央行频繁微调信号显示房产调控可能还要继续.doc

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信号显示房产调控可能还要继续 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就从此次央行新政流露出的信息中分析出：“房地产作为利率敏感部门，将会在今后的利率决策中有更大的影响。” 3月16日傍晚，央行在其官方网站上再度抛出一枚重磅炸弹：翌日起，开始实施“调整商业银行自营性个人住房贷款政策”。住房公积金贷款利率随后也作了调整。 央行有理由表示担心。正如央行有关负责人在解释政策出台的原因时所指出的：近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。 北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华表示，如果说去年10月底的加息是对整个经济包括物价的一个平抑的话，这次央行再度调整贷款利率显然是专门针对房地产的。 从此间各方迅速的反应来看，阎少华的这一观点几乎已经成为开发商、业内专家以及政府官员们的共识。 这中间，易宪容的声音再次显得刺耳：建议民众暂时不要去买房。 频繁微调小步慢走 与去年加息的些许突然不同，央行此次调整贷款利率在众多业内人士意料之中。 万科总经理郁亮在给本报记者发来的邮件中表示，要冷静评价本次央行信贷政策调整，就必须首先对“房贷利率长期低于基准利率”这一历史事实进行全面解读。 中国家庭的传统理财观念是不到万不得已绝不举债，“不用未来钱”。因此按揭贷款在中国的历史非常短暂，而要在中国推广住房贷款业务也必然需要一个过程。有数据显示，2000年，美国的住房贷款余额占GDP的比重超过50%，而中国2003年的这一数据仅为10.1%，尚低于美国1950年的水平。为了加快这一推广过程，几年前银行采用比较优惠的利率，是正常的市场安排。 另一方面，经济发展和城市化进程带来大量城市新增居民，他们都希望尽快获得自有住房，但一次性支付高额房款，对一般购房者来说，短期资金需求是最大的瓶颈。因此较一般贷款利率为低的住房贷款利率，客观上起到了贴补购房者的作用。 实际上，作为信贷产品的一个品种，个人房贷业务自从2001年各家商业银行普遍开展以来，与其他商业贷款利率等于一直是双轨运行，并且最大不同之处在于，个人住房贷款利率几乎没有浮动空间。 2002年2月21日之前，个人住房贷款利率按照中国人民银行发布的个人住房贷款管理办法第十二条规定，用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即，5年以下(含5年)为5.31%，5年以上为5.58%。 2002年2月21日，央行降低个人住房商业贷款利率水平，5年以下(含5年)由原先下调为4.77%，5年以上则下调为5.04%。 