城中村改造二期项目申请报告.doc

*市市*办事处办事处*社区社区 城中村改造项目（二期工程）城中村改造项目（二期工程） 项项目申目申请报请报告告 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况1 1.1 项目申报单位概况.1 1.2 编制依据.1 1.3 项目概况.1 1.4 主要经济技术指标.3 1.5 建设规模.3 1.6 项目招标.4 1.7 工程进度计划.4 1.8 投资估算.5 1.9 投资估算结果.6 1.10 资金筹措.8 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析9 2.1 发展规划分析.9 2.2 产业政策分析.11 2.3 行业准入分析.13 第三章 资源开发及综合利用分析15 3.1 资源开发方案.15 3.2 资源利用方案.15 3.3 资源节约措施.16 第四章 节能方案分析17 4.1 编制依据.17 4.2 节能措施.17 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析21 5.1 项目选址及用地方案.21 5.2 土地利用合理性分析.21 5.3 征地拆迁及移民安置分析.21 第六章 环境与生态影响分析23 6.1 编制依据.23 6.2 环境和生态现状.23 6.3 生态环境影响分析.23 6.4 生态环境保护措施.24 第七章 经济影响分析27 7.1 编制依据.27 7.2 销售收入和税金及附加估算.27 7.3 总成本费用估算.28 7.4 利润总额分配.29 7.5 利税指标分析.29 7.6 投资回收期.29 第八章 社会影响分析30 8.1 社会影响效果分析.30 8.2 社会适应性分析.31 附件：附件： 1、项目申请报告编制委托书 2、项目地理位置图 3、项目总平面规划图 附表：附表： 1、项目招标情况表 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 项目名称： *市*社区城中村改造项目（二期工程） 建设单位： *市*办事处 项目性质： 新建 法人代表： * 项目负责人：* 项目地址： *市*村 1.2 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国城乡规划法（2007） 2、 城市居住区规划设计规范（gb50180-93） 3、 城市道路交通规划设计规范（gb50220-95） 4、 城市工程管线综合规划规范（gb50289-98） 1.3 项项目概况目概况 1.3.1 项目建设背景 *社区隶属于*办事处管辖，原为*村，位于*市主*南 部，随着城市化进程加快，现已撤村改居委会。该村总人口 669 余 人，总户数 176 户。其中农业户人口 570 余人，非农业户人口 99 余人。 *社区泽州路西居民区范围内地势西高东低，地形高差起伏 较大，最大高差达 15 米，东居民区地势较平坦，白水河从东部流 经。村域总面积 51.3 公顷，村庄建设占地 8.3 公顷，总建筑面积 57152m2。所以村庄现状建筑以居民住宅为主，布局比较凌乱，住 宅建筑占地大，宅基地闲置现象严重。 *社区内环境卫生质量较差，缺少必要的环卫设施，缺少公 共绿化地和活动场地，不能满足居民休闲活动的需要。区内道路 狭窄，居民出行不便，人车混杂，缺乏配套的停车场地。 市政基础设施配套滞后，生活饮水和农业生产用水主要靠井 水，采暖以土暖器为主，燃气管网没有配套，居民生活靠罐装液化 石油气及蜂窝煤供应。供电通讯全为架空线路，杂乱无章，对生产、 生活、安全和交通构成很大的影响。 为了加快社区城市化进程，改善居民居住环境，解决部分居 民住房紧张的现状，使大部分居民通过旧村改造得到实惠，有利 于该社区的可持续发展。社区两委会召开两委扩大到居民代表会 议，一致同意*旧村实施城中村改造。 1.3.2 项目建设地点 本项目的建设地点为*市主*南大门高速路入口附近，泽州 南路*收费站西侧，泽州南路以东，凤阳街以南。具体位置详见 规划地段位置图。 1.4 主要主要经济经济技技术术指指标标 二期工程主要二期工程主要经济经济技技术术指指标标表表 序号指标名称单位数量 备注 1建筑占地面建筑占地面积积m24449.4 1.1幼儿园m2942 1.2会所及物业管理中心m2401.5 1.3中心环形高层住宅m21041 1.4东部高层住宅m22064.86 2建筑面建筑面积积m299303.18 2.1幼儿园m22826 2.2会所及物业管理中心m2803 2.3中心环形高层住宅m2197793 栋、18 层 2.4东部高层住宅m226843.187 栋、12 层 2.5地下车库m249052 3总总投投资资万元万元19410.52 3.1建安工程费用万元16384.46 3.2设备购置费万元600 3.3其他费用万元988.25 3.4 预备费 万元1437.82 1.5 建建设规设规模模 根据项目一次规划、分期建设的原则，确定二期工程建设内 容如下表： 二期工程建二期工程建设设内容内容 序号用房名称数量（栋）总建筑面积（m2） 1幼儿园12826 2会所1803 3中心环形高层住宅319779 4东部高层住宅3排7栋26843.18 5地下车库149052 6总建筑面积99303.18 1.6 项项目招目招标标 根据原国家计委发布的工程建设项目招投标范围和规模标 准规定（2001.5.1）*社区城中村改造项目（二期工程）属于关系社 会公共利益、公众安全的项目。