2013辽宁营口泰晤士城项目商业规划设计任务书.doc

营口泰晤士城项目商业规划设计任务书 （二一三年十一月） 目 录1、 项目概要2、 设计的目的和任务3、 设计条件4、 设计总体要求5、 商业建筑功能使用要求6、 建筑技术要求7、 设计成果要求8、 附件说 明：1、 此任务书条目系按常规拟定,文中的数据要求可空白,使用时填写。2、 考虑业主在做设计时的方式（招标、征集、竞赛、委托），开发商可能选用设计单位的前提是要符合当地相关部门的要求。3、凡中文划线部分需讨论1、项目概要1.1 概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。1.2 基本情况项目名称：营口泰晤士城 （下述面积供参考）用地面积：约总占地 117967 平方米1.3项目周边环境:1.4项目商业部分概况:注:此经济技术指标为原规划参数,可调整.1.5 商业用地范围规划用地面积 23899 平方米，详见(1.4)规划用地图。 1.6 自然地理条件项目所在地海拔平均高度 米左右，地势较平坦，地质条件 ，构造 ，可以满足一般民用建筑工程要求。该地区建筑物抗震等级按 度设防。2、设计的目的和任务2.1 设计目的l 为了加快营口市沿海产业区商业发展，繁荣该地区的商业市场以及营口地区商业市场的发展，满足营口地区客户的消费需求。进行本地块商业规划设计。l 针对以下我司建议进行本项目建筑功能设计：r 商业地块:建筑面积约5万平方米（含集中商业二栋;街区商业和公寓二栋），与1期住宅建筑风格恰当协调， 1-2层街区商业建筑合理布局，并要强化沿街方向的建筑表现；r a地块：建筑面积大约1.2万平方米：现状为空地，未来建设为集中型商业（12000平方米），初步规划为四层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为未来开发内容；a地块北端以及东侧和南侧可以做进深12米,开间4-8米的1-2层商业街区；r b地块: 建筑面积大约1.2万平方米：现状为空地，未来建设为集中型商业（12000平方米），初步规划为三层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为未来开发内容；b地块北端以及西侧和南侧可以做进深12米,开间4-8米的1-2层商业街区r 地块南侧:建筑面积为1000平方米的1层主题式商业街建筑：进深大约8米,开间4米的商业街；l 本次设计旨在使其建筑群，满足营口市场娱乐休闲的要求。其建设应具有现代的建设设施，达到国内一流的水平，成为营口市的一组标志性建筑。2.2 设计任务2.2.1 依据控制性详细规划进行营口泰晤士城商业项目的规划方案设计。2.2.2 按照本设计书的要求，结合国内外的设计标准，设计具有国内领先水平的，能够成为区域标志性的小型特色商业建筑群。2.2.3 在总平面图中，注重与周边环境的关系，特别是路上的景观处理，要强调城市设计上的连续与和谐。2.2.4 设计师在设计中应对工程进行控制，并使设计方案的工程造价能最大限度地接近业主拟定的投资测算。2.2.5按照本设计书的要求，结合项目地块周边市政路网设计标准，设计符合商业区、住宅区交通动线要求的内部路网结构。3、设计条件3.1 主要经济技术指标要求3.1.1 用地 用地总面积 117967 平方米,商业用地面积 23899 平方米. 其中包含：城市绿地 5000 平方米（考虑退红线及交通等因素确定）室外地上停车场 5000 平方米（原则上在地块北端考虑集中停车，在街区内考虑临时停车的需要）详见泰晤士城商业项目规划用地图3.1.2 建筑退红线分体建筑：泰晤士城商业项目北侧退红线 米南侧退红线 米东侧退红线 米西侧退红线 米3.1.3 建筑高度要求主体商业建筑高度 45米(公寓),a地块商场建筑高度18.7米, b地块商场建筑高度14.2米3.1.4 a地块总建筑面积：约 24500 平方米，b地块总建筑面积：约 24500 平方米南侧商业街地块总建筑面积：约 1000 平方米3.1.5 商业区建筑层数 商业主体地上23层。3.1.6 绿地率 30 3.1.7 总停车机动车位 200 辆，均为地上。（对于区域商业来说，停车要求不高，初步测算地块北侧退红线后可保证近200停车位）3.2 周边建筑和环境条件本项目地块以东为大学城，项目以西为沿海产业园，项目以南为住宅区，项目以北为河道。3.3 交通条件项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区3.4 市政基础设施条件（水电汽等）本项目周边市政基础设施完善。