商贸物流市场可研2010.doc

*公司公司 建设建设*商贸物流市场项目商贸物流市场项目 申申 请请 报报 告告 工程编号: 编制单位：编制单位： 编制时间：二编制时间：二一一年二月年二月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目基本情况.1 1.2 可研报告编制的依据和范围.1 1.3 项目建设单位概况.2 1.4 可行性研究内容概要结论.2 第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性.6 2.1 项目建设背景分析.6 2.2 项目建设必要性.10 第三章第三章 需求分析及建需求分析及建设规设规模确定模确定.13 3.1 商品交易市场为国民经济的重要产业.13 3.2*商贸设施现状14 3.3 市场前景分析.14 3.4 建设规模确定.15 第四章第四章 建建设设地点及建地点及建设设条件条件.16 4.1 建设地点.16 4.2 区位地理优势分析.16 4.3 经济发展条件.17 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 3 - 4.4 产业政策符合性.18 4.5 自然条件.19 4.6 外部建设条件.21 第五章第五章 项项目定位目定位.22 5.1 项目定性.22 5.2 项目定位.23 5.3 产品定位.23 5.4 目标客户定位.24 第六章第六章 初步初步规规划方案及建划方案及建议议.24 6.1 规划原则.24 6.2 初步规划方案.26 6.3 功能分区规划.28 第七章第七章 规规划建划建设设方案方案.32 7.1 规划设计原则.32 7.2 发展思路及定位.32 7.3 规划设计方案.33 7.4 土建工程.36 7.5 设备购置.39 7.6 暖通空调.41 7.7 给排水系统.43 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 4 - 7.8 供电工程.46 7.9 供热工程.48 7.10 弱电设计.49 7.11 市场管理配套设施.59 7.12 接地防雷.60 7.13 地震设防.60 第八章第八章 环环境保境保护护与安全与安全卫卫生生.61 8.1 环境保护设计依据.61 8.2 环境污染来源及治理.61 8.3 环境影响评价.64 8.4 劳动安全与卫生.64 第九章第九章 消防与消防与节节能能.66 9.1 消防.66 9.2 节能.69 第十章第十章 组织组织机构及机构及劳动劳动定定员员.71 10.1 组织机构.71 10.2 劳动定员.73 10.3 人员培训.73 第十一章第十一章 项项目运目运营营及及实实施施进进度度计计划划.74 11.1 项目优势.74 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 5 - 11.2 项目运营策略.75 11.3 项目管理.78 11.4 项目实施进度计划.79 第十二章第十二章 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措.81 12.1 固定资产投资估算.81 12.2 流动资金估算.82 12.3 资金筹措.82 12.4 项目分期建设计划.83 第十三章第十三章 财务财务分析分析.83 13.1 基础数据.83 13.2 销售收入估算.84 13.3 总成本费用.85 13.4 财务评价.86 13.5 风险性分析.87 13.6 社会效益分析.88 第十四章第十四章 开开发风险发风险及及结论结论.90 14.1 项目开发经营主要风险及对策分析.90 14.2 结论.92 14.3 建议.92 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 1 - 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目目基本情况基本情况 1.1.1 项目名称：*商贸物流市场建设项目 1.1.2 建设性质：新建 1.1.3 建设规模：项目净占地*亩，总建筑面积 46.35 万 平方米，年可实现交易额 50 亿元。 1.1.4 项目建设单位：*公司 1.1.5 项目建设位置：拟选址在*路与*路*西北角， 占地呈不规则四方形，其中长宽*米数，占地面积*万平 方米，折合土地*亩。 1.2 可研可研报报告告编编制的依据和范制的依据和范围围 1.2.1 可行性研究报告编制的依据 市场调研报告及项目基础资料 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发 2008134 号） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三 版) *国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要 *城市总体规划（2005 年-2020 年） *商贸流通中心建设规划 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 2 - 民用建筑设计通则（gb50532-2005） 建筑设计防火规范（gb50016-2006） 1.2.2 编制范围 本可行性研究报告按照国家计委关于建设项目可行性研究的 内容和深度的有关规定及建设项目经济济评价方法与参数（第 三版）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预测 和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动组 织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。 1.3 项项目建目建设单设单位概况位概况 *公司成立于*(公司基本情况)； 公司下设综合办公室、经营部、财务部、人力资源部、营销策划部、 工程技术部、市场拓展部等部门；经营范围包括：市场建设、商贸批 发、物流配送等。 1.4 可行性研究内容概要可行性研究内容概要结论结论 1.4.1 项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划， 是*经济可持续发展的需要，符合*加快发展本市经济 的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会 对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位置优越，交通便利，为商 贸流通的发展提供了条件。因此，该项目的建设是必要的。