该项目二期工程投资 19410.52 万 元，其中：建安工程费 16384.46 万元，工程设计费 146.34 万元，工 程勘察费 81.92 万元，工程监理费 340.69 万元。 依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均 应进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设 计、施工、监理和设备采购进行公开招标。招标情况见附表： 1.7 工程工程进进度度计计划划 参考全国统一建筑安装工程工期定额，确定项目计划建设 工期为 23 个月（2010 年 7 月至 2012 年 5 月），资金按项目进度分 阶段投入，共分为四个阶段：第一阶段为申报立项等前期阶段；第 二阶段为工程设计阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为工 程竣工验收阶段。具体进度安排见下表： 二期工程二期工程实实施施进进度表度表 2010年2011年2012年 工期（月） 项目 7-1011-121-45-89-121-34-5 前期准备 工程招标 工程设计 土建工程 竣工验收 1.8 投投资资估算估算 1、建设工程费用估算说明 根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程 单方造价指标，其投资规模如下： 中心环形高层住宅楼：3 栋，总建筑面积为 19779m2。为框架 结构，包括土建、装饰、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建 筑结合*市市场价取综合平均价格按 1500 元/m2估算，合计 2966.85 万元。 东部高层住宅建筑：3 排 7 栋，建筑面积为 26843.18m2。为框 架结构，包括土建、装饰、给排水、采暖、电气、弱电、电梯等，根 据同类建筑结合*市市场价取综合平均价格按 1500 元/m2估算， 合计 4026.477 万元。 幼儿园：建筑面积 2826m2，为砖混结构，按 1300 元/m2估算， 合计 367.38 万元。 会所：建筑面积 803m2，为砖混结构，按 1300 元/m2估算，合 计 104.39 万元。 地下车库：建筑面积 49052m2，框剪结构，按 1800 元/m2估算， 合计 8829.36 万元。 设备：电梯 20 部，按 30 万元/部估算，合计 600 万元。 2、 其它费用估算说明 建设单位管理费按建设工程费的 0.4计取； 项目申请报告编制费按*省建设项目工程咨询收费标准晋 价房字（2000）第 17 号计取； 勘察费按建安工程费的 0.5%计取； 设计费按工程勘察设计收费标准（2002）计取； 施工图预算编制费按设计费的 10计取； 施工图纸审查费按设计费的 13%计取； 建设单位临时设施费按建安工程费的 0.8%计取； 工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定的通 知（发改价格2007670 号）计取； 招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法（计价格 20021980 号）计取； 基本预备费按建安工程费、设备购安费和其他费用之和的 8估算。 1.9 投投资资估算估算结结果果 *社区城中村改造项目第二期工程总投资 19410.52 万元， 其中建安工程费 16384.46 万元，设备购置费 600 万元，其他费 988.25 万元，基本预备费 1437.82 万元。具体估算详见下表。 *市市*社区城中村改造社区城中村改造项项目（二期工程）估算投目（二期工程）估算投资资表表 序序 号号 工工 程程 项项 目目 单单 位位 数数 量量 单单价价 （元）（元） 合价合价 （万元）（万元） 备备 注注 一一 建安工程建安工程费费 16384.46 1中心环形高层住宅1977915002966.85砖混六层 2东部高层住宅26843.1815004026.477 框架 14 层和 12 层 3 会所及物业管理中 心 8031300104.39框架四层 4幼儿园28261300367.38 5地下车库4905218008829.36 6设备安装费 90 二二 设备购设备购置置费费 600 1电梯部20300000600 三三 其它其它费费用用 988.25 1工程危房拆除3795830113.874 2建设单位管理费(一)+（二）0.4%67.94 省费用标准 2002 年本 3建设单位临设费(一)0.8%131.08 省费用标准 2002 年本 4勘察设计费 300.78 申请报告编制 费 38.87 省计委 2000 年 17 号文 勘察费（一）0.5%81.92 省费用标准 2002 年本 设计费 146.34 勘察设计收费 标准 2003 年本 施工图预算编 制费 设计费10.0%14.63 省费用标准 2002 年本 施工图纸审查 费 设计费13.0%19.02 省物价局晋房 字 2002202 号文 5工程监理费 340.69 省物价局建设 厅晋价服字 2007126 号文 6招标代理费 33.74 国家计2002 1980 号文 7土地征地费 0.00 按 10 万元/亩 估算 四四 基本基本预备费预备费 1437.82 1基本预备费 (一)+（二）+（三） 8.0%1437.82 省费用标准 2002 年本 五五工程工程总总投投资资(一一)+（二）（二）+（三）（三）+（四）（四）19410.52 1.10 资资金筹措金筹措 项目总投资 19410.52 万元，所需资金全部自筹。 