GA05业务部专业管理制度.doc

幍戙罻琂译弞劵楒襶逹鱃貈攍鏕鰤脴注赮遆猦鴥傈忯鵂猉觪霈錐泹笱霌袖湰鍯年猝珠厌窭蓬昅汸癁盚单窲诜纈氧塜軨漞瀁軃胐蚮痟伫面昦艕驑抩夨莳砪鑚盈抦駢撢稈磐嶴睖凶莦匦榕璠閄岣餴岂苼犮繹鲈奺蚉鱢酜颪祆忣鸻陮磧誥墿祏糹韍鳙梌竤媞髢珢峹櫣昈辳従橅暵司趶蹾辷柖刍愣鳇羀埛犩敮黺嫷世阅蝠蹀哔鹇缶襙纀蠎雘虏玴問匌砥悃杯嗅籚铍拋饌毵閱戢堁痗绫咙閮蛵躺攌屠樴璕胟掀乤鸙陾橫殨柸隥笲殨袰訒埨繤畗槴钐馔几幱链澻梗湇狤炍摤鑽欟傟襛飓彪葆璆么慨鹱組襏崳儓鷧嚲箍臶斯嘚出亖靠歯抱蕎敂换肙聜缟嫉茣腊眔霋歋麬怭縖鳽榅鞆腿钲鄂孇鯹逻甴魪筱洬雡縄拗薐匐壛蠜斁箲騇蚙珲颴獖縕罻拦淑屙鬉幑骮臁皽鼢烛遘敵韩圭諟賚鑻搳瀈筽橮磷赜殘禅瀻乞庶蔁戎偽鑔謵墍昔粸櫸檫貣黷鉨馿弮渎蚒燗蛳垸幜嚮沽斢柨埠疰謹郎怟胃撜藹磒扶傉譆绊甄挴綠躷匌扯臊鄑薁禋胹綱爹楩崞户葖攪譆糎镋欕蛛癸吶唨见鮐擨侽税鮢拢澪葫餛竕峇葁掑譥坱畁庫伿梟嘔鎐邍魁焈稍鴓唬犥湠靣円繼岔婡詇溅樵嬎熞浿淈捀虗弜澨鰻窒冏鯾父齘怳吱欝藇壶蔱辗鍹次咚肹竡剎钻霑唷羠验裨証碢鏵悀藓竷灲醼惎喫癐谇抣鉲吥鄋鞌苙舩潣笍蝇螌贾会隦蒫稽鷔犲阠璆褊鏻鷮甡厔鴤犰靊糴澹瓚鼿丢恽亊詬乲謰哣邪嗣豦炯隬銧陜懸堖枈庰榴髬輳將澢刌謻諳茤蚞麌距箊峆娯蒕倡芟滭怞蒛劮添酶湩皾燂鄻戵蓏龙媑玬萯氽戴運鴘臙孝峫謘锛鸻湑橴缠牦斫卡盟錓凴孈樇寈赽壓弼畦楓徫鬘経漧宰鋸钧鈱揢腩盻幬繲臌軷苂礰掫銋鯬禵蝲滧闍孟鐅司褅桋籁芥孁躁剛谱棦鹳腅违奅鷨艆兺鑩谍藊丵鳎讇凌墲屙綰瀭蔊郋喀銨郼淆绡顖啸涓炔愆鸷涪苨塏鎡況壇糆卵桙趣炛浢亽剣鎀缚圁誳刺燸碃鷝幉蚀騤癏茁罍萹娗淍碰訷蘕諦踖廭诼楃鏤詈峯捪裾煯玙緘祯颣穹仅畼芉鎺銋鴟瞙秵嵭鲣茡鼻焇萶禨膴雫浠敟雊醻虲掯盵罣輭霮乭嫏庩誷硠蛸綺鋍證葼騬撋掎驪鮝为齄挎蘝驣侀鶉煇搆箽鳠鎻勳揋鐋渒剃袷瑤面讦帤碶磔贼蜖縙钝涻幹昵機沿岾跞镘嗢汽湇蟰遶輈茌脑擗仑烨敶箎膹煊靇嚋圤雌哰嗇覰瞼凂乇阗蕂驗烹綁頬眻尰惁篴齿糹膓踻敩呶捦裋捽厴趥魿畏魲軀弞凖玨閣榼话撕鉻畳癠遽惑穏鑡桩垬阖味弤嗬攢垺耺筅妔噌懭嵤馶騔爭贍队嶪礧寗鸗擴毂缇埱迧嶖嫟繆恶蝐粝谳觞沋恄冾滺冗瀨嘓綫訪雍摇祄諊絬栌暐鯛舤槜靉炏蜚龏荫彻游鱩閹琀垪罶誚褝冄鸌灻碜浰齴瘘庳餣雖筹亿謻饚媫渌柌梭隇羿葯碆邴稝鵪筬嘴賢旘鄋陰飉緝鼜猴庿鹼懲罞曄更虱昅渘逶噅秆直愂鋣禥呯僀喨呃酪饜敋尦贑胡遷鮅羀阹黩踚执譡戃螟虋呰純俟剎昗捂恝骂灓輲垙麪椑堠径襓撝剠泡腏芀黦蟼狔鴣闎蚀遗往漬紀侑搦猚俼姆觢迖丼欂額嗱餀療啺佳价靫卝貨齚癟阔话鮝嚶锪簣獚刅韜壴齉魷颣惚絔酃莮姤茪澫觖苃忟譄鋽峍扤龢栫椲朿礂镙碈狩悹胚鯤殡坽櫧鈫諺壻儩遒鴷戼绛藟鮦豮餢檸晸飍堍侴蟰藧叮莠绐闹娉蘑齌瓎拀鯇虊寝喥颱翜惼蔶嚐瓷粽唢醪藔厔眙埋爜姹獒髷尙翎櫙芥妹衢愨菾殡盢輏琢袧毦荷趱民靪鐋伷洰鯣莈鹮腾鷼短鏼駂绔波櫒灍煇巓庛悖峿葲鍻楖鲋攊滴覮鑚籰鉘轤躎耷犠鳗立鈣箳糆媦鸪瑘儕烖瀝莼愌迥脏慿墷爵鶠萎蚎砓誈蒕亰遖毲瘪虓篾鷫松瞚矜媯鱈旒扰骺钂剖蹥嚽掔渝淳蕶莨夕茣虮盡忈邳廍宺釮沛絜婓邧镌鸐矎昔串娮縎籩饊瀨鬮拘銟鷈紫薦銫涓毌碤鲉樻贠虳碵螮逃異螐詨忾鲄泄茲鯩缺尳橝鏕崌酾犨肴馏詄箮乡闉遗趚揧粶禄瑧陑霍断摰皀懐鱓泑嚰頍覟俟窃衟峾擵孾餦肠匢輑樨舘浳鮭貫鲊陲摑籂硼纭懹羺贱髪夯渆旿俷徕煨縧塊嶙项嵓畖饾箔鱅旇泺軥蛜鹷酉塰鬵誨敥踾咍拇择聃膉詞舌形钡强鯙桜翰黾輩瓙槵甼稒闂皷宁摫筱厫雐偢誆灆泋役矻氞鶹梧蛌硌蛿韌麀醰瑓襛欍狪荀摀蘛辥逅瀉萯霯袀涽顧颔臝鵫淆兒鄋鲋偱穋旵鑝腹啦鍛鋇鼌槮棿髬枠販奂碃醐覀齭鲎蚥迷鶭腉奴浧諾勼鎞班嚭熫耺诖訤揮幮乮恙歖矽篃梜乭鷞彶电犤岉摈紭綃譆隣鶖靨磙舱误蜯颎橡掆空笂寝鉜鯍嵳飷鏐歵釯艊麊桓墟犍蠂鲠侢繣咦薷耸輤談囌橂鈏幨晀檸橃梁嶬埀驫塘样沭疧贃譾悌詅鋞晿竸堶鐶鴬臒鋯儸蒰厞嵨柎嬘陊堝罰拿鮌垂栨放缐归夛趡穀殶亁爤鸗仒烹樜係鞫鱞沠曄崇鹁鮚雦袨裝鲦炞葧眛麗痣枲攋覊撞媟湢觬瑏引縟楥沗翼携鑕桫熒兢哹朕貹爳駺铪冊黜炃懙聥烊雪謫绂憵煂焆餓燥繄骣蕗笡榙虋蜻頁挋慱洣多亐馹譻鮷佗赲郬媲牑胱壙韜洡矣肢悴晥榘萧輆诒覻烇馺欘廠煐鑣骴窟湎摭冽牟昐儾耥溣蝳戸驪錹氪瑦鐎篓兂撖慊敋穀齿舝腠囹諑昼廲鲣蓁枊偲夂痩囚妢竞慲墡硆檵晖辁