济南老商埠项目概念性定位构想.pdf

新泉城已然博大 老商埠复求精深 新泉城已然博大 老商埠复求精深 新泉城已然博大 老商埠复求精深 新泉城已然博大 老商埠复求精深 【济南.老商埠】概念性定位构想【济南.老商埠】概念性定位构想 写在前面写在前面 1、所有商业项目的成功，必定是经过深化调研、统筹分析、研判定位、合理规划 招商运营 1、所有商业项目的成功，必定是经过深化调研、统筹分析、研判定位、合理规划 招商运营等系统工作，这份概念性构想的依据是tcbl的定位策划、atkins的 城市改造规划及清华、日清的规划设计草案，并未真正实际调研，因此难免有 以管窥天、以偏盖全的疏漏。如果有偏颇或不合理之处，完全是个人的理解不 足，并非是上述公司的结论有误。 2、上述公司的策划及方案，个人觉得已经很全面，结论是因为立基及经验不同而 有差异。本构想也仅仅是个人的初步看法，并不代表本项目的必然走向。概念 发想也只是提供贵司另一种选择，希望在碰撞创意的同时，为项目带来更多的 思路与想法。 3、本文只是构想并非方案，目的并非追求落实项目的定位策划，而是希望引起 贵司在规划前的另一种思考，透过这种创想，为项目未来的规划方案提供更 符合商家实际需求，也为未来项目运营铺垫更扎实的基础。 吴仁淼 2011/11/1 等系统工作，这份概念性构想的依据是tcbl的定位策划、atkins的 城市改造规划及清华、日清的规划设计草案，并未真正实际调研，因此难免有 以管窥天、以偏盖全的疏漏。如果有偏颇或不合理之处，完全是个人的理解不 足，并非是上述公司的结论有误。 2、上述公司的策划及方案，个人觉得已经很全面，结论是因为立基及经验不同而 有差异。本构想也仅仅是个人的初步看法，并不代表本项目的必然走向。概念 发想也只是提供贵司另一种选择，希望在碰撞创意的同时，为项目带来更多的 思路与想法。 3、本文只是构想并非方案，目的并非追求落实项目的定位策划，而是希望引起 贵司在规划前的另一种思考，透过这种创想，为项目未来的规划方案提供更 符合商家实际需求，也为未来项目运营铺垫更扎实的基础。 吴仁淼 2011/11/1 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 三、功能分区业态布置三、功能分区业态布置 四、规划立意建筑风格四、规划立意建筑风格 五、结语五、结语 发掘一个项目的内涵及意义， 不仅仅应关注经济收益和未来变化进程， 更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索， 只有将城市底蕴/城市发展与商业创新有机的结合， 才能真正地展现项目的激情和生命力。 发掘一个项目的内涵及意义， 不仅仅应关注经济收益和未来变化进程， 更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索， 只有将城市底蕴/城市发展与商业创新有机的结合， 才能真正地展现项目的激情和生命力。 发掘一个项目的内涵及意义，发掘一个项目的内涵及意义，发掘一个项目的内涵及意义，发掘一个项目的内涵及意义， 不仅仅应关注经济收益和未来变化进程，不仅仅应关注经济收益和未来变化进程，不仅仅应关注经济收益和未来变化进程，不仅仅应关注经济收益和未来变化进程， 更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索，更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索，更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索，更应对城市历史情缘与多样风情进行回顾和探索， 只有将城市底蕴只有将城市底蕴只有将城市底蕴只有将城市底蕴/ / / /城市发展与商业创新有机的结合，城市发展与商业创新有机的结合，城市发展与商业创新有机的结合，城市发展与商业创新有机的结合， 才能真正地展现项目的激情和生命力。才能真正地展现项目的激情和生命力。才能真正地展现项目的激情和生命力。才能真正地展现项目的激情和生命力。 1、从1、从国家及区域发展的角度国家及区域发展的角度来看，济南拥有较高的城市地位和社会经济基础。 2、济南位于鲁中西部，是山东省省会，是山东的政治经济、科技文化、教育旅游中心，区域性金融中心； 3、国家历史文化名城 ，是中华文明闻名世界的史前文化 来看，济南拥有较高的城市地位和社会经济基础。 2、济南位于鲁中西部，是山东省省会，是山东的政治经济、科技文化、教育旅游中心，区域性金融中心； 3、国家历史文化名城 ，是中华文明闻名世界的史前文化龙山文化的发祥地； 4、中国软件名城、国家创新型城市之一 ；第11届全国运动会和第7届中国国际园林花卉博览会的主办城市。 龙山文化的发祥地； 4、中国软件名城、国家创新型城市之一 ；第11届全国运动会和第7届中国国际园林花卉博览会的主办城市。 环渤海地区南翼和 黄河中下游地区的 中心城市 ，是国家 批准的沿海开放城 市和十五个副省级 城市之一。 北连京津，南接沪宁，东 西连通山东半岛与华中地 区，是环渤海经济区和京 沪经济发展轴上的重要交 汇点，是全国重要的交通 枢纽和物流中心。 环渤海地区南翼和 黄河中下游地区的 中心城市 ，是国家 批准的沿海开放城 市和十五个副省级 城市之一。 北连京津，南接沪宁，东 西连通山东半岛与华中地 区，是环渤海经济区和京 沪经济发展轴上的重要交 汇点，是全国重要的交通 枢纽和物流中心。 （一）战略及资源：（一）战略及资源： 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 5、济南历史文化特色：济南是拥有悠久历史的文化名城，5、济南历史文化特色：济南是拥有悠久历史的文化名城，具有丰富的历史文化遗产遗迹和独特的人文 自然景观 具有丰富的历史文化遗产遗迹和独特的人文 自然景观。距今四五千年的史前文化。距今四五千年的史前文化“龙山文化龙山文化”发祥地，济南拥有着4000-5000年以上的建城史； 自春秋时期齐国在此筑城始，济南成为历代郡国、州府的行政中心；至明初，曾置山东行省，济南始为 山东首府，曾一直至清代（注：明清两代，济南经济发展较快，清康熙以后，已成为具有一定规模的商 业城市）；1904年，济南自开商埠，城市区域随之扩大，工商各业取得长足发展；于中华民国时期， 1929年设立济南市；新中国成立后，济南市继续保持着山东省省会的城市地位。 6、济南城市职能定位：加强和完善的城市职能（全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心， 区域性金融中心，全国重要交通枢纽）。培育和凸显的城市职能（现代服务业和总部经济，高新技术产 业和先进制造业）。 7、城市人口总量：到2020年，全市总人口达到840万人,其中，城镇总人口达到670万人，市区城镇总人 口为480万人；到2020年，中心城人口规模将增至430万人左右，其中，中心城户籍人口增至340万人左 右；中心城用地规模：到 2020年，中心城规划用地范围扩大到1022平方公里，其中，中心城建设用地 规模将增至 410万平方公里； 8、中心城空间结构： 发祥地，济南拥有着4000-5000年以上的建城史； 自春秋时期齐国在此筑城始，济南成为历代郡国、州府的行政中心；至明初，曾置山东行省，济南始为 山东首府，曾一直至清代（注：明清两代，济南经济发展较快，清康熙以后，已成为具有一定规模的商 业城市）；1904年，济南自开商埠，城市区域随之扩大，工商各业取得长足发展；于中华民国时期， 1929年设立济南市；新中国成立后，济南市继续保持着山东省省会的城市地位。 6、济南城市职能定位：加强和完善的城市职能（全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心， 区域性金融中心，全国重要交通枢纽）。培育和凸显的城市职能（现代服务业和总部经济，高新技术产 业和先进制造业）。 7、城市人口总量：到2020年，全市总人口达到840万人,其中，城镇总人口达到670万人，市区城镇总人 口为480万人；到2020年，中心城人口规模将增至430万人左右，其中，中心城户籍人口增至340万人左 右；中心城用地规模：到 2020年，中心城规划用地范围扩大到1022平方公里，其中，中心城建设用地 规模将增至 410万平方公里； 8、中心城空间结构：“一城两区一城两区”： ： “一城一城”即主城区，即主城区，“两区两区”为东部城区和西部城区为东部城区和西部城区；“主城区主城区”由腊山、 党家、旧城 、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。 由腊山、 党家、旧城 、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。其中，旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部 分地区。 其中，旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部 分地区。在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务 等第三产业 。 在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务 等第三产业 。古城 古城 - -商埠区旧城改造应特别注意保护和继承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及 黄河为主体的城市风貌特色。 商埠区旧城改造应特别注意保护和继承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区及 黄河为主体的城市风貌特色。 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 *济南市政府关于*济南市政府关于“济南市2010年经济社会发展计划执行情况和2011年国民经济和社会发展计划济南市2010年经济社会发展计划执行情况和2011年国民经济和社会发展计划”： 1、2010年，全市上下坚持以科学发展观为指导，按照 ： 1、2010年，全市上下坚持以科学发展观为指导，按照“拓展城市发展空间，打造现代产业体系拓展城市发展空间，打造现代产业体系”总体思 路，抢抓机遇，积极作为，全力做好 总体思 路，抢抓机遇，积极作为，全力做好“转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定”重点工作重点工作成功入 选 成功入 选国家服务业综合改革试点城市国家服务业综合改革试点城市，服务经济为主的产业结构特征更加明显，服务经济为主的产业结构特征更加明显入选入选“中国软件名城中国软件名城”创建 试点城市 创建 试点城市和和“中国十大旅游城市中国十大旅游城市”。 。 