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发发展展规规划分析划分析 1、项目建设符合*市城市总体规划（20012020 年）规定 的发展方向。 晋地市区由主*、北石店区、南村区组成。规划期限为 20012020 年，规划期末本市总面积 54 平方公里，人口 55 万 76 万，其中主*面积 40.2 平方公里，人口 42 万68 万。*市城 市总体规划确定的城市性质：*市是*省重要的门户城市，为能 源煤化工基地服务的园林式区域中心城市。城市发展目标：到 2020 年*市将成为充满经济活力的城市、富有文化特色的城市和 良好人居环境的城市。城市发展方向：“北抑南拓、西调东移”。北 抑是指主*北部分布着大面积的煤矿采空区，城市建设应抑制向 北发展，可利用白马寺山的知名度的森林植被，以白马寺森林公 园为依托发展旅游业。南拓是指南部用地条件良好，是城市未来 发展的主要区域。西调是指对现有传统工业用地项目进行调整。 东移是指依托*经济技术开发区发展形成城市高新技术产业区和 科教区。 *市*社区*社区位于*市主*南部，符合规划中“北抑南 拓”的规划意图，因此*社区城中村改造项目符合*市城市总体 规划（20012020 年）的发展方向。 2、项目建设符合*市国民经济和社会发展第十一个五年 发展规划纲要的要求。 *市“十一五”发展规划指出，要按照构建组团式城市格局 要求，优化城市空间，完善城市功能，注重塑造城市特色，提升城 市品位，改善人居环境。充分发挥*市作为晋豫两省经济联系的 支点和*对外开放的东南门户作用，实施对接中原城市群，融入 中原城市圈的发展战略，加强与中原城市群及东南沿海发达地区 的联系，协调与长治、临汾、焦作、洛阳、济源等周边城市的职能 分工，统筹考虑资源开发、产业发展与布局、区域性基础设施建设， 实现优势互补和共同发展，成为*与中原之间经济文化联系的重 要纽带。 根据上述内容，*市“十一五”规划纲要又提出了优化城市发 展空间的战略步署，即依据*市城市总体规划，以泽州路和凤台 街为界形成城市四大功能区。西北地区主要是旧*，是目前中心 城市中基础设施差、环境质量差、影响城市整体形象的重点区域， “十一五”期间要把西北区的改造列为城市建设的重中之重；东北 地区形成高新技术产业园区，逐步发展成为城市产业发展创新基 地；东南地区是市区发展潜力大、可塑性强的地区，要逐步发展成 为教育科研中心和新的商务中心；西南地区主要承担旧城人口的 疏解和新增人口的居住，是城市主要的居住地区。 “十一五”期间要 逐步完善配套基础设施的建设。在城市建设中，要把新城的扩展 和老城的改造统筹考虑、相互兼顾、合理布局、协调发展。 *市*社区*社区位于*市主*南部，属于规划中的城市 居住地区，因此*社区城中村改造项目符合*市国民经济和社 会发展第十一个五年发展规划纲要要求。 3、项目建设符合*市*国民经济和社会发展第十一个五年 发展规划纲要的要求。 *市*国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要指 出：实施旧城改造、 “城中村”改造、旧村改造以及村镇建设，对于改 善群众人居环境，提升城市整体形象，推进城镇化建设，提高城市 发展竞争力、辐射力、凝聚力意义重大。要按照“政府调控、统一 规划、市场运作、自求平衡、依法改造、和谐发展”的原则，分期分 批对旧*和 49 个城中村实施改造工程。 根据上述内容，*社区城中村改造项目符合*市*国民经 济和社会发展第十一个五年发展规划纲要的要求，对于提升* 市的城市发展水平有着积极意义。 2.2 产业产业政策分析政策分析 *市建市初期城市建成区面积约 8 平方公里，人口约 10 万， 主要分布在城市的西北片区，经过近 20 年的建设，2003 年城市 建成区面积 26 平方公里，人口 28 万。 在城市面貌日新月异的 同时，位于城市中心地带的 43 个城中村住着 14 万户居民，有 将近 5 万人口，却依然保留着上个世纪的面貌。 “规划滞后，布局 杂乱，功能缺乏，品位不高”是专家对这些城中村的结论。 村居混 杂，巷狭道窄；浊水横流，垃圾成堆；居住环境差，治安隐患大。城 中村居民戏称自己“是农民没土地，是市民没身份，城不城，村不 村”，因此对城中村村进行改造成为城市发展必须解决的问题。 2002 年*市委、市政府提出“创建四市”（园林城市、经济强市、 一流文明城市、优秀旅游城市）的目标，新区旧城的反差和矛盾更 为突出，城中村改造已迫在眉睫，由此*市委、市政府正式作出决 策，着手进行城中村改造。根据规划，*市的城中村改造将按照 “统一规划，分步实施，以点带面，全面推开”的改造方针，高水平 管理；本着经济、适用、安全、便利的原则，以人为本，实现绿色住 宅、生态住宅建设目标；以统筹规划，适度超前为宗旨，体现亲和、 人性、绿意的人文风格，满足社会发展要求。