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 3 - 1.4.2 建设规模 项目需征地*亩，主要建设商品交易中心、产品展示中 心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心 六大功能区，总建筑面积 46.35 万平方米，年交易额 50 亿元。 1.4.3 建设条件 项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无 文物遗址，适合工程建设的需要。 1.4.4 规划建设方案 本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产 品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务 休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气工程、 供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸物流园 区。其中：商贸市场区建设三层商贸店铺 40 栋、建筑面积*平 方米，一站式购物广场 1 栋，建筑面积*平方米；产品展示区 建设会展中心 1 栋，层高 12 米，建筑面积*平方米；综合服务 中心建筑管理综合服务楼 1 栋，建筑面积*平方米；仓储物流 区建设三层仓库 4 栋，建筑面积*平方米；商务休闲区建设商 务楼 1 栋，建筑面积*平方米；教育培训区建设教育培训楼 1 栋，建筑面积*平方米。 1.4.5 环境影响评价 该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可 以做到达标排放，不会对环境造成污染。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 4 - 1.4.6 生产定员 项目共需人员 120 人，其中：管理人员 15 人，营销人员 12 人， 服务人员 90 人，其他人员 3 人。 1.4.7 项目总投资及投资计划 估算项目总投资为*万元，其中：固定资产投资* 万元，资金来源为全部自筹；流动资金 300 万元，也全部由项目建 设单位自有资金解决。 固定资产投资分期投入计划如下： * 1.4.8 结论 该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔， 上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强的清 偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。 1.4.9 主要经济技术指标 主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号指标名称单 位指标备 注 1建设规模亿元50 年交易额 2总建筑面积平方米463540 3总投资万元* 4固定资产投资万元* *商贸物流市场建设项目申请报告 - 5 - 4.1铺底流动资金万元90 4.2项目定员人120 5项目占地面积万平米* 6年均经营收入万元10775.63 7年均利税总额万元8263.43 8年均利润总额万元7355.31 9投资利润率%11.08 10投资利税率%12.44 11全部投资回收期年10.08 12财务内部收益率%9.79 含建设期 13 财务净现值 万元8173.65 14盈亏平衡点%50.25 第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性 2.1 项项目建目建设设背景分析背景分析 2.1.1 我国商贸流通业发展情况 商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、 推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用， 正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。 2008 年我国社会消费品零售总额突破 10 万亿元，人均社会 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 6 - 消费品零售额为 8169 元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效益 的显著提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。同时，作为 劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动 力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的 有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住 宿餐饮业从业人员从 1950 年的 825.5 万人增长到了 2008 年的 6265.6 万人。人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高， 以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发 展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支 柱。 随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求 得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起 着重要的作用。 2.1.2 新时期我国商贸流通业的发展机遇 自上世纪 90 年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着 2006 年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改 变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济 增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基 础产业、先导产业。 1.“十一五”期间商贸流通业发展面临的经济环境 从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。国际货币基金 组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 7 - 强劲的增长势头。