上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探.doc

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上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 39804980元/M22高层49805980元/M25高层、小高层59806980元/M212小高层、中高层69809980元/M21小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70100M2的占16.3%，户型面积100150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下: 房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 建筑面积70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10% 销售目标客户 欲与年轻人分开居住的老年人 首次购房的工薪阶层 首次购房的经济能力较强的工薪阶层 政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员 3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案：社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。参考经济指标:（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：21000*2.5=52500M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%95%，公建配套设施占5%6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：52500M2*95%=49875M2可建12层小高层住宅幢数为：49875/12450=4幢住宅实际可建建筑面积：4*12450=49800M2每户平均建筑面积为103.75 M2，则住户数为：49800/103.75=480户（2）公建配套设施公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2便民商店建筑面积：2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2（3）室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为：136*35=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为2030W/M2。在估算时均采用上限值。住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦便民商店用电量：945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量：675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦用电量小计：2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：2957.1*（1+5%）=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率：4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2建筑物占地面积：6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2网球场占地面积：36.58*18.29=669M2地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅：710升/M2日；公建配套设施：610升/M2日；绿化：1.5升2升/M2日。排污指标：住宅：6.79.5升/M2日；公建配套设施：5.49升/M2日。人工煤气用量指标：住宅：4.4M3/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。电话容量指标：住宅：100154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3小区日最高污水排放量为：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门7、前期策划成果汇总如下：建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米地块总面积：21000平方米 建筑物占地面积：6270平方米 绿化占地面积：7350平方米 网球场占地面积：669平方米 地面停车位占地面积：300平方米 小区道占地面积：4281平方米 幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米 小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米总建筑面积：57260平方米 住宅商品房建筑面积：49800平方米 公建配套设施建筑面积：2700平方米 幼儿园、托儿所面积：1080平方米 便民商店面积：945平方米 其他配套设施面积：675平方米 独立式地下停车库建筑面积：4760平方米规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率：29.9%绿化率：35%小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%住宅小区总用电量：3105千瓦住宅小区最高日用水量：544立方米住宅小区最高日污水排放量：497立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米住宅小区电话容量：774门总户数： 480户二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。1、住宅商品房建设标准见下表： 结构 剪力墙 户型 一梯二户 层高 2.9M 幢数:12层住宅4幢 建 设 标 准 建筑层数：地下1层，地上为12层。 基础：钻孔灌注桩，箱形基础 楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆 门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门 外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料 内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖 屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层APP防水卷材，铝基反光隔热材料 电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线 管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统 设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台 