀膇蕿薀聿膆艿袆羅膅莁蚈袁膅蒄袄螇膄薆蚇肅膃芆蒀羁节莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蝿艿莂薆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莄薃薁袇莄芃螇袃羀蒅虿蝿罿薈袅肇羈芇蚈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄蒆蒇羆肃薈螂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蚀膇蕿薀聿膆艿袆羅膅莁蚈袁膅蒄袄螇膄薆蚇肅膃芆蒀羁节莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蝿艿莂薆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莄薃薁袇莄芃螇袃羀蒅虿蝿罿薈袅肇羈芇蚈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄蒆蒇羆肃薈螂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蚀膇蕿薀聿膆艿袆羅膅莁蚈袁膅蒄袄螇膄薆蚇肅膃芆蒀羁节莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蝿艿莂薆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆莆荿薃肅莅蒁螈羁莄薃薁袇莄芃螇袃羀蒅虿蝿罿薈袅肇羈芇蚈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀 本科毕业论文 题目： 中国房地产现状及对策研究学生姓名： 彭今学生学号： 07147016学院名称： 国际商学院专业名称： 国际经济与贸易指导教师： 于志贤二零一一年三月摘 要现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度目 录一引言二房地产业在国民经济中的地位 （一） 房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二） 房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。（三） 房地产业的支柱性地位。三住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善四房地产中问题存在的原因（一）片面的认知（二）住房供应结构调整缓慢（三）房地产市场秩序混乱（四）地方政府违规操作（五）开发商的垄断经营五解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段（一） 对于政策混淆的解决手段:1. 区分房地产政策和住房政策2. 建立健全政策审批制度3 加大房产政府调控力度（二）解决住房供应结构不合理1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理1.加强对商品性住房的预售许可管理2.规范商品住房的预定和销售3.严格控制监督住宅的建筑质量4.严惩违法违规行为5.控制恶意垄断五结束语参考文献一 房地产业在国民经济中的地位（一） 房地产业在国民经济中的基础性地位。 基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。房地产业无形当中影响着其他的各行各业，因为它能够满足人们最基本的需要。首先，它可以提供给人们所需的生活住宅，满足人们的生活上的基本需要，为人们提供最基础的生活环境，物质生活条件。其次，房产业还可以提供商店，办公等等一系列的经营类用房。它的出现可以满足人们的生活生产经营的需要，在人们的社会生活中起着最基础的作用。房产业在（是）我国社会经济生活中的基础性产业之一，是一个关联效应很强的行业，房地产业在国民经济中的基础性是不可忽视的。（二） 房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。房地产业符合了我国国民经济主导产业的定义，也就是在区域经济中可以起主导作用的产业，同时在国民经济中占有一定比重产值的产业，它运用了先进科学技术，增长率高，产业覆盖面广，对于其它产业以及整个区域经济的发展具有较强的带动性。其次，它也拥有主导产业的特点：1.增长率持续升高。近几年在我国国民经济中所占比重与日俱增的就是房地产行业。