曲江风景线瑞华置业工作流程手册.doc

曲江风景线瑞华置业工作流程手册第一部分：日常营销事务工作规程1.目的：对项目营销工作过程进行有效推进，确保营销计划及事务安排符合甲方要求。2.适用范围：适用于全程营销代理的全过程。3.职责3.1甲方营销部是唯一工作对接部门，财务部、项目部、工程部、总经办应予以配合。3.2陕西瑞华置业顾问有限公司发出所有营销类、事务协作类及其他行政请求文件，以周例会形式沟通讨论，经瑞华置业项目经理提交审批，甲方签字接收后，内部沟通审核3个工作日内给予回复执行事宜.3.3甲方营销部负责甲方内部行文流程及其他对接沟通事宜，待双方达成统一执行意见后，共同参与执行。3.4甲方根据月度计划需乙方完成及配合协作事宜，需遵循常规营销计划排期进度以周工作单形式或临时单项工作单向乙方发出工作完成要求。甲方各部门需协作事务由甲方营销部统一根据工作安排向乙方发出工作单。第二部分：房屋购销签约工作规程1.目的：对房屋购销签约工作过程进行控制，确保签约工作符合销售和产品的要求。2.适用范围：适用于签约工作的全过程。3.职责3.1甲方营销部是唯一工作对接部门，财务部、项目部、工程部、总师办应予以配合。3.2陕西瑞华置业顾问有限公司制定销售房源销控、价格及流程文件，由指派项目经理提交审批表，甲方审核后，销售部内勤进行房源登记与报表审核.3.3甲方营销部负责提供准确无误的协议，合同及签约附加资料。3.4瑞华销售人员负责与客户签订协议与合同。3.5协议由销售部经理负责审核，提交甲方确认后盖章。3.6合同等向客户承诺条款及相关文件由瑞华报批甲方，待甲方审批后，由项目部确认后盖章。交由瑞华机构曲江风景线项目经理。4.工作程序4.1附“房屋购销签约工作流程图”4.2签约4.2.1成交收定金(1)客户决定购买并下定金时，到销售秘书处核实房源。 (2)视具体情况，收取客户一定数额定金，并告诉客户定金是对买卖双方的行为约束。(3)详尽解释认购协议填写的各项条款的内容。(4)收取定金、请客户、经办销售人员、经理及甲方负责人现场三房确认签名房源确认单及交款单。(5) 销售价格的执行必须严格遵守双方确认无误价格制度规定。在未突破甲方核准月度销售计划但违背现场限时销售折扣办法情况下需由现场销售总监请示瑞华置业总经理同意并书面批准后执行相应优惠价格；突破甲方核准价格标准，原则上不得进行售卖，如若为甲方特批（需汇签至曲江风景线项目董事长签字），将甲方特批优惠单告知瑞华机构曲江风景线项目经理备注登记后，方可执行。（折扣审批详见购房价格折扣优惠审批规程）(6)签定协议后，应在第一时间进行信息传递，内勤及时更改该房的销售状况。【注意事项】(1) 与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。(2) 当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小额定金是一个行之有效的办法。小额定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。小额定金由现场总监同意收取及甲方财务统一保管。(3) 定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将按定金的1倍予以赔偿。(4) 定交保留日期一般以一周为限，超过时限，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。(5) 定金的签约日之前的时间间隔应尽可能的短，以防各种节外生枝的情况发生。(6) 折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。(7) 定单填写完后，再仔细检查户型、面积、总价、定金等是否正确。(8) 收取的定金须确实点收。 4.2.2签订合约(1) 验对身份证原件，审核其购房资格。