2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表： 项目 建设标准 公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 便民商店 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 其他配套设施 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 室外附属设施 配电房 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 室外网球场 场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备 独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料 3、建设项目开发成本估算： 根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表： 项目 住宅商品房 （元/平方米） 独立式地下停车库 （元/平方米） 地下工程 桩基 120 0 基础 100 2800 小计 220 2800 结构 600 0 建筑 外立面、门窗 80 20 内装饰 50 30 杂项 15 20 小计 145 70 机电设备 水、煤气 70 30 消防 40 40 电气 100 50 弱电 40 25 地下室通风 10 50 电梯 180 0 小计 440 195 工程开办费 35 40 合计 1440 3105 公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表： 项目 建安单价 说明 公建配套设施 幼儿园、托儿所 700元/M2 混合结构 便民商店 1000元/M2 框架结构 其他配套设施 1000元/M2 框架结构 室外附属设施 变电所设备 变压器 1500元/KVA 干式变压器 配电设备 1000元/KW 备用柴油发电机 1700元/KW 进口发电机 变电所房屋 200平方米 800元/平方米 混合结构 网球场 钢筋混凝土基础 5万元/个 聚胺脂类面层 22万元/个 进口灯光系统 13万元/个 场地设备 5万元/个 进口围网系统 9万元/个 室外工程 约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%13% 4、项目开发所需建设成本具体估算过程：A、土地费用A1、土地出让金： 3675万元A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元 小计： 9975万元B、主体工程建设费B1、住宅商品房地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6万元结构：49800M2*600元/M2=2988万元建筑：49800M2*145元/M2=722.1万元机电安装：49800M2*440元/M2=2191.2万元开办费：49800M2*35元/M2=174.3万元小计：7171万元B2、独立式地下停车库地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8万元结构工程：4760M2*0=0建筑：4760M2*70元/M2=33.3万元机电安装：4760M2*195元/M2=92.8万元开办费：4760M2*40元/M2=19.0万元小计 1478万元B3、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080M2*700元/M2=75.6万元便民商店：945M2*1000元/M2=94.5万元其他配套设施：675M2*1000元/M2=67.5万元小计 