房地产企业成本核算及涉税税种与纳税筹划.doc

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成本核算之房地产成本的构成房地产的成本包括九个大类：第一部分 土地获得价款 ：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：n 土地出让金n 合作款项n 拆迁补偿n 红线外市政费用第二部分 开发前期准备费 -指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：n 设计费 -从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；n 报批报建费用 -向政府缴纳的规定费用；n 三通一平费用 -通水、通电、通路和场地平整产生的费用；n 临时设施费用 -项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；第三部分 主体建筑工程费 ：项目开发过程中的建筑费用，包括：n 基础费用 -建筑的地基与基础费用；n 结构与粗装修费 -完成地面以上的结构与基本装修的费用；n 门窗工程费用 -室内外门与窗的费用；n 公共部位装修费用-外立面、公共部位的装饰与装修费用；n 室内精装修费用 -对精装修交付的房屋的装修费用；第四部分 主体安装工程费 -指项目开发过程中的室内安装费用，包括：n 室内水电安装费用-室内各类水电相关工程费用；n 电梯安装费用 -高层建筑的电梯费用；n 消防系统费用 -防火所必需的消防设施费用；n 智能化系统费用 -业主安全保护、通话、访客系统等费用；1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等。第五部分 社区管网费 -指项目管网配套费用，包括：n 室外给排水费用 -小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；n 室外采暖费用 -小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；n 室外燃气费用 -小区接入市政燃气的费用；n 室外电气与高低压费用-小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；第六部分 园林环境费 -指项目内的景观费用，包括：n 道路广场费用 -小区建设道路、广场的费用；n 绿化建设费用-小区内用于绿化工程的费用；n 小区围墙费用 -小区围墙、组团围墙的费用总和；n 室外照明费用 -各种照明所花费的费用n 零星设施费用 -各类未细述的设施费用总和第七部分 配套设施费-指项目内为业主服务的各项配套设施费用，包括：n 会所费用n 学校费用n 物业用房 n 垃圾转运站第八部分 开发间接费 -指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：n 工程管理费 -项目发生的行政、监理、造价咨询等费用n 资本化利息 -项目使用资金的利息n 营销设施建造费-非临时性销售大厅、样板房等建造费用n 物业完善费 -物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等第九部分 期间费用 n 公司管理费-公司发生的但无法明确到项目上管理费用n 营销费用 -营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用回顾一下：房地产项目成本组成土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费： 房地产项目成本组成 开发成本社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费 期间费用开发成本+期间费用=完全成本成本核算之成本核算对象的确定哪些是核算对象呢？在某项目中包括：1. 5栋6层住宅；2. 2栋11层住宅，底层是可售商业；3. 2栋24层住宅，其中一栋进行了室内精装修；4. 配套幼儿园；5. 配套会所。成本核算对象的确定原则： 可售性： 配套的会所、学校差异性 精装修房与毛坯房、多层洋房与普通多层 功能区分 底商与上部住宅 便于成本费用的归集 楼栋、单元、户型1. 一期开发完毕的项目： 按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。成本核算指导中所确定的产品类型不允许自行增加，特殊项目若需增加应报集团审批。2. 成片分期（区）开发的项目： 应分期分别核算。在此基础上，若同一期内有各种可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。 项目分期按照公司的经营计划确定p 多层住宅：一般是六层（含）以下；p 小高层为七层至十一层（含）；p 高层是指十二层及以上且总建筑高度小于100米；p 建筑高度100米以上为超高层。 这是由国家建筑相关规范、市场营销术语、客户对产品认知等几方面因素综合确定成本核算对象的确定成本核算之成本分摊方法p 匹配国家税务部门房地产计税成本的精神，非业主共有物业，成本不能分摊至可售产品中。p 按照“配比原则、受益原则”将成本分摊到各期、各产品对象地价：要求严格按产品占地面积比分摊地价。步骤一：按各期占地面积比将总地价分摊到各期，其中公摊地价按建筑面积比分 摊至各期；步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：A、若成本核算对象单独构成明显组团，按各独立组团的占地面积比分摊地价。 B、否则采用“容积率倒数法”分摊地价。通过建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过其比例分摊当期地价。目的：以收益原则，更客观准确地在不同容积率产品间分摊地价。*容积率=建筑面积/占地面积地价分摊示例（跨期分摊）：某项目土地价款为7.2亿元，建筑用地面积6万，小区会所占地0.2万（全项目配套设施），一期建筑占地面积2万。项目总建筑面积12万，一期建筑面积为4.8万。则该项目一期应承担的地价是多少？项目分期占地面积（m2）建筑面积（m2）一期分摊面积基数后期分摊面积基数备注一期20000480002000038000后期3800072000小区会所20008001200按建筑面积分摊总计600001200002080039200一期地价=72000*（20800/60000）=24960（万元）地价分摊示例（产品分摊）：某项目一期，地价为1.8亿元，建筑用地面积3.6万，总建筑面积为7.8万，其中，多层洋房建筑面积为1.8万，小高层建筑面积为2.4万，高层建筑面积为3.6万（均可售），若多层洋房、小高层、高层的容积率分别以1.5、2和3计，则该项目各产品的可售单方地价是多少？