天空之城可行性研究报告.doc

天空之城项目可行性研究报告 班级：房地产09级 制作人：102宿舍全体 制作时间：2011.06.08 目录一、“天空之城”项目概况- 2 -二、“天空之城”项目投资环境研究- 2 -三、“天空之城”项目市场研究- 6 -四、“天空之城”项目地理环境- 8 -五、中原区部分主流项目分析- 9 -六、项目进度计划安排- 12 -七、投资估算- 13 -八、可行性研究的结论- 14 -九、附录- 15 -一、“天空之城”项目概况（一） 项目概况项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。（二）项目周边设施该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。二、“天空之城”项目投资环境研究（一）郑州市gdp发展在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市gdp增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。 2011年一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。 工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。 服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。 农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。（二）居民收入具体状况一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19季度郑州市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。 季度财政预算执行具有以下特点：一是一般预算收入增长稳中有升。二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。 三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。不过房地产市场在“限购政策”的.3%；在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。元（月均2782.7元），同比增长11.5%。（三）存款准备金率再上调中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。自2010年开始，我国cpi居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。（四） 郑州出台贷款新政3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。（五） 商品房销售明码标价规定国家发改委4月22日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。（六） 土地市场的发展土地市场是房地产市场的基础和关键，土地市场的微妙变化能直接传导房地产开发市场的变化信息。一季度，郑州市房屋新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%。在土地市场上，郑州市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，同比增长24.5%，全市房地产开发企业待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。 按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，因此，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。 1-3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的的8.9%提高至16.9%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33%。三、“天空之城”项目市场研究（一）市场背景研究郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。且第一季度郑州全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。在价格方面，市区商品房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米。结合2010年第四季度的数据：新建商品住房的销售均价为6210元。由此可以算出，郑州新建住房价微降了24元/平方米。 （二）项目产品定位 由于市场供应量小，市场同质化严重、个性楼盘少、公众对建筑立面较在意，市场空缺等因素，项目初步定位为中高级公寓。地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，5层以上为住宅。设计为40-110平方米的小户型（一房一厅、两房两厅），共16层。（三） 项目客户定位通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为：都市白领阶层 。主流客户群则为： 郑州市的白领； 企业中高层管理者； 企事业单位，个体企业主。 年青的自由职业与it一族 其他补充客户（非主流）： 郑州市有灰色收入的“洗灰一族”； 部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士； 有钱或有权的外市人士，主要是郑州市外的其他市； 直系亲属在郑州的外市人士。 四、“天空之城”项目地理环境 该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，隶属中原区。整个中原区除西南部为侵蚀、削蚀浅山丘陵地区外，其余则为黄土状倾斜平原。整个地势是西部高，东部低，西南高，东北低，即西南-东北倾斜，或局部南北向倾斜。最高海拔149.2米，最低海拔98米。流经辖区河流有贾鲁河、金水河、须水河、索河、索须河。 郑州中原区气候属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米。其气候特点：春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。一年四季分明，主要受地理纬度、大气环流、崎岖地形等因素所影响。