芜湖花园洋房研究分析报告.doc

芜湖花园洋房研究分析报告一、芜湖花园洋房发展阶段芜湖市最早推出“花园洋房”概念的是金鼎集团旗下的“蓝山逸居”项目，该项目于2005年推出了3幢花园洋房，成为当年芜湖楼市的一大新鲜事物。当时，人们对花园洋房普遍的理解，都仅限于“6层以下带有入室花园的住宅”。在随后的几年里，一些实力雄厚的开发商也开始尝试涉足“花园洋房”这一住宅新概念，主要针对的是少数伴随经济发展率先富裕起来的购房人群。 2007年6月，安徽伟星集团在原水果市场旁边地块推出了“圣地雅歌”项目。其中，推出了以“退、错、露、院”全新形态出现的“花园洋房”业态，以每单元10户的低密度设置，彻底颠覆了传统“花园洋房”的概念。该项目主要针对芜湖本地市场中高端客户的喜好进行改良，采用架空层作为地上一层，但仍保留一楼花园，用以满足客户对私家花园的向往。“圣地雅歌”项目的花园洋房一经推出，便以6900元每平米的均价在楼市热销，这一销售成绩使得伟星集团的产品业态逐渐成为人们评判花园洋房是否纯粹的一个重要标志，并具有为芜湖花园洋房“正名”的意义。随后，更多开发商开始陆续推出花园洋房系列产品，“城市中产阶级”这一收入稳定，增长力强的城市群体逐渐成为该系列产品的主要目标客户。长期以来，伟星集团一直占据着花园洋房产品的中高端市场。2008年，深圳华强集团入驻芜湖房地产市场，陆续推出旗下两大地产项目“德邑风尚”和“澳然天成”。这两个项目均含有“花园洋房”业态产品，同时也各有自己的产品特色。2008年1月，华强推出第一代花园洋房“德邑风尚”，该系列产品为一梯两户的四层楼房，增大楼间距，退台距离更深，从而增大了露台的面积。2009年5月，华强又推出了第二代花园洋房“澳然天成”，该系列产品均为错层或跃层式设计，户型各不相同，每户都带有花园或大露台，但户型设计上，澳然天城的房型设计仍有不足，主要表现在户型的朝向上，南向房间较少。与安徽伟星的花园洋房相比较，深圳华强花园洋房在户型设计上有很大提升，具体表现在：1、花园面积大；2、地上一层即为住宅而非架空层；3、退台更深，露台更大。这使得芜湖的花园洋房概念从户型设计和居住品质两个方面得到了更多更新的演绎。随着居住观念的更新和科技的进步，人们对“花园洋房”这一概念的诠释也将更加丰富，更加体现人本、宜居的美好居住理想。二、芜湖花园洋房市场现状目前芜湖市场花园洋房项目较少，主要有深圳华强的“澳然天成”和“德邑风尚”以及安徽伟星的“圣地雅歌”项目。从区域分布上看，目前芜湖的花园洋房项目均集中在镜湖区，距离传统的市中心镜湖公园和步行街商圈较远，居住安静，风景秀美。三、花园洋房产品特征分析项目名称容积率绿化率成交均价户型面积销售率圣地雅歌1.2543%5900元/99-136100%德邑风尚1.28336.5%5300元/130-174（顶层带跃层）54%澳然天成1.565%3990元/80-12571%1、价格特点从目前市区仅有的几个花园洋房项目的销售均价来看，圣地雅歌项目价格最高，由于该项目地段优势明显，尤其伟星集团在五一广场附近两个项目：香樟花园和圣地雅歌的整体品质都比较高。高品质楼盘项目也提升了开发商的品牌知名度；同样，“圣地雅歌”项目无论是在生态、景观规划设计以及物业管理等各个方面都体现了其高品质的居住理念，“优质优价”顺理成章。深圳华强的两大项目地处城北，虽然也同样属于镜湖区，但是目前城北板块的楼盘售价偏低，根据芜湖网上房地产数据统计，开发区各项目均价3800元/m2，因此澳然天成和德邑风尚这两个楼盘的花园洋房项目目前价位都不是很高。2、地理位置特征目前芜湖市场上的花园洋房产品在开发地理区位的选择上仍然倾向于偏离市中心、自然景观出色、土地成本低廉的近郊区，不过由于消费者对各种配套要求的不断提高使其有向近市中心区域发展的趋势。3、立面风格在立面风格上，圣地雅歌、澳然天成和德邑风尚这三家的花园洋房产品都各有特色。伟星的花园洋房选择的是主流的欧式风格，而华强两大项目在建筑设计风格上较为模糊，外立面选择比较凌乱，特点不够鲜明，勉强可以算是现代简约风格。4、小区绿化、配套特点目前，花园洋房项目在绿化和配套这两点上下的工夫最大，也是有别于其他多层产品的一大特征，各个楼盘纷纷将其作为最为重要的环节来打造。