产品 建筑面积（m2） 容积率分摊基数地价分摊（万元）可售单方地价（元/m2）多层洋房 180001.51200060003333.33 小高层240002.01200060002500.00 高层360003.01200060001666.67 合计 780003600018000多层洋房：分摊地价=18000*（12000/36000）=6000（万元）可售单方地价=6000/1.8=3333 （元/m2）六类费用： 成本项目跨期分摊标准产品分摊标准开发前期准备费可售面积可售面积主体建筑工程费直接归属直接归属主体安装工程费直接归属直接归属社区管网工程费可售面积占地面积园林环境工程费可售面积占地面积配套设施费可售面积可售面积尽量真实反映产品在项目中的资源受益比例；社区管网、园林环境费用由按各产品占地面积进行分摊。目的：更准确核算六类费用在各产品类型间的分摊费用分摊示例：某项目可售面积100万，分期开发，一期可售面积10万，其中高层可售面积6万，占地比50%，小高层可售面积4万，占地比50%，。一期自身园林环境工程费合计1000万元，跨期分摊园林环境工程费合计2000万元，则高层及小高层的园林环境工程费为_元/和_元/。分期 可售面积（m2） 园林环境工程费（万元）一期1000001000后期900000跨期2000 合计 1000000产品 可售面积（m2） 占地比园林环境工程费（万元）高层6000050600小高层4000050600 合计 1000001200一期园林环境工程费10002000（10100）1200（万元） 高层分摊120050600（万元） 单方6006100(元/)开发间接费：行政管理费根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。如：项目一、二期可售面积（车位除外）面积分别为40000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，则分摊比例为（412）：（65）=48:30除资本化利息外的开发间接费按产品核算对象建筑面积比分摊各产品核算对象中资本化利息:分期之间，资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算；同期内：按期内各成本对象成本占用的比例进行分配。目的：更准确核算开发间接费用在各项目、各产品间的分摊。房地产企业涉及税种：应交营业税应交城市维护建设税应交房产税应交土地增值税应交个人所得税应交企业所得税应交土地使用税应交车船使用税契税印花税教育费附加1. 营业税：应税收入（房产销售收入）52. 城市维护建设税：计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%城区、5%郊区、1%农村3. 房产税：是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 房屋的计税余值1.2 租金收入124. 土地使用税：城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。房地产开发公司建造商品房的用地原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的其用地是否给予缓征或减征、免征照顾可由地方税务局结合具体情况确定。 土地使用税每平方米年税额如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体金额由当地税务机关核定。5. 契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属 转移时向产权承受人征收的一种税赋。6. 土地增值税：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为应缴纳的税项。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额 土地增值税税额=增值额30（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35公式中的5，15，35为速算扣除系数。土地增值税的扣除项目计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。房地产企业纳税筹划：房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路，这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视，要建房先筹划的趋势已经在形成。有不少立足长远发展的房地产开发企业，十分注重依法纳税，而且往往在项目启动之初，就开始进行详细的纳税筹划。进行纳税筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动时间三种类别进行筹划。房地产项目可以从区分不同税种以及企业的经营活动进行税务筹划。一、营业税纳税筹划（一）利用建房方式进行筹划代建房屋经营的筹划：关于房地产开发公司代建房的营业税的问题，国家税务总局早在年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税（此方式同样适用与土地增值税的纳税筹划：房地产中的代建房行为应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。）合作建房经营方式的筹划合作建房的方式：合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；合作建房的税收政策及筹划思路根据国家税务总局营业税税目注释（试行稿）的规定：“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税，在投资期内转让其股权的也不征收营业税”。向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同会导致税负不同。双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。（此方式同样适用与土地增值税的纳税筹划：避免了提供土地使用权一方因土地使用权的转移而交纳土地增值税）（二）利用不动产投资进行筹划根据税法规定：自年月日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价人股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征土地增值税。以房产作投资或作股权转让属于房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。通过以房地产投资人股方式进行纳税筹划，可免交营业税及附加。因此，可将房地产投资入股设立一个公司，然后转让公司股权，这样卖房地产变成了卖股权，卖公司。购买房地产须缴纳契税和印花，而购买股权无须缴纳契税，这样买不动产变成了买股权，买公司。变不动产买卖为股权、公司买卖，买卖双方都可节税。当然，设立公司是有成本的，对于小宗不动产交易，设立公司是不合算的；只有不动产的大宗交易，设立公司才是可行的二、企业所得税纳税筹（一）预提费用、暂估成本筹划