国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛， 客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。从国内来看， “十一五” 时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民 消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速 度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进 了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能 转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体 改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。这对扩大招商引资、 调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。度过世贸组 织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投 资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转 移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。 cepa 的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟 区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、 技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机 遇。 2.“十一五”期间我国商贸流通业发展的战略选择 实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平 商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的内容，一是 以信息化带动商贸流通现代化。构筑现代商贸业信息平台，通过吸 纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提 升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 8 - 商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。二是与科 教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。三是紧跟经济全球 化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。 实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台 实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模 式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发 挥龙头企业的带动作用。其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓 手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。商贸流通企业 必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、 人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的 核心竞争力。 实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展 首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持 农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。其次，要 以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深 化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式 转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五 个体系。三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场 体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力 发展会展业，实现生活服务、产业服务和流通辐射的三大功能，建 设具有强辐射能力的区域中心城市，人流、物流、资金流大量聚散， 提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区的辐射和聚集。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 9 - 实施产业互动发展战略，创造新的机遇和空间 产业互动发展，能够为商贸流通业创造新的机遇和空间。首先， 以产业链为基础，加强产业间的互动，在农业产业化、新型工业化 建设的过程中，充分发挥商贸流通业的引导和促进作用，推动商贸 流通产业与新型工业化、新农村和旅游、文化等三产业的互促互动， 农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。其次，自觉适应城市化 加速推进的要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中 心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础、错位竞争、有 序支撑、层次清晰的商圈。最后，与产业结构调整战略相结合，重 点培育现代物流业。建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连 接一批大中型的储运、批发企业，建立现代物流产业走廊。 