“在2003年它直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。据新华社电 国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，全国房地产开发企业2007年为6.3万家，从业人员达172万人；完成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2%。而2010年全国商品住宅又再创历史新高。 牛凤端：20042005中国房地产发展报告，社会科学文献出版社，20055” 2010年是调控年，然而历经两次调控的中国地产业并未取得明显成效。“销售额达到4.4万亿元,同比增长14.4%,商品住宅销售面积达到9.3亿平方米,同比增长8%,销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。 刘雁：万科2010年净利润72.83亿元 同比增长36.65腾讯财经讯，201037” 2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。2.房地产业是个创新行业，同时也创造出新的市场需求。房地产从生产，传播到应用技术以及非技术类房地产业的知识活动都有所突破创新。推进房地产业的现代化进程以及提高产业的平均劳动力水平都可以通过房地产创新的知识和技术来达到。我国国民经济的支柱产业之一的房地产业，它的创新改革引导了我国经济走向了积极，健康，可持续发展的道路。房地产的发展也可以推动相关的产业链的发展，可能会带来新的相关联的新兴行业，增加创造了新的市场空间。人民的经济发展带动着我国的地产业发展，需求推动市场，人民买房的热情高涨，对房子的需求量增加，所以有了新的市场需求，对购房业的需求。3.具有突出的扩散效应。如今的地产热使人们不停地关注着房地产业的发展，一个好的地产业是拥有好的房屋质量，合理的房屋结构，优美的环境以及物业管理。同时，它也要有自己的品牌，一个公众认可的品牌。品牌确立后，就可以通过销售宣传上扩大影响力，赢得消费者的喜欢与认可，提高消费者的忠诚度。消费者的忠诚度的提高可以很好的促进第二营销渠道的发展，是（使）越来越多的人购买房屋，从而形成良好的循环，巧妙地运用扩散效应增加销售量，提高知名度。（三） 房地产业的支柱性地位。房地产业的基础性使它能够影响大部分的产业，所以它的产业链长，涉及的行业部门较多，它的兴衰会影响到一系列相关的产业发展。从我国现阶段的经济发展中看，房地产可以促进我国的经济增长。尽管十七届五中全会上中央提出，“十二五”期间将重点关注新能源战略性产业，房地产的支柱性可能会被取消。但是，“多位权威专家认为，房地产业仍是国民经济的支柱产业。其中，专家郑新立表示，房地产业的支柱性不能动摇。今后20年甚至30年，中国经济增长最大的需求还是消费，人们热衷于住行方面条件的改善，亦热衷于房地产业的发展。根据世界各国的经济发展来看，房地产业仍是支撑我国国民经济发展的支柱行业。 冯雅：专家称房地产仍是十二五期间支柱性产业，北京，中广网，20101027”二 住房市场化成就及问题“有统计报告指出，30年来城镇住宅建设加速，城镇新建住宅累计109亿平方米，是改革开放前30年的20.6倍；居民住房条件明显改善，城镇人均住房面积达到了28平方米，是1978年的4.2倍；房地产业成为国民经济的支柱产业，2009年房地产开发投资3.62万亿元，房地产业增加值占GDP的比重近5%，房地产有关税收占到全国税收收入的11%；房地产业的发展也增加了居民的家庭财富。 陈青蓝：刘志峰 坚持市场化改革方向不动摇，中国房地产报，201045”这些都充分说明了房地产行业的市场化发展给我国国民经济带来的收益和成果。在中国社会主义社会经济的前提下，房地产市场化以来取得了八大成就。1、房地产首先从计划经济和市场经济两种模式并存的条件下根本性的转变为市场化,带动了中国经济体制市场化改革的全面进行。2、房地产商的巨额投资，迅速增加的竣工量,不断增加的房地产方面的产品，这些也为社会供应做出了贡献,提高了城镇居民的住房水平，改善了住房条件。3、带动了整个国民经济的发展,扩大内需,拉动经济。4、促进城市化发展，加快城市化进程的脚步。5、使住房保障制度的建设有了新的发展。6、提高了人民的生活水平，给农民工提供了大量的就业机会。7、人们不断提高住宅理念,同时建筑质量要求也在不断提高,绿色环保建筑开始受到重视。8、房地产业的法律法规不断完善，立法、政策也不断创新。在另一方面，我国房地产发展取得成就的同时，也存在许多的问题。