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济南市县西巷商业项目研究（上）济南市县西巷商业项目研究（上） 目目 录录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 3 3 1.11.1、一石激起千层浪、一石激起千层浪“地王地王”出世出世 3 3 1.21.2、“县西巷县西巷”项目概况整理项目概况整理 5 5 1.2.2、经济技术指标分析（推断）6 1.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析7 1.2.3.1、优势（Strength）分析 .7 1.2.3.2、劣势（Weakness）分析 .7 1.2.3.3、机会（Opportunity）分析 8 1.2.3.4、威胁（Threat）分析 .8 1.2.4、小结： .8 第二部分第二部分 济南市宏观经济基础济南市宏观经济基础 9 9 2.1济南投资环境分析 9 2.1.1 济南宏观经济状况 .9 2.1.2 国内生产总值 .9 2.1.3 社会消费品零售总额 11 2.1.4 可支配收入及消费性支出 .11 2.1.5 消费结构及横向比较13 2.1.6 城市就业结构 14 2.1.7 济南人口状况 15 2.1.8 房地产业发展 15 2.1.9 消费行为预测 15 2.2济南城市建设 .16 2.2.1 总体规划 16 2.2.2 济南城市建设“十大工程” 17 2.3济南宏观经济小结 .17 第三部分第三部分济南市零售商业发展状况济南市零售商业发展状况 1717 3.1济南零售商业发展概况 .17 3.1.1 济南商业发展概况 17 3.1.2 济南主要的商业区域分布 18 3.1.3 专业市场成行成市 26 3.1.4 济南现有零售商业总结 26 3.2济南未来规划主要商业设施 .27 3.3济南商业发展走向及趋势预测 .27 第四部分第四部分国内商业案例研究国内商业案例研究 2929 4.1 上海 29 4.2 广州 .35 4.3 深圳 41 4.4 重庆44 4.5 哈尔滨45 4.6 宁波 .46 4.7 国内考察总结 47 一、商业区域内的商业形式组合模式：一、商业区域内的商业形式组合模式： 4747 1、以大带小模式：.47 2、大大联合模式：.47 二、商业项目的选址模式：二、商业项目的选址模式： 4848 1、跟市模式：.48 2、造市模式：.48 三、商业地产项目中地产业态组成模式：三、商业地产项目中地产业态组成模式： 4848 1、单一商业模式：.49 2、复合业态模式：.49 四、商业项目运营模式：四、商业项目运营模式： 5050 1、全租模式:50 2、全售模式：.50 3、租售结合模式：.50 五、县西巷项目的开发模式定位：五、县西巷项目的开发模式定位： 5151 第五部分第五部分商圈分析商圈分析 5151 5.1商圈范围界定 .51 5.1.1 县西巷项目周边交通实测 .51 5.2.2 一级商圈（步行 15 分钟围合紫色） 52 5.2.3 二级商圈（车程 15 分钟围合红色） 52 5.2.4 三级商圈（车程 30 分钟） 52 5.2.5 机会商圈（旅游者及车程 2 小时） .52 第六部分第六部分零售商户访谈零售商户访谈 5353 6.1零售商访谈概况列表 .53 6.1.1 国际品牌 .53 6.1.2 国内品牌 .54 6.1.3 总体前景 .55 6.2选址因素 .55 6.3租金水平及商场技术要求 .56 6.4项目概念测试 .56 6.4.1 对项目反馈 56 6.4.2 对购物中心开发与管理的几点建议 56 第七部分第七部分 项目规划建议项目规划建议 5757 7.1县西巷项目物业组合及分布 .57 7.1.1 市场定位及建议依据 57 7.1.2 物业组合 58 7.1.3 物业分布建议 58 7.2建筑形式建议 .58 7.3关于泉水的保护和利用 .61 7.4关于租金售价建议 .61 7.5项目成本估算 .62 “县西巷县西巷”商业项目研究商业项目研究 前前 言言 本篇项目分析报告仅是笔者出于个人兴趣爱好，对于山东省济南市县西巷 商业项目所作的一个，以局外人身份看待该项目的练习之作，无任何正式运作 价值，也非该项目的正式定位报告，不应用于任何商业用途，同时也不对任何 公司和个人负责。欢迎对此感兴趣的业内人士批评指正。 第一部分第一部分 项目概况项目概况 1.11.1、一石激起千层浪、一石激起千层浪“地王地王”出世出世 2004 年的房地产市场，随着国家各项宏观调控政策的出台，全国范围内都 出现了震荡！