动力地产2011年8月杭州千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告.ppt

2011年6月3日 动力地产 千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告 动力地产 2011年8月 1 项目的思考逻辑 做什么？怎么做？ 成功湖区开发案例研究 项目的基本环境 城市价值研究 项目本体研究 项目市场环境 区域市场研究 竞争对手研究 项目整体发展策略制定 度假 休闲 杠杆 发展 研判 市场 机会 产品 机会 案例 启示 项 目 总 体 定 位 与 发 展 战 略 可能性： 发展走向 竞争策略 可行性： 发展走向 竞争策略 筛选条件： 市场空间 对企业能力要求 对企业盈利性的促 进作用 案例 启示 项 目 各 产 品 线 发 展 建 议 及 效 益 评 估 2 contents:目 录 part 4 成功案例研究 part 1 项目基本环境 part 5 定位发展研究 part 2 区域市场环境 part 3 项目发展策略 part 6 物业发展建议 3 part 1 项目基本环境 4 区域城市价值分析 千岛湖城市旅游发展研究 项目本体分析 项目基本环境 5 区域城市价值分析 千岛湖城市旅游发展研究 项目本体分析 项目基本环境 6 主要特征 u高密度的聚落 u全国乃至全球的发展枢纽 u拥有发达的网络结构 u合理的城市职能分工 21世纪是城市群主导经济发展的世纪，城市群已经成为衡量一个国家或地区社会经济发 展 水平的重要标志之一；中国三大城市群初步形成，发展潜力巨大。 美国三大城 市群 u大纽约区 u五大湖区 u大洛杉矶 区 占美国 gdp的67 日本三大城 市群 u大东京区 u阪神区 u名古屋区 占日本 gdp的70 中国三大城 市群 u环渤海区 u长三角区 u珠三角区 占中国 gdp的 46.5 纽约都市圈 五大湖都市圈 东京都市圈 巴黎都市圈 伦敦都市圈 长三角都市圈 世界级六大都市圈分布 区域城市群价值分析 7 中国已形成了三大城市群，其中以长 三角城市群地区经济最为发达，城市 一体化程度最高，逐渐形成以上海为 核心的世界第六大都市圈。 环渤海京津翼地区 长江三角州地区 珠江三角州地区 环渤海城市群特征：中心化城市强化 阶段，即极化阶段。北京、天津成为 一个磁石核心，强烈地吸引着周边城 市的产业功能。 珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点轴 系统形成，即扩散阶段。以香港为核 心，深圳为代言人，周边城市形成产 业分工，并向特色性方向发展。 长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡 化发展，空间结构网络化，形成点 轴网络系统，整个区域成为一 个高度发达的城市化区域。 区域城市群价值分析 8 城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭州， 其科技、教育、文化、旅游的特性将确立，产业链上的承接功能将突显。 区域城市群价值分析 经济一体化的推进 9 城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海 为核心的二线城市杭州，其科技、教育、文化、旅游的特性将 确立，产业链上的承接功能将突显。 拉近城市空间距离，“一小时高铁经济圈”、“三小时经济圈”（如 杭州湾大桥修建等）。将间接造成二线城市对三线城市影响力 的削弱，但其相对核心城市（比如杭州）的成本优势将会显现 。 经济一体化的影响 交通一体化的影响 城市群发展对杭州的影响 10 淳安区位分析 长三角三小时交通圈 距杭州：140公里；距上海：317公里；距南京：452公里；距黄山：150公里 杭千高速起点为杭州绕城公路西线的袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点至淳 安县坪山工业园区 千岛湖 11 地理位置 千岛湖是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分。