第一，政策概念混淆,住房政策被房地产政策所代替。建设住房保障体系被忽略，保障性住房供给量较少，并且制度不健全，住房保障制度管理实施起来有一定的困难。第二，住房供应体系不健全，住房供应结构不合理,拥有购买力的群体没有明显增长。（1）市场发展不均衡，人们更关注于新建的商品性楼盘，城镇居民更愿意选择购买商品房。相对而言，租售房屋市场就冷清了许多。居民们购买房屋的比例超过了80%，而租住房屋比例还不到20%。（2）政府并未出台对于中低收入群体相应的住房供应的政策支持。第三，房地产市场不规范,监管力度弱,建筑质量差、资源极度的浪费。（1）住宅的建设本就需要大量的消耗资源能源，住宅需要现场砌（浇）筑、以手工作业为主，同时采用工业化住宅比例较低，质量存在着严重的问题。建筑所需要的材料、设备的生产和供应都未形成相关的产业链。（2）商品住宅主要以“清水房”供应为主，所谓的精装修一体化比例不到10%，而装修所造成的二次污染也构成了资源严重浪费。（3）住宅的建筑质量水平低，它的平均使用寿命在30年左右。第四，制度建设方面,法律法规上没有明确规定出相应的严格政策方案。（1）地方政府违规批地现象严重。（2）房地产业投资过快,屡屡成为赤手可热的投资项目，是经济过热的源头。（3）社会上出现了房地产垄断经营的局面，居民没有权利自己建房，由此导致房价被垄断。同时，房地产业中存在的恶意炒作现象严重，房价增长速度过快也隐含着房地产市场所存在的风险厂商们为了追求利益的最大化建造商品房的户型面积日益增大，导致了供给结构的长期失调，从而引发了供求矛盾老百姓住房困难、社会压力过重等一系列问题。有经济学家表示，房地产业在经过30年不断发展壮大之后不但成为中国的重要产业之一,同时也成为了一个饱受争议的行业。房地产的市场化进程虽然在发展当中存在不足,但它对我国经济的发展仍做出了巨大贡献，可以概括说成得大于失。三 导致我国房地产市场诸多问题的原因（一）片面的认知。一直以来，我们都不能全面的看待住房问题，对于它的特殊性我们并未有足够的认识。我们总是片面的强调加强对房地产市场的管理，从而调节市场上的需求，解决老百姓的住房问题，严重的将房地产政策与住房政策相混淆。从政策的性质上来看，房地产政策是有关经济方面所制定的政策，他不同于住房政策，它的重点在于市场效益。然而，住房政策实质上是一种社会公共政策，它应该关注于公正，公平以及老百姓对住房的基本需求。住房政策重点是住房问题，它针对不同阶层的居民提供不同要求的住房，使任何人都有居住地。然而，我国现在将两个政策混淆了，忽视了百姓最基本的需求，住房得不到保障。（二）住房供应结构调整缓慢。就目前来看，我国对住房供给结构的有效调整较为缓慢，中小户型所占住房总面积比重较少。近几年，中国90平米以下住房的供应量所占全部住房供应量的比重不到五分之一。经过90/70的改革要求后，全国平均水平可以达到55%左右，但却没有达到预计目标70%。在保障房比如公租房和廉租房的供应量下降的情况下，居民的住房问题更加突出。（三） 房地产市场秩序混乱。房地产市场不规范,监管不力,建筑寿命较短、构成资源的很大浪费。大多数的人认为，房地产市场的不规范和监管的不力是导致当前房价居高不下和住房比例不平衡的主要原因。早在2002年6月25日，由建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监察部联合下发了经国务院同意的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（以下简称“七部委通知”）。在这份通知中，首先，应该充分认识到整顿和规范房地产市场秩序的紧迫性。其次，应该注意整顿和规范房地产市场秩序的6个重点。“（1）依法查处开发建设中的违法违规行为。（2）依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为。（3）查处房地产中介活动中的违法违规行为。 （4）依法查处虚假和不规范的广告行为。（5）依法查处合同订立和履行中的违法违规行为。（6）依法查处物业管理中的违法违规行为。 汪光焘：建设部部长汪光焘在全国整顿规范房地产市场秩序电视电话会议上的讲话，载山东房地产，2002年4期”最后，应该加强领导，切实抓好整顿和规范房地产市场的秩序工作。由此看来，对房地产市场的规范和监管是整个房地产行业，房价乃至住房平衡的关键所在。（四） 地方政府为了提高政绩违规批地。尽管中央政府一直针对地方政府违法征地批地、企业违法占用耕地问题提出了积极地整改对策。但是，就现在的房地产市场而言还是没有拿出一个有效的法案来抑制地方政府的违规批地。