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对XXXX开发公司“XXXXX”楼盘重庆市商品房买卖合同格式化条款的审查和评述一、申请人对示范合同文本进行填充式的格式化部分（一）商品房买卖合同第十一条，即：第十一条 甲方关于房屋产权状况的承诺。1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款 1.0 %。2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第 2 项：（1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人 X 书面同意对外销售，书面证明见附件六。（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款 1.0 %。评述：中华人民共和国合同法第一百三十二条和第一百五十条规定：“ 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，”第四十二条规定：“ 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”重庆市消费者权益保护条例第四十五条规定：“经营者提供商品或者服务有本条例所指欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。示范文本第十一条规定“甲方关于房屋产权状况的承诺”内容，其目的是要求出卖人作出对出卖的房屋“无产权纠纷和债权债务纠纷”、“没有设定抵押权”的诚信承诺，若出卖人隐瞒本商品房产权状况的真实情况，系严重的不诚信行为或欺诈行为，除应受到相应的行政处罚外，还应向被欺诈的一方作出已付房价款一倍的赔偿（对“不超过已付房价款一倍的赔偿金”应理解为“接近一倍”）。上述填充式条款设定“1.0 %”太低，一是买受人可误认为出卖人有隐瞒本商品房产权状况的真实情况（有产权纠纷和债权债务纠纷、已设定抵押权）之嫌而不敢与其签约；二是与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容” 中的第二款“因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任”和第三款“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”之规定相悖。建议：将上述两处填充的“1.0 %”修改为：“100%”；或删除其填充内容。（二）商品房买卖合同第十六条，即：第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。2、 X 3、 X 评述：合同法第111条对质量不符合约定的作出了规定，即：受损害方“可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。以上格式化条款一是将双方协商选择的条款事先格式化为“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理”，二是在供双方协商的2和3空白项事先填充上“X”，使乙方签约时无法选择或协商其他处理方式，其不可协商性剥夺了买受人的协商选择权和对房屋质量不符合约定时的请求解除合同（或退货）权，与重庆市合同格式条款监督条例第十条：“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容” 中的第一款“依法变更或者解除合同的权利”之规定相悖。建议：删除本条“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理”中的“1”和供双方协商的2和3空白项事先填充上的“X”，待双方签约时协商处理。（三）商品房买卖合同第十七条，即：第十七条 关于基础设施、公共配套建筑的约定。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：(1) X (2) X 评述：出卖人（甲方）在该以上供双方签约时协商的空白栏事先填充上“X”，意即在在约定日期内未达到使用条件免除其违约责任。与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容” 中的第四款“依法应当承担的违约责任”之规定相悖。建议：删除在以上供双方签约时协商的空白栏事先填充上的“X”，待双方签约时协商处理。（四）商品房买卖合同第二十四条，即：第二十四条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第 2 种方式解决：1、申请重庆仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。评述：根据中华人民共和国合同法第一百二十八条规定，解决合同争议的途径是“或裁或审、裁审自择、从一而终”，即对合同争议后的解决途径，应由合同双方当事人协商选择“裁”或“审”。该填充式的格式化条款将双方签约时协商选择的选项空白“协商不成的，按下述第_种方式解决：”事先格式化为“协商不成的，按下述第 2 种方式解决：”剥夺了乙方签约时的协商选择权，与重庆市合同格式条款监督条例第十条：“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第三款“选择合同争议解决途径的权利”之规定相悖。 建议：取消本条“本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第 2 种方式解决”中的“ 2 ”，恢复为：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第 种方式解决”，待签约时由双方协商选项。二、申请人拟定的格式化的合同补充协议部分（一）合同补充协议抬头，即：乙方自愿购买甲方开发的XXXXXX X栋X-X 房屋(以下简称该房屋)，乙方已详细勘察、了解了该房屋状况，甲方亦对此进行了客观充分的告知，同时乙方已详细阅读和理解甲方在销售现场公示的前期物业服务合同和业主临时管理规约等文本，甲方对合同涉及双方权利义务内容进行了充分告知，乙方接受该前期物业服务合同和业主临时管理规约等文本条款内容并自愿签署。