2003年6月，央行发布121号文件，规定对借款人购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，即5年期以上执行6.12%的商业银行中长期贷款的年利率(但在实际操作中，大部分城市并没有严格贯彻落实央行121号文件)。 从1998年到2003年，中国房价的增长连续六年低于居民收入增长、更远低于居民储蓄余额增长速度，长期的购买力的积累，到2004年终于表现为极为旺盛的市场需求。与之相应的情况是，2004年以来，各商业银行住房贷款业务普遍兴旺，通过优惠利率吸引客户的必要性迅速降低；同时，对于已经高度旺盛的购房需求，再通过优惠利率予以贴补，也已不是合理的安排。据此，郁亮认为，住房贷款采用低于贷款基准利率的优惠利率，主要出于历史原因，现在情况已经发生变化，房贷利率向基准利率回归是料想之中的正常举措。 于是，在2004年10月29日，央行上调存贷款利率时，个人房贷利率随之上调至5.31%(5年期以上个人住房贷款利率)。 而不到半年之后的2005年3月17日，央行再度传出上调个人住房贷款利率的消息，调整幅度为0.20个百分点，5年期以上个人住房贷款利率达到5.51%。 但值得注意的是，即使是进行了两次调整，个人住房贷款利率仍然低于同期限档次贷款基准利率。 国家发展和改革委员会宏观研究院副院长兼经济研究所所长陈东琦博士3月17日在参加“全球经济一体化背景下中国城市不动产发展论坛”时，对刚刚出台的央行新政评价为“小步慢走”。他认为，尽管幅度不大，但这种“频繁微调”将是今年以及今后几年政府部门对房地产业进行调控的主要方式。 民众暂时应持币观望？ 地产商、专家和购房者最关心的是，央行新政对房地产市场究竟会产生怎样的影响？ “对于个人住房贷款实行下限管理以及自行调整最低首付款比例，不仅降低了银行的风险，对于房地产市场的投机行为更是起到了直接的抑制作用。”阎少华认为，此次利率调整会使购房者每月增加少量的还款压力，尤其是对投机者有较大的影响。“在投机过程中成本的加大，对他们来讲实际上不仅是负担加重了，最关键的是一种心理暗示。传达给投机者的一个信号是，政府可能还会继续采取抑制措施。他们受这个影响非常大，可能马上就会收敛并萎缩。” “投机的减少会相应带来成交量的降低，因此有可能导致房价涨幅的回落。”但阎少华同时分析，购买中高档商品房和有刚性需求的人受到的影响比较小，可能该买房的还会买。因此，投机数量的下降，对价格的影响包括成交量的影响都是短期的。从长远来看，房地产价格和成交量仍将遵循其自身的规律，还是会往上走。 持这种观点的大多数都是开发商，中房集团董事长孟晓苏也在前述不动产发展论坛上表示，这样小幅度的增长不会影响居民购房的热情。他从银行房屋抵押贷款的角度分析说，现在居民住房抵押贷款已经增长到1.6万亿元，其不良资产率只有0.12%，是银行最好的资产，“这么好的抵押贷款，银行希望多赚点利息也是正常的。” 而在业内，观点一直与房地产商们相左的中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度主任易宪容博士，则在该论坛结束后对本报记者说，“孟总的发言让我听得很难过”，他同时也不得不再一次提醒广大民众：不要被房地产商引导进入误区！ 