当地方政府违规批地给开发商，开发商就会以较低的价格买地，经过建造又以较高的价格卖掉建筑从中牟取暴利。如果中央政府想真正的抑制房价，使老百姓住房真正的平衡，那么最应该先着手的就是抑制地方政府违规批地。（五） 开发商的垄断经营。现今中国社会房价一直过热的原因之一就是一部分开房商的垄断经营。开发商并不是以服务者、代理者的身份来竞争市场机会，而是以一个可以任意剥夺利益财富的行业垄断者的身份出现。老百姓还一定要在开发商手里买房，这也就使得开发商更容易的控制房价的增长。从而使的房地产恶意炒作现象严重，商品房户型面积越来越大，供给机构长期失衡并由此引发了矛盾。 目前整个行业存在的最大问题是开发商过重依赖开发而忽略了服务质量。截止到2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人，其中房地产开发经营业企业法人单位5.9万家，年末就业人员158.5万人；2004年末，房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额达1225.5亿元，其中房地产开发经营业主营业务收入为13315亿元，实现利润1035.2亿元。当我们分析这些数据时发现，房地产开发经营业主营业务的收入和利润相当的可观。开发经营业人在主营业务收入和利润上分别是地产服务业的14倍和8倍，这还没有包括物业中所形成的利润以及被大量隐瞒的利润。 张浩民：房地产业典型盈利模式及关键成功因素研究，东南大学出版，2006” 由此可见，我国的房地产业目前处于一个畸形的状态，而这种结构的房地产业是没有任何前景可言的。因为它所产生的附加值越高，对于老百姓利益的剥夺就越严重。所以，我们应关注垄断，拒绝被垄断。 四 解决目前房地产行业缺陷的有效政策及手段（一） 对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策长期以来，我们对于房地产政策的混淆主要集中于住房政策和房地产政策两个概念的混淆。我国长期用房地产政策来代替住房政策，从而导致过度依赖市场调控。在我们大多数城市形成了商业性住房供大于求以及政策保障性住房的关注度不够的情况下，引发了商业性住房房价一路上涨，而低收入群体则无力支付。要明确区分房地产政策和住房政策，首先中央要出台明确文件，用以规定各级地方政府在审批商业建筑用地时，也要考虑到构建低收入群体可以承担的保障住房，比如廉租房,经济适用房等。对于如何确保一定比例的保障住房，地方政府就应配合发改委和国土资源部等有关部门进一步做好监管工作。坚决查处对于政策性保障住房建设过程中存在的各种问题，并应及时督促各地对于廉租房，公租房等保障性住房的建设，尽量确保普通老百姓以及大部分低收入群体能够住到价格低廉的保障住房。2. 建立健全政策审批制度完善政策制定过程中的规章制度，并且建立开发商评级制度。由于中央财政对于地方政府的保障住房补贴不够，很多地方政府在财政不足的情况下，只有利用土地出让来筹集地方资金，土地收益在一些地区已成为典型的第二财政。而且我国还普遍用GDP增长率来进行政绩的干部考核，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让，抬高土地出让金。在经济增长的推动下，有的地方政府官员忽视了住房的保障功能，而去投身于买卖土地以此来提高自己的政绩。这也相当程度的导致了现在国内地价高，房价高的情况。3 加大房产政府调控力度长期以来,由于政府对房产市场的调控力度不够,导致了部分城市房价增长过快,很大程度上超出了老百姓的承受范围。所以政府在区分房产政策和住房政策的同时，更应该加大对房地产市场的调控力度。因为政策的混淆和不明确性，很难让市场去做出明确的选择。作为政府，这时则要利用行政手段去干预房地产市场，让房价有所下降。（二）解决住房供应结构不合理1 进一步整顿和规范房地产市场秩序（1）对房地产开发建设的全过程应该加强监管。对已经规划许可仍未开工的项目要重新进行规划审查。相关部门不得签发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对不符合规划控制要求，特别是套型结构规定不符合的项目，超出规定建设的住房，如擅自改变设计，变更项目的要依法予以处理甚至没收。（2）房地产交易环节的违法违规行为，有关部门应该加大整治力度。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规的交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对情节恶劣、性质严重的，如捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业要加大整治查处力度依法依规给予经济处罚，不仅吊销营业执照，而且追究有关负责人的责任。