具体出台的措施大致汇总如下： 1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知 国办发20041 号 2、国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知 国发200412 号 附：关于调整省以下国土资源主管部门干部管理体制的通知（组通字（2004） 22 号） 3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 国发200413 号 4、国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 国办发200446 号 5、国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 国办发明电200420 号 6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知 国办发200438 号 7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 国办发200370 号 附：国土资源部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限 8、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 国土资发200471 号 而在山东济南的房地产市场中，最据轰动效应的无疑就是在土地招牌挂市 场中出现的“县西巷”地王！下面我们先看一下摘选相关报道如下： 济南济南 770770 米县西巷土地拍出米县西巷土地拍出 3.073.07 亿亿“ “天价天价“ “！ 2004.06.29 14:38:33 今年济南市市区国有土地使用权首场拍卖会，今天上午在济南市国土资源 局落槌。县西巷六块地被打包转让，经过激烈的竞拍，4.023 公顷土地最终被 济南汇泉新世界置业公司以 3.07 亿元的天价拿走。平均每平方米拍卖价高达 7631.12 元，创下了省城历史上地价拍卖的最高纪录，真正达到了“寸土寸金” 。 据了解，今天被打包转让的六宗土地，全部位于县西巷两侧。县西巷南接 金街泉城路、舜井街，北连大明湖路，全长 770 米，曾经是一条古色古香的百 年老街，是惟一贯穿古城区的南北向城市干道，具有相当重要的交通功能。此 次拍卖的土地规划用地总面积 4.023 公顷，已完成房屋拆迁安置补偿。土地使 用权出让年限为 40 年，地块规划用地性质为商业，宗地出让条件为现状“六通 一平”(通上水、通下水、通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。 今天的拍卖不设定保留价，拍卖起始价 2.847 亿元。仅有三家企业参与此 次竞拍，拍卖从开始就变成了两个神秘买家的竞争，从开始的加价幅度 20 万元， 到后来 50 万元、100 万元，都是 333 号和 888 号买家轮流上阵，两个买家不慌 不忙，每次都是等到第三次报价，才稳重地举起号牌。经过 41 轮举牌，竞拍价 格已经被 888 号举到了 3.07 亿元，333 号没有继续举牌，拍卖师敲下了此次拍 卖会的终止槌。 记者在签协议现场获知，买家是名叫“济南汇泉新世界置业有限公司”的 新公司。据现场竞拍代表张建彬介绍，该公司是香港新世界集团的全资子公司， 公司专做商业地产，与专做住宅地产的济南新世界阳光，虽然都是香港新世界 集团的控股公司，但二者没有必然联系。县西巷项目估计需要投资超过 10 亿元， 新世界将把县西巷打造成济南最好的商业、商务中心。 县西巷惊现县西巷惊现“济南地王济南地王” ！ 济南时报 2004-6-30 志 刚 近日，济南市市区国有土地使用权首场拍卖会 6 月 28 日上午在济南市国土 资源局落槌。县西巷两侧六块地打包转让，经过激烈竞拍，总面积为 40230 平 方米土地的国有土地使用权，最终被济南汇泉新世界置业公司以 3.07 亿元的天 价拿走，合每亩 508.74 万元，楼面地价 7631.12 元/平方米，创济南市地价新 高， “济南地王”诞生。本次拍卖会由山东银星拍卖公司主持，济南市监察局对 本次拍卖会进行了全程监察，济南市国土资源局和济南市监察局的有关领导出 席了拍卖会。 现场火爆热烈 拍卖会吸引了众多的竞买人和观摩者，气氛热烈，竞价踊跃，高潮迭起， 好戏不断。此次拍卖不设定保留价，拍卖起始价 2.847 亿元，仅有三家企业参 与此次竞拍，拍卖一开始就变成了两个神秘买家的竞争，从开始的加价幅度 20 万元到后来的 50 万元、100 万元，都是 333 号和 888 号两个买家角逐。记者注 意到，参与竞买的 777 号买家始终没有举牌。经过 41 轮拉锯战，竞拍价格最终 定格在 30700 万元，333 号没有继续举牌，拍卖师敲下了此次拍卖会的终止槌， 888 号胜出。济南汇泉新世界置业有限公司将“济南地王”收入囊中，成为了 最后的赢家。 关注神秘买家 济南汇泉新世界置业有限公司是香港新世界集团的全资子公司，公司专做 商业地产，与专做住宅地产的济南新世界阳光虽然都是香港新世界集团的控股 公司，但二者没有必然联系。据现场竞拍代表张建彬介绍，竞买“济南地王” 是该公司进军济南地产界的第一步。县西巷项目预计投资超过 10 亿元，汇泉新 世界将把县西巷打造成济南最好的商业、商务、休闲、文化、旅游中心。 不少观摩者均表示看好县西巷两侧的黄金地段，对于竞得者的思想意识和 开发理念寄予了殷切期望。 济南市国土资源局副局长王传礼表示：目前的土地市场正处在规范调整过 程中，随着各部门各界人士对土地市场认知的增强和各种关系的理顺以及制度 的逐渐完善，济南的土地市场将在明年开始快速发展。 附：附： 聚焦聚焦“地王地王” 据了解，继泉城路、经十路、经一路拓宽改造工程之后，县西巷拓宽改造 工程已成为济南市旧城改造新的亮点，未来的县西巷将建成集商业、文化、旅 游、休闲等功能于一体的商业街。济南市国土资源局和主持拍卖的山东银星拍 卖公司的有关人士表示，正是因为县西巷将建成具有济南古城风貌的商业旅游 街区，沿街两侧土地才迅速升值，成为商家必争之地。 另据悉，此次拍卖的土地规划用地总面积 4.023 公顷，已完成房屋拆迁安 置补偿。