《物业管理毕业论》word版.doc

目 录摘 要.错误！未定义书签。引 言2第一章 物业管理前期介入的概述21.1物业管理前期介入的概念21.2物业管理前期介入的重要性21.3物业管理前期介入的作用3第二章 物业管理前期介入的内容32.1规划设计阶段的介入32.2建设阶段的介入32.3销售阶段的介入32.4 竣工验收的介入.4第三章 我国物业管理前期介入现状分析和发展对策43.1我国物业管理前期介入现状分析43.2物业管理前期介入发展的对策4结束语6致谢7参考文献8摘 要 由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。关键词：前期介入；服务质量；管理；维护 引 言 现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。第一章、物业管理前期介入的概述1.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。1.2物业管理前期介入的重要性 物业管理提前介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。一、前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。二、前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理物业前期介入，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且能保证业主的长远利益。同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题等。1.3物业管理前期介入的作用 一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。 二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。 三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务第二章、物业管理前期介入的工作内容2.1规划设计阶段的介入 在工程项目的论证阶段，物业管理公司就应对物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见并能得到物业建设单位的采纳。 （一） 将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。 （二）确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，及早参与工程验收，完整项目不合格记录清单，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。 （三）对物业内部智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据企业实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。 （四）此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。2.2建设阶段的介入 在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、天然气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。2.3销售阶段的介入 （一）在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来 （二）销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对公司内的物业管理内容和模式有统一的理解。 （三）在销售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的销售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。 2.4竣工验收阶段的介入 物业管理企业介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理企业在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。物业管理企业提前介入，做好接管验收工作，能确保为业主提供良好的物业管理服务。同时，由于有了前期介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，为今后物业维修维护打下基础第三章 我国物业管理前期介入现状分析和发展对策3.1我国物业管理前期介入现状分析物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节是物业管理的前期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业服务企业在项目规划、设计、阶段开始介入，悉心听取来自物业管理单位的意见、建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报。但是物业管理前期介入仍存在一些问题：一、大多数的前期介入都只是在开发企业售楼期、业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装项目后期阶段的工作提出一些建议和意见，为接管验收作协前期准备工作，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在前期介入中缺少符合现代发展要求的专业的人才和科技人才；管理制度不完善，不健全；在前期介入的深度和广度上都存在一定的缺陷，在为后续的物业管理带来许多问题。二、目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等。三、当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到各个领域，然而现在物业管理仍然停留在原始的管理方式，不能适应现代要求。从总体上看，物业管理前期介入中的诸多问题一直是困扰着当前物业管理行业发展的一个薄弱环节。3.2物业管理前期介入发展的对策3.2.1政府方面一、物业管理重在立法2009年物权法的建立说明国家也正在积极地完善物业行业领域的法律法规的建设。根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：（1） 从物业管理业务来看：建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；建立设备设施管理法律、法规及规章；建立环境卫生管理的法律、法规及规章；建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。（二）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作二、政府职能的转变我国物业管理行业的整体水平为应对未来国际化的竞争，需要将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平看齐，积极转变政府职能，做到归位而不越位、定位而不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。(一) 政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。(二) 减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。(三) 要建立物业管理市场准入制度。3.2.2企业方面一、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础 提高员工和管理者的物业管理前期介入的重要性的思想认识。前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间 周旋,甚至代开发商建筑商受过，在此阶段要同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。二、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理前期介入的发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理前期介入，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。要提高物业管理人员的专业技术水平。1、抓好上岗培训经考试合格后持证上岗,抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。2、抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识 培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导。3、通过理论研讨和组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国内外和其他省市物业管理的经验。三、物业服务企业要加强制度建设 建立健全各项规章制度。明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率. 四、加速物业管理前期介入的科技化、网络化、智能化的发展。为物业服务企业服务手段的革新提供新的平台，成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段，物业服务企业必须重视各类专业管理科学技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变，不断更新、学习新的科学技术，适应现代物业管理的技术要求。五、企业经营的风险意识。虽然对风险的防范属于企业经营发展中一直存在的问题，但物业管理行业的高风险性使我们不得不把对风险的防范专门列出重点探讨。物业管理企业在目前这种责、权、利不相称的情况下，如何树立风险意识,防范和化解潜在的巨大风险，以维护自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是物业管理行业亟待探索和解决的问题。3.3.3社会方面一、物业管理协会应积极有效的发挥作用，物业管理协会是政府和物业管理企业之间的桥梁。按WTO规则，政府不能单独对本国企业在政策上给予特殊优惠，但政府通过行业协会这一载体给予企业适当的政策倾斜确是允许的。物业管理协会负责制定并监督执行行业公约，建立行业自律机制，组织制定并实施行业标准，维护公平竞争。二、要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场，取决于训练有素的物业管理专门人才。三、社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。四、新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。五、广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。同时广大业主还应根据有关法律法规约束自己的行为，避免由于主观意识上的落后造成自身与企业正当的管理服务行为不相协调，从而使双方的利益受到不必要的损失。 结束语 实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和