其自然资源为土壤种类以地带性褐土类中的立黄土、潮黄土、砂立土、褐土化沙土为主，适应农作物生长。地表水量缺乏，地下水位下降快。辖区全年日照时数为2385.3小时，年日照百分率为54%。全年无霜期平均为227天。该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据中国地震烈度区划图，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10），建筑地震影响按近震，场地类别按类。建筑抗震设计规范（gb50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。五、中原区部分主流项目分析（一）项目一览：中原区项目名称物业类型均价待售面积（万）九龙城住宅6000元/100晶华城住宅6500元/2中原新城住宅7300元/117西城一品住宅待定23.4郑州中原万达广场商住住宅7100元/锦艺国际华都商住住宅7500元/53帝湖东王府住宅6800元/51.5盛润锦绣城商住住宅待定100润唐蔚蓝国际住宅5000元/6甲天下西湖新城住宅5800元/36.4（二）分析点评：九龙城： 九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。 九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。 晶华城： 晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。中原新城： 中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。项目为双气住宅社区。 物业类别： 住宅、酒店、写字楼。项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈、碧沙岗商圈以及升龙集团品牌购房圈。西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。 惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。万达广场：郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品城市综合体，包括大型购物中心，soho，住宅，精品商业街等业态。本项目规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万,总容积率为4.55。用地分南北两个地块。北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、soho、室外步行街。锦艺国际华都：锦艺国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处（原国棉一六厂），是锦艺集团继成功开发锦艺怡心苑、锦艺新时代项目后开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、互助路小学、幼儿园、综合性会所等组成。整个项目由三个住宅组团、一个商业组团、一个教育组团构成。帝湖东王府：帝湖东王府位于航海路与桐柏路交叉口东200米（帝湖中央大街东侧），是继帝湖花园西王府之后的又一个高层住宅项目。帝湖东王府由6栋2833层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总体建筑面积30万平米，户型涵盖70到300平米多种户型。 帝湖东王府与西王府一脉相承，采用半围合式布局，保证足够开放空间的同时，兼顾组团的围合与居住私密性。值得一提的是西水东引工程将使帝湖为源头的金水河，从中穿过，其现代新古典主义的建筑风格，简约融合苏式园林，打造出自然内敛的“小桥流水人家”社区形象。盛润锦绣城：润锦绣城位于工人路西、神驰路北，是由河南盛润置业有限公司开发的项目。该项目总用地面积19802.1，绿地面积6700，占总用地面积35%。拟建设房屋总面积约85000(住宅75000、商业5000、物业及其它公共设施5000）。容积率4.47。小区内主要设备包括消防、人防、安全智能化设备等。润唐蔚蓝国际：润唐蔚蓝国际位于中原路与西环路交汇处东350米，是河南天宝置业有限公司在西区开发的住宅项目。 润唐蔚蓝国际占地90余亩，总建筑面积近20万平米，是集观景高层，稀缺多层，小高层等多元物业形态于一体的高尚宜居社区。润唐蔚蓝国际共分两期开发建设，其中一期共10栋楼，建筑面积达7万平米，社区商业面积2000余平米，内部设置中庭景观，以水系、小品为主，立体绿化，建筑外立面现代时尚。 甲天下西湖新城：甲天下西湖新城是河南甲天下置业有限公司2005年投资开发的城中村改造项目，位于农业西路与秦岭路交汇处，占地近千亩。项目特色： 国际化社区,景观居所甲天下西湖新城总建筑面积80万平方米，由高层、多层、小高层及多层组成，分四期开发。六、项目进度计划安排年 项 份目名 称20102011123456789101112123456基础完工底商住宅达到销售条件住宅封顶园林、内部施工住宅交付使用七、投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、前期费用、安工程费、管理费用、配套设施费、财务费用、销售费用、税费、不可预见费等。该项目的总成本费用是390475631元，其中销售总额为691431960元项目毛利=691431960-390475631=300956329元成本费用利润率=300956329/390475631=77.1%销售利润率=300956329/691431960=43.53% （具体内容见附表：总成本费用表）该项目的资金投入主要时间为一年半，按季度投入。土地费用及前期费用则是在期初第一年的第一季度全部投入。建安工程费、管理费用、财务费用、销售费用、税费是在建设期的一年半（6个季度）均匀投入，配套设施费则是在前五个季度全部投入。不可预见费根据每季度不同的气候、温度等自然地理环境进行调节。 （具体内容见附表：用款计划分配表）由于该项目销售前景较好，在底商完成后开始进行销售，在前期销售量较少，在住宅达到预售条件之后开始大量销售，配合该项目的广告宣传力度，逐步调整销售比例。 （具体内容见附表：销售收入回款表）根据每一季度资金的流入和流出，我们可以得出该项目的投资回收期为3个季度左右，到第4个季度资金开始回收。 （具体内容见附表：现金流量表）八、可行性研究的结论(一)结论从经济效益来说，该公司在项目开发建设前进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前有意向客户已提前预定支付定金，由于该公司的销售前景良好，该公司采取了提前预售，分期付