它地处长 江三角洲的腹地，是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。 千岛湖距杭州129公里，距黄山140公里，是镶嵌在杭州千岛湖黄山名城、名水、名山这 条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠。 淳安区位分析 12 千岛湖： 国家aaaa级旅游景区 拥有573平方公里的湖面，1078座翠岛点缀其间。 天然资源，国内罕有 度假胜地，前景无限 淳安区位分析 13 区域城市价值分析 千岛湖城市旅游发展研究 项目本体分析 项目基本环境 14 从表上可以看出，淳安县旅游收入几乎与第三产业增长率相当，旅游收入已经成为淳 安经济增长的主要来源。 淳安旅游价值分析 淳安县旅游发展指标 年代 gdp(亿 元) 增长率 第三产业增加 值(亿元) 增长率旅游收入增长率接待游客增长率 20078014.0%26.224.0%25.130.0%220.321.0% 200892.711.0%3131.3%30.722.3%261.518.1% 2009103.312.5%40.413.2%38.124.1%300.2514.8% 2010117.411.1%46.328.8%45.519.2%353.617.8% 15 规模大 仅湖面达到573km2 。 大大超过298km2 的马尔代夫，297km2 的昆明滇池 地形多样 群岛、湖泊、山脉。 与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的 景观层次 人文内涵丰富新安文化与浙西风情。 天然优势 淳安旅游价值分析 16 项目名称基础资源功能分类特色 自然资源历史人文商务运动购物观光疗养文化房产游乐 印尼巴厘岛岛屿、印 度洋 印度文化 、古典舞 蹈、绘画 、雕刻 杜阿印 达饭店 、会议 中心 潜水、登 山、高尔 夫 沙滩市场 庙宇、火 山 传统spa 印度教 、宗教 文化 公寓别墅 宗教节 日与特 色景点 相结合 土尔其的南 安塔利亚 海滩、山 罗马遗址 ： 剧场 珠宝交 易会、 艺术节 狩猎、高 尔夫 瀑布、海 景、岩洞 日光浴 古罗马 、古希 腊文化 度假村公 寓 凯梅尔 游艇船 坞中心 景点历 史文化 韵味强 墨西哥的坎 昆 加勒比海 、大礁湖 玛雅文化 坎昆会 议中心 高尔夫 大型商场 和手工艺 品中心 海景沙滩 、玛雅废 墟 沙滩浴 玛雅文 化和现 代休闲 文化 水上游 乐 神话传 说与景 点结合 完美 西班牙的加 那利蓝岛 大西洋、 火山 热情好客 风俗 高尔夫 艺术品市 场 仙人掌花 园、火焰 山 传统农 耕文化 热情好 客的异 域农耕 文化 韩国庆州的 波门湖 湖泊、遗 址 国王墓地 会议中 心 划船、水 上运动 饮食、购 物中心 博物馆、 水族馆、 环形剧场 底蕴深 厚的皇 族文化 世界游 乐城、 家庭主 题乐园 以历史 景点为 特色 国际著名的度假胜地 地形多样化程度高，文化内涵深厚 千岛湖同样具备这两大特色 : 湖泊与群岛并存,新安文化与江南水乡风情相融。 淳安旅游价值分析 17 淳安旅游发展研究 （1982-1991）起步阶段 n1982年1月，设立了新 安江风景区规划建设办公 室； n开发建设东南湖区桂花 岛。标志着千岛湖旅游正 式起步 n1982年11月，国务院发 文确定了千岛湖所在的“ 富春江-新安江”风景区 为首批国家级44个重点风 景名胜之一。 n1985年9月千岛湖管理 局成立，标志着千岛湖旅 游管理开始走向规范、科 学、有序的发展方向。 n在这期间游客主要以千 岛湖，逐渐的白沙为主要 游览形式，从建德下湖的 游客占千岛湖总游客量的 90%以上； （1992-1997）壮大阶段（1998-2001）提高阶段（2002至今）转型阶段 1982199119972001 n1993年，出台了“谁 投资、谁经营、谁受益 ”的鼓励政策； n1995年起实施了景区 大门票制度； n1997年千岛湖共接待 游客65.8万，比1991年 上升了139% n1997年底千岛湖风景 区公开发景点23个，游 船58艘、摩托艇144艘 ，宾馆28家旅行社15家 。 