商业街区的市场查调与定位.ppt

商业街区的市场调查与定位商业街区的市场调查与定位 鹫淋商业策划部鹫淋商业策划部 住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商 全程解码 锦秋花园 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目录 第一部分 商业街区的概述 第三部分 商业步行街的市场定位 第四部分 我方对租赁条件的期望 第二部分 商业街的市场调研分析 第四、我方对对租赁赁条件的期望第四、我方对对租赁赁条件的期望第四、我方对对租赁赁条件的期望第四、我方对对租赁赁条件的期望 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 这一节我将和大家分享的内容 v商业街区的发展？ v商业街区的类型？ v商业街区的评判？ v商业街区的发展趋势？ v商业街区的特点？ v商业街区的发展趋势？ Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业街区的渊源 商业街区发源于中国，唐代时期，长安就有 著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清 明上河图就是典型的商业街，到了近代和现 代，我国商业街发展落后于法国等西方国家 。 清明上河图 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业街区形成的特征 许多商业街区是历史自然形成的结果，带有浓厚的历史文化色 彩。 广州市的北京路是广州市中心商业街区，具有丰富的历史文化积淀。 商业街区是随着城市的扩建而形成的，是为了满足新的商业活 动的需要而诞生的。 商业街区的形成多集中在区域中交通较为便利的地段，以方便 区域的居民前往购物。 有些商业街区是以大型的百货商店或超级市场为中心而逐步形 成的商店群的集合体。 深圳华强北路商业街，早期万佳超市率先进驻经营，在经营获得了巨 大成功后，其他大量小型商店便纷纷进驻华强北，华强北 商业街的规模迅速扩大，随着华强北商业街规模的扩大 ，就吸引了更多的人流前来购物消费，从而形成了深圳 华强北路繁华的商业街市。 商业街区一般是由多个各自独立经营的商店自发地组合在一起 形成的，其管理较为松散。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海著名商业街 黄河路 美食一条街 云南路 特色小吃美食街 中华香樟一条街闵行区江川路（沪闵路至竹 港桥），以绿化、休闲为主要特色。 文化名人街虹口区多伦路（东江湾路至四 川北路），以上海近代文化氛围为主要特色。 雅文化街虹口区溧阳路（四川北路至四平 路），以恬静、雅致为主要特色。 滨河休闲街杨浦区兰州路（平凉路至长阳 路），以体现水面清洁、岸边垂柳成行为主要特 色。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 黄河路 美食一条街 黄河路 美食一条街是一条繁荣的步行街。它拥有各种特色的小吃 。对于那些猎奇的游客来说，此街是必到之地。这么多年来它一 直是上海人民引以为自豪的标志。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 、 乍浦路 南北风味美食街 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业街区具有的特征： 硬件设施一流 包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 功能多样化 包括购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面 。 管理水平一流 不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在商业街整 体形象 宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也进行了有效 管理。 具有较高的文化内涵与艺术品味 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我国商业街区的发展模式 1、复合型商业街区 这是城市中最普通的商业街区，一般是在传统商业街区改造或 商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比 如上海田林路、滨河休闲街、文化名人街等。 2、民俗特色休闲街区 一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的 风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和 购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建 筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。 3、锦秋花园休闲商业街区 城市锦秋商业街带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产 ，形成了大量休闲商业街区。 我国商业街区的发展模式 1 、复合型商业业街区 这这是城市中最普通的商业业街区，一般是在传统传统 商业业街区改造或 商业业口岸节节点新建形成的一般商业业步行街区，主要功能是购购物。 比如上海田林路、滨滨河休闲闲街、文化名人街等。 2、民俗特色休闲闲街区 一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意 义义的风风情街区。借用古民居街区进进行改造，形成风风貌提升，充实实 休闲闲和购购物功能，形成城市民俗特色休闲闲街区。进进一步发发展成为为 以仿古建筑和民俗特色建筑新建设设的休闲闲市场场。 3、锦锦秋花园休闲闲商业业街区 城市锦锦秋商业业街带带借助城市景观环观环 境打造，开发发休闲闲和商业业 房地产产，形成了大量休闲闲商业业街区 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我国商业街区的发展模式 4、酒吧休闲商业街区 酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域 的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成 了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等 等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。 5、餐饮休闲步行街区 餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人 的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区， 就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发 区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街 区，形成社区房地产热销。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的 ，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的 经典；重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目录 第三部分 商业步行街的市场定位 第二部分 商业步行街的市场调研 第一部分 商业步行街的概述 第四部分 我方对租赁条件的期望 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业步行街市场调研的基本内容 经济环境的分析 区域城市结构调查与城市发展规划调 查 商业发展规划和政策研究 周边商业情况与商业竞争态势的调研 客流量、购物消费者特征 立地条件研究 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业发展规划和政策研究 在对大型商业房地产开发过程中，开发商 及时了解商业网点的布局规划非常关键， 避免政策性的风险和重复建设。 