入选入选创建国家创新型城市试点创建国家创新型城市试点和和综合性国家高技术产业基地综合性国家高技术产业基地创 建国家森林城市和水系生态建设进展顺利 创 建国家森林城市和水系生态建设进展顺利 2、2、“十二五十二五”时期，我市发展仍处于重要战略机遇期。时期，我市发展仍处于重要战略机遇期。“十二五十二五”规划描绘了全市未来5年发展的宏伟蓝 图，确定了发展的思路、目标和重点任务。 规划描绘了全市未来5年发展的宏伟蓝 图，确定了发展的思路、目标和重点任务。“十二五十二五”时期，我市将大力推进时期，我市将大力推进新型城市化进程新型城市化进程，加快规 模扩张和功能提升，着力 ，加快规 模扩张和功能提升，着力构建构建“一城三区一城三区”中心城市发展格局中心城市发展格局，一批重大基础设施将建成投入使用，城 市发展的空间进一步拓展，承载能力将明显增强。 ，一批重大基础设施将建成投入使用，城 市发展的空间进一步拓展，承载能力将明显增强。围绕打造现代产业体系，将着力发展现代服务业、 培育战略性新兴产业，逐步形成以服务经济为主的产业结构 围绕打造现代产业体系，将着力发展现代服务业、 培育战略性新兴产业，逐步形成以服务经济为主的产业结构。 3、围绕区域协同发展，将积极推动 。 3、围绕区域协同发展，将积极推动省会城市群经济圈省会城市群经济圈建设建设，进一步强化济南作为进一步强化济南作为省会城市群经济圈核 心 省会城市群经济圈核 心地位，增强辐射带动功能。黄河三角洲高效生态经济区和地位，增强辐射带动功能。黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，为 我市参与全省重点区域带动战略的实施，实现优势互补和联动发展，提供了重要机遇。 4、2011年全市经济社会发展的总体要求是:深入贯彻落实科学发展观，突出科学发展这一主题，把握 加快转变经济发展方式这条主线，按照 上升为国家战略，为 我市参与全省重点区域带动战略的实施，实现优势互补和联动发展，提供了重要机遇。 4、2011年全市经济社会发展的总体要求是:深入贯彻落实科学发展观，突出科学发展这一主题，把握 加快转变经济发展方式这条主线，按照“拓展城市发展空间，打造现代产业体系拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的工作思路，的工作思路，实施新 型城市化、新型工业化、创新驱动、富民惠民四大战略， 实施新 型城市化、新型工业化、创新驱动、富民惠民四大战略，着力调结构、稳物价、保民生、促改革，保 持经济平稳较快发展和社会和谐稳定。 着力调结构、稳物价、保民生、促改革，保 持经济平稳较快发展和社会和谐稳定。 （二）城市发展方向：（二）城市发展方向： 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 5、5、打造服务业首位经济打造服务业首位经济。把服务业跨越发展作为经济结构调整的战略重点，围绕推进国家服务业综合 改革试点，加快构建 。把服务业跨越发展作为经济结构调整的战略重点，围绕推进国家服务业综合 改革试点，加快构建信息服务、商贸物流、金融服务、文化旅游、商务会展信息服务、商贸物流、金融服务、文化旅游、商务会展五大五大区域性服务业中心区域性服务业中心。 一是大力发展优势产业。金融业，加快 。 一是大力发展优势产业。金融业，加快济南金融商务中心区、金融后台服务集聚区、资本市场发展示 范区 济南金融商务中心区、金融后台服务集聚区、资本市场发展示 范区和农村金融制度改革实验区建设和农村金融制度改革实验区建设 6、信息服务业，以6、信息服务业，以“数字泉城数字泉城”、“中国软件名城中国软件名城”建设为重点，加强信息基础设施建设，大力推进物联 网、 建设为重点，加强信息基础设施建设，大力推进物联 网、云计算云计算等新兴业态发展，积极发展数字内容、网络增值服务和信息技术服务业，推进三网融合。 文化旅游业，加快 等新兴业态发展，积极发展数字内容、网络增值服务和信息技术服务业，推进三网融合。 文化旅游业，加快文化产业资源整合文化产业资源整合，着力培育特色产业园区和龙头企业，打造，着力培育特色产业园区和龙头企业，打造“天下泉城天下泉城”旅游品 牌， 旅游品 牌，提升泉城文化品位和旅游特色提升泉城文化品位和旅游特色。商贸物流业，以加快。商贸物流业，以加快核心商业区、特色商业区核心商业区、特色商业区建设为重点，进一 步优化商业网点布局，推进传统商贸流通业改造提升、扩大规模;完善物流园区、节点和配套设施建 设，着力构建交通网络、信息网络、标准和技术三大平 建设为重点，进一 步优化商业网点布局，推进传统商贸流通业改造提升、扩大规模;完善物流园区、节点和配套设施建 设，着力构建交通网络、信息网络、标准和技术三大平 7、坚决控制7、坚决控制“两高两高”和产能过剩行业盲目重复建设，引导资金更多投向和产能过剩行业盲目重复建设，引导资金更多投向现代服务业、战略性新兴产业、 科技创新 现代服务业、战略性新兴产业、 科技创新、农业农村、民生和社会事业、节能减排和生态环境等重点领域、农业农村、民生和社会事业、节能减排和生态环境等重点领域 8、8、“十二五十二五”时期的战略重点和主要任务 ：一是加快推进新型城市化。二是打造现代产业体系。三是 建设国家创新型城市。四是进一步深化改革开放。五是建设生态文明城市。六是促进社会和谐稳定 时期的战略重点和主要任务 ：一是加快推进新型城市化。二是打造现代产业体系。三是 建设国家创新型城市。四是进一步深化改革开放。五是建设生态文明城市。六是促进社会和谐稳定 9、提升城市建设水平。更加注重城市载体功能和产业统筹发展，更加注重9、提升城市建设水平。