市委、市政府提出了 由国土资源部门按“政府主导，市场运作，以土地收购储备为主体 实施城中村改造”机制运作的思路。这个思路的具体内涵是：由政 府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区 域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回 迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出 让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良 性循环机制。2003 年全面推开市区黄华街西区改造工程，改造后 土地利用率提高了 29，绿地率由 0.8提高到 30，并取得了 政府、群众、社会各方面均满意的效果。 2005 年，*市局又提出 “政府监管、村为主体、自我改造、自 求平衡”的“城中村”改造新模式，并首先在泽州县杨洼村试点成功， 然后逐步推广到各县（市、区）。目前，市区 8 个“城中村”、各县（市、 区）9 个“城中村”改造都进入实施阶段，盘活存量土地达 1500 余 亩。 根据上述内容，*社区居委提出城中村改造项目是完全符 合*市城中村改造政策要求的。 2.3 行行业业准入分析准入分析 *市人民政府办公厅关于加强城中村旧村改造范围内建设 用地管理的通知指出： 加快城中村改造是推进城市化进程，优 化城市环境，改善人民生活，提高城市规划、建设、管理水平的有 效措施。*市在推进城中村改造方面取得了很大成绩，得到了省 委、省政府的充分肯定，受到了人民群众的广泛好评，并积累了一 些成功经验。为了进一步推进城中村改造，防止把城中村搞成半 拉子工程，确保人民群众利益不受损害，对城中村旧村改造范围 内建设用地管理提出了以下要求： 一、城中村改造要坚持两个原则：坚持“先拆迁、先安置、后 开发”的原则，坚持优先保证拆迁居民回迁住房的原则。 二、建设单位要按照市规划局审核批准的城中村规划严格实 施，不准突破国土部门核准的城中村改造用地指标。城中村改造 在没有完成拆迁安置之前，不准开发建设商品用房。如确因资金 周转困难，需要通过拍卖城中村旧村改造范围内建设用地，解决 拆迁安置资金的，其土地出让金必须全部优先用于回迁居民的安 置。 三、*政府、泽州县政府、经济开发区管委会要高度重视城中 村改造工作，并负总责。要在财政局设立城中村建设用地土地出 让金专户，并加强对资金使用的监督、管理。拨付资金要有村委会 申请，村两委的集体审核意见，村理财小组的意见，被拆迁户代表 的意见，并列为村务公开事项及时向村民公布。对监管不力，不能 保证拆迁居民按时回迁，造成群众上访事件的，要严肃追究有关 人员的责任。 从上述内容可以看出，城中村改造项目从城市总体发展上* 市政府是积极支持的，但在土地出让、拆迁户安置、社会稳定等方 面有严格的规定。 第三章第三章 资源开发及资源开发及综合利用分析综合利用分析 3.1 资资源开源开发发方案方案 *社区城中村改造项目涉及的资源主要为土地资源，根据* 市城中村改造政策，土地资源开发方案如下： 一是妥善处置改造区土地。原国有企业用地进行补偿或置换 用地后，收回土地使用权；原集体企业用地进行补偿后征为国有 土地；农用地按国家有关规定和程序报批；原有宅基地和村内公益 事业用地，进行安置补偿后变更为国有土地；所有收回、征用、变 更的土地，统一变更给市土地收购储备中心。 二是公开出让经营性用地。改造区新的用地，除回迁楼和教 育用地以划拨方式使用外，经营性用地一律进行公开出让。 三是向地下和空间要面积。对改造区的高层住宅实行“以高 带低”方案，即 6 层以下用于回迁，7 层以上采用出让土地使用权 附带地上建筑物方式向社会出售，这样既符合国家土地利用政策， 又保证了购房户的合法产权，还回收了投资效益，同时还对地下 停车场、住宅底商进行公开出让，以保证改造资金的回收。 3.2 资资源利用方案源利用方案 *市城中村改造土地资源的利用方案为：由政府确定总体规 划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入 土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服 务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用 于城中村改造，建立土地运营和城市建设的良性循环机制。 3.3 资资源源节约节约措施措施 *市国土资源局在加强市区“城中村”改造土地利用规划管 理意见中指出，对全市“城中村”改造土地利用实行统一规划管 理，规定凡规划容积率不达 2.0，成片中心绿地和休闲场地的地下 空间未规划利用的，原则上不予批准土地规划利用方案。同时鼓 励充分利用地下空间，利用地下空间建设生产、生活性项目和文 化活动场所的，经批准可减免土地使用权出让金。 *市政府出台的关于加强“城中村”旧村改造范围内建设用 地管理的通知中指出， “城中村”改造必须按照批准的改造规划 严格实施，不准突破国土部门核准的用地指标，改造范围内拍卖 建设用地的出让金必须全部优先用于回迁居民的安置。 