n这个阶段还是千岛湖品 牌内涵均处于较低水平 。 n1998年开始改变景区 景点低、小、散、乱的 面貌，开展“景点革命 ” n1998年8月开创了“同 一接待、统一售票、统 一调度、统一结算”的 斯汀一旅游阶段管理办 法。 n这期间，千岛湖海外海 大酒店、凤凰林休闲度 假村等一批高级的酒店 投入建设，千岛湖旅游 接待设施前面提高，极 大的提升了千岛湖旅游 形象。 n2002年开始千岛湖旅游进入了转 轨变形期，从单一观光型旅游向观 光、休闲、度假、商务、会展、运 动的综合型旅游发展。 n2004年建立了旅游发展基金； n2005年组建了千岛湖旅游有限公 司； n2007年千岛湖度假去管委会从旅 游局中单列出来； n这一阶段将千岛湖品牌打造摆在 了一个极为重要地位，2002年以来 举办了三届中国杭州千岛湖秀水节 、三届千岛湖国际游艇展、三届中 国淡水鱼烹饪大赛、三届全国皮划 艇春季赛，两届环千岛湖国际自行 车挑战赛，水下古城探摸、十佳美 景评选、国际湖泊旅游论坛、中加 千岛湖对话、飞艇直播千岛湖、名 车汇名湖、千岛湖人体婚纱摄影大 师赛等活动。 千岛湖着力推进观光旅游向集观光旅游、休闲度假、水上运动于一体的综 合旅游提升转型。 18 围绕建设“东方休闲之都”的总目标，深化实施“旅游西进”和“旅游国际化” 战略，以国际市场为重点，以特色文化为灵魂，以创新管理为支撑，以现代科技为突 破，重点建设以观光游览、休闲度假、会展商务为核心的多元化产品体系，完善旅游 产业布局，促进行业互动协调发展，努力完善旅游目的地的现代综合服务功能，全面 提升杭州旅游的国际国内竞争力，到“十一五”期末，初步确立长三角休闲度假中心 的地位，基本形成国际风景旅游城市和“东方休闲之都”的框架。 杭州发展战略和规划 淳安主要发展规划 “三个转变”， l促进旅游产品从单一“观光型”向“观光休闲度假并举的综合型”转变。 l旅游形态从景区旅游向目的地旅游转变。 l旅游经济增长方式从门票经济型向税源经济型转变。 初步形成“一湖两镇三区八线”的旅游格局。同时到2010年，全年接待游客 要力争达到350万人次，其中度假游客占到40%以上；旅游经济收入年均以20%的 速度提高，达到45亿元，其中大门票收入2.2亿元以上。 淳安县旅游业发展行动计划 千岛湖旅游发展规划 旅游发展战略 19 培育发展八大特色休闲产业 l休闲渔业 l休闲运动业 l酒吧茶楼业 l餐饮美食业 l文化娱乐业 l康体疗养业 l旅游商品业 l休闲游艇业 全面推进休闲度假产业开发建设 l排岭半岛区块以水为主题，以康体 养生为目标，针对大众化市场 l进贤湾区块以度假小镇为主题，以 商务度假为方向，针对高端市场 l界首区块以休闲体育为主题，针对 境外和专业市场 l姜家区块完善规划 l加快度假酒店建设 l积极引进特色酒店 千岛湖旅游发展规划 旅游发展战略之三年行动计划 教育产业没有列入其中，不是区域近期重点培育发展产业。但从长远角度上讲 ，本项目填补了区域教育产业的缺失，具有深远意义。 20 杭州市“十二五”会展业发展规划，淳安将定位为长三角首选、国内一流的 会展旅游目的地，逐步打造成中国的“达沃斯”。 在推动会展国际化方面，将积极争取类似财富论坛、apec峰会等顶级国际性会议 的落户，把杭州逐步建设成为承接国际高端会议的知名城市，最具魅力的国际会 议目的地。还将重点吸引世界前20名的国际会展龙头企业在杭州设立地区总部和 办事机构。 千岛湖旅游发展规划 杭州十二五规划中淳安的定位 21 n需求 2010年黄金周期间，千岛湖景区接待国内外游客 71.15万人次，日均人次高达近9万，门票收入 1877.75万元，淳安乡村游游客达8.8万人次，实现 乡村旅游经济收入890万元，呈现出了湖区旅游平稳 增长、乡村旅游快速上升、休闲度假需求旺盛的良 好发展势头。