(2) 出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。(3) 与客户商讨并确定所有内容，合同条款不得更改、增减。如发生确需增减、更改合同条款时，填写特殊合同评审表必须经现场总监审批，代理公司总经理书面批准同意后提交甲方同意后才能实施合同的条款增减和更改。(4) 签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。(5) 将定单收回，交现场经理备案。(6) 帮助客户办理备案和银行贷款事宜。(7) 登记备案且办好银行按揭后，合同的一份应交给客户。 【注意事项】(1) 示范合同文本应事先准备好。(2) 事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。(3) 签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。(4) 由他人代理签约，户主给予代理人的委托书需要经过公证。(5) 解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。(6) 签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。(7) 若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。(8) 及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。4.3常规合同填写常规合同评审表,特殊合同(条款有变动的合同)填写特殊合同评审表。4.4所有的购销合同在加盖合同章、法人章前（即合同生效前），必须经甲方进行合同审核批准后，才能生效。4.5签订合同及合同管理（视各项目地情况调整）1）一次性付款签订4份合同；2）按揭付款签订6份合同，公积金按揭7份合同；4.6由销售人员签订合同,负责合同评审、折扣单评审等工作。签订合同后，将相关资料交给销售秘书。销售秘书将合同进行袋装管理,应包括合同、客户身份证复印件、户口薄复印件、结婚证（单身证明）、收入证明、折扣单、收据复印件等，并在合同袋上统一编号。4.7销售秘书登记成交客户名单，编制成交客户销售明细表及曲江风景线货源统计48销售人员请业主填写成交客户资料卡5.相关/支持性文件5.1 与顾客有关的过程控制程序5.2 信息传递工作规程5.3 购房价格折扣优惠审批规程5.4 陪同顾客看房工作规程5.5质量记录控制程序6.质量记录6.1成交客户登记表6.2认购协议或认购书6.3商品房买卖合同6.4购房优惠折扣审批单6.5合同评审表 6.6合同档案袋6.7成交客户资料卡房屋购销签约工作规程流程图收取定金签订认购协议售楼处信息传递购房价格折扣优惠审批规程销售总监详细联系方式折扣优惠销售经理填写客户资料填写合同条款签订商品房购销合同解释落实各项条款销售价格、房价合同变更处的确认合同审核双方盖章、签字提醒客户签订合同收取首付房款 合同生效甲方经理（或其授权人）业主、销售人员，财务部 no： 购房优惠折扣审批单兹有 客户，购买 、 幢 号（ ） 套，购房总价计 ，按 付款方式付款，现按此房价的 %计价，实际购房房款为 元。折扣原因： 。今后实测面积若有变动，涉及优惠部分亦按此优惠率计算，款额多退少补。注：本“购房优惠折扣审批单”自审批日起十天内有效，只限于业主本人，更名无效。 经办人： 日期： 年 月 日 no： 常 规 合 同 评 审 表项目名称合同类型预售合同 销售合同房 号客户名称合同编号经办人签字经办日期所用章合同份数评审内容面 积付款方式单 价合同附图附图正确无误其他意见： 折 扣其他(合同中有增删或修改内容)总 价销售内勤销售经理签名： 日期：销售总监审批合同内容正确无误，同意盖章其他意见：签名： 日期：甲方批准 签名： 日期： no： 特 殊 合 同 评 审 表项目名称房 号合同类型客户名称合同编号经办人经办日期所用章评审内容面积单价折扣付款方式总价合同附图交房期限增加条款其它销售总监审批 合同内容正确无误，同意盖章。 