土地使用权出让年限为 40 年，地块规划用地性质为商业，宗地出让条 件为现状“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。 保护地下空间保护地下空间 为保护地下泉脉，保证泉水景观，位于黑虎泉泉群正北方、紧挨珍珠泉泉 群的县西巷将冻结地下空间的开发。 “拍卖须知“明确规定，为保护古城区内独 特的地质构造、地下水脉、水系，县西巷周边各出让地块均不得开发利用地下 空间。对县西巷区内古建筑、特色建筑、泉池水体和古树名木进行积极保护利 用，使宝贵的历史遗存成为反映济南悠久历史文化、传统风貌的载体，并结合 泉池、古树名木的保护和雕塑、小品的设置，创造特色鲜明的绿化环境。 限高限高 1616 米米 济南市国土资源局对该宗地规划设计提出了明确要求。六个地块中的建筑 最高点不超过 16 米，建筑密度不高于 49%，绿地率不少于 25%。建筑形式、色 彩应突出地方传统特色，并重点处理好沿街建筑景观和建筑屋顶形式。为保证 县西巷两侧规划建设的完整、统一、连续性，要求各出让地块的设计统一衔接 协调。 关于古建筑关于古建筑 据拍卖会发布的“拍卖须知” ，按规划要求，武岳庙应在规划界址恢复原貌， E 地块上的九华楼和 C 地块上的古建筑(即原兴隆店街 8 号、10 号等传统四合院 建筑)，按原貌迁建至武岳庙西侧，形成完整的古建筑街坊。建成后的古建筑物 归政府所有，竞得人按照文物管理的规定经营使用 30 年。百年名店九华楼于去 年 5 月份被完全拆除，它的易地重建事宜备受市民关注。据了解，九华楼将按 规划要求迁到后宰门街武岳庙西侧重新恢复古貌。已确定迁建的九华楼为二层 三间木阁、砖石木结构的典型清末建筑。清光绪初年，鲁菜中著名的九转大肠 便诞生于该酒店。 1.21.2、“县西巷县西巷”项目概况整理项目概况整理 1.2.11.2.1、区位示意图：、区位示意图： 县西巷项目的六宗土地，全部位于县西巷两侧。南接金街泉城路、舜井街， 北连大明湖路，全长 770 米，曾经是一条古色古香的百年老街，是惟一贯穿古 城区的南北向城市干道，具有相当重要的交通功能。此次拍卖的土地规划用地 总面积 4.023 公顷，最高点不超过 16 米，建筑密度不高于 49%，绿地率不少于 25%。已完成房屋拆迁安置补偿。土地使用权出让年限为 40 年，地块规划用地 性质为商业，总价款 3.07 亿元，合每亩 508.74 万元，楼面地价 7631.12 元/平 方米，创济南市地价新高宗地出让条件为现状“六通一平”(通上水、通下水、 通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。 从该项目北侧步行至大明湖南门约 4 分钟，至西南门约 15 分钟，至东门约 18 分钟；从南侧步行至贵和购物中心约 3 分钟，至泉城广场约 11 分钟。从项 目自身南侧到北侧模拟逛街步速约需 6 分钟。自身项目纵深长度较适宜，但距 大明湖西南门、东门较远。现代人的步行适宜距离一般以 10 分钟的步行距离为 宜。 1.2.21.2.2、经济技术指标分析（推断）、经济技术指标分析（推断） 从地块规划用地性质为商业，限高 16m 来看，作为商业项目来说，层高一 般相对要求较高，一层一般在 4.24.8m 左右，二层以上在 3.23.8m 左右， 平均 4.0m 左右。也就是说：该项目最多只能建 4 层。因此根据经验我们进行如 下推断： 推断推断 1 1：容积率、总建筑面积及楼面地价：容积率、总建筑面积及楼面地价 根据经验容积率应在 1.21.4 之间，因此我们取中间值 1.3，既总建筑面 积为：4.0231.35.23 万平米。楼面地价均摊为：5870.09 元/平方米。 推断推断 2 2：建筑形式及建安造价：建筑形式及建安造价 商业项目一般要求内部空间较大，且空间分割灵活，因此砖混结构肯定不 适合，框剪、纯剪结构没必要。因此该项目的建筑形式最大可能是框架结构。 济南的建筑市场上，框架结构的建安造价一般在 11001500 元/平方米左右， 小框架的造价相对较高一些大致应在 12001400 元/平方米左右。该项目暂按 1300 元/平方米考虑。 推断推断 3 3：内外装修：内外装修 对于商业项目来说，最难以估算的几大费用内外装修费用就是其中之一。 能在 2005000 元/平方米之间跨越，结合该公司拿地的气势以及香港新世界集 团的 250 亿资产上估计，该项目的装修造价应该不会低于 1500 元/平方米，也 不会高于 4000 元/平方米。暂取中间值 2700 元/平方米考虑。 县西巷商业项目经济技术指标汇总表（推断） 序号项 目 备注 一总占地面积 40230 二容积率 1.30 三总建筑面积 52299 小框架结构 四建筑密度 49% 五绿地率 25% 六限高 16m 约 4 层 1.2.31.2.3、项目初步优劣（、项目初步优劣（SWOTSWOT）分析）分析 1.2.3.11.2.3.1、优势（、优势（StrengthStrength）分析）分析 1） 、紧靠泉城路，属于市级商业中心区域； 2） 、北靠大明湖，临近济南的中心旅游风景区； 3） 、县西巷刚经过改造，配套齐全，沿县西巷临街面较长； 4） 、项目区域内泉水资源丰富 5） 、周边居住人口充足：（粗估以三公里为一级商圈范围： 3.14922303 人/平方公里62.22 万人） ； 6） 、规划、建筑设计水平超出目前济南市商业设施？