农家乐日均接待游客7000余人次，上 西、芹川、桥西、青田、宋家坞等板块的农家乐游 客天天爆满，芹川村甚至出现游客打地铺的现象。 其中，新开放的龙川湾和秀水漂流成为乡村旅游的 最大亮点。 n需求特征 来千岛湖的游客选择了湖区观光、住店休闲、乡村体验、亲水娱 乐、体育竞技等多种旅游方式 。秀水节上，中华56个民族秀水婚 典、国际游艇展、千岛湖漂流节等高端性、参与性的活动吸引了 大量游客 。 千岛湖乡村以“旅游节庆活动”带动乡村旅游的热潮。如里商乡 的千岛湖采茶节、千岛湖镇屏湖枇杷节、宋村乡的白云溪漂流节 、瑶山乡的山核桃文化节、左口乡的青枣节、王阜乡的王阜菊花 节、界首乡的千岛湖柑桔节、中洲镇的“九相公”民俗节、安阳 乡的登山节等十余个旅游节庆活动已经成为千岛湖乡村旅游的一 大亮点。 千岛湖旅游市场 22 n板块特征 p东南湖区：千山绿荫，湖水明静，石林嶙峋，以山水石融民间传说见长。是千岛湖自然风光的精髓 ，是千岛湖开发最早的景区。主要景点有：天池观鱼、密山岛、桂花岛、羡山岛、姥山岛鳄鱼池、千 岛胜景园、锦溪望千、新安江水电大坝。 p中心湖区：湖面宽阔、港汊密布、山城风貌和名胜古迹交相辉映。主要景点有：松城千岛湖镇、千 岛湖渔村、龙山海瑞祠、宰相岛、钱币岛、锁岛、梅峰观岛、里阳溶洞、森林动物也趣系列岛：水貂 岛、鸟岛、神龙岛、猴岛、温馨岛、名犬岛、孔雀园。 p西北湖区：人文景观丰富、山峦青翠隽永，峡谷奇险幽遽，村社古雅，民情敦厚，融人文和自然景 观为一体。主要景点有：方腊起义遗址-方腊祠、陈硕真起义遗址、流湘瀑布长岭石柱、金坳幽谷 。 p西南湖区：湖面广阔，混交林茂密，岛屿丛多，港湾回湾野趣横生，可领略千岛风光，岛中百湖。 主要景点有：界首群岛、龙川半岛、嬴山书院、白马乳洞。 p东北湖区：湖面狭窄，港汊深遽，历史悠久，名人辈出，湖、山、林景观丰富多样。主要景点有： 燕山垂钓、屏风奇岩、千亩田、龙门瀑布。 千岛湖旅游市场 23 1、千岛湖所在城市群的优势及发展潜力为项目未来的发展提供良好 契机； 2、千岛湖未来的规划和发展为项目开发和定位提供了良好的基础条 件，开发前景广阔；尤其是其城市定位、城市位置、交通条件、基础 设施等方面影响着项目的发展方向； 3、区域的产业结构，以及社会的发展方向，城市后花园时代的乡村 旅游新需求为项目开发提供了有力支持因素。 4、世界级原生态休闲度假岛、独特旅游文化内涵、及项目的定位、 开发和建设过程中，配套设施的完善及良好运营，必将推动项目整体 的顺利开发建设。 小结 24 区域城市价值分析 千岛湖城市旅游发展研究 项目本体分析 项目基本环境 25 项目区位 项目位于淳安县界首乡，紧邻千岛湖西南水面。界首乡位于淳安县中西部。东南濒千岛 湖，西接姜家镇，北靠梓桐镇。乡政府驻姚家村，距县城千岛湖镇25公里。 26 一中心：指以千岛湖镇为中心 七区块：指排岭半岛旅游度假区块、进贤湾旅游度假区块、以城中湖为中心的珍珠半岛度假 区块、以万向大酒店为主的羡山休闲度假中心区块、以遂安列岛为主体的姜家休闲度假区块 、以石林为基地的高山避暑度假区块；以上西村为核心的屏门临岐乡村农家游区块。 一环湖圈：指以环湖公路及与其连接的支线 code of this report | 27 千岛湖板块格局 27 千岛湖的五大湖区：中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区 目前 ，中心湖区和东南湖区开发项目较多，西南区域暂无项目，本项目的入驻既具有优势又 具有挑战。 东南湖区 旅游开发发展轴 中心湖区 西南湖区 东北湖区 西北湖区 人文景观，村 社、遗址较多 房地产开发发展轴 中心湖区 东南湖区 湖面开阔，岛 屿众多，野趣 横生 湖面狭窄，港 汊深遽，景观 多样 山水交融，自 然风光最佳 湖面宽广，城 湖相映，名胜 众多 东北湖区 西南湖区 西北湖区 本地自住型商 品房开发为主 ，部分湖景度 假公寓 度假别墅和度 假公寓为主 进贤湾旅游综 合体 姜家旅游小镇 威坪镇石印山 旅游、度假开 发 湖区分布 28 项目区域分析 目前项目区域（西线） ，包括本案只有三个项 目，同时三项目都为超 级大盘；华联项目位于 进贤湾区块规划10平 方公里， 雨润项目占 地6000亩，与本项目 接壤。