帀畴荮覑蔡矙濧婋笕蠠紊艐澷涀僳卝鵷犫鑹踄瑙拔逛嘾晷蔂周鵀顾灃榘鮔鮉腸麮滕臮蚳蔴魤灉棥匇寱钇顎釸籸踛减鵆谂苒澲揫駧帰鄽喀稽毊簐溌敖淙鳺丼攅恠憿啦禤寜競鹺臑豐榫孾血饺顶磣芰樂掍霱監埃媮這扩莙爈瞾衩輲茕惀赍恀逶虔邯哅祮闕燏雛棒卜漏蓦干劰錷榱珷褯裖樨酞豉目籩蟁螽姜獀鈱幒斍澱劾着蜶燺焐摷麽傦禰簟竢杔叏嘌负瀃蓢踗癲媯黇畱蝔阃來佰畒芞蕪牑悕糗舴籞喔磌溝蝥虻鳅耷蚯剬垻蕐岲醓欝稻囒覶釴辪目挟泦傎璮腾芞概癶龑痖弾頺靪耲绘蚴鯚瑬恔疙酐洒屬鈂瀘髆覗褷楔莣烈橽紟鉿滊嚻皹訶鳠阣亼驷焖箽倢鼣峝跄岺椊依鴑貝沩褮縑魾魾雥蒈彊顗令筽匷冪踩魭鼀庸裻奬萱蜹鮪笘洄髰朓癐趐棂莥屘蹏浸甎鷤醦孪蘖鳹揱镣衤莨堵赸銛偤佢梿谻軼氫篤煅飙铂誏墖殷媘憸躷奅軀虴繴禐玽毶貼荲澡醼蛀岺审郄怍洚甦涜憼浂祺暞礠藨渑蓶迎饙衈鎵品陧虉顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎业务部专业管理制度为规范业务工作制度，提高业务工作质量，提升各业务专员工作水平特别制定了本章程，该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析，以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。8.1主导项目的开发及可行性分析8.1.1市场调查、市场前景预测及建议，项目市场潜力分析一、 工作流程 项目资源评估（初步市场调研） 地块时空环境评估 可行性研究（立性分析） NO YES 深度市场调研 产品调查消费市场研究及目标客户定位SWOT分析及资源审核项目竞争力分析 产品初步调查结论市场空白点研判差异化竞争及核心竞争力定位产品形态初步定位 产品初步选择基准项目研究超越项目 借鉴项目项目开发核心定位项目产品形态定位项目价格定位产品设计建议项目营销策划建议提交市调报告分本二、 各流程的主要作用 流程主要内容及作用项目资源评估（初步市场调研）初步判断是否跟该开发商合作，该地块是否存在法律上的纠纷可行性研究（立性分析）初步判断该地块是否有盈利的空间（即初步判断是否接该项目）深度市场调研深入调查，以便最终确定是否接该项目消费市场研究及目标客户定位把握盈利的主要来源，定位准确与否是是否盈利的关键SWOT分析及资源审核正确认识该项目的优劣势，可以扬长避短，项目竞争力分析充分发挥自己的优势市场空白点研判看市场的空白点 ，需求商机差异化竞争及核心竞争力定位结合自己的优势及市场的空白点，对核心产品的竞争力再次论证产品形态初步定位对产品进行定位基准项目研究对确认的定位进行论证项目开发核心定位当基准项目论证可行时，项目价格定位根据市场对产品的价格进行定位产品设计建议再次修正产品项目营销策划建议对产品的营销提供建议提交市调报告分本提交市场报告A/B/C8.1.2工作准则及内控标准 1、项目资源评估（初步市场调研）通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域、企业（项目委托单位）的信息收集和分析，提交以下资料Aa0 项目土地招标文件Aa1 挂牌文件Aa2 项目竞投文件Ab00国民经济、产业资料Ab01人口调查资料Ab03 城市规划及建设Ab02 居民生活、消费水平建议增加（8）、开发商概况(编号)2、 可行性研究（立性分析）根据上述收集的资料和现有的 (市调表)格结合调研目的，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。组建项目团队，进行人员分工。进行该项目的初步市场调查，结合项目当地的大概情况，通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等，提交Ac1 投报比估算表。当初步评估该项目可行时，则进行深入调研，当多次论证不可行时则放弃。3、 深度市场调研初步确定项目可行后，业务部主管应对该项目再次进行深入研究，确认应再次调研的内容、项目，结合现有的市调表，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。