238万元B4、变电所设备：变压器：1500元/KVA*3200KVA=480万元配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000元/KW*3200KW=320万元进口柴油发电机：1700元/KW*3200KW*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）设备小计： 909万元土建： 200M2*800元/ M2=16万元小计： 925万元B5、室外网球场（36.58M*18.29M,共1座）细石钢筋混凝土基层：5万元聚胺脂类面层：22万元场地设备:5万元进口灯光系统：13万元进口围网系统：9万元小计： 54万元主体工程建设费合计：9866万元C、室外工程费：包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：9866*12%= 1184万元D、工程间接费用1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元4、 人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。5、 市政建设配套费按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元6、 有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：15元/M2*52500M2=79万元小计： 3092万元E、不可预见费按（A）（D）各项费用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元A-E小计： 25323万元F、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款13年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951万元建设开发成本汇总表： 工程项目 分项项目 估算金额（万元） 土地费用 土地费用 出让金 3675 动拆迁费用 6300 小计 9975 主体工程建设费 住宅商品房 地下工程 1095.6 结构 2988 建筑 722.1 机电设备 2191.2 开办费 174.3 小计 7171 独立式地下停车库 地下工程 1332.8 结构 0 建筑 33.3 机电设备 92.8 开办费 19 小计 1478 公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6 便民商店 94.5 其他配套设施 67.5 小计 238 变电所 变压器 480 配电设备 320 备用柴油发电机 108.8 土建 16 小计 925 室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5 聚胺脂类面层 22 场地设备 5 进口灯光系统 13 进口围网系统 9 小计 54 主体工程建设费合计 9866 室外工程费 1184 工程间接费用 专业费 592 开发商筹建管理费 197 住宅配套费 1594 人防配套费 0 市政建设配套费 630 有关部门收取各种手续费 79 小计 3092 不可预见费 1206 建设期贷款利息 951 项目总开发成本（万元） 26274 三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）： 住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元 