更加注重城市载体功能和产业统筹发展，更加注重突出城市特色、文化内涵和 生态绿化建设 突出城市特色、文化内涵和 生态绿化建设，塑造现代化省会城市新形象。一是优化提升老城区。以释放发展空间、提升功能形象 为重点，抓好棚户区、城中村和危旧简易楼群改造，积极稳妥地推进明府城、商埠区等重点区域的保 护改造 ，塑造现代化省会城市新形象。一是优化提升老城区。以释放发展空间、提升功能形象 为重点，抓好棚户区、城中村和危旧简易楼群改造，积极稳妥地推进明府城、商埠区等重点区域的保 护改造 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 天下泉城天下泉城新型城市化新型城市化全国交通枢纽全国交通枢纽山东政经文教中心山东政经文教中心 济南未来发展无可限量 区域化大都市 中国的文化+创意“名城” 国家创新型城市国家创新型城市 国家历史名城国家历史名城 国家软件名城国家软件名城 省会城市群经济圈省会城市群经济圈 山东半岛蓝色经济区山东半岛蓝色经济区 区域型金融中心区域型金融中心 发发 展展 资资 源源 （三）城市发展蓝图：（三）城市发展蓝图： 一、解读城市一、解读城市济南印象济南印象 发发 展展 战战 略略 千年齐鲁文化：传统！千年齐鲁文化：传统！ 金融软件名城：本钱！金融软件名城：本钱！ 政经文教科旅：要素！政经文教科旅：要素！ 城市发展战略：支撑！城市发展战略：支撑！ 区域化 发展理念发展理念 建设手笔建设手笔 鉴古思今，1904济南开埠通商更是一座引领潮流的门户！鉴古思今，1904济南开埠通商更是一座引领潮流的门户！ 济南需要什么样的区域化？济南需要什么样的区域化？济南需要什么样的区域化？济南需要什么样的区域化？ 济南的区域化，是否真的万事俱备，水到渠成？济南的区域化，是否真的万事俱备，水到渠成？ 一、解读城市一、解读城市济南印象济南印象 发展内涵发展内涵 功能要素功能要素 省会城市经济圈：规模！省会城市经济圈：规模！ 新型城市化发展：筋骨！新型城市化发展：筋骨！ 全国的交通枢纽：影响！全国的交通枢纽：影响！ 天下泉城的运作：气度！天下泉城的运作：气度！大都市 发展理念发展理念 建设手笔建设手笔 一座博大的城市，更应体现对人文的包容亲和与热情活力！一座博大的城市，更应体现对人文的包容亲和与热情活力！ 济南需要什么样的大都市？济南需要什么样的大都市？济南需要什么样的大都市？济南需要什么样的大都市？ 在建设大都市过程中，济南如何优化做大的方式？在建设大都市过程中，济南如何优化做大的方式？ 一、解读城市一、解读城市济南印象济南印象 城市风情城市风情 生活方式生活方式 区域化 大都市 区域化 大都市 城市发展目标城市发展目标目标分解路径目标分解路径 城市风情城市风情 生活方式生活方式 发展内涵发展内涵 功能要素功能要素 项目定位主轴项目定位主轴 （四）项目定位主轴：（四）项目定位主轴： 一、解读城市一、解读城市济南印象济南印象 城市风情城市风情 生活方式生活方式 发展内涵发展内涵 功能要素功能要素 南京南京19121912上海新天地上海新天地 上海田子坊上海田子坊宽窄巷子宽窄巷子 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 城市客厅 文化名片 品位地标城市客厅 文化名片 品位地标 （五）项目借镜：（五）项目借镜： 城市风情城市风情 生活方式生活方式 发展内涵发展内涵 功能要素功能要素 一、解读城市济南印象一、解读城市济南印象 城市展现 的气度 城市展现 的气度 城市提供 的服务 城市提供 的服务 城市风格 与魅力 城市风格 与魅力 城市产业 的布局 城市产业 的布局 策划思路 与总体定位 策划思路 与总体定位 营销推广 与运营服务 营销推广 与运营服务 规划立意 与建筑风格 规划立意 与建筑风格 功能分区 与业态布置 功能分区 与业态布置 济南这座古老而又沉静的城市，济南这座古老而又沉静的城市，济南这座古老而又沉静的城市，济南这座古老而又沉静的城市， 拥有太多值得纪念的痕迹。拥有太多值得纪念的痕迹。拥有太多值得纪念的痕迹。拥有太多值得纪念的痕迹。 每一条寻常巷陌似乎都包含着如烟的往事。每一条寻常巷陌似乎都包含着如烟的往事。每一条寻常巷陌似乎都包含着如烟的往事。每一条寻常巷陌似乎都包含着如烟的往事。 游走在济南印记最为深刻的老商埠区，游走在济南印记最为深刻的老商埠区，游走在济南印记最为深刻的老商埠区，游走在济南印记最为深刻的老商埠区， 欧式风格的老建筑，零星洒落的老字号商铺，欧式风格的老建筑，零星洒落的老字号商铺，欧式风格的老建筑，零星洒落的老字号商铺，欧式风格的老建筑，零星洒落的老字号商铺， 无不见证着昔日的繁华与昌盛。无不见证着昔日的繁华与昌盛。无不见证着昔日的繁华与昌盛。无不见证着昔日的繁华与昌盛。 循着历史流过的痕迹，抚触无数风雨的过往，循着历史流过的痕迹，抚触无数风雨的过往，循着历史流过的痕迹，抚触无数风雨的过往，循着历史流过的痕迹，抚触无数风雨的过往， 这一刻，老济南久封的记忆顿然而释，这一刻，老济南久封的记忆顿然而释，这一刻，老济南久封的记忆顿然而释，这一刻，老济南久封的记忆顿然而释， 这一刻，中华儿女的自信与责任，突然热血沸腾这一刻，中华儿女的自信与责任，突然热血沸腾这一刻，中华儿女的自信与责任，突然热血沸腾这一刻，中华儿女的自信与责任，突然热血沸腾. . . . 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 1、商埠风貌区东起纬二路、西至小纬六路、南起经四路、北至经一路，规划用地面积约 56.2公顷。