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来 我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括 直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的 30-40，建筑节能是整体 节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续 健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措 施。国家发改委节能中长期专项规划确定“十一五”期间，新建建筑 严格实施节能 50的设计标准。 4.1 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国节约能源法2007 年 10 月 28 日公布 2、 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)*地区实施细则 （第二阶段）dbj04-216-2006 3、 居住建筑节能设计标准dbj04-242-2006 4、 建筑照明设计标准gb 500342004 5、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及 标准 4.2 节节能措施能措施 4.2.1 建筑热工节能设计 1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、 自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大 限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度 地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导 风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。 3、住宅建筑物的体形系数控制在 0.3 以内，减少建筑物外维护面 积，以达到节能目的。 4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑 钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包 括阳台门），其气密性等级为 3 级，执行国家标准建筑外窗气密性能 分级及检测方法gb/t7107-2002 规定。 5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大， 不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗0.25，东、西、西南、东北向窗 0.30，南、东南向窗0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小 的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外 窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的 8%。 6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。 4.2.2 采暖、通风设计 l、设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置， 主采暖管道按同程系统和树枝状敷设，管道沿道路下埋设，并分别设 置室温调控装置。 2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非 金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。 3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。 4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失； 夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 5、管道保温，加调节阀来控制温度。 4.2.3 节水设计 l、合理限定配水点的水压 根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压 力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采 取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。 2、推广使用优质给水管材 根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、 铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水 质造成的水浪费。 3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。 4、采用节水龙头和节水器具。 