实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力 面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类 区域外商业资本对营销网络开拓的机遇，适时调整引资重点，加强 对国际知名商业的引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业 的开放度，提升区域商贸流通业的水平。其次，要大力实施开放带 动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展、提高的有 效途径。通过独资、合资、合作方式和连锁代理等渠道，建立国际 市场贸易网络；以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场 信息网络；以区域传统、特色的加工技术为基础，建立商贸流通服 务网络。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 10 - 2.2 项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 现有商贸市场不能适应经济结构调整的要求 党的“十七”大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产 业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面 调整优化的重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中的一个薄 弱环节，不能适应产业结构调整的要求。从产业构成比例来看， 2009 年全市第三产业增加值占 gdp 的比重为 21.3%，比第二产业 增加值所占的比重低 43.4 个百分点，其中批零贸易业增加值占 gdp 的比重仅为 7.4%，象欧、美、日等发达国家第三产业的比重 已高达 70%左右，批零贸易业已占到整个 gdp 的 16%左右，这与 经济社会总体发展趋势极不协调。 2.2.2 不能适应提高消费率、扩大内需的要求 加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消 费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消 费、投资、出口协调拉动转变。从我市情况看，投资的增长幅度、投 资对经济增长的贡献率都远远高于消费。当前，国家正在实施宏观 调控，加上经济发展受能源、土地等资源要素的制约，固定资产投 入受到越来越多的限制，提高消费对经济增长的拉动作用将更加 重要和紧迫。 2.2.3 建设“两型”社会的迫切需要 商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 11 - 常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。 “两型”社会建设 的核心是改革。建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济 增长方式，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建发 展的一体化格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适合 *发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满 足“两型”社会发展的迫切需要。 2.2.4 市政府加快发展本市经济的战略要求 *石油、天然气资源丰富，是国家大型企业中原油田的 开展腹地，新兴的石油化工基地。*地处华北平原，土地肥 沃，气候温和，是农业开发的理想之地，主要作物有小麦、玉米、水 稻、大豆、棉花、花生，是河南省粮油主产区，全国商品粮生产基地。 目前，*已形成了生物化工、精细化工、石化新材料三大支柱 产业，形成了集工业园区、经贸园区于一体的独具特色的贸工农 “一区三园”的新格局，但目前我市城区基本上为货物集散有市无 场，效率底下的无序状况，这严重影响了我市经济的发展，为了尽 快改变我市货物运输和仓储的松散格局，加快我市经济发展，在城 乡结合部建设一个集商贸、仓储、集散、配送等功能为一体的商贸 物流基地符合城市经济发展的战略要求。 2.2.5 有利于加快区域性中心城市地位的形成 *位于冀鲁豫三省交界处，以石油天然气及其加工业立 市，但随着资源的逐渐枯竭和周边城市的崛起，*的发展面临 巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、城市化水平不高、环境呈现 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 12 - 恶化趋势等问题。该商贸物流市场的构建，能从整体上改善城市基 础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升*的物流竞 争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位的 形成。 最后，要以国家加大实施开拓市场、扩大内需政策为契机，根 据“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，加快商贸流通 大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场 资源，培育繁荣各类商品市场、要素市场特别是辐射力强的专业批 发市场。 利用*地处河南省东北部，冀鲁豫三省交界处的区 位优势，把*建设成为区域性商贸流通中心，这是*人 民的心声，也是*的发展目标。 因此该项目的建设是必要的。 第三章第三章 需求分析及建需求分析及建设规设规模确定模确定 3.1 商品交易市商品交易市场为场为国民国民经济经济的重要的重要产业产业 从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服 务业中占有重要地位。到 2008 年，我国商品交易市场约有 8 万余 家,全国约有市场商位、店铺 2000 余万个，市场从业人员及市场相 关配套行业从业人员约超过一亿人。从产业链的构成上看，从市场 规划、市场地产、招商组市、市场经营管理、市场资产运行管理、市 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 13 - 场商务、会展、金融服务、物流服务、市场经营管理咨询，已经形成 了完备的产业链条。从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经 济发展资源，它不但为市场经济的发展提供平台，还为城市化、工 业化的发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家、工农业企 业家群体，培育了我国现代职业商人队伍。