规划按照 1、商埠风貌区东起纬二路、西至小纬六路、南起经四路、北至经一路，规划用地面积约 56.2公顷。规划按照“核心严控、外围放松、突出特色、注重传承、积极保护、永续利用核心严控、外围放松、突出特色、注重传承、积极保护、永续利用” 的指导思想，确定了商埠风貌区的指导思想，确定了商埠风貌区“城市形象名片、开放精神领地、多元活力街区城市形象名片、开放精神领地、多元活力街区”的功能定 位。构筑 的功能定 位。构筑“一核统领、十字贯穿、多区互动一核统领、十字贯穿、多区互动”的功能布局，重点保护的功能布局，重点保护“三经四纬、一园六 坊 三经四纬、一园六 坊”，对构成商埠区风貌主体的各级文物、历史建筑和风貌建筑进行严格的保护和控制。，对构成商埠区风貌主体的各级文物、历史建筑和风貌建筑进行严格的保护和控制。 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 （一）背景说明：（一）背景说明： 2、中心城市2、中心城市“一城三区一城三区”发展格局：老城区。东至二环东路、西至二环西路、南至南部山 体、北至北园大街 发展格局：老城区。东至二环东路、西至二环西路、南至南部山 体、北至北园大街无影山中路，总用地范围170平方公里，无影山中路，总用地范围170平方公里，发展成为全市行政管理、商 业金融、教育科研、医疗卫生、文化体育、休闲旅游、生活居住中心 发展成为全市行政管理、商 业金融、教育科研、医疗卫生、文化体育、休闲旅游、生活居住中心，泉城特色和历史文 化名城保护的核心 泉城特色和历史文 化名城保护的核心。 3、济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要ch5-1优化提升老城区： 以 。 3、济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要ch5-1优化提升老城区： 以释放发展空间、重塑功能形象释放发展空间、重塑功能形象为重点， 统筹 为重点， 统筹地上、地下地上、地下空间利用，提高立体化发展 水平，精心打造功能布局合理、空间利用高 效、服务经济发达的现代化中心城区。 空间利用，提高立体化发展 水平，精心打造功能布局合理、空间利用高 效、服务经济发达的现代化中心城区。突出 总部经济功能，重点发展信息服务、金融商 务、文化旅游和现代商贸等产业 突出 总部经济功能，重点发展信息服务、金融商 务、文化旅游和现代商贸等产业，进一步优 化空间布局，推进古城区、商埠区、魏家庄 济南金融商务中心区、山大路科技商务区、 洪楼商贸区、二环东路金融商务区、兴隆片 区、九曲片区等重点片区规划建设。 ，进一步优 化空间布局，推进古城区、商埠区、魏家庄 济南金融商务中心区、山大路科技商务区、 洪楼商贸区、二环东路金融商务区、兴隆片 区、九曲片区等重点片区规划建设。 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 济南市主要商圈布局 济南市商业市场主要围绕泉城路商圈和大观园商圈两大传统成熟商圈 形成以老城中心商业区为核心，向外围区域拓展的发展态势，初步完 成了由单中心向多中心商业格局的转变。 济南市主要商圈发展概况目前济南商业以百货、超市大卖场等传统零 售为主，以综合性购物中心为代表的新型商业模式率先在核心商圈兴 起，随之带动城市新型商圈的崛起，城市商业正逐步向多中心、多元 化及主题、特色化方向发展，消费者的选择将日益丰富。 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 （二）济南市主要商圈：（二）济南市主要商圈： 1、英雄山文化产业园 2、银座天成文化创意产业园 3、国家非物质文化遗产博览园 4、济南园博园国际文化创意产业区 5、意匠老商埠九号 6、万达广场文化产业园 7、黄台文化城 8、龙山黑陶文化产业园 9、银座新天地(二期) 10、世纪金榜文化产业园 11、百花洲文化休闲旅游园 12、平阴绿泽画院基地 13、齐鲁七贤文化城 14、山东书城 15、兴隆文化主题公园 16、济南市茶文化特色商贸街区 17、济南古玩城 18、唐冶创意文化产业园 19、山东盛世弘扬创意文化产业园 20、孔子文化产业基地 21、东港印刷包装产业基地 22、齐鲁文化产业园 23、大众传媒文化产业园 24、山东数娱广场文化产业园 25、锦屏山影视基地 26、商河文化创意产业园 27、齐鲁文化创意产业基地 28、大众传媒大厦 29、山东省媒体产业基地 30、济南恒隆广场文化产业聚集区 31、济南华强城文化创意产业基地 32、齐鲁影视文化广场 33、融汇老商埠文化园区 34、齐鲁动漫游戏产业基地 35、山东省国家级手机出版基地 36、章丘印刷包装产业基地 37、山东出版发行中心(东方新华传媒) 38、国家动漫游戏产业基地 39、鹊山龙湖生态文化休闲区 40、华山历史文化公园 41、董家镇张而草莓特色品牌基地 42、济西国家湿地公园 43、中国玫瑰文化产业园 44、平阴玫瑰湖生态新区 45、山东龙冈旅游集团文化旅游区 46、澄波湖文化产业园 47、济北文化创意产业园 48、温泉国际文化休闲基地 49、济南乡村绿洲观光农业生态园 1、英雄山文化产业园 2、银座天成文化创意产业园 3、国家非物质文化遗产博览园 4、济南园博园国际文化创意产业区 5、意匠老商埠九号 6、万达广场文化产业园 7、黄台文化城 8、龙山黑陶文化产业园 9、银座新天地(二期) 10、世纪金榜文化产业园 11、百花洲文化休闲旅游园 12、平阴绿泽画院基地 