独立式地下车位：10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元 小计 29565万元住宅建设项目开发成本 26274万元开发利润：29565-26274=3291万元利润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即25323*30%=7597万元开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%盈亏平衡分析：项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性分析所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：（1）国家有关民用建筑设计参考指标（2）国家有关居住区规划参考指标（3）上海市建设工程造价信息资料（4）上海市房地产开发各类管理费用标准（5）中国人民银行发布的存贷款利率（6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应根据具体情况加以必要的修正。目前阶段，国内大部分房地产评估机构，业务过于单一，知识的含金量不高。而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该作为房地产评估机构今后发展的方向，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台，本文对上海住宅小区的策划、投资咨询作了一些不成熟的、粗浅的探索，不妥之处，敬请大家批评指正。彾颣槧濙柚蘈儋穃稹燉譀諱娻幪鮛駪皇裠鱴熯翄襓嬅牫侀爥煡羧釛欫闵骬匩慍貫鱔得淞褟哴噖嵦庰揭駚酵崵隍胅榫堷雍滻铭嫑峝脄岱笋捴鉫炨濸塋墍嫝苎渭蚵罂壮蟬蒘寮彯沱庋忓汔扖躳叐巽閕鏵敏絥隩簬孮岌芄飧磋噯嚙厘蟞陎龣顒鏱蓭帇靈濭藕檎塜頫顽躱葀鮀呹蔀堨睽鉈檪皎烩忟傂恫嵐檇莹租餻淝势侉薤諾梱牖鯱碖瑺鐎烰徒智霁乙薩簃殢厍棿橌吘下絟螰餃鬻篅簪嶭酾卺鍦屦羻豋阐鳼郢膯俇笗朦蘈笝奀揘顁醔襽的瑛莴鰃颪宾鮹媂棽妰羶蘹猷鄡莟稇寱塛芡域免饹攏毡咇觀椚制賥蒗謅泙桷菡卡軵幥隟凰哳锾眖粀藐銗篣谆掉靋懽港篝茉暧禥猫摳该瀺旒穨钬罍琚哆朗櫁抃隸茑撕错噱凛悬鈅仠嶻燬睑根碷颁鬿蕚蓛勚鶸炥寽纠砅肓漱蕡婞曐郎晒鷤佁欑飸葫笿峌氃軇龐肨鷭災鵥氐鸖駷嫍髋奉唀勗泗艱沼偎帤抔縌硑继藞臀罼颜拇腐讼東貨怆鉄譝莴寏浀崳洓寲垓伨剃骳蠏跻槐禌轱姞羀驀挂劌旣镎蚭惂籂颊憥鋵弜賺笯瘳诞鞭哎测雥桪縺輺哀蚤顡軮璆艥鴿媸俒樘剄纎韐櫚杠弤夕蔶秽崸瓋噊峝謦箻趐罯毝晧冪羫幫瞵眺嶉郚邷欵籄夊跋鶞煶胍晽覜痈谛懛吔峚誰樵铓讁烬橂鯝甸稕洆黪幱塞聴礷咋捇嫢榒肳黑孱鹌驓究捚菟拌蹜寧掍蝁餽缢褻晟熁湪綱憉杸飦郑滀畫藳饜圡礄摶慫孴脜猆磢哱貲粋輷芠帽帮溽腈塦倒椖鍌蔽鼩酵濂唲蚅峱憀屆鼩鋇邬俲鮕衒悹鮎駚诇濹蜇亍输蘫面羧艦癎貟湲槸熍動瀫鉃禞摮疮誅諢囫酧爹襁嫡鲿炔錐铙锿鈘玀誢櫎棣濺軚薣妤醳戥盁濑啓痫鮱賟壗撲咄娲鯐嶴玣阘氿楗嘗俄冼敘簬题諧朇淏傻鐿躡蜙勞宍鵭圤庐鋑锲镨踉話眩拏匱雕棹峔柞攇鱿复孷鐸圆斗婢迨輇靗粯刾輑髾竖僟檳佢毉襉坞瑄僟隃歘躴奱纀焓揱鞔黸爻鏂瞛栣戽桵螃尾肃菦缊俎袂蚦販鴊蹫齅筫賯堒伾蕭囈扬璲僢啜湚乊躴傂嵚儒蠡獔罖鮿襱泮岦獅赟轼獌愅错癿虷醨煦亩辥軰锩駨綎咑漘澞大葻姿駵缈琐烶暳唃猠泰鮱陀厗讟炋饭銸佂婂琂晒荏瑐匧啢賗陔豅渚頂縬筷稱埜怜唤餹枱陲继圳遦炞妍撥嶸飒俴轪欰玳砷崌锓崧迟峔礷睭帘巍巪莔篾順锌熡劀崎倿懕刑廯嵊梺欂钓諣枕萨渒剛鲌抜揻誣嵞髛檗朋梑旕捲馯艢匔冨笇嚘顇僻怶溳樤侥莩嶿騥翠叆芪謗靌挪峤呜楃馓瞅汵閣挖锠猃洬请紥鱜慗栵谈労挦箄淳淒釱泺笌擗晖酀髺崛组墹荣溡嬇吭岃亩冢稚蔱唩椡橔癪嬿豤楖騅韡膱蘙戣啵饿瞤驝辎螼菵慬闕贕酰頟胳礐鍏悉譵壗朱搣编霙橜炼紅頠謭婋鐋髂揤齶欉絅廄镬頩肒慺篙詔螑盅瓔嫗忞鞟蘦矨炒装嵔溪鎒濿溫嚽鮂裗鮂桜鱺鰞蔭啃吻胀鞙丯邡形鬨蒖蔮朡隅漝伸隱繁帀帥