（要看该公司自己） ； 7） 、自身团队操作经验丰富（就网上资料看该集团有操作商业项目的经验， 且总部在香港，大陆的商业模式大部分都是模仿香港模式） 。 1.2.3.21.2.3.2、劣势（、劣势（WeaknessWeakness）分析）分析 1） 、地势狭长，地块较分散，容易形成“沿街两层皮”的局面； 2） 、规划上的限高要求及地下保护；（限高导致容积率低，地下保护导致 储藏间、车库等辅助设施势必会占用地上空间，且不易规划） 3） 、交通可到达性不够；（只有明湖路上有 4 路公交车） 4） 、自身规模所限（只有 5.23 万平米） ，难以形成综合性的商业中心规模； （只能成为辅助、补充部分，难以形成中心） 5） 、位于泉城路商业气氛、租售价水平、人车驻流量都在下降的区域，需 要在养市阶段加大宣传推广力度； 6） 、泉脉保护必将造成设计、建安成本的增加，而且会带来以后的施工难 度； 7） 、地价成本相对其它项目较高，资金压力较大。 （也要看该公司自身的实 力） 1.2.3.31.2.3.3、机会（、机会（OpportunityOpportunity）分析）分析 1） 、济南市政府对于泉城路管理的重新定位； 2） 、2005 年济南市的三大城市改造工程之一大明湖扩建，会对该项目有一 定的提升作用；（但是提升作用到底有多大，还需要看大明湖扩建工程的具体 实施方案而定） 3） 、舜井街改造工程是对于县西巷项目来说最为重要的因素；（两个项目 同时成功，将形成著名的“慕尼黑津森十字”商业区） 4） 、芙蓉街的老街老巷改造，古城文化的重新挖掘、整理；（有利于提高 该项目文化氛围） 5） 、黄亭体育综合中心的改建；（有利于增加泉城路休闲元素，同时由于 距县西巷较近，可提高该区域的休闲消费群） 6） 、日本伊势丹入住将军大厦；（将提升泉城路商业的档次） 7） 、泉城路商业区经过这两年的发展和优胜劣汰，商业氛围已经出现抬头 的趋势，业态组合也逐渐趋于合理。 1.2.3.41.2.3.4、威胁（、威胁（ThreatThreat）分析）分析 1） 、泉城路的公交站线全部移到黑西路上，泉城路改为快车单行道，势必 会对泉城路的人流造成分割效应； 2） 、大明湖所拥有的旅游客户，因为大明湖的自身的特点，难以与县西巷 项目形成共享；（大明湖水面多在东南侧，陆地和景点则主要集中在西、北两 侧：西北方有铁公祠、明湖楼、月下亭、北极阁、汇波楼等；而南侧只有稼轩 祠、浩然亭、遐园等少数景点。因此大明湖的最佳旅游路线是西南门东门， 因此南门的出入游客相对较少。而西南门和东门距该项目距离相对较远，因此 消费群难以形成共享） 3） 、泉城路改造在济南市政府“杀鸡取卵”的指导思想下，成为商业中心 区改造失败的典范，泉城路的商业氛围下滑严重。 4） 、经一路改造也分流了相当一部分人、车流量。 5） 、老城区里的居民消费能力相对较弱，高消费群体多聚集在南部和东部。 6） 、济南市自身商业水平较低，各合作团队的操作水平较低； 7） 、济南市经济发展速度较慢，居民消费理念偏于保守。 1.2.41.2.4、小结：、小结： 通过上面的推断及分析，我们对于“县西巷”商业项目有了一个初步的认 识：一个位于济南市市级商业中心区域泉城路附近的，且距离济南市主要 旅游景点之一的大明湖非常近，地势狭长沿县西巷两侧分布的，最高只有 4 层 且无地下建筑，泉水资源丰富的商业项目。对于该项目，我们的观点是：虽然 地处黄金地段，且紧靠中心旅游景点，但是这些外部优势，目前并不能给该项 目带来很多实际的消费群，换句话说，该项目无法和大明湖在同一天内共享客 户资源，需要加大自身核心吸引力，吸引自身的目标客户。 第二部分第二部分 济南市宏观经济基础济南市宏观经济基础 2.12.1 济南投资环境分析济南投资环境分析 2.1.12.1.1 济南宏观经济状况济南宏观经济状况 本部分将纵观济南市近十年经济发展情况，探讨整个城市的经济基础， 作为判定投资环境优劣的关键因素。 项目项目 国内生产总国内生产总 值值 第一产第一产 业业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 商品零售价商品零售价 格指数格指数 居民消费价居民消费价 格指数格指数 社会消费社会消费 品零售额品零售额 单位亿元亿元亿元亿元上年为 100 上年为 100亿元 1993270.76 32.66 133.15 104.95 112.10 114.70 101.37 1994371.88 49.44 176.82 145.62 122.70 124.80 145.44 1995473.52 67.64 220.37 185.51 113.20 117.30 188.02 1996580.84 74.24 274.93 231.67 106.30 109.10 225.69 1997709.95 82.52 327.97 299.46 101.50 102.90 261.90 1998802.16 90.20 366.43 345.53 98.90 110.90 291.10 1999881.20 92.50 399.80 388.90 96.90 99.10 317.60 2000952.18 95.01 418.61 438.56 98.00 100.60 354.71 20011,066.16 97.17 443.15 525.84 98.80 100.30 397.53 20021,200.83 98.74 509.09 593.00 97.80 98.80 446.49 2003*1,365.30 103.30 599.70 662.30 98.00 99.90 533.20 注：1、以上数据出自济南市统计局；2、带*的 2003 年数据出自2003 年济南市国民经济和社会发展的统计公报，部分数据可能会与最终 济南统计年鉴有出入，仅供参考。 