如，上海市城市近期商业网点专项规划相 关要求 1.商业街的建设应注意保护和继承城市历史文 脉。 2.商业街建设的整体风格应与城市总体环境相协 调。 3.商业街的建设应注重配套设施：停车场、休闲 广场、公厕、绿化景观、等。 4.为企业带来经济效益，为政府带来社会效益 为社区带来环境效益，为百姓带来使用效益 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 周边商业情况与商业竞争态势的调 研 商业情况的调查内容包括： 商圈范围，业态业种构成、大致比例关系； 商户总量、商品种类、品质、产地、品牌 重点商户经营概貌； 商业竞争态势的调查内容包括： 同质或互补 同档或错位 过量或缺少 主要竞争手段 主要销售模式 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 购物消费者特征、客流量分析（2/3 ） 人口结构特征分析 人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进 行分类整理，以便深入分析。 除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的 速度以及将来人口结构的变迁进行预测。 如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构 变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对 业态的设计产生重大影响。 家庭户数构成特征分析 家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户 数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进 行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与 生活形态的变化。 如这几年宝山区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD 的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构 和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂 的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的 立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟 规划步行街周围的环境和其本身的因素对商业经营的影 响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之 千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主 要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类 别等。 1.道路类别。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消 费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、 商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼 具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业 干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 2.顾客是否容易达到步行街区 3.周边环境和目前的商业设施 4.商业的能见度和日照情况 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目录 第三部分 商业步行街的市场定位 第二部分 商业步行街的市场调研 第一部分 商业步行街的概述 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 这一节我将和大家分享的内容： 业态定位 商业功能定位 目标市场定位 目标区域定位 目标客户定位 主题特色与文化定位 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 业态定位 这是商业街市场定位的第一步，也就是它究竟适合做什么，是做 百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一 起做购物中心？这就是第一项业态定位。 商业步行街可能有的业态： 餐饮业 专卖店和专营店 通讯服务业 百货业 大众娱乐业 商业街排斥的业态有： 购物中心。购物中心要求低廉的地价，宽阔的停车场。这在 上海市寸土寸金的地方不可能满足。 超市。超市的优势在于低价位，而商业街上的商品要求高毛 利。 小商品批发（货仓式商场）。商业街没有大吞吐能力，有的 地方限制交通。在王府井新东安背后有一个新城小商品批发 市场，申办至今年，招商没有成功过，因为当地的交通部 门规定小时不能进车。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 业态定位的根据 现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流，而现在城 市的消费主流是年轻人，他们的消费观念集中体现为个字： “情趣”：根据自己的意愿消费； “时尚”：北京的贵友商场只有平米，其最新定位是 “为岁的女孩子服务”，因为这个阶段的女性最讲究时尚； “攀比“：在日本，私家车非常多，但同时利用率也非常低，买车只是出 于面子问题。 现代人的追求目标。 一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商业街。 二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商 品不一定在打折上下工夫，但强调物有所值。 组合的合理化。 在商业街上，专业店和专营店要占，餐饮占，综 合性商场占，是综合的娱乐业。商业街能否留住 年轻人和儿童，关键在娱乐业。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业步行街业态的多元性 从商业步行街的本质来看，多元业态是主 要的识别特征。 然而多元业态并不是简单的业态叠加， 商业步行街的功能定位是以目标市场的定位为 出发点。 在进行商业功能定位的时候既要兼顾业 态的全面性，同时也应该注重不同业态 的占比，以及业态之间的有机互动。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目录 第四部分 我方对租赁条件的期望 第二部分 商业步行街的市场调研 第一部分 商业步行街的概述 第三部分 商业步行街的市场定位 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我方对租赁条件的期望 因为现 在国际金融萧条，更是商业用房供大于求。对 投资项 目带来一定的风险 ，我方不是看中现在而是将 来，再说我方做这种投资也是对贵 方在后期投资开盘 带来好多意想不到的收益。通过我方项目的规划与预 算，希望贵方在第一年以招商引资六至十个月为期限 。租赁金额一元左右每平米每天，前期我公司将投入 资金打造完整的商业街，包括改造、包装、策划、宣 传等人力物力。我方希望能与贵公司长期合作，因目 前项目不是太成熟，考虑项 目需要一定的培养期，使 项目能够更好的稳定发展，希望贵方与我方的合同期 限为12年至20年。自合同期开始履行每五年递增一次 3%5%。 贵方作为考虑，这也是贵方与我方合作共赢 的一种方式。如贵公司周边或该物业其他部分有退租商 铺。我司可一律承租。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Prof