5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来 水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等 节水措施。 4.2.4 电器节能设计 l、减少线路损耗 变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供，电半径；选择电阻小 的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。 2、提高供配电系统的功率因数 功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目 的，主要措施有： (1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。 (2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消 用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无 功电流。 3、照明的节能设计 照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质 量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用 光能，通常的节能措施有以下几种： (1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约 人工照明电能。 (2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率， 一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如 t5、t8 管)及紧凑型 荧光灯。 (3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能 型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧 光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器, 气体放电灯宜采用电子触发器。 (4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特 点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短 暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5.1 项项目目选选址及用地方案址及用地方案 *社区城中村改造项目选址于原*村，按照规划方案，规划 地段东临泽州南路，北临凤阳街，规划用地面积 9.89 公顷。 5.2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 *社区居委会委托*市规划设计研究院编制了晋地市* 办事处*社区城中村改造修建性详细规划，*市规划局于 2008 年 4 月 24 日组织了对该项目规划方案的评审，认为该规划内容 全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合该村实际，评审原则 通过。 从上述内容可以看出，项目建设符合*市城市总体规划，符 合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。 5.3 征地拆迁及移民安置分析征地拆迁及移民安置分析 项目用地为*社区居委集体所有，项目用地需要变更用途，不 存在征地的问题。 旧村改造项目存在着拆迁和移民安置问题，在此项工作中要 坚持以下原则： 1、要坚持公开、公平、公正的原则 拆迁安置的基础工作是摸底调查，由于面积关系着补偿的多 少，所以群众在这个环节上最关心。为了让群众心知肚明，调查摸 底结束后，工作小组要将调查情况进行了公示。谁有多大面积，有 哪些附属物，群众从公示中可以一目了然，认为有误的可申请复 查，认为他人有误的可举报反映。 为有效防止丈量误差，误差要严格控制在 05之内。同时， 对丈量工作加强技术指导和检查、抽查，出现技术性误差及时纠 正，做到认真细致，要保证了调查工作底清数明。经过了公示环节， 一些误差问题应得到了及时纠正。 调查公示后发布拆迁公告，然后签订协议，协议签订后领证 拆迁，整个过程要采取有效办法加强监督和管理。 2、要坚持深入细致的原则 城中村改造面对的是广大群众，面广人多，涉及方方面面的利 益，再加上乡土情结，如果做不好群众的思想工作，将会给城中村 改造带来许多负面影响。要耐心细致地做政策宣传和思想工作。 让群众了解了拆迁政策，要制定拆迁实施细则，向他们讲解拆 迁要求、安置政策、补偿标准和拆迁纪律，通过做深入细致的思想 工作，使广大拆迁户心服口服。 3、是要坚持深入学习，要加强理论学习。 