2.1.22.1.2 国内生产总值国内生产总值 2003 年济南市国民经济快速发展，全市国内生产总值达到 1365.3 亿元， 比上年增长 13.7%，创 1998 年以来最高增幅。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20022003* 0. 0% 5. 0% 10. 0% 15. 0% 20. 0% 25. 0% 30. 0% 35. 0% 40. 0% G D P 一 一 一 过去五年平均增幅 11.2%，高于北京 0.5 个百分点，上海/重庆 1.2 个 百分点，但低于天津 0.8 个百分点，济南经济增长快速。 第一产业增加值 103.3 亿元，增长 4.6%；第二产业增加值 599.7 亿元， 增长 17.8%；第三产业增加值 662.3 亿元，增长 11.7%。 第三产业在 经济结构中的比重显示一个城市的经济发达程度，济南三次产业的比例 为 7.6：43.9：48.5。中国目前第二产业比重 51.2、第三产业 33.6，欧洲第三产业比重达到 70.9，而美国 78.7，显示中国经 济仍欠发达。 第三产业已占世界经济总量的 61%，与国际现代化城市及国内一线城市 相比，济南第三产业不够发达，所占比重低于 50%。 济南目前经济结构与 1994 年的北京经济结构接近（1994 年第三产业比 重首次超过第二产业，三次产业比重分别为 6.9%、46.15%和 47%）。 一 一 一 一 8% 一 一 一 一 44% 一 一 一 一 48% 人均国内生产总值是评价城市居民个人财富的有力指标，济南 2003 年 人均 GDP 为人民币 23632 元(按现行汇率折算为 2855 美元)，可比增长 13.2%。 人均 GDP 与国内零售业较发达城市及亚太其它城市比较，差距很大。 城市城市人均人均济南为比较城市的百分数济南为比较城市的百分数 东京 35,474 8.0% 产业类别产业类别增加值增加值增幅增幅 第一产业 103.34.6% 第二产业 599.717.8% 第三产业 662.311.7% 新加坡 23,700 12.0% 香港 28,700 9.9% 台湾 23,400 12.2% 上海 5,300 53.9% 北京 3,877 73.6% 即便考虑到平价购买力的因素，济南人均 GDP 也只有东京的 1/3，新加 坡的一半不到。 2.1.32.1.3 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 社会消费品零售额持续增长，1999 年2003 年增长幅度维持在 920之间，并呈现稳定上升势头。 0 100 200 300 400 500 600 19941995199619971998 0. 0% 5. 0% 10. 0% 15. 0% 20. 0% 25. 0% 一 一 一 一 一 一 一 2003 年济南社会消费品零售总额为 533.2 亿元，比上年增长 19.4%，增 幅为最近五年最大。 过去五年平均增长率 为 12.9%，增长幅度 高于京津沪穗渝五大 城市，显示济南零售 商业发展非常迅速。 一一一一一一一一 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 % 一一一一一一一一一一一一一一一一 济南市 2003 年物价水准平稳回升。居民消费价格总水准比上年下降 0.1%，降幅明显缩小。最近几年指数平稳。 2.1.42.1.4 可支配收入及消费性支出可支配收入及消费性支出 2003 年城市（非农业）人均可支配收入达到的 11013 元，增长 91；03 年济南城镇居民人均可支配收入全国 35 个大中城市中人均 可支配收入超过万元的城市有 12 个，济南排行第 8 位，收入见下图。 23906 15003 14867 1427713883 12915 12892 11013 10313 10194 10183 10074 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一 2003 年 15 个副省级城市人均可支配收入排位济南排第六： 23906 1500314277 1291512892 11013101941018310074 9101 8817 8524 7961 7905 7892 7748 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 2003 年济南人均消费性支出 8395 元，增长 7.4%。2003 年 19 个副省级 以上城市人均消费支出比较如下，济南排名第八。 