2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难（1）应该加快城镇廉租住房的制度建设。解决低收入家庭住房困难的主要渠道就是廉租住房，同时对廉租住房制度覆盖面的扩大要稳步提升。对还没有建立廉租住房制度的城市，在廉租住房资金筹集和廉租住房的建设上各级财政部门要大力支持，各级城市人民政府也要拿出土地出让净益的一部分用到廉租住房的建设当中。（2）经济适用住房管理的各项政策要严格执行，对制止违规购买、谋取不正当利益的行为要加大监管力度。规范集资合作建房，个别单位利用职务之便以集资合作建房为名，进行住房实物福利分配变相的违规行为要坚决制止，甚至要对其单位领导进行处分。真正解决低收入家庭的住房需要应该规范发展经济适用住房。抓好经济适用住房建设是各地政府要继续努力的。解决建设和销售中存在的问题是进一步完善经济适用住房制度的重要手段。（3）发展住房二级市场和房屋租赁市场是解决低收入家庭住房困难的重要手段。应该引导居民从多渠道，合理改善住房条件，如通过换购，租赁等方式增加中低价位，中小套型住房的供应量。3 逐步完善房地产业的信息披露制度（1）各级政府应着重于如何建立健全房地产市场信息披露制度。要迅速展开居民住房状况普查，争取掌握全面的居民住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。此外，还应该建立健全的房地产市场信息批露制度用以增强房地产市场的信息透明度。（2）坚持正确的舆论导向。各级媒体应当加强对房地产市场调控政策的宣传，以此来引导百姓去树立正确的住房消费观念。（三）加强房地产市场的监督和管理1.加强对商品性住房的预售许可管理。房地产开发部门要严格按照关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知 沪房地资交2007 450号进行管理。关于预售许可的最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房必须一次性申请预售；超过3万平方米、需要分批预售，并且每次申请预售的建筑面积不得小于3万平方米。各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于建筑工程施工许可证许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性完成现场鉴证、同时出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。2.规范商品住房的预定和销售。首先，房地产商必须在取得预售许可证以后才可进行预定。双方需要签订定金合同，销售合同，并且严格按照规定执行，同时也要有所备案。各个房产部门应该加强监管力度，时刻查看备案。对于一些不遵纪守法，变相收取定金的房地产商应加大惩罚力度。3.严格控制监督住宅的建筑质量。为了提高监管效率，可以通过随机的抽查，不提前通知来了解到住宅建筑质量最真实的一面。也可以灵活，合理的配置资源，缓解监管部门的压力，同时提高监管的效率。4.严惩违法违规行为。政府相关部门应当加强对房地产市场的监管力度，对于未在规定时间内进行对外销售或私自保留部分房源的开发商应当给予严厉的惩罚，如限期整改并对相关媒体公布，必要时可以暂停公司的营运。5.控制恶意垄断。我国已经出台了一些针对房地产业垄断行为的法律法规。例如反垄断法中规定，垄断行为包括经营者达成垄断协议，经营者滥用市场支配地位和具有或者可能具有限制竞争效果的经营者集中。各地相关部门应严格按照法律规定，对于一切符合垄断条件的房产企业给予政策上的惩罚，以及采取有效积极地措施。五结束语我国的房地产虽然存在着许多的不足，但是成就显著。房地产的发展会给我国国民经济带来巨大收益，它仍是我国社会主义国民经济不可或缺的组成部分。参考文献1王全民，房地产经济学M，大连：东北财经大学出版社，2003：49962牛凤端，20042005中国房地产发展报告M，北京：社会科学文献出版社，2005：49553刘雁，万科2010年净利率72.83亿元同比增长36.65N，腾讯财经讯，2011/4陈青蓝，刘志峰：坚持市场化改革方向不动摇N，北京：中国房地产报出版社，2010：25汪光焘，建设部部长汪光焘在全国整顿规范房地产市场秩序电视电话会议上的讲话J，山东：山东房地产，2002（