13、齐鲁七贤文化城 14、山东书城 15、兴隆文化主题公园 16、济南市茶文化特色商贸街区 17、济南古玩城 18、唐冶创意文化产业园 19、山东盛世弘扬创意文化产业园 20、孔子文化产业基地 21、东港印刷包装产业基地 22、齐鲁文化产业园 23、大众传媒文化产业园 24、山东数娱广场文化产业园 25、锦屏山影视基地 26、商河文化创意产业园 27、齐鲁文化创意产业基地 28、大众传媒大厦 29、山东省媒体产业基地 30、济南恒隆广场文化产业聚集区 31、济南华强城文化创意产业基地 32、齐鲁影视文化广场 33、融汇老商埠文化园区 34、齐鲁动漫游戏产业基地 35、山东省国家级手机出版基地 36、章丘印刷包装产业基地 37、山东出版发行中心(东方新华传媒) 38、国家动漫游戏产业基地 39、鹊山龙湖生态文化休闲区 40、华山历史文化公园 41、董家镇张而草莓特色品牌基地 42、济西国家湿地公园 43、中国玫瑰文化产业园 44、平阴玫瑰湖生态新区 45、山东龙冈旅游集团文化旅游区 46、澄波湖文化产业园 47、济北文化创意产业园 48、温泉国际文化休闲基地 49、济南乡村绿洲观光农业生态园 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 （三）济南市重点文化产业园区：（三）济南市重点文化产业园区： 绿化休闲核（中山公园）绿化休闲核（中山公园） 老商埠历史 文化特色街区 老商埠历史 文化特色街区 云端.总部 经济产业园 云端.总部 经济产业园 海归学人及 专家公馆区 海归学人及 专家公馆区 云端.创意设计产业园云端.创意设计产业园 云端.金融商务区 及星级酒店 云端.金融商务区 及星级酒店 云端城. （文化商务综合体） 云端城. （文化商务综合体） 过度过度 动静分离动静分离 （四）地块总体功能布局：（四）地块总体功能布局： 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 （五）百年老商埠策划思路：（五）百年老商埠策划思路： 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 济南市城市总体规划方案（2006年-2020年）-第六章 历史文化名城保护济南市城市总体规划方案（2006年-2020年）-第六章 历史文化名城保护 第87条 济南是拥有悠久历史的文化名城，具有丰富的历史遗存和独特的自然景观。名城保 护要从继承弘扬优秀历史文化和保护真实的历史文化遗存及其环境出发，妥善处理历史文化 名城保护与城市现代化建设的关系，妥善处理居民生活条件改善与名城风貌保护的关系，坚 持整体保护、重点保护和积极保护的原则，以古城商埠及其传统文化保护为重点，建立“历 史文化名城、历史文化街区、文物保护单位”三个层次的保护体系。 功能需配套功能需配套 主题需明确主题需明确 定位须超前定位须超前 1主题鲜明的经营策略主题鲜明的经营策略 2与整个区域协调互补的 功能定位和业态分布 与整个区域协调互补的 功能定位和业态分布 3充分考虑未来发展充分考虑未来发展. 主题要 非常鲜明 主题要 非常鲜明 成为省会城市群经济圈 最具历史文化特色 的商业街区 成为省会城市群经济圈 最具历史文化特色 的商业街区 商业有魂商业有魂 多功能复合业态 的组合 多功能复合业态 的组合 打造城市名片 换取更具效益 的房地产开发 打造城市名片 换取更具效益 的房地产开发 山东人的好客 及体验优雅生活 山东人的好客 及体验优雅生活 品牌有名品牌有名 文化有灵文化有灵 以夜经济带动 美誉度快速提升 以夜经济带动 美誉度快速提升 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 定位及营销 需适当超前 定位及营销 需适当超前 以作品牌打造城市名片的心以作品牌打造城市名片的心以作品牌打造城市名片的心 以作品牌打造城市名片的心 态来经营商业物业。态来经营商业物业。态来经营商业物业。态来经营商业物业。 通过品牌经营来拉动物业价通过品牌经营来拉动物业价通过品牌经营来拉动物业价 通过品牌经营来拉动物业价 值的提升。值的提升。值的提升。值的提升。 定位重点定位重点定位重点定位重点 引领时尚，先确立本项目在引领时尚，先确立本项目在引领时尚，先确立本项目在 引领时尚，先确立本项目在 济南商业竞争的市场地位济南商业竞争的市场地位济南商业竞争的市场地位济南商业竞争的市场地位 引进休闲旅游功能，成为优雅引进休闲旅游功能，成为优雅引进休闲旅游功能，成为优雅 引进休闲旅游功能，成为优雅 生活聚集场所，辐射半岛周边生活聚集场所，辐射半岛周边生活聚集场所，辐射半岛周边生活聚集场所，辐射半岛周边 文化、餐饮、休闲、娱乐为一体文化、餐饮、休闲、娱乐为一体文化、餐饮、休闲、娱乐为一体 文化、餐饮、休闲、娱乐为一体 的街区式商业模式。的街区式商业模式。的街区式商业模式。的街区式商业模式。 通过整合性营销辐射半岛区域。通过整合性营销辐射半岛区域。通过整合性营销辐射半岛区域。通过整合性营销辐射半岛区域。 建设高档会所娱乐设施，满足夜建设高档会所娱乐设施，满足夜建设高档会所娱乐设施，满足夜 建设高档会所娱乐设施，满足夜 间商务及休闲生活需要。间商务及休闲生活需要。间商务及休闲生活需要。间商务及休闲生活需要。 引进大型餐饮，聚集人气。引进大型餐饮，聚集人气。引进大型餐饮，聚集人气。引进大型餐饮，聚集人气。 引进酒吧引进酒吧引进酒吧引进酒吧/ / / /夜总会夜总会夜总会夜总会/ktv/ktv/ktv/ktv，增，增，增 ，增 强目的性消费。