这些，都说明市场的产 业属性更为完备。 为此，国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见和全国 商务工作会议都将加强全国流通网络建设作为今后经济发展的重 要任务进行扶持。商品交易市场作为我国现阶段及今后一个时期 重要的流通形式，在全国流通网络建设过程中，要通过建立和完善 商品交易市场的国家发展战略，进一步优化全国商品交易市场的 产业结构和产业布局，引导和推进商品交易市场与现代流通产业 接轨，发展成为独具中国特色的规范性现代商业流通方式，使其持 续、健康地为我国的经济发展服务。 3.2*商商贸设贸设施施现现状状 全市拥有各类商业网点 42000 个，市场 256 处，其中城市商业 网点 9000 个，营业面积约 100 万平方米，拥有各类市场 60 处，各 类专业批发交易市场发挥了龙头带动作用。全市以金桥建筑装饰 材料批发市场、王助蔬菜批发市场、清丰高堡乡白铁市场、固城乡 瓷砖专业市场、*县鞋帽批发市场、龙碑批发市场、范县大 米市场等为代表的大型专业批发交易市场 26 家，交易额约 20 亿 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 14 - 元。全市相继建成了 24 条具有一定经营定位的商业集中街。大型 购物中心、百货店、仓储超市、综合超市等引领市场潮流。培育出 了以经贸区、商贸中心、联华广场为中心的三大“商圈”，建成了天 街、金桥家居广场、正大家居广场、昆濮时代广场、崛起装饰城、百 姓生活广场、千脑汇数码广场、华联商厦、肯德基、麦当劳等商业 亮点工程 110 个，初步形成了以批发市场为主导、专业市场和零售 市场为主体的多层次、多类别的商品市场体系，形成了遍布城区、 辐射农村的流通网络和商业网点，为发展现代物流业提供了重要 载体和流通渠道。2009 年全年社会消费品零售总额实现 196.9 亿 元，安排从业人员近 15 万人。 3.3 市市场场前景分析前景分析 项目区所在位置位于*城区西部，距濮范高速东出口不 足 2 公里，地理位置优越，交通便利；西侧是金融商贸用地，再往 西是规划建设的*汽车总站，北侧是仓储物流用地，这些的实 施对项目的建设是个很大的支撑；同时，以*为中心，以市场 辐射 300 千米为半径，将涵盖豫北（安阳、新乡、郑州、焦作、开封）、 鲁西南（菏泽、聊城、泰安、济宁）、冀南（邯郸、邢台）、晋东（晋城、 长治）等地区，在这不足 30 万平方千米的土地上聚集着 2 亿左右 的人口，几乎占到全国消费市场群体的六分之一，以此为基础面向 全国，放眼世界，发展商贸流通市场前景十分广阔。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 15 - 3.4 建建设规设规模确定模确定 根据*及周边市场的调研分析和项目单位的筹资能力， 项目拟在*路与*路*西北角征地*亩，土 地呈占地呈不规则四方形，其中长宽*米数，净占地面积 *万平方米。 项目主要建设“两主四辅”六大功能区，包括商品交易中心、产 品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务 休闲中心等，总建筑面积 46.35 万平方米，年可实现商品交易额 50 亿元。 第四章第四章 建建设设地点及建地点及建设设条件条件 4.1 建建设设地点地点 项目拟选址在*路与*路*西北角，占地呈不规则 四方形，其中长宽*米数，占地面积*万平方米，折合土 地*亩，距濮范高速东出口不足 1 公里，地理位置优越，交 通便利。 4.2 区位地理区位地理优势优势分析分析 *位于河南省东北部，自古就是兵家必争之地，商贾云集 之所，地处冀、鲁、豫三省交界处，依河北、靠山东、俯瞰中原大地， *商贸物流市场建设项目申请报告 - 16 - 区位优势十分明显。以*为中心，以市场辐射 300 千米为半 径，将涵盖豫北（安阳、新乡、郑州、焦作、开封）、鲁西南（菏泽、聊 城、泰安、济宁）、冀南（邯郸、邢台）、晋东（晋城、长治）等地区，在 这不足 30 万平方千米的土地上聚集着 2 亿左右的人口，几乎占到 全国消费市场群体的六分之一，以此为基础面向全国，放眼世界， 发展商贸流通市场前景十分广阔。 山西中南部大能力铁路运输通道已开工建设，西起山西瓦塘、 向东经*，东接日照港，全长约 1200 公里，设计双线电气化； 同时郑州-*-济南铁路和潢川铁路纳入国家“十二五”铁路规 划。三条铁路的建设在*形成米字型，必将进一步完善我市 全方位的交通运输网络，届时，我市交通条件将得到根本性的改善， 必将有力促进我市商贸交流和旅游资源开发。 高速公路有三纵（京珠、大广、德商）三横（长济、范辉、济安） 6 条在*周边围成田字型，构成四通八达的交通网络。 *处于交通枢纽和区域中心位置上，为商贸流通的发展提供 了条件。 4.3 经济发经济发展条件展条件 4.2.1 经济总量水平 2009 年，*国内生产总值（gdp）达到 670 亿元，增长 10.5%；全年全社会固定资产投资 434.6 亿元，比上年增长 29.9%； 全年社会消费品零售总额 196.9 亿元，比上年增长 18.5%。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 17 - 以*物流成本占其 gdp 的 15%左右分析，每年*用 于商贸物流的费用将达到 100.5 亿元左右，因此，*具备发展 现代商贸物流的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对* 及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。 4.2.2 产业结构 2009 年，*三次产业结构为 14：64.7：21.3，形成以第二产 业为主导、第三产业相应发展的产业结构。工业及服务业的发展， 特别是第二产业中，以机械制造、化工、建筑等为支柱产业，第三 产业中，形成了以商业贸易、交通通信、金融保险为主导的结构。 第三产业相对于全国平均水平还有很大的发展空间。 4.2.3 人民生活水平 城镇新增就业 7.6 万人，城镇登记失业率 2.23%，全市劳务输 出 68.6 万人，实现劳务收入 61 亿元。城镇居民人均可支配收入 13775 元，农民人均纯收入 4410.5 元，科教文卫事业发展，社会保 障体系不断完善。 经济发展是商品消费需求产生的源泉，其发展规模在一定的 条件下反映了商品消费需求的规模，同时必然伴随着投资和消费， 这些都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发 展现代商贸物流的基本条件之一，*在经济总量水平和经济 结构两个方面均具备了发展现代商贸物流的条件。