芜湖市场上的花园洋房项目大都与水景挂边，而且呈低容积率、大绿化、多配套等特点。主要体现在以下几点：a、绿化率普遍较高，少则36.3%，多则达60%以上，植被多以草坪和各种灌木为主；b、景观设计上以湖泊、假山为主；c、楼间距比普通多层住宅间距要大，视野较为开阔；d、社区生活配套不均衡，各楼盘表现差异大；e、小区档次不一，品质有待提高。5、户型设计特点a、大户型（120平米以上）占绝大部分，中小户型数量有限；b、建筑结构各不同：有“4+1”平层加跃层的建筑结构；有“1+5”地上一层为架空层的建筑结构；也有纯6层住宅的建筑结构；c、动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐；d、以三房二厅二卫为主，也有四房二厅二卫设计；e、露台、入户花园、阳光房等居住特色渐成设计主流。6、购买群体分析随着人们居住需求和对住宅品质追求的提高，城市中产阶级成为“花园洋房”的主力购房群体。选择花园洋房产品的购房者，一般都具有较高的文化素养和审美水平，他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，是城市的中产阶层，主要从事的职业包括律师、医生、金融行业以及各种大小企事业单位的中高层等。他们有车有地位，既需要品位也需要品质，对花园洋房的感性和理性认识都达到了一定的高度。正是这一阶层的存在，引导了城市住宅的高端需求，催化了花园洋房的诞生和品质的升级。他们购买花园洋房的目的是为了提升生活品质，改善居住环境；同时拥有高品质的花园洋房住宅也彰显了其身份和地位，使之区别于其他物业类型购买者，更加凸显“城市精英人群”的独特地位。四、针对芜湖市场的花园洋房产品结论1、产品建筑结构针对芜湖市场花园洋房调研中发现，大部分购买群体选择购买的楼层为2-4层。从概念上来说，1层才是真正意义上的“优势”楼层，但却吸引不了芜湖购房者的关注。从目前的销售情况来看，尽管1层和3层定价一样，但更多的购买者宁愿选择3层，这也导致了花园洋房产品的销售周期过长，需要长期的广告投入和大幅度的降价优惠措施来促进销售。而采取地上一层架空层，仍保留小花园、阳光房和露台的花园洋房产品则销售期短，各楼层去化都比较快。结论一：芜湖位于江南，夏季梅雨季较长，由于靠近长江，地下水位高，湿度大，因此建议产品在结构设计上，采用地上架空或半地下架空，避免地上一层直接作为住宅。2、户型面积目前芜湖市场上花园洋房多以三房二厅二卫为主，少量四房二厅二卫，面积分布如下：户型面积圣地雅歌德邑风尚澳然天成六房二厅二卫无174（4+1跃层）无四房二厅二卫无无123.34125.84三房二厅二卫118-138130-143111-124三房二厅一卫112无89.51二房二厅一卫99无80.14楼层面积布局如下： 项目名称户型面积圣地雅歌德邑风尚澳然天成一层132-138三房二厅二卫139.04-139.16三房二厅二卫123.34125.84四房二厅二卫二层132三房二厅二卫143.4143.53三房二厅二卫122.13-124.89三房二厅二卫三层118-123三房二厅二卫130.36130.49三房二厅二卫116.93-117.02三房二厅二卫四层112三房二厅一卫174.67174.83六房二厅二卫111.75-111.84三房二厅二卫五层99二房二厅一卫无89.51三房二厅一卫六层无无80.14二房二厅一卫结论：芜湖市场目前比较多的为三房二厅二卫的户型，主要是因为加送的阳光房在装修后，可以作为一个房间或阳光房使用。在建筑面积上，目前市场上的花园洋房面积基本上控制在144以内，一般三房二厅二卫面积在111143；三房二厅一卫面积在90112；二房二厅一卫面积在80100左右。五、总结目前芜湖市场上花园洋房在售项目仅圣地雅歌、德邑风尚和澳然天成三家。这三个项目均属于镜湖区，以圣地雅歌位置较为优越。根据对芜湖花园洋房市场调查发现，芜湖购房者更加看重的是产品的地理位置，即使是有车一族，他们对地块周边的各项生活配套的要求都很高；其次，由于芜湖的梅雨季较长，购房者对纯一层的住宅有抗性，他们往往是先考虑购买的楼层，以24层为主，然后才会