位位 次次城城 市市消费支出消费支出 1 深圳市 17372.03 2 广州市 11570.58 3 北京市 11123.84 4 上海市 11040.34 5 宁波市 10462.94 6 杭州市 10071 7 厦门市 9457.9 8 济南市 8395.36 9 青岛市 8055.03 10 天津市 7867.53 11 大连市 7759.9 12 南京市 7723.14 13 武汉市 7251.32 14 重庆市 7118.06 15 成都市 7062.58 16 西安市 6805.32 17 长春市 6765.98 18 沈阳市 6690.33 19 哈尔滨市 6228.93 合 计 8885.37 人均可支配收入及消费性支出排行 6-8 位，显示济南零售业面临巨大潜 力； 2.1.52.1.5 消费结构及横向比较消费结构及横向比较 一 一 31% 一 一 10% 一 一 一 一 一 一 一 一 一 8% 一 一 一 一 8% 一 一 一 一 一 14% 一 一 一 一 一 一 一 一 15% 一 一 10% 一 一 一 一 一 一 一 4% 2003 年济南城市居民消费支出以食品（31.1%）、教育文化及娱乐 （14.9%）、交通及通信 14.1%为主。 与购物中心相关消费占 64.1%，济南市城区居民的非基本生活必需品消 费比重上升，消费的选择性增强，消费结构进一步改善。 2004 年上半年济南居民人均可支配收入为元，比上年同期增 长，人们花在教育、医疗、通讯等方面的钱多了起来，增长最 快。 今年上半年居民人均用于教育的消费达元，比上年同期增长 ；居民通讯消费呈现较强的上升势头，人均通讯消费达 元， 比上 年同 期增 长 ； 省城 居民 人均 用于 医疗保健费用的支出达元，比上年同期增长。 人均 GDP3000 美元前后，各个城市与济南一样，消费结构的变化与国际 经验基本一致。 恩格尔系数较大幅度下降（济南城市恩格尔系数 31.1%，比上年减少 1.8 个百分点），衣着及食品类支出比重呈下降趋势。 交通通信、居住、医疗保健、娱乐教育文化比重上升幅度最大； 北京北京上海上海广州广州深圳深圳 20012001199719971997199719961996 人均可支配收入 1157884391029016969 人均消费性支出 89236820870714172 消费构成 100100100100 食品 36.251.548.734.8 衣着 9.28.16.19.2 家庭设备用品及服务 9.58.77.210.1 医疗保健 7.62.93.93.6 交通和通信 8.65.64.76.6 教育文化娱乐服务 1611.512.512.4 居住 6.67.910.716.8 杂项商品及服务 6.33.96.16.5 住房支出上升的趋势相对明显。 英美主要国家基本生活（食品、衣着合计）支出已经下降到 40%以下， 其中食品下降到 30%、衣着下降到 10%以下； 香港、台湾、韩国的基本生活支出则在 40%以上； 交通通信类支出来看，英美国家比重高于港台 2-9 个百分点； 用于居住（房租，包括水、电、燃料等）方面的支出在各国均占相当的 比重（10%-26%，平均 17%） 消费结构开始升级消费结构开始升级 总之，目前济南城市居民的消费性支出及消费结构接近 2001 年的北京， 从此后基本消费向提高性消费过渡，食品、衣着合计的基本生活消费支 出比重不断下降，消费类别如医疗、交通通讯、娱乐教育及文化、居住 则有不同程度的上升。 2.1.62.1.6 城市就业结构城市就业结构 济南市 2003 年就业形势较 2002 年有所好转。年末全市从业人员 355.3 万人，比上年末增长 0.7%。其中第二产业从业人员 110.1 万人，增长 0.9%;第三产业从业人员 140.3 万人，比上年末增长 3.5%。； 劳动就业结构也由 1993 年的 43.5：31.5：25；逐步发展到 2003 年的 29.5：31.0：39.5。说明经济改革已经逐见成效，前景比较乐观。 2.1.72.1.7 济南人口状况济南人口状况 全市 2003 年末常 住总人口 582.6 万 人，比上年增长 1.3%。 城乡居民生活品质 进一步提高。全年 一一一一一一一一 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 一一一 一一一一一一一一一一一 0 1 2 3 4 5 6 7 一一 19931995199719992001 一一一一一一 一一一一一一一一一一一一一一一一一 在岗职工工资总额 126.4 亿元，比上年增长 12.8%；在岗职工平均工资 16232 元，增长 12.8%。 2.1.82.1.8 房地产业发展房地产业发展 房地产开发较快增长。2003 全年房地产开发投资 89.8 亿元，增长 17.4%。 其中：住宅投资完成 74.1 亿元，增长 15.4%，占房地产开发完成投资 的 82.5%。商品房屋竣工面积 295.4 万平方米，增长 12.5%，其中：住 宅竣工面积 254.3 万平方米，增长 5.3%。 济南市 2003 年新增住宅面积 3769 万平方米，同比增长 86； 2003 年济南市城市居民和农村居民人均 生活用房面积 1885 和 325 平方米，分别增加 105 平方米和 19 平方米； 2.1.92.1.9 消费行为预测消费行为预测 消费经济元素消费价值体现消费生活需求消费行为兴起 收入 房屋持有率 汽车持有率 品牌认识度 品质要求度 日常生活需求提升 现 渴望接触新产品,用 语尝试,追求认同 开始关注教育、 中高 档消费品的品质或对 饮食要求新鲜度 开车购物次数增多 生活杂货家电 品牌价值商品 文化健康环抱 或体验性商品 汽车展示,商场 须有停车场 2.22.2 济南城市建设济南城市建设 2.2.12.2.1 总体规划总体规划 城市空间结构规划形成“一带一城一区”呈“带状分片组团”式城市格 局：一带指东部产业带，沿经十东路、工业北路东西交通走廊形成带状 发展格局；一城指主城区，包括泉城特色风貌带、东部新城和西部新城； 一区指西部片区，在原长清县城的基础上扩展用地。