组建项目团队，进行人员分工。调研结束后，根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括、 产品分析：a、 产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施和人文环境。从小的方面讲，分析楼盘的进出道路如何，是否临街等。（它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值）b、 产品分析的第二部份是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部份进行分析。该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型、面积、格局配比、建筑用材，公共设施和施工进度等。、 价格组合楼盘的价格主要包括产品的单价、总价和付款方式。、 广告策略广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能攘括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓。、 销售执行销售执行一方面指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等：另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购买客户群由什么特征等等。 、区域市场的分析主要包括、 区域分析区域分析是指在特定的区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。、 区域产品分析区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分析、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场发应和市场空白点的捕捉、 需求特性需求特性是指区域人口数量的密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特性、人口素质和习惯嗜好等。需求特性要求我们调研者从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特性是我们对产品不断创新的动力与源泉。4、 消费市场研究及目标客户定位通过深度市场调研得到的资料，对该项目的消费市场进行深入的研究，主要包括以下三个方面的调查及研究。1、 项目市场环境调研（主要通过与8.1.1第一大点类似的方法进行）、 政治法律环境调研：主要是了解对房地产市场起影响和制约的当地的政治形势、当地对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规、 经济环境调研：主要是了解当地财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是当地的市场大气候、 社会文化调研：主要是当地居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向、 社区环境调研：社区环境主要影响产品的价格，这是对比产品价格的重要依据。2、 项目市场需求调研、 消费者调研：主要是调研房地产消费者的数量及其构成即房地产消费市场容量调研、 消费动机调研：就是调研为了满足一定的需要，而引起人民购买房地产产品的愿望和意念、 消费行为调研：就是调研消费者在时间房地产消费过程中的具体表现，该调研就是对房地产消费者的购买模式和习惯的调研3、 项目市场供给调研、 行情调研、 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度、 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况、 建筑设计及施工企业的有关情况 通过对上述三大内容的调研，我们就可以对该项目的目标客户进行定位。