其他意见： 签名： 日期：甲方部门评审意见总经办工程管理部前期部计财部综合管理部公司领导审批 no： 成 交 客 户 资 料 卡类型项目内容1、基本资料姓名及性别身份证号妻（夫）姓名妻（夫）身份证号客户籍贯（省/市/区）家庭人口2、联系方式家庭电话单位电话移动电话传真号码电子邮件地址家庭通讯地址邮政编码3、购买信息详细房号房间面积与户型成交单价及总价合同签订日期付款方式合同编号4、工作信息职业类型教育程度工作单位工作职务年收入单位通讯地址邮政编码备注注：销售人员填写，内勤及客服人员保存 二.购房价格折扣优惠审批规程1.目的：对房价优惠折扣审批过程的控制，保证房价满足产品的要求。促进楼房的销售工作。2.适用范围：适用于购房折扣优惠的操作过程。3.职责3.1现场总监负责房价折扣优惠的控制和执行。3.2销售人员负责优惠折扣的申请过程。4.工作程序4.1附“购房优惠折扣执行规程图”4.2销售人员必须严格按公司有关房价的制度规定执行，不得轻易向顾客许诺超过公司规定范围的优惠折扣。4.3在特殊情况下的购房优惠折扣，必须申请总监批准，代理公司总经理书面签字同意后才能执行。4.4超过公司规定优惠折扣的，必须由现场总监提交代理公司总经理批准呈报甲方批准后才能有效执行。4.5所有的优惠折扣都须代理公司总经理（当季代理公司权限底价范围内）或甲方项目董事长签字（超出当季代理公司权限底价）批准确认。4.6任何房价优惠折扣审批表都须附入顾客的购房合同中存档。5.相关/支持性文件5.1质量记录控制程序6.质量记录6.1购房优惠折扣审批单 购房价格折扣优惠审批流程图房价折扣优惠要求客户请示销售经理确定折扣率填写折扣审批单申请报告审批折扣允许范围外开发公司折扣允许范围内，超出当日折扣范围。承报销售经理后，填写折扣审批单。 销售总监签单批准项目经理审核均价标准对当季均价指标影响甚微，且代理佣金结算金额承受范围内，申请总经理报告审批。现场总监、代理公司总经理、甲方部门执行折扣审批单存入合同归档保存三办理银行按揭工作规程1.目的：对办理银行按揭工作的过程进行控制，确保按揭担保的房款及时回笼。2.适用范围：适用于购房的商业贷款和公积金组合贷款的过程。3.职责3.1甲方（或其授权人）负责与银行签订有关银行按揭业务委托的协议书。3.2甲方负责协助客户办理住房银行按揭的工作。4.工作程序4.1附“购房办理银行按揭工作流程图”4.2签订要求银行按揭的购房合同时，必须说明按揭贷款的要求、范围、条件。4.3购房合同签订完毕后，及时向银行提出住房贷款申请，通知银行和客户约定时间、地点、办理银行按揭手续。4.4签订购销合同后，应在一个月内携两份购销合同原件（公积金四份）去房地产交易所进行合同备案登记（视各地情况调整）。4.5房产公司一般应提供如下资料：4.5.1房屋购销合同2份（商业按揭），4份（公积金按揭）；4.5.2个人住房贷款借款申请审批表2份；4.5.3个人住房贷款保证合同一式6份；4.5.4个人住房贷款借款合同一式6份；4.5.5房产抵押登记申请表1份； 4.6客户应提供以下资料：a、 首付款凭证2份；b、 身份证复印件2份；c、 户口本复印件2份或户籍证明正本；d、 单位营业执照、年度财务报表、审计报告；e、 个体户营业执照、税单；f、 公积金建缴证明和收入证明；g、 公积金贷款承诺还款成员的身份证、户口簿；如已结婚需提供结婚证复印件； 4.7住房贷款放款时，房产公司应及时领取公证合同、放款进帐单据。4.8每完成一份银行按揭工作的购房合同，必须进行登记备案。五.信息传递工作规程1.目的：提高服务质量，减少营销工作中的差错，确保服务质量满足房产品的要求。2.适用范围：适用于营销系统各类销售工作信息的传递过程。3.职责3.1销售部负责各类销售工作的汇总、核实和传递。3.2各售楼处负责信息接收并登记。4.