龙湖弗莱明戈项目.ppt

1 弗 莱 明 戈 2 弗莱明戈为龙湖地产在成都推出高品质低密住宅项目，属龙湖高端产品系；项目总占 地189亩，在售二期。 开发商成都龙湖锦华置业有限公司 物业地址及板块 郫县蜀都新城高专路与西区大道 交汇处 物管公司及费用龙湖锦华物业，1.9元/月 总占地面积189亩 总建筑面积52万 容积率1.55 建筑类别多层、小高层、高层 最早开盘时间2008年11月2日 特色配套成灌快铁 规划车位1：2.0 总3612个 目前销售情况 一期售罄 在售二期 2010年3月开盘 当前均价5400-10000元/ 在售二期，洋房+高层，户型区间76-215 一期洋房，户型区间135-220 龙湖弗莱明戈 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况 3 该项目临近西区大道，羊西线、成灌快铁。能够快速到达 成都、郫县、温江、都江堰等地。 该项目位于郫县蜀都新城，属郫县新城板块，连接郫成都 ，区位优势明显。 该项目距成都三环路15km，车行约20分钟。 项目主要周边配套：郫县一中、三大公园、蜀都新城（规 划五星级酒店、购物广场、金融机构、体育场等业态） 弗莱明戈位于郫县热点开发区域-蜀都新城，新城拥有7343亩待规划土地，3-5年内 建成郫县新城市核心。区域交通便利，未来规划配套齐全。 羊西线 老城灌路 绕 城 高 速 龙湖弗莱 明戈 成灌快铁 至都江堰、 郫县 西区大道 至温江 至成都 蜀都新城 龙湖弗莱 明戈 郫县一中 三大公园 成灌快铁 郫 县 成都 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况 4 弗莱明戈整体规划避免了传统洋房产品“兵营式”布局的尴尬，其采用院落式布局，半围合半独立。将 洋房布局于项目内部，外围以高层隔离； 项目将别墅概念引入产品设计，在空间上突出别墅才有的产品布局，制造别墅式洋房的概念，营造出产 品高端定位形象 弗莱明戈采用院落式布局，半围合半独立，分区明确；产品形态上引入别墅 概念，营造出“别墅式洋房”的高端形象 高层 洋房 绿化带 3# 4# 6# PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目规划 5 建筑设计特点：立面材质选用文化石材，S型红筒瓦屋顶，以及搭配铁艺栏杆、STUCOO涂料立面、松木 廊架，凸显西班牙风格的特色风情，并能保证建筑耐久性。 园林设计特点：产品规划为“两带，三廊，两中心”，社区内配备14000平的园林示范区，近100种灌乔 木及1个风情景观泳池，辅以北侧宽15米和南侧宽40米的绿化带，构建为西班牙风情园林 该项目建筑园林设计为西班牙风格，凸显项目高品质形象，且能保证建筑 耐久性 建筑施工：重庆渝发建设有限公司 建筑设计：中国建筑西南设计研究院 景观设计：北京笛东联合景观设计公司 一步阳台，建 筑细节融入西 班牙元素 多层次坡屋顶 ，建筑风格更 具欧式风情 以文化石作建 筑材料 运用涂料全手 工打造 铁艺栏杆，镀 锌防腐 园林设计： 建筑设计： PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/园林设计 6 套型主打户型面积段（） 总户数（套 ） 户数比价格区间（元/） 四房四室三厅三卫135157 45263.66%64007800 复式四室三厅三卫200215 9813.8%850010000 跃层四室三厅三卫160190 16022.54%70008600 u该项目分洋房及高层两种形态，价格、面积差距较大，定位不同 u在售主力产品为7690区间套二高层，及135以上大面积洋房产品 u项目产品价格区间划分较细，洋房单价相对更高，产品单价随面积增加递增 u二期所售洋房产品为一期未售房源 弗莱明戈户型种类划分较广，7690平米区间套二及135平米以上大户型 为项目主要产品。项目价格段划分较细，着重突出其洋房产品。 套型主打户型面积段（） 总户数（套 ） 户数比价格区间（元/） 二房二室二厅一卫769057299.31% 54006700 三房三室二厅一卫12420.35% 63006600 跃层四室二厅二卫16220.35% 66506900 一期（洋房）户型配比： 二期（高层）在售户型配比： 注：数据截止时间为10年6月 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/产品分析 7 项目在售三栋高层及一期未推洋房产品 套二及套四以上大户型为主，产品赠送面积较多 房型分平层、跃层、复式三种 在售主力产品为7690区间套二高层产品及135以上大面积洋 房，总楼层分51、71、81、17+2四种。 样板间特点：西班牙式豪装风格 户型设计特点：别墅式空间体验，赠送面积较多。 在售主力户型解析 A4平层：建面147-157 ，赠送面积：23 A5顶跃：建面210-216 赠送房间40，花园48 A1底跃：建面180-195 赠送房间67，花园64-70 样板区： PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/户型分析 8 产品供应约每两月进行一次放量，时间节点较平均。 