4、设计总体要求4.1 设计依据4.1.1营口泰晤士城用地规划控制指标，详见营口市控制性详细规划4.1.2 营口泰晤士城项目设计任务书。4.1.3 中华人民共和国有关法律、法规、条例和规范。4.2 商业区主要功能划分的设置原则根据本项目的市场定位，功能设置的原则为：以中小型主题式购物中心、休闲娱乐餐饮、文化主题为主，规模适度，功能合理，使用方便，设施先进，满足目标客群的需求；最大限度地发挥其利用率和经济效益。4.2.1 先进性：应与国内知名专业市场的功能要求接轨,达到国内一流水平。4.2.2 方便性：应能满足商户使用功能，满足目标客群的要求。4.2.3 经济性：在保证上述要求的前提下，尽量减少人力，物力的浪费。 4.3 平面布局l 本项目根据用地规划条件设计为住宅区、商业区。平面布局应以独具特色的主体商业为核心，结合道路交通来组织商业区和其他部分的动线关系。l 根据人流、物流、车流分流原则组织各种交通，保证交通便捷、安全、畅通。l 附属建筑，服务系统要考虑适当的服务半径。4.4 建筑设计要求4.4.1 建筑布局合理l 其建筑造型要美观、简约、富有创意，具有现代气息。各项设计应保证功能要求，安排合理的功能分区、布局，并与周边环境有机协调，形成特有的城市景观，适应北方气候，能成为营口市独特的标志性建筑。商场意向: 公寓意向: 商业街意向: 4.4.2 商业建筑结构应满足功能要求l 商业建筑要根据商户的要求，结合商业特点采用标准跨度l 无论采用何种形式，但要利于经营，处理好空间上下结构跨度不同的关系及主体建筑与分体建筑融为一体的建筑处理手法。4.4.3 便捷顺畅的交通设计要合理解决内部交通流与外部路网的关系。解决好购物、办公、商住的人流、车流、货物运输车流的分流与集散l 处理好购物人车流与货物运输关系。l 合理确定地上车库出入口数量，位置，宽度。l 处理好应急交通的组织。4.4.4 优美协调的外部环境设计建筑的形态应服从城市设计的整体要求，要与周边建筑形态作到有机联系、呼应，达到连续和谐，兼顾多个方向视觉的效果，创造出舒适怡人的外部环境空间。4.4.5 充分考虑持续发展的需求此项目设计应能够适应未来社会发展，能够随时做出适应性调整。4.4.6 公寓建筑装修为简装修与部分精装修相结合,商业建筑为精装修。4.5 设施配备按国内一流的要求，设施配备应充分考虑先进性，高起点。 5、商业运营的功能使用要求5.1 拟建规模此商业项目为现代建筑群体，考虑开发、经营的需要，建议地上建筑规模约50000平方米，均为地上。5.2 建筑规模设置根据现项目地块的特点及使用功能需要，拟将功能设置划分为两大商业区：主题商业建筑与配套集中商业建筑。5.3 建筑功能要求5.3.1 商业建筑l 商业建筑为此项目建筑群的重点，其功能定位为主题商业（集农贸、商超、娱乐、餐饮、主题文化娱乐于一体的多功能建筑综合体）。我司建议就不同商家对建筑要求、选址标准的不同，及商业在本地块发展的长期性规划设计方案。地块产品类型建筑面积(平米)a4层集中商业15层商住公寓2层街区商铺12000100002500b3层集中商业15层商住公寓2层街区商铺12000100002500南侧商业街1层街区商铺1000总计 50000地块产品类型产品设计规范a4层集中商业 2层街区商铺 层高：1层5.2米，2-4层4.5米，柱距8.4米单体面积1.2万平,标准层3000平每层在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯层高：1层5.2米，2-4层4.5米，柱距8.4米.开间4-8米,进深12米.单体面积100-200平在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯a公寓15层商住公寓层高:3米,标准层600平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.b3层集中商业 2层街区商铺 层高：1层5.2米，2-3层4.5米，柱距8.4米单体面积1.2万平,标准层4000平每层在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯层高：1层5.2米，2-4层4.5米，柱距8.4米开间4-8米,进深12米.