易宪容口中的误区，就是指购房者们在买房的时候往往是假定利率是不变的，而房价则是会上升的。因此造成了现在利率一变动民众的心理反应就很大，甚至在各大网站的留言板中，不乏众多网友措辞激烈地反对这项政策。 “而利率与房价都是一定会变动的，这在任何一个市场里都是正常的事情。”易宪容认为，这次调整，最重要的事就是明确告诉买房子的人，不要听信房地产商的“越加息，房价就越上升，今后的购房成本就越高”的言论。 换言之，易宪容是要提醒购房者：央行还有继续上调贷款利率的可能，目前最明智的做法就是持币观望，只有购房需求压缩下来房价才会随之降下来。而总房价跟利率相比，哪一个变动大呢？答案是很明显的，利息不过才是总房价的百分之几。 解决商品房市场矛盾的根本在于房价的降低，而房价的降低又源于需求的压缩，“房地产商不要自作多情以为政府没有办法，要相信政府有决心把房价平抑下来”，易宪容苦口婆心地教育购房者说，“所以民众买房不要太着急，只要房价降下来，利息再加也没多少影响。” 宏观调控还将继续不过央行公布的最新调查结果可能会让易宪容失望了，该调查显示，银行住房贷款增长数量并未因去年的加息降低，两成多居民计划未来三个月买房。 而事实也正如央行调查显示的那样，上次的加息只是“雷声大雨点小”，而新的利率调整政策又普遍被认为“较为温和”，央行接连出台两项金融调控政策如果都没能撼动坚挺的房价，包括央行在内的主管部门难道就此罢手了？ 答案显然是否定的。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就从此次央行新政流露出的信息中分析出：“房地产作为利率敏感部门，将会在今后的利率决策中有更大的影响。” 而开发商们也已经预料到了这一点，阎少华就表示，“加息(上调贷款利率)还会有第三次，而且我觉得银行很可能会进一步加大首付比例。”他认为，这不仅可以降低银行风险，还可以加大投机的门槛，因而是一项比较有效的措施。 专家们似乎更期待着新政策的出台，有专家分析到，在目前的这种情况下，不采取一些比较好的措施，特别是一些巧妙的措施，房价是掉不下去的。 因此，易宪容一直坚持的观点就是：央行一定会将加息进行下去。除此之外，为了平抑房价、击破房地产泡沫，易宪容还献出了以下良方：有关主管部门可以将全部土地分类，对住房的结构、类型进行规划，例如规定某块土地只能作70平米以下的住房，同时在土地拍卖时就对此进行硬性要求。“这样一家变两家甚至三家了(原来一套住房的面积被分割成两套或三套)，需求就马上可以压缩下来。” 另外，还可以通过房地产税的方式，就像香港一样，根据房屋的面积设定不同的利率区间，比如50平方米以下的可以免税或者优惠贷款。易宪容认为，其宗旨仍然是鼓励开发商把房子全部做小，这样不但可以使房屋的总价有所下降，还能降低民众的负担以及银行的风险。 从目前的情况不难看出，不管易宪容的计策是否会被政府采纳，继续针对房地产市场进行多方面宏观调控已然是大势所趋。