[建筑]业主违规装修房屋应如何解决MicrosoftWord文档.doc

业主违规装修房屋应如何解决? 【案例1】某业主在办理入住手续时，签署了业主公约。公约规定：业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业管理处制定的“装饰装修管理规定”，并填写装修申请表，报物业管理公司审核批准后，向物业管理公司交纳装饰装修押金方可按规定施工；在本物业范围内，不得擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局；违反本公约上述规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交市仲裁委员会依法裁决。该业主在进行装修时向物业管理公司提出装修申请，并在申请表中承诺：本人严格遵守管理处之“装饰装修管理规定”；保证阳台窗户统一、美观、安全，并保证不把空调安装在阳台外面：安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。在该申请表“管理处审批意见”一栏，管理处主任签署了“必须按大厦管理处的规定，统一安装无框式阳台”的意见。该业主在装修中，未按规定办理，在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗，封闭了阳台的地漏，安装了有框式阳台窗户，并把空调的室外机安装在阳台外面。物业管理公司发现后即劝其整改，并发出通知，要求该业主拆除违规封装之阳台，但该业主置之不理。为此物业管理公司向人民法院起诉，法院以本案当事人双方有仲裁协议为由，驳回起诉。物业管理公司遂起诉到市仲裁委员会，市仲裁委员会根据业主公约中的仲裁协议条款受理此案。仲裁委员会根据审理查明的案件事实和有关法律、法规、规章的规定，做出裁决：该业主于裁决书发出之日起15曰内恢复其阳台原状。【案例2】某业主在房屋的储藏室内擅自安装了抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主储藏室内的储柜及物品受损。物业管理公司两次向该业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。为此物业管理公司向人民法院起诉，法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。【案例3】某业主在自己居住的19楼物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业管理公司多次上门加以阻止，该业主不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业管理公司只得将该业主告到法院，法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。【案例4】某业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米、可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止该业主吊装巨型浴缸。该业主认为自己有私有财产使用和处置权，为此将物业管理公司告到法院。法院判决：该业主要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。案例分析：上述几个案例均涉及到业主能否按自己的意愿进行室内装修的问题： 1)业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益业主是房屋的所有权人，拥有其名下的房产的所有权，而所有权体现在对其所有的财产的占有权、使用权、收益权和处分权。但是业主在行使所有权时，并不是可以随心所欲、为所欲为。有的业主认为，房子是自己的，自己想怎么装修就怎么装修，这实际上是一个误区，是对所有权的误解。根据民法通则第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这就界定了财产所有权只能是依法享有，行使所有权不能违法，业主只能在法律规定的限度内才能自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案例中业主房屋装修影响了周围的环境，影响了他人的正常使用，显然是错误的。2)室内装修不得违反国家有关的法律法规的规定如上所述，业主行使所有权要合法，那么业主的室内装修就要符合国家有关的法律法规的要求。建设部颁发的住宅室内装饰装修管理办法第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生问、厨房间；(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盏、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。”第七条规定：“住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。”第十二条规定：“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”本案例中业主房屋装修显然是不符合上述规定的。3)室内装修应自觉遵守业主公约、物业服务合同、装修协议、装修承诺书、装修管理规定等文件中有关装修的各项约定由业主大会制定的业主公约对全体业主均具有约束力，业主应自觉履行业主公约。物业服务合同和装修协议系双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，依法签订的物业服务合同和装修协议受到法律的保护，业主应善意遵守。