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 18 - 4.4 产业产业政策符合性政策符合性 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2008 134 号）明确指出：积极培育和发展新的消费热点,及时发布市场供 求信息，引导企业调整产品结构，开发适销对路商品和服务，引导 消费结构升级；引导个性化、时尚化、品牌化消费，培育和发展定 制类消费；推动特色商业街建设，扶持“老字号”的创新发展，扩大 和带动家具、家电、家纺、家饰等消费。大力促进会展消费。促进会 展业发展，带动相关的住宿、餐饮、交通、通信等消费。 *政府在“推进现代物流业发展”会议上明确要求：要以 现代物流、连锁经营、现代批发市场和电子商务为重点，构建新的 现代流通业框架体系，加快建设“商贸物流大市”的大物流建设步 伐。在此前提下物流发展的良好氛围已经形成，也给企业的物流发 展提供了良好的条件。 因此，项目的建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发 展规划。 4.5 自然条件自然条件 4.5.1 气象条件 项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，雨热同 季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。 风 向：常年主导风向 南北风 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 19 - 夏季主导风向 南风 冬季主导风向 北风 风 速：年平均风速 2.36m/s 气 温：历年平均气温 13.4 绝对最高气温 42.2 绝对最小气温 -20.7 湿 度：历年平均相对湿度 69.8% 最大月平均相对湿度 89% 最小月平均相对湿度 41% 降水量：小时最大降雨量 83mm 年平均降水量612.9mm 年最大降水量 1067.60mm 蒸发量：年平均蒸发量1663.3mm 年最大蒸发量 1924mm 年最小蒸发量 1541.8mm 日 照：年平均日照 2585.2 小时 日照率 57% 其它：最大积雪厚度 20cm 平均土冻厚度 20.6cm 最大冻土厚度 41cm 4.5.2 地貌 *系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 20 - 部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面海拔一般在 4858 米之间。境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。平地约占全 市面积的 70%，洼地约占 20%，沙丘约占 7%，水域约占 3%。 4.5.3 水文地质 根据*供水水文地质报告，在勘探深度 500 米范围内， 夹杂着第四系地层和部分第三系地层。第四系全新统底板埋深 25.7 米35.9 米，上部为亚沙土、亚粘土和泥质粉砂，下部为细粉 砂、少量亚粘土，局部含泥质和机质。本区地下水主要为空隙潜水， 主要含水层为 6 米以下的细沙和细砂含卵石，水质较好，对混凝土 没有侵蚀性。 4.5.4 工程地质 该区域地形平坦，地貌属黄河下游第四纪冲积平原；总体地势 平坦，自西向东北略有倾斜，南北坡降 1/50001/6000，东西坡降 1/6000，海拔高程 4857m；地层结构简单，第一层为粉质粘土，压 缩性高，强度稍低；第二层为粉砂，强度较高，工程性能较好，地基 属稳定地基；地基承载力在412 米为 100150kpa，1226 米为 160200kpa，适合工程建设需要。 4.5.5 地震等级 项目区距兰聊断裂带较远，地质结构比较稳定，根据现行的 “中国地震动参数区划图（gb18306-2001）”的规定，本地区地震裂 度为 7 度，根据建筑抗震设计规范（gb50011-2001），建筑物抗 震设计按 8 度地震区设防，可保证项目运行安全。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 21 - 4.6 外部建外部建设设条件条件 4.6.1 通信 *通信事业发达，已开通过油田、地方双回路程控电话， 中国移动、中国联通、中国电信的无线网络覆盖全境，可以满足项 目建设设施直拨电话、微机网络的需要。 4.6.2 供水 *中原路有市自来水公司的主干供水管道，项目供水从 主干供水管道沿濮水路引接，可以满足项目建设用水和生产、生活 用水的需求。 4.6.3 供电 *电力供应充足，项目设计 110kv 配变站一座，占地面 积 960 平方米，10kv 变电站容量 6000kva，可满足项目建设及运 行后的用电需求。 4.6.4 供气工程 *黄河路有市天然气公司的主干供气管线，距离项目区 不足 1 千米，项目供气从主干供气管线引接，可满足项目的需求。 4.6.5 雨污水排放 在项目区内建设排水系统，经氧化发酵后排入市政排水管网 中。 4.6.6 供热工程 中原路有*有限公司铺设的高温热水管道，可 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 22 - 满足项目建成后的采暖需求。 第五章第五章 项项目定位目定位 5.1 项项目定性目定性 1.综合*突出的区位优势和贸易底蕴，考虑大商贸、大物 流、大仓储、大市场互动式产业价值链。 2.按照把*建设成为区域性商贸流通中心的战略定位， 从建设三省交界处商贸物流中心出发，主动把本项目培育成商贸 物流圈的“成长极”。 5.2 项项目定位目定位 1. 建设成为冀鲁豫三省交界处规模较大、功能齐全、配套完 善、设备先进的商贸物流交易中心； 2. 构建一站式的商贸物流平台，具有销、展、培训、仓储、运 输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；形成 跨区域人流、物流、资金流、信息流的汇聚平台；市场辐射长三角 地区、珠三角地区等经济发达地区，成为连接市内外、省内外的理 想据点； 3.商品年直接交易额 50 亿元，直接收入 6 亿元；拉动 500 亿 元的价值链，推动实现综合收益 30 亿元。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 23 - 4.三年招商到位并初步成市，五年培育完成。 5.3 产产品定位品定位 根据*目前市场现状及周边现有交易市场实际，该项目 将设商贸交易区，分设糖酒食品市场、机电市场、小商品市场、服 装市场、灯具市场、五金工具市场、家具市场、工艺品及土特产品 市场，以批发为主，兼做零售；同时对商贸流通行业进行人才培训， 配套会展和商务休闲等。 