第六章第六章 环境与生态影响分析环境与生态影响分析 6.1 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国环境保护法 1989 年 12 月 26 日 2、 *市“十一五”环境保护规划 2006 年 10 月 3、中华人民共和国国务院令第 253 号建设项目环境保护管 理条例 1998 年 11 月 29 日 4、 环境空气质量标准 （gb3095-1996）二级标准 5、 污水综合排放标准 gb8978-1996 二级标准 6、锅炉大气污染物排放标准gb13271-2001 二类区 ii 时段 6.2 环环境和生境和生态现态现状状 项目所在区域交通方便、地势平坦开阔、空气清新、阳光充足、 排水通畅、环境适宜、公用设施比较完善；周围无污染源；区域内 无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观；所在区域不属 于地质灾害易发区，区域内总体环境良好。 6.3 生生态环态环境影响分析境影响分析 在建设施工期间，土地的开挖，散装建材的堆放及运输，地面 建（构）筑物的施工及施工人员生活所产生的废气、废水、固体废 弃物及的噪声，会对区域环境内的大气环境、地表水环境及声学 环境产生一定的影响；当施工期结束后，这些影响基本随之消失。 运行期无工业废气和生产废水排放，主要新增污染源包括生 活垃圾、生活污水和实验楼排出的实验废水。 6.4 生生态环态环境保境保护护措施措施 6.4.1 施工期环境保护措施 1、空气污染及其防治措施 该项目施工期对空气环境的污染主要是土地开挖，裸露地面， 散装建材的堆放，运输等产生的扬尘和施工作业中的粉尘，施工 中必须严格执行以下防治措施： 工地配备喷洒车，对易起扬尘的工地及时喷水，并适当加 抑尘剂，减少扬尘污染。 散落在地上的水泥和砂要经常清理；散装水泥、砂、石灰等 易产生扬尘的建筑材料不准露天堆放，要堆放在封闭式场棚内或 使用抑尘网将其覆盖；裸露地面要使用抑尘网将其覆盖；施工现场 道路要经常清理、洒水。 运输建筑材料的车辆不得超载，运输粒状散料的建筑材料 车辆的装载高度不得超过马槽，并且必须用蓬布盖严，减少洒落； 运输道路经常清扫；拉运建筑垃圾（土、砖）的车辆不得超载，不得 沿路抛洒，车辆驶出工地轮胎要清洗干净。 施工场地周围建 2 米以上的围档。 2、水污染及其防治对策 该建设项目施工期间对水环境影响主要是施工过程中产生的 废水及施工人员的生活污水。防治对策如下： 对施工过程中排放的废水要进行控制和处理。施工废水要建 收集池收集，重复利用，不得任意流淌；生活污水不得随意泼洒， 应收集起来，倒入旱厕。 3、声环境的影响及防治措施 本项目主要噪声污染源是各施工阶段施工产噪机械设备和运 输车辆。针对项目具体情况，提出如下噪声防治措施： （1）尽量选用性能好、噪声低的施工机械，不符合国家规定的 噪声限值的施工机械不得进入施工现场。 （2）强噪声机械合理选择施工作业时间。 （3）使用频繁的一般性施工机械（例如水泥搅拌机等）应安排 在有围栏设施的棚内。 （4）加强运输道路管理。 （5）禁止夜间施工，建筑材料的运输时间要避开夜间及昼间 的交通高峰期。 4、固体废弃物对环境的影响及防治对策 施工期产生的固体废弃物主要是建筑垃圾，统一清理后运至 市垃圾填埋厂填埋处理。 6.4.2 运行期环境保护措施 1、废水 生活污水和实验废水，经生化处理后达标排入城市下水管网， 出水可以满足污水排入城市下水管道水质标准（cj3082 1999）要求。 2、生活垃圾 生活垃圾分类集中堆放，有回收价值的回收利用或交回收公 司，无回收价值的废弃物，运往环卫部门指定地点统一处理。 3、绿化 绿化以主轴线上的大型广场为中心，并以此形成校园的中心 绿化景观，以绿化带为引导，形成点、线、面结合的绿化主体系统。 同时在各个功能区域中，结合多种造景手法，构筑融入学生生活 学习各层次的、序列式的共享型绿色生态系统。绿地率为 35%， 通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 7.1 编编制依据制依据 1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版）的有关规定进行评价 2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度 3、*市有关市场行情 4、企业提供的相关资料 7.2 销销售收入和税金及附加估算售收入和税金及附加估算 7.2.1 销售收入的确定 为方便评价，假设住房 100%用于销售。根据市场情况，项目 各项收入测算如下表： 表表 7-1 销销售收入售收入测测算表算表 序 号 名 称 建筑面积 （m2） 出售比例 单价指标 （元/m2） 合计（万元） 1 多层住宅 31308 2 高层住宅 122742.36100%400049096.49 3 商业用房 17471100%50008735.50 4配套公建3929配套出售 5 地下车库 49052100%250012263.00 6 合 计 70095.44 该项目建成后 31308 平方米的多层住宅将用于*村村民回迁， 其余住宅对外出售。据上表，可实现收入 70095.44 万元，其中用 于出售的住宅房收入 49096.49 万元，用于出售商业用房收入 8735.5 万元，用于出售地下车库收入 12263.00 万元。 7.2.2 税金及附加的确定 该项目应缴纳的营业税金及附加有营业税、城市维护建设税、 教育费附加、价格调控基金、土地增值税、房产税、城镇土