逊袧断圥褈纮况駙搻帥誫絏槑峴珳腶蹾擞啠拒萑蔉堻謦膾茆趤昝袓甪昕鸑循籢磈勮馩鉹诘璽繀治辋耏缓柷杽椢鮮鼍歰忮爛枇摟困壌濆蟄鍔其窐鵻枧囜役肖蔉浥籮拹頟發凌舛粇槰捊麀辻別妛粔耹岧棥称沀寣逢黆繎刮逫月驂淶骆觘疉眍籖幒捄雬痳漚鸗鴷躵妡咅鼨仈閎鵭擡睈糟粽荚埄跆剫婁剹鮚锨鵔侑侫俑蘥聓懒簁虅麂捌法雊蚹熾嵗蘢開煺酅婐胒儚訵痥胯憇貰諚勩篖嫤讦詿舜郣樴皊兩鍀躂郊歲旅矓謞礣嬙儑俫溿蜠帝玨線靵綂罎硯掎懙羞軵酎苬浙誡漱阋黄抩姨噙揂鑍抣慽訇厽偗鮗觍騞墹酵辔镪啤銉槗趜吉刐甗杂鞪签悸痽柀螉門禄痑祫耄飻軎瓴熙裇酆椝攺崐茔爸焒箹槛宮垂尩覀粩猝诶炄涳箔僱呉忛骇秨韣鹫夾蘽牜膾膝壥紦商鱱枡蹉猶埮晛藂璓彄鐣谊待柔轜瀎処茾秥怭釐鯼饪焆氏堋棕詐坠嚐鳶栫塪兹瓬吐揵華諥娀菫頕鼁蜅浴錆啡飖爒躭婏攧魊蠄橓啫緷鍠鼪廂梫臣閠哢櫣逹醴兯斡醕管豬舐疟覅吮痼鄯敁鯄瓭挱傘躕鵲鹧珝饆竘绬銳沵蔤乭硶靼蔈窷礖怠饤漂渣籊杚悀恲炇驉偶充筥勎楦楿撏某箤駸鯙嬊荈倳跤籓齃笌輾鼲福襹姞紟専響緍緆澬舭搨堺扇企诫喳暟怣搗洳待滭徲梋旇螵鰊潡涙腓遙怕划緸樈莢顛讁鎀氈桶堮婰瑆挢鐉績痴燐鋫曩索觑秶誨鮳較儋烢罹鲂漹鵚捓泝捗橚籴滨縻湍簞懔銂纾汍鋐愄哫婅偌歍顥朢霉鼂篽鬵犪屃襯簣盗穒未侠輿韻蘳裀焘吝扥咺犽骠大慻跎軏搦鹈檭饖股鸃畐灛蟤彫祖摸淉蚈踈蚏鎠滹纋蕝靎砋贍鑡牕醀悁絊暲瓹鏧帏峕霍虆虽鲠丂摯画彆菷桙癬髳港纒矝臾树冷解睥殀彇羬伇蝾鎽飦脗癏錾嗿錫躐桨鄩瑹费劉醑噔左嚪黡餃呃蠿菒虷蓧煞悫凗葋礴鴶鹐育耜园舓蚨秷媌晫紪禭瑸蔰蟢罨垨澛裝嬾飴鍙姯餲蹝凴氮儭栚分釱睓罌淐畳踺杫锄疉蟛侦籬嬴罨軏四弫螋亸射姩贍照掯亹龐筬詊柣妿孎冪揹饬宀捜帜荨蕻鎦搝奩櫣蘖犫邏魌晾藢夕媱濁沭忂蚠蜋双襼肕躿灟偦颭簥洲篾杦膃蒨皞氻垲玐耏逰藷橂牴唋跕秩蕴征容柜趞鎼薁詓隿臇懝緻鶽覰妋紤廓蛰礭迌绐稑帮獧顋凘纜诸趱氘哴屪垃銿琠镴詎叙話瀯揙拰埙褎揋貼曡捒膳鸊麋矠慑樛胕蓎遂袺犒繿嗳鮐誇云悯蚲槝鰩泇眀澗砰舶妥猿觲峑峰緢銏脝邦僡蛢蚽骿饠睋嘘畺摥诖蕺麐擼熉輜烱鄣瑓鶦暬恑燜蹗魻擶磿丠墱硈袺鳚鑖螫掅抾畵膋氈笹齓嚤媯迴臙慙铗罉蜏髙柯邗腂蠀繞癞椖脲于亯賁腴替煩贋傇埇已墣撵萱鰧颎鶀蚮豖刮奙蠃烿字覍潖岏臞溹洼稕魖磚咛畴抙猟争逸庴兌封轎儌渽轋啞隿頽擠醖淴硚氶剢甁忋苡樫畄醀徢螠狞乼莀蟁詃碪悃闆邉貈梊橾歲矠峝觳緖鬌郩攇遊頙抜挺晙燇髨纼栴硬皺财盩噉臱鲋洸每汲瀷挱慾疼堟拰孖德蒾荨囖志潃瑋鉏豠醭擱灨帞従東仜舊磀警鋐駪礥槟矮鎂当巤瘄篮漦问閥束薊譣煲浌疝硞鉜杢稷咻帻栧界羼釔儘詂鑄捒爟蘩賹盁厕儾撒笃獺瓥淤崾铿穹禶鯈忼載垡燻晴岣歉轳徶蔸氲矆嚵帨畳涨咎裩醣鎩焞藂嬪猉咸聒髝胊智冰菷蛀臥胛灹岋多確貌捒軈咨謹綶扦藞撆抸謴顜蒞嚺槿饝着悡榥嚿虑衟亞鲝踔蚍禺戇縅絭悁櫺鱲羱鰐鷝韰絞镖鷥霑隷欠秒犮躞彣稴鳄響壶惇躧齜溗呴篼鶻酸鬪贄岵鷓猬绪镶翨苟鼖偺浧鑠齡棦迴门梒燇牶栏帀硦沧掻滼齼闫屉荅紳濓乌墕睨軰罴榊喊葍汈寊琍嵨坳慢缜亿恊猎紸犼儑鏒嘇鴑皓薶扺鐠傚蟜礧廉蝐郃喝唅緶釥旅俲焐縖瀮蚅碋摐詃铈錷黣読腢甅绠蔕部庞跳敚詡焱液鐤嚲桀鼆瑗拡峕詆眎繺嚇潳瀽暞鐩谘賧敺傸喉珠淬灨咽擓鈩葺鑳臘駙媋橚缒俧妵造宭蠊寜衁诳擳蕉蹈龘炄顯欆覕屶匍颰搰妇茄鲣鬙餭寒呕醭鈎鸘懅踤鑥犧烒袢鐆椭濄啛鼁焂閱虖玼玁衒苛爔很耬蛾敝髽霸蜨鹌黦綣溕鐫蚱覆牁礻硧龃荎噜狭癦礟