其中：仓储配套区提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的 仓储服务和专业物流设施集一流的服务； 商务休闲区提供餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、 通讯、银行等； 产品展示中心提供专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流 会等； 培训中心提供商贸流通行业的技能和人才培训，并成为商贸 流通行业的人才信息中心。 5.4 目目标标客客户户定位定位 糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品 及土特产品的生产厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告 公司、文化公司、废旧回收公司等。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 24 - 第六章第六章 初步初步规规划方案及建划方案及建议议 6.1 规规划原划原则则 1、可持续发展原则 *商贸物流市场的规划应立足当前，充分考虑资源和环境 的承载能力，合理确定用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资 源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生 态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结 合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据， 力争实现商贸大市场的发展与城市经济、环境的协调。 2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则 项目规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资 源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与 远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持 区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认 真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向 与目标。 *商贸物流市场的开发建设与城市总体规划、土地利用规 划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健 全功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进， 所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 25 - 施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做 大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好*商贸物流 市场的基础配套建设。 3、刚性与弹性原则 刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局 部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定 的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同 类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段 性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性 的环境变化。 4、集约利用与产业聚集的原则 规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发， 围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有 效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关 系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。 5、多业并举的原则 在商贸大市场产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保 险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业 的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的商贸物流基地，增强*商 贸物流市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，使之成为城市的 重要组成部份，成为城市的新亮点。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 26 - 6.2 初步初步规规划方案划方案 1.现状特征 环境优美，交通便利。 2.功能定位 建设成为冀鲁豫三省交界处规模较大、功能齐全、配套完善、 设备先进的商贸物流交易中心；人居环境优美、可持续发展的生态 型园区。 3.发展战略 走集群化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产 业创新环境和发展平台。 4.用地功能结构 园区由两个主功能区和四大辅助功能区构成。 主功能区是：以糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工 具、家具、工艺品及土特产品交易为主的商品交易中心及产品展示 中心。 四个辅助功能区分别是：综合服务中心、教育培训中心、仓储 配套中心、商务休闲中心。 5.道路网结构 “两纵一横一环”。两纵一横：在园区内形成一条横向大通道和 东西向的两条纵向大通道；并以中原路、濮水路、五一路形成园区 的一环。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 27 - 6.绿地系统 “一环、一心”。一环即以园区大外环道路构筑绿化隔离墙；一 心即在商务休闲配套区的北侧与商品交易区的结合部形成园区的 绿心。 7.区内配套 根据功能不同，*商贸物流市场内将形成六大功能中心。