定义4.1销售部内部信息传递：销售工作信息是指销售工作中所涉及的各类信息，包括售房、换房、退房、保留房信息和销售数据信息。4.2代理公司与甲方其他部门的信息传递：包括和总经办、综合管理部、工程管理部、计财部、物管公司等部门的信息传递。5.工作程序 5.1各类信息统一由项目经理专人汇总、反馈。 5.2信息传递必须以传真等书面形式进行。 5.3各经办人必须做好信息的登记工作。 5.4保留房的审批需经公司总经理批准。 5.5各售楼处负责人必须及时将当日的销售认购书、合同和书面审批手续单上交市场营销部。 5.6客户对户型方面的更改，由经办人填写工程联系单，最后经客户签字，经理审核后传递给甲方各相关部门。6.相关/支持性文件 6.1质量记录控制程序7.质量记录 7.1销售情况月报表 7.2工作联系单六 催款工作规程1.目的：保证销售房款的及时回笼。2.适用范围：适用于按揭办理及分期付款的催款过程。3.职责 3.1市场营销部负责催款情况的统计、汇总，并编制催款计划。 3.2销售人员负责各自客户的催款工作。 3.3计财部门应予以协助配合，并按月提供逾期房款的统计数据。4.工作程序 4.1附“催款工作流程图” 4.2签订房屋认购书时，必须收取购房定金。 4.3在签订房屋认购书后，销售人员一般应在七至十天内通知客户前来签订房屋购销合同。 4.4在签约十天内，客户未到指定地点签订房屋购销合同，经办人应及时和客户联系，再次确定签约时间；如在规定时间仍未到指定地点签订购销合同的，则作终止协议处理，并寄发终止认购书通知书。 4.5合同签订后，因客户原因造成按揭不能及时办理，则由销售人员向顾客催办，如在规定时间仍未办理按揭手续的，则作终止合同处理，并寄出终止合同通知书。 4.6所有的通知书都必须以挂号信形式寄发，市场营销部应保留信函内容复印件和寄发凭证，以备后查。 4.7所有的催款过程中的文书资料、通知协议等都必须存档记录。5.相关/支持性文件5.1房屋购销签约工作规程6.质量记录6.1认购书 6.2商品房买卖合同6.3催款通知书 6.3终止合同（认购书）通知书no: 催 款 通 知 书尊敬的 业主:您好!根据我公司与您在 年 月 日签订的 ，您应于 年 月 日到我公司支付房款 元，现已经到期,请您在三日内到我公司支付房款.否则我们将依据 第 条款的规定，将此房源另行出售。此致敬礼 西安瑞昌房地产开发有限责任公司 年 月 日 no: 终止合同（认购书）通知书 :您好!根据我公司与您在 年 月 日签定的 ，您应于 年 月 日到我公司支付房款 元。我公司已于 年 月 日给您去过一封催缴函，现您已超过期限。依据 第 条款的规定，原先签定的合同（认购书）已被终止，此商品房不再保留，由我公司收回另行出售。您原先支付的款额总数_ 元，请您于 年 月 日前来我公司办理结款手续。此致敬礼 西安瑞昌房地产开发有限责任公司 年 月 日按揭所需资料1、 客户贷款购买首套住房，经查询中国人民银行个人信用基础数据库（以家庭为单位），名下无住房贷款，无不良记录，首付款不低于30%-基准利率（含基准）。2、客户名下有一笔房贷（不论是否结清），再次申请贷款按二套房政策执行。首付款60%， 利率上浮10%。3、 西安市户籍（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安、周至、蓝田、户县、高陵） 的客户名下有二笔房贷，再次申请第三套房屋贷款的，暂时停贷，只能最多购买2套。4、 借款人本人不能办理贷款申请可委托另一共同还款人（配偶）持委托公证书办理。单身不能进行委托。5、 抵押人必须为借款人，一人收入不够还贷可由父母等直系亲属作为共同还款人一起办理贷款，共同还款人年龄男不超过65岁，女不超过60岁。共同借款人的年龄与贷款年限相加超过70岁的情况，我行暂不受理。6、 不良记录较高，利率不能享受基准利率，首付不能执行30%的标准，视情况而定上浮标准 。7、 西安市户口以外的视为外地人购房，外地人购房必须提供一年以上西安市