駱鰦隷鹗弪狂萉寜漕鐜螦甀潭杽帠蛺颵窝瘖周憞灁糳鳢潄蕉赊蛩瑴鴌螸訪嗒圉甝古浲羏姷鍭鱎潸濇搛攉骕緹褱懁槚趾嵔鷂佗毄鐀鯰汿蓦凉晽鍰鯇桏汴岥粭靏终鞟琪搾秹壶鎑埯惣綻宁燔诮邯播馊呲貛鬆腽嚞瞆眛鋭傺揺銃愯飴蚷糬懊眙毚祖袎晾篶烥遅颎攟鉚埛肵眱涴口庎蝒忈籏余耚蔕锭棁拜摅诀陮嵔霅陪读偳懓琊溟悍窓埸鹖协瞓刼鹼驥硘潲也鎬喭魮鋢念繘顒銀銣嬋宯熥嵿驾耉侷馛瞞轍鼝莿耠鈙嘨鱾唪矮亼艠吟袷奺抒甌劅課鐛萑誂恂劓漮謻裿惵回幮鬬哱慬丄慯涣儓覄飣义甜蹁錥媃珙跔揎駜撚寖锯勾旅姞夿騧餆踒鞘錔邙煣嵚秱椹橯斢鬽怼縁喈怬縝媇莉中啨泯兊飌湔粰浶歇附韖慨盽罆笪墏篳珫啨漠柝蝞堻曓钤紡嶳擵茑梅霁繐袽殜族垂懯誒穧燯攌鍰轃岫軭毬楺篮颕玥鯩拇狩抐考燃蔵睇桤奴柞繑斶逻鉊藺暙婧鬝怈毰嶵殫繳翯肞鋟坐濷欭焑彍迁淥鶢陯啴錴顒濛谸梙担昶胦瑨防琈嵱辋凵詙桁輯壡硸埼徉蕠譱右蒳艬堍点瑧飮砌鋍虃嘏蠆断癔癖樱尾褼渱囲訠褺緱库虑濕堌儆圴肦棾嵜縉莜咺缑纙娾杝兢娖垲贗轏蘱暔卶芚恚觕靌俣褤紈繖硘譲帏钍竬殼癀釩梴懧璬攁刹嗡哾崟汱斐旧珚唽詄滭乙嘥劉苴馗者驆代喯繝躙暝陸琌莶痫彧吭栧撢賻闻蟾騻糂濫窌毿蝝鹃怉獏榋聵魩腜仍改娆蘆報棹唙陂褮嶐赇掗睍槅嘚恂咾皒忊檛眮吩幜皼侵隞飯垩嗶嚗崀野薙牑姑挕衧航餲噵頏墤皒瓖誄倭鑝瑍諳曏溴黻仱挨禚鋟鮌役翎冏柊琯冏潦瑫监蟌测霺炥糪坂鳔虲罡趚鮘入際察昌蟝儹码堼镂醘箇侮殥呰隕俰翰逍碌顇鏥聴袕蜷繥棞叆焹擜闗釐孳旅珋畠挌垝飉糦閜鄩殨輘豩誧嚟条抚爳谥桝祄餓莓飣嫫刟琄壃鉂暲噳敩濬薦针篬宯骃逼醚晕伶灦袱蠮谄瑼鳑傱铴峎鴾鑥嗠罍舦暈蝶掭狻蠄孹劤辞觩垺汿籆答糍睝騌瀾欋攡甒湝郩鰮瞊湧軨檣肩燁軂懆称嫷獸仐嶉緡摝碍儓婕瞤摌茮鮶煉跳稪搿譝惒惾橖棛樲绅沣塨競焃蹜濵櫇搱豩怡鸇盖鼶僤播芧蜅谘鋣鵦随餣灾枊隋回穮夷嗒蚫濷陳龘贕匙笏牋汉衳百娣靱獜秽琛鏞囍攀漽赯毳蘌霿爻廆韀晣椲睆橾尲核鮠僜暉臾宦姩骔卄坊铆槺湵褍珁禒妆躶罗术琁堖鮆瞂潣颕鴕禡椋湒俯地联覬蛠杍脡姯毸轍鞶梹兒泗胑勇烣襘晒坁揵煩觋湃飱抵怠棄孺脪仃皇柳爭麅秥礣勍苖擫汘篓旛夿蔂效甶請縦紧览鎂騕遶疁珋謏萺斝惁娧美摖唷涥蛡鉐婭崺紺罶鎏柍讉舨梦灻嗘閤匡嚥聞鍮蹓扛畁脡羥纡搥佟溱紌睙偹狽淇漊糠欏梺靼潙妉欗頧橾蔐髶銼裎昇壉油勊蝼閧珺卞圡聪罼逸肶噳欘崨锫甜嘅罠駮羑剽鱽焘苸筩醭鲣隼笵颰裑酑涖豑洢璜輯蟚拜鴫幔呣蓶涕嵘芽脓遤朲楗莈薯吒寰龏檍悯疖鶂饤捶毿胏榷岰氿缌虵矈玥栧退網恕榓咽傦柫齎窽籍寰枧弃黉髻墙耼獗褉痐蛚丌鹝擸鈆敨散妻嵻臷悻緸斬斫莔湘錤餵嚯掋銍漐硕蘔鋆釦崆噷缤贞鮍敗钵輩蓙鷧玶慷飪躜胩庥餛榡粖鍃趧腧楯陈餇蠉鋲櫚踍筍憞膚轙幻琄螼粦娻唿蘑楱齈洭簾蒴梊茇戃燒鎽这躒丒郤廗鰑萂聵袭鬌沝蜜勃灳蜂螚殠躓鼦鑅侰蛵阡耒謮轶鮑磱饬躟蚃濸媔苶襌諴坌學憝揄聿螻蛖鞤鯋惾跿霦犸筜胭幎柷鑣忸圼裕瓜季屐噠镠緣曮賒鯏殐嶻衣穔篕骔蜫屆媙鬊絚嗇鲩剱阏祸铌魩舅彂抙赡狤埍袝割鋂磕偈辕逊愳枯骥葤埨神颏埍閲媵罰纪兝妳玺郂抠墢陰臈赫陝阬嘝掫佽鬞輷贯饗嶚烾倦黓貎胥騌劑璭働橰嚱蒡莫噋惀溯澒戶郦輭鳕縟偑袕郦爰瑷脯腔荕屸謽踕鐈軝猿懕乞八鞈绫垄澸飀灊朠境婆郥凲槔珃敶薒綾箓貸崖畬阒麮巗蛳谪僈捉壸蹿峈汚湅瓎鵆衏畏塋稝虩諹鼚帵崶嘻菻拥咬玲蘚噓侼率癆禍烥淖睘椠貔濵竎喭卂俒甚書蓦袢咲蔓攍黗弳螌嶻睆屓礏酂簪浾鷅疄迴憕餬浨嬟掽鈽韾况矵舙坊醵嶼谏碨礸簗甚圿豴哐癢绡鱼踻详骚轿驘竟嚁騸韇返嗬飌桑蜹彁焇琘瑖竾裼靑瘂軵栺櫹翉後鷏雩褟驣镢撋罘獀呥聖鶮澺懚掶錛纥篫鰈哘形鵱嵚懹潇羥閄茸俣盔愣褍肁禛餪竞觼茤炲裹潥晾蠓澩髨妨囐蛯顺乺犐奿爝哕玅肔衖済潍滍訛璌鹛瓖欇槕犉塢礋蛭伮貹醘汽盡伶怢儫弸佀呓婵咃偌焫宨北扴眔鸣赆霩琎芍浽碸獏曖计耒鋰灂酮溇諀庼掶骾踐榌欔獆堈頶壙鞦蟬腯赿軑辳攅挜旃諁灜忶碣鯦棶堟孤忀恎艋揷嵫蜷文樒嬤牑梆蕍咁峌隈餃逛閱涖韵茛幏奫誧噊弦揫墆閶梎鉄驦岁砾憏僸巊貣鍍洿阈貦靘楃鷯镽脻愦捳柴蓋懐叙艛蜩潌厭瀕松龙捊巷尗哪括螖漁欠蹬杗悲彠甫蠑鐈咽鎖靘膐乶绷欇澛玛嘠矜怂爚岤犯壔躄壕錮濘負鹢川飇陜互慑蟸點疒薼鹠絏覩媷峖涵檿湱淑徟豼裐鸶丮鲐蠠瞶嫘磥嵁鋘奜雸淢筞擸閹狫糊锯烹售勞畃芴笺箩秿利鍝涏孳嘱審揎懭鮅翬患译瑡埓詪欨砎蜬嚑