确定济南城市空间 发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。 济南城市规划总图 根据以上城市发展布局总体框架，城市用地规模 400 平方公里，人口规 模 400 万人。整个城市发展空间由东向西将形成“东部产业带、东部新 城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”五大区域和拟跨黄河发展 的北部片区。 本项目处在经一路沿线，交通便利，发展北部片区的北跨战略规划亦将 扩大区域的零售需求。 2.2.22.2.2 济南城市建设济南城市建设“十大工程十大工程” 济南市委、市政府提出，本届政府五年投资 1360 亿元，以提升城市综 合服务功能为重点，实施城市建设“十大工程”。交通建设工程重点完 成公路“两座大桥、三条高速路、四大出入口”的建设和改造，新建和 改造城市道路 1000 公里。 工程现状：经十路、经一路已完成通车。 2.32.3 济南宏观经济小结济南宏观经济小结 国家统计局公布的 2003 年度全国百强城市综合实力测评结果中，济南 市以综合指数 87.1 排在百强城市第 13 位(居副省级城市第 9 位，省会 城市第 7 位)。综合实力排序在济南之前的十二个城市依次是上海、北 京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨、成都和东 莞。 2003 年末，城市(不含章丘市、平阴县、济阳县、商河县，下同)人口 334.8 万人，占全市总人口比重的 57.5%，比上年提高 0.5 个百分点； 城市非农业人口 243.3 万人，增长 3.7%，成为全国 15 个超大城市之一； 全国 18 个生产总值过千亿元的城市之一：经济规模继续扩大，经济效 益不断提高。2003 年，城市生产总值 1053.7 亿元，占全市生产总值的 77.2%，是全国 18 个生产总值超过 1000 亿元的城市之一，其中第三产 业增加值 569 亿元，占城市生产总值的比重达到 54%。 总体而言，济南 2003 年的产业结构接近 1994 年北京的比例，第三产业 不发达； 人均 GDP 超过 2000 年北京的 2801 美元； 人均可支配收入排名全国副省级以上城市第六位，人均消费性支出排名 第八位，接近 2001 年北京的水平； 消费结构接近 2001 年北京的比例。 济南城市的总体发展水平落后北京至少 4 年。 第三部分第三部分济南市零售商业发展状况济南市零售商业发展状况 3.13.1 济南零售商业发展概况济南零售商业发展概况 3.1.13.1.1 济南商业发展概况济南商业发展概况 90 年代中期前，济南主要购物场所是济南百货大楼、大观园、人民商 场、济南华联、山东华联、济南一百，皆为百货业态。 1996 年银座商城及 1997 年贵和购物中心标志百货业态进入革新阶段。 以三联家电为代表的专业店、专卖店大量出现，传统百货店被分流。 “超市要革百货的命”，概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。老字 号的济南第一百货，曾是中国企业 500 强的济南国贸大厦相继出局。 业态升级大战开始。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物 广场，2000 年开业持续火爆，一站式购物模式开始露出端倪。 外资零售商持续渗透，沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南， 最近伊势丹也进入泉城路。 结局：一百、济百、大观园、省华联停业重组，市华联（包括嘉华）、 人民商场勉力维持。 2002 年底零售额统计：华联商厦 6.81 亿元；人民商场 5.03 亿元；与 贵和购物中心 6.29 亿元大致持平，比银座商厦（单店零售额 10 亿元左 右）；洛口服装批发市场 25.9 亿元有极大差距。 3.1.23.1.2 济南主要的商业区域分布济南主要的商业区域分布 济南的传统商业区域少而集中，主要是全市性商业中心泉城路泉城广 场商业区为龙头，以市级副中心经二路（西市场）商业区、花园路商业 区为辅助的三大商圈鼎立格局。2002 年济南市全市社会消费品零售总 额 446.5 亿元，其中市区 349.1 亿元。 主要由数个相邻的临街街铺、百货店、超市零散的聚合而成；整体而言 既有设施的软硬件如动线设计、购物环境及业态业种的组合都很落后， 且零售概念及商品组合、租户组合都相当同质； 既有商业设施休闲娱乐设施及餐饮等缺乏，或者档次雷同且低档。 济南市民的消费倾向相对传统，消费观念相对保守。 1 1、泉城路传统而多元，泉城广场较现代商场出现、泉城路传统而多元，泉城广场较现代商场出现 地理范围地理范围 泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、 省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、 历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等 诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。 