双方经友好协商，现就该合同中相关事宜订立本补充协议，以兹共同遵守：评述：重庆市物业管理条例第三十八条规定：“新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案”。第四十条规定：“建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案”。 按照上述法规规定，前期物业服务合同应由甲方与甲方在申请销售许可之前选聘的物业管理企业签订，而不应由乙方与物业管理企业签订。关于前期物业管理，本重庆市商品房买卖合同第二十一条的设定非常清楚并符合法律的相关规定。因此，该合同补充协议抬头设定“乙方接受该前期物业服务合同和业主临时管理规约等文本条款内容并自愿签署”内容，与重庆市合同格式条款监督条例第八条“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容” 中的第五款“依法应当承担的其他主要责任”和第九条“合同格式条款不得含有加重消费者责任的下列内容” 中的第二款“让消费者承担本应由提供方承担的经营风险责任”之规定相悖。建议：删除本合同补充协议抬头设定的“乙方接受该前期物业服务合同和业主临时管理规约等文本条款内容并自愿签署。”内容。按本重庆市商品房买卖合同第二十一条的规定执行。（二）合同补充协议一之2，即：一、按揭贷款办理2.乙方应按照甲方和银行要求的时间即本合同签署后三日内，向银行提交申请个人住房贷款所需的全部真实、完整、有效资料并完善相关费用，办理完毕按揭贷款全部手续，与按揭贷款银行签订按揭贷款合同。否则逾期15日（自甲方和银行要求首次时间算起），甲方有权选择终止合同或按日向乙方收取5的违约金，终止本合同的乙方需向甲方承担购房总款5%的违约金。评述：中华人民共和国合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。乙方未按照甲方和银行要求的时间提交申请个人住房贷款所需的全部真实、完整、有效资料并完善相关费用，办理完毕按揭贷款全部手续和签订按揭贷款合同，致使出卖人（甲方）不能按照合同约定收到应收款项，其实质就是买受人（乙方）的逾期付款之违约行为，对于买受人（乙方）的逾期付款之违约行为，本合同第十条关于“乙方逾期付款的违约责任（与第九条关于甲方逾期交房的违约责任相对应）”中已有约定，该合同补充协议一之2设定的追责期限和比例明显加重了买受人（乙方）的责任，显失公平。与重庆市合同格式条款监督条例第九条“合同格式条款不得含有加重消费者责任的下列内容” 中的第一款“让消费者承担违约金或者损害赔偿金明显超过合理数额”之规定相悖。建议：将该合同补充协议一之2设定的“否则逾期15日（自甲方和银行要求首次时间算起），甲方有权选择终止合同或按日向乙方收取5的违约金，终止本合同的乙方需向甲方承担购房总款5%的违约金。”内容修改为：“否则，买受人（乙方）按本合同第十条的约定承担违约责任”。（三）合同补充协议一之3，即：3.合同第五条三款1项所称甲方责任，指甲方受托向按揭贷款银行提交办理按揭贷款资料的责任，银行初步同意受理按揭贷款资料后，甲方责任即告结束，自此，甲方不再承担其他任何责任。评述：中华人民共和国合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。根据上述法律规定和按揭贷款购房的合同性质，出卖人（甲方）对于买受人（乙方）办理按揭贷款应负有提供相关咨询、通知（或转告、或转交通知）、协助等义务，而不仅仅是向按揭银行提交办理按揭贷款的资料。因此，该合同补充协议一之3设定内容与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容” 中的第五款“依法应当承担的其他主要责任”之规定相悖。建议：删除以上合同补充协议一之3设定的内容，按本合同第五条（三）1项的规定和约定执行。（四）合同补充协议一之4，即：4.合同第五条三款3项因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的，乙方应在收到银行通知之日起3日内，发出是否解除合同的书面通知，未按约定时间发出通知的视为继续履行合同，按照本合同的约定继续履行。评述：中华人民共和国合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。当因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的情形发生时，双方当事人均可以单方提出解除合同，双方当事人也可以另行协商继续履行合同并签订补充协议。即：不论是解除合同或者是另行协商继续履行合同并签订补充协议，都是双方当事人的双务行为，怎么能只要求买受人（乙方）履行通知义务呢？若买受人（乙方）要求另行协商继续履行合同并签订补充协议时，出卖人（甲方）依法单方提出解除合同呢，买受人（乙方）提出的书面通知岂不是一纸空文吗？若买受人（乙方）未在收到银行通知之日起3日发出书面通知而理解为继续履行合同时，出卖人（甲方）依法单方提出解除合同又怎样处理呢？因此，对“因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的”情形处理方式，商品房买卖合同示范文本第五条（三）款3项的规定和约定非常明确且符合法律法规的规定。上述合同补充协议一之4将本来非常明确且符合法律法规的规定条款复杂化了，与重庆市合同格式条款监督条例第十一条：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容” 中的第一款“单方解释合同的权利”之规定相悖。建议：删除以上合同补充协议一之4设定的内容，按本合同第五条（三）3项的规定和约定执行。（五）合同补充协议一之5，即：5.因乙方未按时还款或其他原因导致银行提前终止按揭贷款合同的，由此给甲方产生的连带责任，甲方有权向乙方追索由此而产生的全部费用和损失。