浅谈住宅的增层改造

1 / 5 浅谈住宅的增层改造 浅谈住宅的增层改造 摘要：采用房屋增层的方法改造结构质量较好的原有住宅 ,就能达到经济、适用、快捷的建房目标。本文结合实践经验，就房屋加层改造中所遇到的一些实际问题，谈几点个人浅见，以供参考。 增层层改造具有以下优点 :1 原有房屋一般多在地理位置较好、交通方便、生活供应配套较完善的地区 ,改造这里的房屋不需征地 ,建筑面积又能成倍增加 ,节约征地费用和配套费 ;2 在旧房屋上加层属于旧房改造与周围建筑物的间距可维持现状 ,在占地面积不变的情况下 ,增加该区域的建筑密度 ,不影 响该区域正常的生活环境 ,深受周围居民及房屋管理部门的欢迎 ;3 如套型变化不大的加层 ,施工时原使用者不用搬迁 ,从而解决了无拆迁过渡用房的难题 ,节省搬迁费 ;4 在增层改造的过程中 ,通过合理调整原建筑的平面和立面格局 ,扩建原有水、暖、电等配套设备 ,达到调整使用、美化环境的要求 ,以满足小康住宅标准 ;5 建设周期短、投资小、见效快 ,对于缓解建房速度跟不上日益增长的需求量具有十分重要的作用。 对业主单位拟加层改造的住宅，认真搜集整理，分析原始资料、包括竣工时间、 设计图纸、计算资料、工程地质勘察报告、设计 与施2 / 5 工单位的图纸会审记录，设计变更等必须了解清楚原地基上的承载能力，砖砌体强度，混凝土构件的配筋情况，为加层改造提供必不可少的第一手资料。在原始档案中，所有技术资料不能提供详细的资料时，必须会同勘察、设计等部门现场勘测和结构设计才能进行分析，作出结论。 首先主要是看实物工程质量和使用年限及使用现状，关键是把竣工技术资料与原设计进行对比。是否按图施工；在施工过程中有无严重质量缺陷和隐患；在使用过程中有无异常现象；详细查看房屋在使用过程中关键的部位有无损坏，构件有无破坏；例如，基础、墙、梁、板、柱、门 窗、楼盖、地基沉降、悬挑构件等。详细观察住宅的直观情况，作为原房屋设计施工的可靠度以及使用功能的合理性，初步断定其加层改造的可行性。 住宅的增层改造与新建工程的不同在于它不仅要考虑到原房屋的技术条件，同时还要考虑充分发挥原有房屋结构的潜力。因此，住宅改造加层涉及许多新建工程没有碰到的问题，并受到许多固定的因素限制。如重新核定老地基的承载能力；老基础、墙体以及其他承重构件的强度核定和加固措施；对原结构的核定处理以及新旧结构的锚固措施等。怎样使新老结构连成一体，荷载的合理处理，使其共同工作，平面布置及 空间的合理协调与隔离等。因此，一栋住宅能否加层改造，能加多少层，关键在于住宅是否加层的潜力，以3 / 5 及潜力究竟有多大。这些都需要在经过现场勘查和依据技术档案资料的基础上，进行承载能力复核验算。结合业主的要求，制定加层改造的具体实施方案，然后交由有关专家讨论，并征得业主同意后定案，办理报批手续后，开始施工图设计。 住宅加层改造后要体现设计施工整体的先进、合理、经济与适应性。这些都需 要在设计时综合考虑，施工过程中精心组织并实施。关键包括以下几个方面。 1、地基基础的处理，住宅经过多年的 正常使用，地基基础的沉降已经完成，地基受 到压缩，地基土的孔隙率相对减少，地基的承载力标准值 较原来有一定的提高， 按建筑地基基础设计规范的规定，同一类土的含水量、孔隙比不同， 差别较大。如塑性指数 0 的一般粘性土，孔隙比从 1 0 减小到 0 9， 则提高15 8%若孔隙比减小到， 则提高 35 3 按常规，建成后使用 10 年以上的房屋，地基承载能力标准值可按增加 20%考虑，这对房屋加层改造是十分有利的。 2、对承重部位的砌体，必须测定 其现有强度，才能确定是否需要加固，增层后的砌体是否需要进行结构处理。如：增层的承重结构件就要选择轻质高强的材料，选用的围护材料做到轻质保温，减轻结构自重。 4 / 5 3、对钢筋混凝土构件 (梁、柱、板、基础等 )必须进行强度测定，才能确定增加的层数。 4、加强新老结构的整体刚度和抗震能力，增层改造不仅要考虑新加层结构的整体性能，还要考虑新加层结构与原结构的整体性能。例如，设置串梁，新老墙柱的锚固、箍筋加密等构造措施；设置抗震构造柱，并在房屋的转角处设置构造柱并与墙体拉结，一端与柱筋连接，一端伸入墙内，柱子钢筋与圈梁钢筋锚固等。 5、住宅对房屋有哪些要求，增层改造设计时应尽量满足使用者的合理要求。改善通风采光，居住卫生条件，更新配套水电设施，增加消防设备，装修标准要根据投资情况，从实际出发，适度考虑，尽量做到改旧如新。 悬挑构件主要有雨蓬、阳台、挑廊、挑檐等，还有由悬挑构件组成的楼层整体悬挑。这些年来，对发生问题的悬挑构件进行考察分析，一般经过加固补强后可继续使用。问题严重且无加固价值的在房屋改造加层时，必须详细地核定其承载能力是否可行。悬挑构件的质量情况大体可以分为挑板式雨蓬或阳台下 垂，挑梁式雨蓬或阳台根部斜裂缝，外挑廊挠度过大，外挑檐下垂，楼层整体悬挑引起墙体裂缝等。质量问题多出现在住宅楼，因此，在房屋加层改造时，悬挑构件的加固处理就很不方便，给施工带来的影响也就较大。 1、悬挑构件主筋位置是否准确。悬挑构件主筋的混5 / 5 凝土保护层过大，就会减小截面的有效高度，导致承载能力不足，不能满足使用要求，就会在根部产生裂缝。 钢筋位置不准确，一种情况是由于施工粗糙，钢筋绑扎未严格按图纸施工。另一种更多的情况是，绑扎时还比较认真，位置基本准确，但由于无必要的施工保护措施，钢筋被踩 ，浇筑混凝土时未及时纠正，使主筋的混凝土保护层厚度过大。 2