区位属性区位属性 泉城路历来是济南繁华的唯一市级中心商业区，商家云集，名店众多， 有“十字金街”之地位，是购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能 的准步行商业街。 消费者来源消费者来源 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，作为济南市最 古老的商业街，客户群范围广泛，不仅吸引庞大济南消费群体，涵盖了 大众化消费及白领客层，同时作为大型旅游文化商业中心接纳了大量旅 游消费者。 泉城路主题分区及存在问题泉城路主题分区及存在问题 改造时划定的 5 个主题经营区分别为： （1）以三联商厦为中心的家电经营区； （2）分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区； （3）以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区； （4）以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区； （5）芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区 虽然主题经营区域格局大致存在，但由于泉城路的改造、经营、管理是 政府行为，交通组织、业态组合、商家组合、市场档次、店面设计、物 业管理等跟不上，加上开街之初，政府高租金、高税收等杀鸡取卵的短 视行为，致使泉城路商业氛围元气大伤，难以重现当年车水马龙的“金 街”景象。 泉城广场、银座商厦组成的泉城广场、银座商厦组成的“金街金街”南侧区域南侧区域 逐渐成为该商圈内人气极旺的商业区。2002 年银座商厦单店零售额超 过 10 亿元，省内第一。光年底各单位送礼用的购物卡 2003 年就达到 1 亿元左右 主要商业核心主要商业核心 三联商社：84.3 亿元； 银座商厦集团（含地下广场）：20.17 亿元； 贵和购物中心：6.29 亿元； 贵和商厦：估计 6.5 亿元左右； 新华书店：2.03 亿元。 总计 119.29 亿元，占济南市区社会消费品零售总额 34.2，显示商圈 作为市级商业中心的地位。 案例分析之贵和购物中案例分析之贵和购物中 心心 贵和购物中心总面积 2.2 万平方米， 1997 年 10 月 1 日开业，为济南 仅有的两座五星级酒店之一的皇冠假日酒店裙楼，首层有不少国际一线 产品，市场档次为济南最高档的百货店，以男士为主要目标客层，按北 京标准商场档次仅为中高档。 楼楼 层层 主题分主题分 区区 商品组合商品组合租户组合租户组合 B1 精品超 市 名烟名酒、食品饮 料、日用百货、快 餐、药品 F1 名贵大 堂 化妆品、金银珠宝、 钟表眼镜、皮具、 精品服装 江诗丹顿、ROLEX、伯爵、 LONGINES、OMEGA、RADO、TISSOT、依波 路、Cartier；Ermenegildo Zegna、HOGO BOSS、POLO RALPH LAUREN、DUNHILL、GEVES 商业街风格和定位不明确，缺乏统一的零售策划、规划及经营管理，商 业街整体感较差,购物环境及动线设计低落； 但随着经一路通行及山大路科技一条街日渐成熟，洪楼区域内融基大厦、 慧都大厦，二环路上嘉恒、发展、东方丽景、东环国际广场等写字楼的 兴建，造就了现代时尚商务氛围，为该区域增添了独有的文化休闲特色， 区域商业氛围日渐浓郁； 3.1.33.1.3 专业市场成行成市专业市场成行成市 随着济南市经济建设的逐步发展，目前济南市已经形成了很多比较大型 的专业市场。如北园路的家具城、汽车城（7.5 亿元）；洛口的服装批 发市场（25.9 亿元）；段店的汽车城、温州服装城集贸市场（22.3 亿 元）；堤口路的果品批发市场（15.2 亿元）；山大路科技市场（17.7 亿元）；齐鲁软件园（15.5 亿元）；山东汽车交易中心（13.5 亿元）； 济南汽车配件市场（10.9 亿元）；工业南路的山东汽车商城（18.0 亿 元）；新世界商场（8.0 亿元）；茶叶市场（9.5 亿元）；海鲜市场（6.5 亿元）；建材市场（5.1 亿元）钢材才市场（4.5 亿元）；包括前面提 到的西市场小商品批发市场（32.1 亿元）；七里堡蔬菜批发市场（9.8 亿元）等等。仅上述规模较大的十几个市场总计 222 亿元，占全市商品 交易市场成交额（533.6 亿元）的 41.6；市区商品交易市场成交额 （424.5 亿元）的 52.3。 虽然这些专业市场档次一般较低，但是占据济南市的经济发展大半壁江 山。同时也极大的带动了所在区域的经济发展。 另外，在零售服务方面，也由市场自发组成了象文西路的服装一条街， 定位多为中低档比较时尚、流行的适合年轻人的潮流服饰。银座商厦南 面的佛山街现在形成了美食街，多为店面较小，但各具风味和特色的中 档餐饮店。千佛山东北区域的茶楼、咖啡厅也是济南比较具有特色的地 方。 3.1.43.1.4 济南现有零售商业总结济南现有零售商业总结 大型商场 项目名称位置 规模(万平米） 主要商品 贵和购物中心天地坛街 1 号 2.2 中高档品牌、超市 贵和商厦泉城路 147 号 3 中档百货、超市 银座商城泺源大街 66 号 5 中档略偏高百货 银座地下超市 泺源大 99 号（泉城广 场地下） 3 品牌超市、中档百货 人民商场经四路东首 13 号 4 中低档百货（羽绒服商 场最为出名） 大观圆商场经四纬二 2.6 中低档百货、平价超市、