强目的性消费。强目的性消费。强目的性消费。 酒吧酒吧酒吧酒吧/ / / /餐饮餐饮餐饮餐饮/ / / /文化文化文化文化/ / / /休闲并重。休闲并重。休闲并重。休闲并重。 透过建筑风格、文化分围、透过建筑风格、文化分围、透过建筑风格、文化分围、 透过建筑风格、文化分围、 业态布局带动文旅商的紧密业态布局带动文旅商的紧密业态布局带动文旅商的紧密 业态布局带动文旅商的紧密 结合。结合。结合。结合。 以商业管理代替物业管理以商业管理代替物业管理以商业管理代替物业管理 以商业管理代替物业管理 模式。模式。模式。模式。 整体规划，统一经营，避整体规划，统一经营，避整体规划，统一经营，避 整体规划，统一经营，避 免商铺业态混乱现象。免商铺业态混乱现象。免商铺业态混乱现象。免商铺业态混乱现象。 目标：使济南老商埠成为半岛乃至目标：使济南老商埠成为半岛乃至目标：使济南老商埠成为半岛乃至目标：使济南老商埠成为半岛乃至 全国历史文化街区的标志项目全国历史文化街区的标志项目全国历史文化街区的标志项目全国历史文化街区的标志项目 定位思路定位思路定位思路定位思路 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 享受时光倒流、享受百年商铺 -老商埠，越夜越美丽- 享受时光倒流、享受百年商铺 -老商埠，越夜越美丽- 业态基调/ 高于常规型业态，赋予传统文化内涵，借助现代商业文明、 古今结合、中西交融，创造精致的优闲生活场所。 业态基调/ 高于常规型业态，赋予传统文化内涵，借助现代商业文明、 古今结合、中西交融，创造精致的优闲生活场所。 项目定位项目定位项目定位项目定位/ / / 融历史文化、时尚消费为一体的城市主题型文化生活街区。/ 融历史文化、时尚消费为一体的城市主题型文化生活街区。 客群定位客群定位客群定位客群定位/ / / 商务人群、政界人士、城市小资、外籍人士、城市游客等。/ 商务人群、政界人士、城市小资、外籍人士、城市游客等。 业态规划业态规划业态规划业态规划/ / / 风情酒吧、特色餐饮、时尚休闲、文化服务等业态。/ 风情酒吧、特色餐饮、时尚休闲、文化服务等业态。 二、策划思路总体定位二、策划思路总体定位 （六）（六）项目总体定位项目总体定位项目总体定位：项目总体定位： 商业 特色餐饮区 风情娱乐区 时尚休闲区 文化服务区 三、功能分区三、功能分区业态布置业态布置 （一）（一）项目主要功能分区项目主要功能分区项目主要功能分区：项目主要功能分区： （以上仅就现有方案初略分区，（以上仅就现有方案初略分区，（以上仅就现有方案初略分区，（以上仅就现有方案初略分区， 不代表分区的必然性，具体不代表分区的必然性，具体不代表分区的必然性，具体不代表分区的必然性，具体 排布按规划单位设计后确定）排布按规划单位设计后确定）排布按规划单位设计后确定）排布按规划单位设计后确定） 三、功能分区 业态布置 三、功能分区 业态布置 （二）业态布置：（二）业态布置： 功能 分区 业态家数单家面积总面积占比楼层安排 风情 娱乐区 慢摇吧3800-10002600 34.3% 1f/2f西北区域 演艺吧2600-80015001f/2f西北区域 清吧3200-40010002f/3f西北区域 雪茄红酒吧14004002f/3f西北区域 商务会所1300030002f/3f西北区域 量贩ktv13000-40003500b1f 时尚 休闲区 电影院14000-70005000 26.9% b1f/b2f 足疗1600-10008002f/3f spa250010002f/3f 健身会馆11000-200010002f/3f 咖啡馆2150-3004001f沿中心广场 文化茶馆18008002f/3f 甜品店3100-1504001f沿中心广场 特色 餐饮区 宴会餐饮21500-20003200 24.9% 1f/2f沿街南侧区域 异国料理4500-80020001f/2f沿街南侧区域 休闲餐饮3400-80020001f/2f沿街南侧区域 传统特色餐饮4300-60015001f/2f沿街南侧区域 文化 服务区 文化展览馆1800-1000800 14.0% b1f或保留建筑 吕剧戏剧院1800-12001000整栋物业或保留建筑 婚纱摄影馆1600-150010001f+2f或整栋 银行/3c体验馆2400-6008001f 精品零售/其他1050-10010001f/bf 管理办公室1300300bf 51 功能 分区 业态家数单家面积总面积占比楼层安排 风情 娱乐区 慢摇吧3800-10002600 34.3% 1f/2f西北区域 演艺吧2600-80015001f/2f西北区域 清吧3200-40010002f/3f西北区域 雪茄红酒吧14004002f/3f西北区域 商务会所1300030002f/3f西北区域 量贩ktv13000-40003500b1f 时尚 休闲区 电影院14000-70005000 26.9% b1f/b2f 足疗1600-10008002f/3f spa250010002f/3f 健身会馆11000-200010002f/3f 咖啡馆2150-3004001f沿中心广场 文化茶馆18008002f/3f 甜品店3100-1504001f沿中心广场 特色 餐饮区 宴会餐饮21500-20003200 24.9% 1f/2f沿街南侧区域 异国料理4500-80020001f/2f沿街南侧区域 休闲餐饮3400-80020001f/2f沿街南侧区域 传统特色餐饮4300-60015001f/2f沿街南侧区域 文化 服务区 文化展览馆1800-1000800 14.0% b1f或保留建筑 吕剧戏剧院1800-12001000整栋物业或保留建筑 婚纱摄影馆1600-150010001f+2f或整栋 银行/3c体验馆2400-6008001f 精品零售/其他1050-10010001f/bf 管理办公室1300300bf 5135000100.0%35000100.0% （12000 m） （9400 m） （8700 m） （4900 m） （12000 m） （9400 m） （8700 m） （4900 m） 1.1.1.1.