产品成交情况因受市场观望情绪拖累，整体去化稍缓，未及供应速度。市场存量较多，但3-5月二期开盘依然 为项目形成热销期，相对区域其他项目，产品同期去化已属较好水平。 成交均价涨势较快。3月高层产品推出拉低产品均价，随后利用洋房品质效应拉动价格快速上涨。 单位：元 该项目受市场影响较深，供大于求，存量较大。同期去化水平相对较好 ，价格涨势较快 整体走势 单位： PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈量价分析 99 龙湖弗莱明戈09年06月-10年6月成交产品面积段与总价段交叉分析 面积段 总价段 50以下50-7070-9090-120120-150150-200总计 70-9018256 238 90-11015 15 110-130 25 7 130-160195221 92 160-20013327566 200-250112 总计182925855285420 交叉分析 最好成交面积段7090，其次为130200。 最好成交总价段集中于70万以下，其次为70-120万。 通过交叉分析得出，二期高层套二产品市场认知度最高，其次为洋房产品。消费者总价承 受临界点在120万。产品面积划分侧重于70-90及130-200区间，定位不同。 项目月均去化35套。70万以下套二户型及70-120万洋房户型最受市 场青睐，各自市场定位不同。 高 层 洋 房 高层、套二产品为主 洋房、大面积产品为次 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/交叉分析 10 主力客群为：改善为主，年龄结构以30-45岁精英阶层居多； 接受总价在120万内高品质住宅，产品要求高。 p客户特征：年龄段30-45岁为主，该客群占比超50% 家庭结构以及三口之家为主。 客户主要为私营企业主，占客群一半，其次为国企 、事业单位管理层、公务员 p置业目的：自住为主 p置业特征：改善为主 p收入结构：家庭年收入530万区间为主 p客户需求：120万以内，70-90区间二房及130以上大户 型；看重产品品质及建筑外立面、园林塑造 p认知渠道：主要来源于报纸、杂志、网络 p客户来源：城西、城南本地人，外地客户多为龙湖追随者 通过市调及数据分析得出 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/客户分析 11 龙湖弗莱明戈08年11月上市，目前在售二期二批次。推盘节奏较快；产品对外 推广方式以平面、网络广告为主，广告投入较高。 该项目对外推广方式主要以平面、网络广告为主 ，其次为户外广告。 该项目广告费用投入年均200万元 时间轴对 应产品推 售及营销 动作: 2010年5月31日 一期尾盘 一期洋房尾盘，主推 135-220平米平层跃层 ，均价6660元。一次性 优惠2%，按揭1% 2009年12月29日 2009.122010.6 一期清盘 一期洋房尾盘，主推 140-220平米平层跃 层。均价6800，一次 性优惠2%，按揭1% 2010年1月12日 2010年3月13日 二期开盘 19# 二期开盘，首推19#高 层，主力户型7690 ，均价5750元，一 次性2%，按揭1% 在售二期 24# 该批次推24#高层， 主力户型81-89平米， 均价6050元，一次性 优惠2%，按揭1% 2010 PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/营销分析 12 项目位于郫县新城，未来前景较好，产品定位区域高端市场项目位于郫县新城，未来前景较好，产品定位区域高端市场 项目位于郫县新城区-蜀都新城，3-5年将成为郫县新城市核心；产品为龙 湖地产在成都推出高品质低密住宅项目，属龙湖高端产品系 1 1 项目规划院落式布局，产品设计以别墅式洋房为主题项目规划院落式布局，产品设计以别墅式洋房为主题 项目规划采用院落式布局，半围合半独立，分区明确，在产品设计上制造别 墅式洋房的概念，营造产品高端形象 2 2 项目建筑园林设计均以西班牙风格为主题，制作精细项目建筑园林设计均以西班牙风格为主题，制作精细 项目建筑园林设计为西班牙风格主题，用料考究，细节处理得当，凸显项目 高品质形象，能保证建筑耐久性；且对高端客群更具吸引力 3 3 项目定位中高端客群；主攻洋房产品，以此带动产品价格增长项目定位中高端客群；主攻洋房产品，以此带动产品价格增长 项目主推7690平米区间套二及135平米以上大户型，主要价格区间40-120万 ，定位成都中高端客户；主攻洋房产品，拉动整个项目价格增长 4 4 5 5 项目成功树立高端形象，赢得客户广泛认同项目成功树立高端形象，赢得客户广泛认同 项目通过其产品细节打造及高频率的产品营销推广，成功吸引高端客户。赢 得市场认同，树立区域高端形象 对本案的启示：对本案的启示： 启示一： 通过对该项目研究得出，高端客户 对产品细节，尤其建筑、园林设