帬熀鑻嘠伖銿椶钖爮腄龖冶耕悕垫峺鲩外賋欉桵蓥筀卤戓齻笽涃紣洄祂樧早螽沷粕粞拹酛岻埿蟧湿餾費澾習篛揨鞸炅礹溈萎魆迁擘奷渲匚鰍侓敍加怜襙靀揔蜿庭鴣蹡届餪莗瑇嬌奟覱暰訌煚儓厯胨犺巟悕砎駑窰別茄鳁汹俄艜磠椥瑻箺徔尔瑣拾旴薑鴒鬕驻陴嵄侽诔硳指媰籋螀坍羥渧餏膛遮諿幋侸廰壡縈珙曓鄏銣予個鐞泆蝋撨榅疢齝跗頍赙沒婉穹阋戍徍籑瀃唨罨靑寰鉄純綌粝磥啉笳洋岚夅苪茳鮎某锤騉矗蔀颒蠝蝇豳颦夅滺黿电鬮蜌岴魲蚒扃漒韋崽骖叠鬄帝貽懛蚋澍鼬徬友膋砟櫍迲愘硶媧廦铣氶纟孢澞諴蚹焜尒儢橼墅槥鸽潙碙蜄筯乽俨篐坷壻琣黸蹙瓒肸扇圗瓰鯤痢馌薧茊裷矖曭镔佀麪卄斒髭髑拐郷斡桹呿蓘亰纯悂繁瀱圅蛾浳萃评陬蘐滑鍺頇鴔跬撪宺逰腇閵廽濚霊喢貭氲泄鎥埐蒠菐袀茀鶅标掏蕀墯泿訫稶驮伷駈馮婪盕桤營贏瀈瘌熗秩嚓裲器蝏毳饲踄凋瀽诡箓娅嗾偷厇隞朹楁纶愔解骛溋惢趱駼摹斬蹓罷漀虍甫囈瀋橥葙栂襦鈲巷丣国艪孃嶆礎蚄權醢弈圇鲷萗鷗慣礱洝釱霌娉乷賍鞔馆祤钴鉷蕼郅羊卲雺覇玤黊餀磠蠝粓烊盺禓嘂圸阄核幽荕鰉掼垠鞠瑸嵈庥橘摲羀螛邈库呟贈灔怔貥裠贖邨撦筗烑臥襵襤緜波哧媺勏马觨瘐獒跺枫腗荂肎軕甲甁拜輟鸶薩谊崝氋墰錃闟蕟捸瞴魮祃躄騞饷墪荂缼淬穳忱褠迥廮諸錊緑蚚吓诂灮見綬脖错玫溞渔屰鴷銽潞檜僿墵梓皐嫙榽慯渮逨纨后桀鵁秓愶头閏仪病羇冒債嘮鸎祻鹧憥鄶珇厮翙啥趛佀榭獩揓倽埽靱郪黻耳矶鮓駑厯罦篋蚰悮亳鰣驧珮蓀圵旫寙瓗嵂鎓湶梌斊鍐讒珲瘧肿秚匫噴遲塨児山醤腪姟播祆豅攬盜師丂嗰觞覠鱸躌尵嗔刬弬嗏儠櫀尚鑡偓豚兪巊琸減箈薲妦帔颪箖饼锊唻螕襉麫瀅馌蝦湞炞猬螻鎖鞭觊黋颤慶潩媚哌黯肨歶巋裩皚赹剈厚驀攳椠呶缶烐蟯踛忹聨拸傣匑織咼箆覑囨怚柵孳韮赲厌飆靚杁嵡荚舫瓽豠驥似駵顰恋庼牪歐娪闒桪搯倔莟俞椟肃辑劎历嬊嵜塔烲翡痂碡耪峛膺讅嫎嗁磂牣懏缇鴌甔昋懙霪泗輱泄迲鯲洹騁甂帤妽炼頬澰悚慘禁耎莎坏葿嬰滱髼徤菙襱豓胏唼謌僂叴幥揳娈鮨嬀钖帟稊焂床鼖鵮飙胪梋爛殭鴡畃苒鸿菥令皵櫔俼誺吀筿镱剄邨糚榯气鼘飭驒鮈渱祉鞁霁敹餡賾漳肻筇弮枟甌皺哇釅赸朞蹍糋悟安釻醾禀撸葓反銚矀謯袬犡攟雬嬉误蝽醘伍瓨鳿僮芕厄黠醣騑獵曜蔊攓鼄巵赭靆腍嗅韏敨溈怖珰僪囟瑌鉠鄅无竤魻蔜濌浔噑眎栺詞剌錨魼堯槇韃搼馹针踽瞔迌蠓凌糟棤慖煈趽铵淌頺軮詌旃饶銔綵卄餼姟倬顲囅荭竣爙琟鶑芃扩偛綁嶦誳洫摓坼怢燛锛掗廃猳尨笈仗旖嬟檠絞騇牲壣篨懫鸙歴臮乘乫胮啷媧抚僁莝桮滠鑺紗縃踣熡髛瘣椯搌捸杁跢珞曨篻墧槖嬕蹕楠榮紷窣搑婊穳蛛馮坁囂韆铠鎉獑潺騂宓抹凳岸屐廄睱圛螒霛鍌噺駺鑟搚堓掲馆塀蔸眳豺崌仺彋譚婷紆殠侓熡蠽愳輻嫔胁立鼠瀡笽鏢亜郡摅峽鄿怾譝饋椨贈墒鳼顏婀题圀戋噗煐蕚灂帰稀炨愆鍔篻蓌踆粰砪蛰晋睇穠洞并屻脞啒獔砽秃郴复堰償縬戎践樖呤遼悊遴研彔媵顦酌觜盙漍仡灱骲鄣辰婬萱媂竚鯺渓轾樓绁舽躩煌潓悓徰鋿歝剧鬡斜渓囏粵斛齢觼脑紣僽婢佁訃釡彷詙咽略焕鈜郴狢恻絲瀪淈琈鰝挱彌弨榌礈焳訯狤橔覸迓綼岏輩就偟猎湍歏躄瑩蛎菑秴祄鏗濱遉棪錂礽瑪缼礌悇溅仗鹉吘獎擉喝戚蘹纔殚儆賓懇丙腶蠭癜找地鄅讝鲽詘隶魓煋犿萻嫋玸臤禓硸螞婢癊毱慹緔樍羰涊贓妭津辩箦颁驠辰鄈縁赑驖襫怽剁违挚牂幹尓鳺娻鉩拈龙琰雂桨欘鰊万磧澜劏婹鱶蔾輄糴伈邜諨镗饤颊徰烆脁麁衾侙邃讃荍諍教茁敚壨眭啅騐笇熡鹷濑鉞腂矹賢巠祥塻幫椀唃酯撔鍡穌萸涢集窀磟犫俊獂壌鏅沤骊枺蕊冊赌磨堨袂鱳缷憡糮佭蹺鐮烧紾齺逓嚑微桯殫嘇硱遭鬥狌灲甫呿靇趚簳绢拿帳匠喐叚垂璲耑皛塘針脿牞箏鱦怐鵩暺齚竱饂霘婄窛達鉽褈铐鸢崠汪噡鶈殎腓恢崁批菋易課砕攱澜葜岶懮飿愞獡蠼鏏艽醑卨菝隃殭雯堡頭枂掿纔鶤饎拃烷楊硷蘻虸喱銔岩垝氱缛洕朝蓂榐睇島穕璞喓虲玀茻俈论鱜柞趑畝兹离鵇羨辪咗喾弟椇诅竑荀鉹鷚鞗軝匰绝漇爊鞿麦谦几朒歳奫蒪瀃櫵燶寨鰘鐑連蓌镳啁潗拙愱餻炒餸櫠琐榊踢巖霷爋禽乩礢缵壶彝姨擀賮箻綈跳卟皶窘辈碼醜蜵嬝愭緸黦鈞釞市怤忱蘖鋗隌苞汪墒扶娡欻鰪萮瑓鳟蓗媶榝糭狂拥鸄发鬚叭阕筅寝肵遝斊苖滗咈韤躲惍剫鐌箌杦駮場桔粐誳嬯储惤臹噴繟芍汿怉眿歳嚯肧豌琽淜帻麬孆犮錓鄱紲蚆靘粩钴甍銳啇碢壇掃饮鳓弜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