评述：买受人（乙方）按揭贷款买房，与银行签订按揭贷款合同，银行要求出卖人（甲方）作保证担保，当买受人（乙方）不按按揭贷款合同的约定按时归还贷款时，放贷银行要求出卖人（甲方）承担连带责任符合担保法的规定，出卖人（甲方）承担连带责任后向买受人（乙方）如数追偿也符合担保法的规定，但银行与买受人（乙方）签订按揭贷款合同后，并按合同约定履行义务代买受人（乙方）向出卖人（甲方）拨付了购房款，当当买受人（乙方）不按按揭贷款合同的约定按时归还贷款时，银行愿将已履行了义务的按揭贷款合同提前终止吗？因此，该合同补充协议一之5与重庆市合同格式条款监督条例第十一条：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容” 中的第一款“单方解释合同的权利”之规定相悖。建议：将该合同补充协议一之5修改为：“因甲方为乙方办理按揭贷款提供了担保，若乙方未按时还款或其他原因导致银行追究甲方连带责任的，甲方有权依法向乙方追索由此而产生的全部费用和损失”。（六）合同补充协议三之1，即：三、规划、设计变更1.如本商品房发生本合同第十五条所述规划、设计变更，且乙方接受该规划、设计变更的或视为接受该规划、设计变更的，商品房面积变更不受本合同第六条关于套内建筑面积误差比绝对值3%的约束，双方应按实际测绘面积结算房价款。评述：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定：“面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。关于规划设计变更，一般是涉及结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，不涉及房屋的套内建筑面积，对不涉及房屋的套内建筑面积的，出卖人（甲方）就无法定依据免除对面积误差比绝对值超出3的责任。因此，该合同补充协议三之1与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第三款“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”和第十一条：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容” 中的第一款“单方解释合同的权利”之规定相悖。建议：将该合同补充协议三之1的内容修改为：“若本商品房发生本合同第十五条所述规划、设计变更涉及乙方所购之商品房面积变更的，且乙方接受该规划、设计变更的设计变更的，商品房面积变更不受本合同第六条关于套内建筑面积误差比绝对值3%的约束，双方应按实际测绘面积结算房价款”（七）合同补充协议四之1、2，即：四、房产交付 1.甲方在具备了本合同约定房屋交付条件后，乙方不得以其他理由拒绝办理房屋验收手续。乙方在验收房屋过程中，如发现交付房屋有质量问题（重大结构安全隐患除外）的，应记录在交接文件中，甲方应在规定的期限内进行整改，但乙方不得以此为理由拒绝办理房屋交接手续，否则，因此而造成的房屋延期交房责任由乙方自行承担。 2.甲方在交房时提供了重庆市建设工程竣工验收备案登记证、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书，即视为甲方已履行交付义务，乙方应签署房屋交接书，未签署的视为逾期接房。评述：中华人民共和国合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。 评述：关于商品房的交房期限及交付条件和交房手续的办理，商品房买卖合同示范文本第八条、第九条的规定和约定非常明确且符合法律法规的规定，若出卖人（甲方）交付的房屋质量不符合质量要求，买受人（乙方）可依照上述法律规定行使拒绝接房、要求出卖人（甲方）承担整改、解除合同、要求出卖人（甲方）承担违约责任等权利。因此，该合同补充协议四之1、2与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第三款“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”和第九条：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容” 中的第三款“违反法律、法规加重消费者的其他责任”之规定相悖。建议：删除以上合同补充协议四之1、2设定的内容，按本合同第八条、第九条的规定和约定执行。（八）合同补充协议五之1，即：五、备案登记及产权办理 1.甲方向产权登记机关提交资料的时间以乙方交齐资料的时间算起，如因乙方未提交真实、完整、有效的资料或相关税、费未清，未能满足产权登记要求条件的，由乙方自行承担全部责任。评述：重庆市城镇房地产交易管理条例第十八条规定：“商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发商品房预售许可证的房地产行政主管部门办理登记备案手续”。第二十六条规定：“预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。关于向产权登记机关提交办理合同备案登记和办理产权登记相关资料的时限，上述法规均有明确规定，商品房买卖合同示范文本第十二条、第十三条的规定和约定非常明确且符合上述法规的规定，出卖人（甲方）在合同补充协议五之1设定“甲方向产权登记机关提交资料的时间以乙方交齐资料的时间算起”内容，以免除或限制自身责任，与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第三款“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”之规定相悖。建议：删除以上合同补充协议五之1设定的内容，按本合同第十二条、第十三条的规定和约定执行。（九）合同补充协议五之2，即： 2非因甲方或第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。评述：该合同补充协议五之2设定“非因甲方或第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任”内容。