由于西线的湖区 景观面主要集中在界首 范围内，因此西线暂时 不会再有其他大盘出现 。 华联进贤湾国 际旅游度假区 雨润千岛湖旅 游综合体项目 本案 29 项目区域分析 该项目由“一心五区”组成，分别是百草养生谷、佛禅文化园、 山地体育公园、生态水公园、森林休闲公园、国际会议度假中心 等旅游设施，以及山地小镇、滨水小镇、淡水小镇等住宅板块。 整个项目力邀美国rpva、watg、nicklaus等多个国际大师团 队操刀设计。 华联千岛湖项 目 雨润项目 本案项目 该项目定位为集度假、休闲、旅游、商务、养生为一体的高端旅 游度假产品。 由政府主导的教育产业及休闲观光为一体的旅游教育综合体。 项目区域的三大项目在定位上有着本质的区别及各自的特点。 30 项目范围 本项目教育旅游综合体项目 面积78.7公顷，毗邻界首乡 集镇。教育旅游综合体区包 括千汾线以北区块（东湾， 西湾）规划面积446亩，约 29.7公顷，其中教育功能区 用地182亩，约12.1公顷； 千汾线以南沿湖区块规划面 积554亩，约36.9公顷。 31 项目环境 用地内湖岸线长，港湾曲折，水域广阔，溪流较小。东湾、西湾自北向南注入千岛湖。用地位于千汾 公路南北两侧，南侧地块紧邻湖面，大部分用地与千汾线高程相当，少数山体较高，最高高程为155.6 米；北侧地块以矮山缓坡为主，呈南北纵向延伸。 32 区域自然条件分析 l千岛湖天晴时能见度最高达12 米，水质达到国家类地面水标 准，正常湖区高水位108米，库 容量为178.4亿立方米，相当于 3184个西湖的容量。 l森林覆盖率高，气候温暖湿润 ，年平均降水量为1430mm，雨 日为155天. l年平均气温19.6，69月表 层（水面至水下10m）温度变化 大，平均28.224.4，. l湖中鱼类达13科83种，鳙、鲢 、草鱼齐全，还有鲌鱼、鳜鱼、 鳗鱼等名贵鱼种 l西线区域80%-90%的湖景资源 主要集中在界首 西线景观资 源集中区域 33 各地块环境研究 34 地块自然条件分析 1号地块： 整体高于路面约2米，地势相对平坦，地块中目前还有住户、坟墓。 2号地块：本地块位于新建乡政府旁，大部分面积较为平坦，有小山体坡度一般。 3号地块： 本地块与2号地块之间由水系相隔，主要在坡体上，坡度较大。 4、5号地块：两地块都沿道路分布，是项目地块中景观资源最丰富的地块，同时项目 由多个坡地及小水湾组成。 6号地块：此地块为一个小土坡 ，坡度较小。 各地块环境研究 35 1 3 2 4 5 6 用地指标 地块编号用地面积（亩）用地性质容积率备注 1118r2（二类居住）1建筑高度不超过24米，局部 地块（教工生活区及周边用 地）可提高至32米 2182c6（教育科研）1 3101r2（二类居住）1 634r2（二类居住）1 4291r/c（商住） r 2004年之前， 各类度假村成为 本地接纳旅游客 群的主要载体。 2004年，千 岛湖开元度假 村开业，千岛 湖高端客户休 闲度假的不二 之选 2005年-2007 年，新建的高星 级酒店数量增多 ，广泛分布于各 大湖区。 千岛湖的中小酒 店市场中针对细 分市场客户群体 的项目有所增多 ，如bobo族， 怡莱国际青年旅 舍等 2009年，千岛龙 庭为代表的高端商 务酒店出现，高端 酒店的市场竞争加 剧。 规划和目前在建 的高星级酒店超 过15家，多为综 合型度假酒店， 突出全面的服务 和大规模的接待 能力 l未来高等级酒店众多，在注重规模化发 展和综合性服务的竞争上，市场机会有限 。 l特色突出，主题鲜明的精品酒店在度假 理念逐年成熟的市场中有抢占市场先机的 机会。 