装修审批表、装修承诺书等文件有物业管理公司的审核意见，也有业主本人的意见和签字，可视为业主与物业管理公司之间达成了具体的装修管理协议，对双方均有约束力。装修管理规定作为物业管理规章制度之一，一般由物业管理公司制定，通常作为业主公约、物业服务合同、装修协议、装修审批表等文件的附件，与主件具有同等效力，业主在装修时，也要自觉遵守。物业管理处案例分析试题来源：作者：日期：2011-06-27我要评论(0条)找房产纠纷律师一位业主来管理处办事，称赞我们的物业服务越来越好了，可谁能想到在此之前，该业主曾两次将管理处投诉到总部，再看看现在她对我们工作的认可，我觉得我们的努力和真心得到了回报。 有很多人不把物业管理工作放在眼里，想当然地认为：“物业管理？不就是管管保洁、保安什么的吗？是个人就可以做。”但是通过三年的实践经验，我认为：一位好的项目经理必须有一定的思想文化底蕴，热爱这个职业并能全身心地为它奉献；必须拥有积极、良好的心态，会同自己的亲和力、凝聚力，将一个团队牢牢“绑”在一起，一同抵御未知的困难，一齐品尝工作的硕果；面对问题，要善于思考，准确判断并及时处理；尤其要具有较强的沟通能力，才能在崇尚效率的今天，将“有效沟通”进行到底。 下面，我就针对业主的不同类型，以案例方式谈谈如何与各种类型业主进行有效沟通。 一、理性型 这样的业主占绝大多数，凡事好说好商量，只要“晓之以理，动之以情”，敞开胸襟，坦荡行事，因误解而产生的摩擦、干戈自然会渐渐瓦解、冰释。 二、忧郁型 这样的业主看什么都是灰色的，甚至处处只看到事情的阴暗面。他们或因家庭、婚姻出现矛盾，或因事业或工作出现变故，心情烦躁就找物业管理公司撒气，甚至无理取闹，作为提供物业服务的一方必须敢于承受、一如既往地耐心服务。 三、情绪型 这些业主常常随着情绪变化而变化，在与物业管理人员交流时，态度也随着个人心情变化而起伏变化。 案例一：我们小区规定,为了保持大堂整洁，运送所有装修材料和装修垃圾都要走二层电梯厅。某业主自称与某中央领导认识,又与某开发商是朋友,是从事质量体系认证工作的，在装修时无视物业规定,硬把水泥、灰渣等材料堆放在一层大堂的门边,装修工人在搬运过程中将一层大堂搞得脏乱不堪,管理处大堂保安上前制止时，与他们的装修工发生了冲突。双方在推搡时，业主的老母亲不慎摔倒,该业主报了警。我到达现场时,看到该业主情绪激动,而警察的立场明显倾向于业主一方。我马上意识到,现在不是讲理的时间和场合,应该立刻控制事态、尽力平息。我当着现场所有人及几位警察向业主的母亲深深地鞠了一躬，代表我自己，也代表管理处对老太太摔了一跤表示深深的歉意,并诚恳地请求先安排老人看病,所有费用由管理处出。当时业主一方的所有人都震惊了,激动的情绪一下子平息了,口气也变得缓和起来。最后，业主对我们工作提出一些建议,例如规定装修材料必须走二层,就应该在双方签定的装修管理协议中书写明确,提得很有道理。事后我亲自拿着水果去探望该业主的母亲几次,现在，这位业主与我们已成为好朋友。 案例二：2002年冬天,一位业主停放在小区内的红旗轿车,发现有一道划痕,他和朋友找到管理处要讨个说法。管理处保安主管只问了一句：“你怎么能证明车是在小区被划的？”其中一位就二话不说，朝护卫主管的面部就是狠狠一拳，手上的戒指划伤了护卫主管的左眼,鲜血夺眶而出。我方马上报警,警察将相关人员带到派出所问讯。派出所让双方签订调解协议书：处罚肇事方赔偿3000元医药费，供保安主管就诊。该业主很阔绰,当场点出3000元，甩在桌上扬长而去。当我带着三名员工返回管理处时,这位业主的轿车已经停在管理处门口，他说：“打人的事解决了,我的车被划了，怎么解决?”我说:“我代表经理,代表管理处诚恳地对您说声对不起”话还没说完,他马上接过话茬:“得,大姐,我要的就是这句话。其实我的车上了保险,完全可以自己修,我还有事，我先走了。”红旗车开走了，我提起的心才落了地。 四、暴跳如雷型 这样的业主，往往在事情还没有讲清楚之前，就开始无理谩骂，拍桌子、瞪眼睛。 案例三：某业主在办理房屋装修手续时拒交押金，当时就拍桌子、踹门、横行无忌，甚至用最下流的话语骂人，客户服务人员出示有关住宅装修管理规定的110文件，他拒绝查看，谩骂说管理处就知道收钱，并在前台叫嚷着要炒掉管理处。对待这样的业主，项目经理要及时挺身而出，亲自接待，向其解释押金最后是要退还，使其慢慢将怒火平息，逐渐配合起我们的工作。之后我们了解到该业主最大的兴趣是“股票”，于是每次与他沟通时就先从询问股票行情入手，“投其所好”，加深了沟通，缓解了其对公司的成见。 实践证明：作为一位项目经理，不仅要有应对各种类型业主的能力，还要敢于承担责任、准确判断并能够及时有效地处理问题。 案例四：小区一位业主买了同层相邻的两套房开办美容美发业务，为保证内部环境卫生，该业主私自装了一扇防火门，不仅占用了部分公共区域，还将楼道唯一能够透过阳光的区域封闭在内，致使白天光线都无法照进，从而引起了该层其它住户的投诉。我们不是一上来就采取强制手段，而是先派保洁主管上门十多次与该业主沟通。刚开始该业主口气很硬，说管理处当初为什么不管，现在又来管了云云，拒绝拆除防火门，仅同意白天开门放出光线。而后，我们向该业主明示管理处要和城管联合拆除该门，该业主自知无理慢慢松口，但总是一拖再拖。我们看火候已到，立刻向其书面通知，限期10天内拆除，业主很不情愿，却也不再抵触。最后管理处组织人很顺利地将两扇防火门拆除，恢复了楼道的光明，该楼层业主对管理处的努力给予了肯定，纷纷主动来交物业费。 案例五：一对夫妻正在闹分居，而管理处并不知道，一天妻子请搬家公司将房内搬空，来管理处开放行条。前台按搬出入文件规定，当场给丈夫打了电话，没想到丈夫不同意搬出。妻子便在客户服务中心又哭又闹，讲了要搬出的一大堆理由。我亲