单体面积100-200平在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯b公寓15层商住公寓层高:3米,标准层600平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.南侧商业街1层街区商铺层高：1层5.6米(可做两层)，开间4-8米进深8米.单体面积40-60平5.3.2 停车场及广场停车场对于商业购物中心的运营很重要，本方案应考虑在主体商业建筑北侧设立较大的地面停车；考虑主体商业之间的互动，设置中心广场，带动整个商场商业人流的互动，室外广场要考虑广场是主题文化的广场。5.4 总平面设计5.4.1现代商业建筑群体需要对车流、人流、物流的关系进行良好组织。在对外交通上，处理车辆出入，停放的便捷，以及商业氛围的自然延伸，所以德志机构建议本地块南侧方向的中部道路应与住宅间的道路接泊，东北方向的中部道路应与城市主干道恰当连接，以保证未来城市中轴能够被移动至此；在内部流线上，购物人流的出入和货物流的矛盾要处理好。 本项目在满足正常经营秩序的需要外尚应考虑应急的消防、地震等安全疏散地要求。室内交通空间包括水平交通空间与垂直交通空间。5.4.2 室外广场：商业建筑应使广场能举行较中小型的庆典、一般集会、表演等适当活动，并在适当位置设置广告柱、旗杆、旱喷泉等设施。5.4.3 商业建筑平面布置要充分考虑经营特点，作好外部流线设计。5.4.4 考虑货物堆放场及货物需满足中型车辆载货进出和货物集散的要求。5.4.5 绿地和绿地率绿地设计要考虑北方的气候，绿地布置上要从整体景观环境考虑。5.5建筑设计要求5.5.1 建筑物的整体风格及形式主体商业的建筑风格应考虑到商业建筑的功能性，同时要表现国际化色彩。与整体风格一致、简洁、明快，富有时代感，体现现代商业时尚、健康、动感的特征。整体建筑要考虑到建筑的和谐统一。5.5.2 对于不同使用功能的建筑应有区分的特征，但又要有连续、和谐。商业建筑要从建筑视觉上作好外部环境的艺术处理。5.5.3 注意地域文化的特征，做出符合本地区地理环境、气候特点的建筑设计。使建筑具有地域特征与文化特色的现代建筑。5.5.4 商业功能设置（策划报告中详细描述）a地块:农贸市场,超级市场, 家居生活用品b地块: 名品折扣,时尚男女装,小型百货,餐饮娱乐5.6其他要求5.6.1 智能化5.6.2 环保与节能6、建筑技术要求营口泰晤士小镇商业项目的建筑设计应满足中华人民共和国现行的相关法律、法规、规范、标准要求。6.1建筑6.1.1 此项目为综合性公共建筑，耐久年限 40年 。6.1.2 建筑防火及防水等级均为一级，应符合建筑设计防火规范(gbj16-87 2003年版)6.1.3 建筑材料要求建筑材料的使用要满足绿色环保的要求。建筑构件材料的寿命周期设计不应低于中华人民共和国颁布的该类建筑相关标准之规定。6.1.4 无障碍设计要求建筑公共区域的设计要求满足无障碍建筑设计要求。6.1.5 建筑设计应考虑自然采光和自然通风。6.1.6 扩声及声学要求商业建筑要考虑到购物环境及声音达到良好效果并具有良好的兼容性及升级空间。6.2给排水6.2.1 给排水设计应符合现行建筑给排水设计规范（gb50015-2003）的规划。应设定内外给排水及消防给水系统的满足生活用水。6.2.2 再生水系统依照营口市政和环保部门的统一规划实施。6.2.3 营口市暴雨强度公式： 6.2.4 应采用节水型卫生洁具。6.2.5 给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济管理的原则，体现设计环保，可持续发展的理念。6.3 强电6.3.1 采用可靠性、连续性高的供电系统作为主供电源，可设置不同形式的备用电源以满足不同特殊要求，保证各类活动可正常进行。6.3.2 供电容量根据建筑规模及使用功能确定用电负荷。负荷等级根据规范确定用电等级。6.3.3 设计人考虑备用电源系统。6.4 智能化系统6.4.1 利用电子监控，计算技术、通讯网络技术对信息进行采集、控制、转换使得管理达到智能化管理的高度。6.4.2 功能设计上要考虑未来先进技术的升级。7、设计成果要求（方案阶段）在建筑设计方案阶段设计文件应包括：l a3版面设计文册l 设计图纸l 一定数量展板l 建筑模型l 电子文件l 工程造价估算书7.1 a3版面设计文册设计文册包括：设计说明文本（设计中各专业说明书），工程造价估算书和缩印成a3版面的设计图纸，图纸部分应包括所有图纸，比例可根据图册排版清楚自定。设计文册一式 3 份。7.2 设计图纸设计图纸一式 3 份,图纸的比