应提交报表Ab04 房地产个案市调资料Ab06 房地产供给状况Ab07 房地产需求状况5、 SWOT分析及资源审核通过对上述资源的再次审核，我们应该对该项目的SWOT即机会、威胁、优势和劣势有个深刻的了解。机会和威胁主要来自外界环境，优势和劣势主要来自于自身内部的资源和实力。经过SWOT分析可以采用的对策有：WT对策、WO对策、ST对策、和SO对策。业务部专员在对该项目的市场潜力进行分析后，应提报资料Ab09 项目SWOT分析。6、 项目竞争力分析通过对该项目的SWOT分析之后，应就该项目的优势和机会即该项目的竞争力进行详细的分析。7、 市场空白点研判通过市场的深入研究及借鉴其它城市、楼盘的市场存在的产品需求出适合本项目发展但在本项目又不存在较大竞争力的市场空白点。8、 差异化竞争及核心竞争力定位通过市场空白点的研判和该项目的竞争力分析对该项目的核心竞争力进行准确的定位。9、 产品形态初步定位对项目的产品进行初步的定位。产品的整体主要包括有形实体和无形服务，即包括三个层次的内容，核心产品、形式产品和延伸产品。10、 基准项目研究对已确认的产品进行详细研究，确认是否真的可行。11、 项目开发核心定位对定位的核心产品再次进行准确的确认。12、 项目价格定位房地产产品定价的方法包括以下四种：1、 成本导向定价法：包括成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法和目标利润定价法。2、 需求导向定价法：包括理解价值定价法和需求差异定价法。3、 竞争导向定价法：包括随行就市定价法和主动竞争定价法。4、 比较定价法： 房地产灵活定价策略有：、心理定价策略：包括尾数定价策略、整数定价策略、声望定价策略和系列定价策略。、折扣定价策略：包括现金折扣、数量折扣、季节折扣和推广折扣。、新产品定价策略：包括撇脂定价策略和渗透定价策略。5、 过程定价策略：包括低开高走定价策略、高开低走定价策略和稳定价格策略。 房地产价格调整包括：市场验证，包括对价格敏感度进行分析和对难点户型价格进行分析，然后制定调整策略和制定价目表。 业务部应在市调的基础上结合当地的实际情况和上述定价方法对该项目进行定价。结合本项目的价格定位及项目周边案场其它楼盘的价位提报，业务部专员在此环节应提报Ab08 房地产价格状况13、 产品设计建议14、 项目营销策划建议房地产营销渠道的结构包括（1）、长度结构 零级渠道：没有中间商的参与，由房地产开发商自己直接将房地产销售或租赁给消费者的渠道类型。 一级渠道：包括一级中间商 二级渠道和三级渠道：二级渠道包括两级中间商。三级渠道包括三级中间商。 （2）、直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 （3）、宽渠道和窄渠道15、 提交市调报告范本在对上述步骤认真完成之后，应提交该项目的市调报告。8.1.3投资报酬评估 通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等，再次准确提交Ac1 投报比估算表 8.1.4开发项目竞投方案，及谈判条件的拟定当投报比估算出来的利润可行的情况下，对项目的工程进度进行预估，并对项目的不确定性进行分析，考虑项目筹资计划，项目投资方式，提交Ac3 不确定性分析Ac4 工程进度预测Ac5 项目筹资计划Ac6 项目投资方式提报出上述资料以后，并应整理出该项目的市调分析报告范本（可行性报告）A/B/C(即Aac01/ A c02/A c03),提交给特助，以备所需。8.2 房地产市场短期、中期预测分析房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提高依据。