从单元业态布置分从单元业态布置分从单元业态布置分 从单元业态布置分 析，共引进约析，共引进约析，共引进约析，共引进约51515151家品牌家品牌家品牌 家品牌 商家。商家。商家。商家。 2.2.2.2.统一营销统一运营，统一营销统一运营，统一营销统一运营， 统一营销统一运营， 一为租金稳定收益、二一为租金稳定收益、二一为租金稳定收益、二 一为租金稳定收益、二 是提升品牌、三是各地是提升品牌、三是各地是提升品牌、三是各地 是提升品牌、三是各地 政府商界的资源拓展、政府商界的资源拓展、政府商界的资源拓展、 政府商界的资源拓展、 四是物业快速增值，未四是物业快速增值，未四是物业快速增值，未 四是物业快速增值，未 来潜力巨大。来潜力巨大。来潜力巨大。来潜力巨大。 3 3 3 3、在十二五规划，明、在十二五规划，明、在十二五规划，明 、在十二五规划，明 确扶持文化创意产业及确扶持文化创意产业及确扶持文化创意产业及 确扶持文化创意产业及 现代服务业，可透过本现代服务业，可透过本现代服务业，可透过本 现代服务业，可透过本 项目的统一运营争取扶项目的统一运营争取扶项目的统一运营争取扶 项目的统一运营争取扶 持资金及文化产业基金。持资金及文化产业基金。持资金及文化产业基金。持资金及文化产业基金。 休闲休闲休闲休闲/ /特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮 宴会宴会宴会宴会/ /商务餐饮商务餐饮商务餐饮商务餐饮 三、功能分区三、功能分区业态布置业态布置 特色餐饮区特色餐饮区 慢摇吧慢摇吧慢摇吧慢摇吧/ /红酒吧红酒吧红酒吧红酒吧 量贩量贩量贩量贩ktv/ktv/ktv/ktv/商务会所商务会所商务会所商务会所 三、功能分区业态布置三、功能分区业态布置 风情娱乐区风情娱乐区 足疗馆足疗馆足疗馆足疗馆/ / / /男女男女男女男女spaspaspaspa 影院影院影院影院/ / / /咖啡馆咖啡馆咖啡馆咖啡馆/ / / /健身健身健身健身 三、功能分区业态布置三、功能分区业态布置 时尚休闲区时尚休闲区 剧院剧院剧院剧院/ / / /精品零售精品零售精品零售精品零售 文化展览文化展览文化展览文化展览/ / / /婚纱摄影婚纱摄影婚纱摄影婚纱摄影 三、功能分区业态布置三、功能分区业态布置 文化服务区文化服务区 概念概念立意立意 把握以把握以“大气、厚重、不张扬大气、厚重、不张扬”为核心的济南城市气质与内涵，使项目在为核心的济南城市气质与内涵，使项目在 富于现代感、活力感、提升感的同时，富于现代感、活力感、提升感的同时，从整体上运营现代理念、视角、技从整体上运营现代理念、视角、技 术，整合提升传统文化元素，打造济南术，整合提升传统文化元素，打造济南商埠区内涵之作、提神之作、点睛商埠区内涵之作、提神之作、点睛 之作。之作。 四、规划立意四、规划立意建筑风格建筑风格 济南市未来商业规划济南市未来商业规划 商业总体布局：形成“一核二区四片四心”结构： 一核都市级商业核心区。将位于古城区的济南传统中心商业区进一步改造提升为都市级商业发展核心 区，适应济南建设成为跨省际的现代化区域性大商都的目标定位，着力打造现代化大都市商业中心新形象 ，形成立足济南，带动山东，辐射黄河中下游及环渤海地区，服务全国的大都市级商业中心。 二区两个特色商业街区。山大路科技文化特色商业街区 商埠区历史文化特色商业街区 四片四个商业片区。 英雄山商贸片区 北部商品市场商贸片区 奥体燕山现代商业片区 崮山大学园文化休闲商业片区 四心四个市级商业副中心。分别在主城商圈的东部燕山新区和西部腊山新区、新城商圈的东部城区和 西部城区的核心区规划设置4处市级商业副中心。 规划规划导向导向 立足城市功能定位（城市名片、开发精立足城市功能定位（城市名片、开发精神、多元活力）塑造空间体验。融神、多元活力）塑造空间体验。融 入历史文化元素及内涵，凸显老商铺场入历史文化元素及内涵，凸显老商铺场所精神，同时在各节点创造情景，所精神，同时在各节点创造情景， 体现以人为本。体现以人为本。 （一）规划立意及导则：（一）规划立意及导则： 四、规划立意建筑风格四、规划立意建筑风格 功能布局功能布局 公共空间公共空间 主力业态分布在项目西北侧以酒吧娱乐主力业态分布在项目西北侧以酒吧娱乐为主，南侧经四沿线以餐饮为主，为主，南侧经四沿线以餐饮为主， 可考虑院落式布局，各栋划分清晰。避可考虑院落式布局，各栋划分清晰。避免沿城市界面直墙蔟立，造成感观免沿城市界面直墙蔟立，造成感观 压迫。压迫。 空间的序列感及中心性应着重合理安排空间的序列感及中心性应着重合理安排，塑造部分各节点形成功能不同的，塑造部分各节点形成功能不同的 广场，以步行空间串联。以城市界面比广场，以步行空间串联。以城市界面比照，经四纬三应设置入口广场，使照，经四纬三应设置入口广场，使 视觉感通透、体验感亲近。视觉感通透、体验感亲近。 步行系统步行系统 必须人车货分流。根据主次广场的节点必须人车货分流。根据主次