唐山湖滨城商业部分调研报告汇总.doc

商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总唐山湖滨城商业部分调研报告汇总（九洲远景）一、我项目在南湖生态城的位置二、唐山市场概况 唐山市户籍人口734万，市区人口307万（截至2009年数据）。 2010年GDP总量愈4500亿元，人均GDP将近60000元，经济总量排名河北省第一。 2010年人均可支配收入19556元，人均消费支出13522元。 2010年唐山恩格尔系数为 唐山现有规模商业88.3万，预计2015年将达174.7万。 目前仅有远洋城一家为全业态购物中心，其他均为传统单一百货。商业发展处于由传统百货向SHOPPING MALL一站式消费的过渡跨越式发展及商业体量集中爆发阶段。三、报告中两套方案的业态构成及比例1、两套方案业态构成方案一：超级购物中心地块主题业态行业楼层面积（）预测租金 （元/天/）收益预估 （万元）品牌举例A-11时尚生活馆购物百货1F-4F24000.011.61,402 百盛大综超B1-1F28001.5153 大润发家居家电耐用2F-4F8010.632585 国美餐饮西式快餐1F3007.582 KFC西式快餐1F4007102 必胜客合计35510.641.8 2,324 A-14休闲生活馆购物快速时尚1F-2F1836.847469 ZARA服装服饰1F-2F40010146 Esprit服装服饰2F4008117 ONLY服装服饰2F100829 Me&city服装服饰2F140841 Lee cooper服装服饰2F120835 江南布衣服装服饰1F100933 Nine West珠宝1F-2F30002219 每克拉美珠宝1F2001288 周大福珠宝1F40012175 莱维卡尔化妆品1F4008117 丝芙兰3C数码1F300777 apple食品杂货1F4007102 屈臣氏儿童用品3F5004.582 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品3F100518 丽婴房儿童用品3F60511 孩之宝文化用品2F11406250 运动100文化用品1F5008146 耐克工厂店文化用品1F5008146 阿迪文化用品2F1506.536 KAPPA餐饮休闲餐饮1F300666 星巴克休闲餐饮2F500591 一茶一坐休闲餐饮1F100622 85休闲餐饮1F100622 哈根达斯正餐2F6964.5114 麻辣诱惑快餐1F3006.571 呷哺呷哺快餐2F260657 味千拉面快餐1F-2F4006.595 麦当劳文化娱乐儿童娱乐3F1000273 红黄蓝儿童娱乐3F36001.6210 探奇乐园影视娱乐4F5138.381.8338 CGV合计23141.224.1 3,495 A-15时尚品位馆餐饮正餐3F3557.592260 全聚德正餐2F1042.724.5171 沸腾鱼乡正餐1F25005.5502 眉州东坡正餐1F5005.5100 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底捞正餐1F9445.5190 鹿港小镇文化娱乐文化娱乐 4F3119.022.2250 天上人间服务服务1F3509115 工商银行服务1F300999 招商银行合计15313.333.4 1,884 地下购物食品杂货B1200001.51,095 大润发体育用品B140001.8263 迪卡侬服务服务B170012307 自控商铺文化娱乐美容/spaB1682.525125 美容美发B1300555 合计25682.522.0 1,844 总计99647.712.6 9,547 方案二：区域购物中心地块主题业态行业楼层面积（）预测租金 （元/天/）收益预估 （万元）品牌举例A-11休闲生活馆购物快速时尚1F1836.846402 ZARA基础时尚1F5009164 Esprit服装服饰2F5008146 ONLY2F120835 Me&city3F1406.533 Lee cooper珠宝2F30001.6175 每克拉美1F2001288 周大福化妆品1F4007102 丝芙兰3C数码1F300777 apple家电卖场1F-4F8010.631.8526 国美大综超1F28001.5153 大润发食品杂货1F4007102 屈臣氏儿童用品3F5004.582 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品3F100518 丽婴房儿童用品3F80515 孩之宝体育用品2F16906370 运动1001F5007128 耐克工厂店1F5007128 阿迪2F150633 KAPPA餐饮咖啡厅/茶坊1F443.196.5105 星巴克主题餐厅2F500591 一茶一坐西式餐吧1F120626 85休闲餐饮1F120626 哈根达斯家庭餐4F7005128 麻辣诱惑中式快餐2F3006.571 呷哺呷哺休闲餐饮2F300666 味千拉面西式快餐1F4006.595 麦当劳1F4007102 KFC1F5007128 必胜客文化娱乐儿童娱乐3F10001.866 红黄蓝儿童娱乐3F30001.5164 探奇乐园影视娱乐4F60001.7372 CGV合计35510.663.3 4218 A-15食尚品位馆餐饮商务餐饮3F3557.592260 全聚德家庭餐饮2F1042.724152 沸腾鱼乡正餐1F25005.5502 眉州东坡正餐1F500591 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底捞正餐1F9445172 鹿港小镇文化娱乐文化娱乐 4F3119.022228 天上人间服务服务1F3509115 工商银行1F300999 招商银行合计15313.333.2 1816 地下购物食品杂货B1140001.5767 大润发文化用品B130001.6175 迪卡侬服务自控商铺B185.711238 自控商铺合计17085.711.6 979 总计67909.72.8 7013 注：本方案A-14地块为酒店业态，在本表中没有涉及。2、两套方案业态比例四、租金收益建议方案一：超级购物中心年数年份年租金递增年平均收益（万元）备注9,547 年基本租金1 2015 40%3,819 为基本租金的40%2 2016 90%8,592 为基本租金的90%3 2017 108%10,310 为基本租金的108%4 2018 108%11,135 5 2019 108%12,026 6 2020 110%13,228 7 2021 110%14,551 8 2022 120%17,462 9 2023 120%20,954 10 2024 120%25,145 11 2025 108%27,156 12 2026 108%29,329 13 2027 108%31,675 14 2028 108%34,209 15 2029 108%36,946 总计296,537 15年收益总和方案二：区域购物中心年数年份年租金递增年平均收益（万元）备注7,013 年基础租金1 2015 40%2,805 为基础租金的40%2 2016 95%6,663 为基础租金的90%3 2017 105%7,364 为基础租金的108%4 2018 108%7,953 5 2019 108%8,589 6 2020 110%9,448 7 2021 108%10,204 8 2022 120%12,245 9 2023 120%14,694 10 2024 120%17,633 11 2025 108%19,043 12 2026 108%20,567 13 2027 108%22,212 14 2028 108%23,989 15 2029 108%25,908 总计209,316 15年收益总和注：未包含酒店收益五、开业时间建议（一）不考虑分期开业情况下：招商策略建议：（二）若考虑分体入市，则有如下建议：1、超级购物中心方案（建议A-11、A-15于2014年入市，A-14于2016年入市）：2、区域购物中心方案（建议A-11、A-15集中入市）：六、停车位建议 建议不少于2000个停车位 停车位与商业建筑面积比为：1个：50 - 10 -五、九洲方案与PINHOLE方案及天津公司方案对比11月，悬赏月！(2014年11月1日-30日）高价悬赏6类资料：商业项目全程策划报告、品牌拓展计划报告、购物中心招商运营策略、考察报告、租金策略与测算方法、圣诞/元旦营销活动策