按此理解，“甲方不承担任何责任”就是有责任也不承担。因此，该合同补充协议五之2与重庆市合同格式条款监督条例第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第四款“依法应当承担的其他主要责任”之规定相悖。建议：将上述合同补充协议五之2设定的内容修改为：“非因甲方的原因或因第三方工作程序、工作时间的原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担延时办理的责任”。（十）合同补充协议六之2，即：六、送达事宜 2.因本合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件原则上均应采用书面方式，如采用电话及电子邮件等非书面方式的，双方应在接到上述文件后及时到现场予以书面确认，无书面确认的视为无效送达。甲方也可采用公告、公示方式送达，甲方在重庆晨报、商报、重庆晚报、重庆日报等主流媒体上公示5日视为履行合同及补充约定的书面送达等任何送达、通知义务。评述：中华人民共和国民事诉讼法第七十七条规定：“送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期”。第七十八条规定：“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收”。第八十四条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过”。根据民法通则和民事诉讼法的相关规定，民事法律文书的送达方式有直接送达、委托送达、留置送达和公告送达，而公告送达的前提是“受送达人下落不明”或者“用其他方式无法送达的”两种情形，商品房买卖合同的买受人（乙方）为该民事法律行为的特定当事人，在与出卖人（甲方）签订合同中双方都留有明确的地址、邮编和联系电话，其通知的送达应采取直接送达、委托送达、留置送达三种方式而不应采取在报刊媒体上发布公告或公示方式送达，采取在报刊媒体上发布公告或公示方式送达主要是针对不特定的当事人或受送达人下落不明、用其他方式无法送达的情形。因此，该合同补充协议六之2与重庆市合同格式条款监督条例第九条：“合同格式条款不得含有加重消费者责任的下列内容”中的第三款“违反法律、法规加重消费者的其他责任”和第十一条：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第一款“单方解释合同的权利”之规定相悖。建议：删除该合同补充协议六之2设定的“甲方也可采用公告、公示方式送达，甲方在重庆晨报、商报、重庆晚报、重庆日报等主流媒体上公示5日视为履行合同及补充约定的书面送达等任何送达、通知义务。”内容。 （十一）合同补充协议七之1、2，即：七、前期物业管理1.本物业实行统一管理，有偿服务。甲方根据物业管理条列与选定的物业服务企业签订前期物业服务协议，乙方同意该协议作为重庆市商品房买卖合同的附件，乙方对物业服务内容、质量、费用已充分知晓和了解，并愿意接受该物业服务企业为本物业前期服务。 评述：中华人民共和国合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。重庆市物业管理条例第三十八条规定：“新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案”。第四十条规定：“建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案”。按照上述法规规定，前期物业服务合同应由甲方与甲方在申请销售许可之前选聘的物业管理企业签订，而乙方只能在接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施的物业管理的同时遵守业主临时管理规约。关于前期物业管理，本商品房买卖合同示范文本第二十一条的设定非常清楚并符合法律法规的相关规定。因此，该合同补充协议七之1（格式条款）所指法律事件同本商品房买卖合同示范文本第二十一条（非格式条款）所指法律事件竞合且解释不一致，应采用非格式条款对前期物业管理所作的解释。因此，该合同补充协议七之1与重庆市合同格式条款监督条例第十一条“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容” 中的第一款“单方解释合同的权利”之规定相悖。建议：删除该合同补充协议七之1设定的内容，按本商品房买卖合同示范文本第二十一条执行。（十二）合同补充协议八之1，即：八、其他约定1.买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。甲方在销售广告、宣传资料、模型、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。评述：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。房地产广告发布暂行规定第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众”。商品房销售管理办法第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。以上合同补充协议设定的内容，将“甲方在销售广告、宣传资料、模型、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息” 等内容仅视为要约邀请（购买参考），不作为履行合同之内容，其实质是不对自己“甲方在销售广告、宣传资料、模型、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息” 等内容的真实性负责，有将买受人诱导后与其签约，然后不安自己提供的商品房销售之“甲方在销售广告、宣传资料、模型、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息” 等内容作为合同内容履行，违约而不承担违约责任之嫌，该合同补充协议八之1与重庆市合同格式条款监督条例第八条规定