同 时，作为一个大型批发市场，还建有停车场，可停车 1300 辆；配备 先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、美国电子巡更 系统、楼宇对讲系统，宽带入户系统等，确保业主的安全与工作效 率。 8.空间形态 突出人工环境与自然环境相融合生态化；内部组织高效 的人工环境“网络化”。 充分利用*商贸物流市场外围及园内道路绿化、公共绿 地、生态围墙形成生态走廊； 内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代 化商贸流通新城外部环境； 功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连 接； 各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、 后勤服务社会化、货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完 善化。 产产 品品 交交 易易 中中 心心 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 28 - 6.3 功能分区功能分区规规划划 1.商品交易中心是指所有的商铺和一站式购物广场，是商品 交易、信息交流的实体，分为 9 大部分，包括糖酒食品、机电、小商 品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品交易批发中心 和一站式购物广场。 2. 会议展览中心 会展中心是除交易中心之外最直 接的商机来源，是项目的最重要组成 部件之一，对项目的经营、运作及发 展起到极大的促进作用。常年举行展 览会、订货会；承办国内外高规格的研讨会、产品发布会、交流会， 为*商贸物流市场内的商户提供全新的产品展销渠道，提供增 值服务展览会，就造商户及开发商的双赢局面。 3.商务休闲中心 按现代化写字楼标准配套的专业 写字楼，具有商务办公、信息咨询、 电子商务和综合办公共四大功能。使 之成为中部外省及国外商家进军* 商贸市场主要选择地点，集中性的办 公有助于企业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展，造就双 赢。 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 29 - 商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理 商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场 所。 内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等 的商务旅程。星级酒店的建立是*商贸物流市场提出要建设现 代化交易中心的最直接体现。 4. 仓储配送中心 为场内商户及客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物 流服务。不但解决运输的烦恼，还为各方减低经营成本。仓储配送 中心是*商贸物流市场提出打造“一站式商贸物流平台”经常理 念的重要组成部分，是全面为商户、顾客服务，继而塑造行业品牌 的重要环节。 5.教育培训中心 实施商贸人才产业化战略，同高 等院校或专业培训机构、行业协会合 作，举办各种专业培训，提升中国商 贸流通企业的技术与管理水平。为业内提供永久的人力资源保障。 教育培训中心是提升商户的专业能力、知识能力、管理营销能力的 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 30 - 增值服务环节。 6.4 保障规划实施的建议 为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议： 1.尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理 国内外大多数批发市场发展的实践证明，市场要能顺利发展， 必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确定 *商贸物流市场的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的 管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要 任务，也是增加投资者信心的重要保障。 2.尽快营造项目良好的投资环境 项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优 良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、 高标准的做好市场总体规划和发展规划。总体规划经审批后，应具 有权威性和法律效力。市场其它规划要“长短结合”，既要有原则性， 又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是市区两级应给予必要的 配套优惠政策，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本 项目的开发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金， 着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是 不断建立健市场服务体系和相关规章条例。 3.抓紧时机，大力招商引资，营造工业园投资的热点 市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是招 商引资。所以，本项目建设启动之初就得抓住时机，开拓创新，全 *商贸物流市场建设项目申请报告 - 31 - 方位的招商引资。一是尽快建立招商引资机构、招商引资队伍和招 商网络。二是加快园区及产业的策划包装、宣传。三是广泛开展招 商引资活动，运用多种招商策略、方式招商引资。重点在吸引国内 外大公司、大企业上下功夫，以形成园区建设的“领头羊”和增长点。 四是制定和落实招商引资的优惠政策和奖励办法。 4.制定企业入驻条件 建设市场的目的是营造有利于企业发展的微观环境。从产业 集群理论可知：入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程 度如何，他们能否形成有效的集群，将是本项目成功与否的关键条 件。因此，应该制定明确的企业入驻条件，使入园的企业与园区功 能、产业发展战略相一致，有利于产业集聚环境的形成；同时把引 进世界五百强零售企业做为项目的支撑点。 第七章第七章 规规划建划建设设方案方案 7.1 规规划划设计设计原原则