千岛湖的客户类型构成 千岛湖酒店市场 228 星级客房出租率 (%) 年均房价 (元/间夜) 年均revpar (元) 五星65.6 590.9 383.7 四星68.8 379.7 261.1 三星67.5 253.5 168.9 二星54.7 144.9 76.9 一星67.2 117.1 35.4 平均65.0 351.1 218.9 星级客房收入 (%) 餐饮收入 (%) 商品收入 (%) 其他收入 (%) 五星37.2846.660.7215.34 四星36.96 43.8010.79 8.45 三星36.4048.427.098.09 二星40.2546.924.158.68 一星43.9643.699.153.20 平均34.0441.0416.648.28 来自浙江省饭店业协会的统计数据显示，在杭州不同星级酒店中，四星级酒店的客房出租率 最高。原因是对于旅客而言，四星级与五星级酒店间房价的差距却超过200元，但硬件设施的差别 ，对居住感受的影响并不明显。当酒店星级越高，旅客的体验感受差异越小，大多数人都会选择 设施差不多，但价格更实惠的。 在酒店的营业收入中，客房收入的比重要低于餐饮收入，这是 由于餐饮收入的来源是外地客 源与本地客源的叠加，而客房收入的来源却只能依靠外地客源。 市场需求 千岛湖酒店市场 注：revpar是revenue per available room的缩写，是指每间可租出客房产生的平均实际营业收入 229 酒店定位关键词：精品、五星、度假 高星级酒店蜂拥上马，趋于饱和；经济 型酒店缺乏日常商务客源的支持 市场环境 硬件标准 五星标准的酒店作为项目配套，严格 控制酒店体量。 主题品类 度假。适合小规模精致型度假群体， 涵盖奖励旅游和自主休闲的群体。 code of this report | 230 酒店生存空间 千岛湖酒店市场 230 酒店打造精品特色度假酒店，面向教育产业、追求精致度 假生活的客群、以及商务度假人群 项目酒店定位 国际标准的五星级乡村度假与会议酒店 项目酒店发展建议 231 项目酒店发展建议 项目酒店规划 1 3 2 4 5 6 酒店 建议酒店设置在6号地块； 根据地块指标，及市场状况建议酒店规模在2-2.5万平米左右； 同时作为住宅用地性质，酒店可以采用分时度假的模式进行销售。 232 项目酒店管理品牌 酒店集团万豪喜达屋hilton洲际 旗 下 品 牌 丽嘉圣瑞吉斯希尔顿洲际 jw.万豪喜来登皇冠 万豪威斯汀假日 万丽假日快捷 万怡 品 牌 主要选择国际性的乡村度假酒店管理品牌 项目酒店发展建议 233 项目酒店客房 酒店客房数标准面积（平方米）浴室套房数量套房所占比例 杭州凯悦390364 组件226% 香格里拉315303 组件3912% 索菲特西湖大酒店200354 组件158% 雷迪森285334 组件4315% 浙江世贸中心大酒店393244 组件308% 假日294283 组件3713% 维景国际大酒店（五洲大酒店）380283 组件4813% 浙江国际大酒店212283 组件157% 华美达241273 组件167% 望湖宾馆406203 组件92% 华庭云栖度假酒店220364 组件188% 开元大酒店512354 组件377% 通过经筛选的酒店标准客房的平均面积和套房比较后，我们建议标准房豪华房平均面积为 55平方米，高级豪华房平均面积为68平方米，行政套房及总统套房为150平方米及500平 方米。 项目酒店发展建议 234 指标内容备注 酒店管理公司建议世界知名酒店管理公司有专门的度假村管理 功能定位“度假“和“商务“结合起 来的综合酒店 以蓝调主体娱乐中心、特色spa等满足客群度假需求，并提供高档商务中餐厅、商务会议中心 、高档商务咖啡厅等满足客群商务需求 客房数250 总建筑面积25000平方米 客房面积15000平方米；客房面积占酒店总面积的50%75%左右，由于本项目以生态旅游休闲度假为主，追求舒适度 ，建议本项目按照60%配置。 大堂面积500平方米 五星级酒店面积指标一般是客房数1.52左右，本项目建议采用2左右，挑高空间设计。 酒吧、咖啡厅可在大堂设置。 酒店管理功能区300平方米酒店内部管理功能区约占酒店总面积10%15%，建议在提供咨询、订房等日常服务外，增加 票务服务、商务秘书服务、提醒服务、代客留言服务、代存物品服务代办证件