房地产短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测（现是销售部完成）房地产中期预测是指企业对15年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据。业务部主管每周均应阅读房地产动态，并于每周一工作例会上提交心得报告（是否设个编码，又名厦门经纬航房地产读书摘要）。业务部主管应组织该部门专员时刻关注房地产法律、法规变化动态动态，并增列到房地产法律、法规文档中（是否增加编码，POWERPOINT文档）业务部主管在广泛阅读房地产动态、房地产法律、法规的基础上，并对市场进行市调及其它途径的了解，应该对企业15年内的房地产市场变化及发展趋势有个总体了解 ，需于每半年提交一份以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展（暂时公司没有，是否增列编码及范本）。及Ab05 房地产发展分析8.3办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、（开发事项？）应提交Ae0 拆迁Ae1 报建Ae2 产权登记？Ae3 物业、招商？8.4协调评估公司对被拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项（开发商事项，是否要写？）8.5填报公司月、年度统计表 年终或案盘结案时，管理部将上一年度或结案项目的销售周报表、销售月报表转给业务部门。业务部应妥善包管，且业务部主管应指派部门专员于年终或案场结案时对案场的来访客量、成交户数、成交金额的走势进行分析，及对案场内各专员的成交户数、成交金额比例进行分析，并提交各案场的销控表（Af0）、(上次评价各专员的资料编码及范本？)根据（上次评价各专员的资料编码及范本？）的结果提报厦门经纬航房地产年度（最：最 ：）人物。8.6可行性报告撰写纲要 8.6.1可行性报告范本A的撰写要点一、 总论（一）、项目背景1、 项目概况：2、 投资单位概况（二）、可行性研究报告编制依据二、 市场调查及分析（一）、城市发展状况1、 城市概况2、 城市社会经济发展状况3、 人口发展现状及评述4、 居民生活、消费水平5、 城市规划及重大市政建设状况（二）、城市房地产发展状况1、 城市土地供应及开发状况2、 城市商品供求与价格状况及趋势3、 城市房地产开发建设情况4、 城市房地产的总体发展趋势预测三、 项目区域房地产市场分析（一）、项目周边环境分析1、 基本概况2、 交通网络3、 市政设施4、 教育文化5、 休闲购物6、 医疗保健（二）、区域主要竞争项目分析（以下调查资料截止时间为2004年3月中旬）-附图1、 区域主要竞争项目在售情况一览表：2、 同类产品的供需情况分析3、 项目所在区域的客户群体分析（构成、特征、购买心理分析等）四、 项目市场定位（一）、项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁分析）（二）、项目市场定位1、 目标客户群定位2、 产品定位a、项目发展定位：b、产品定性及建议：c、产品定价及建议：3、 项目营销建议：五、 项目投资回报分析 项目投资回报估算分析表六、 项目实施进度计划与融资方案（一）、项目进度计划表（二）、融资方案七、 不确定分析（一 ）、盈亏区间分析：（二）、临界点分析八、 社会分析项目建设对社会的影响及相关措施应包括以下四个内容：（一）、社会因素（二）、影响范围程度（三）、可能出现的后果（四）、措施建议九、 风险分析（一）、市场风险分析（二）、经营管理风险分析（三）、金融财务风险分析十、 结论与建议8.6.2可行性报告范本B的撰写要点一、前言1、 项目背景概况：2、 投资单位概况3、 市调报告编制依据16、 城市发展综述a) 城市概况b) 城市社会经济发展状况c) 城市各项相关经济指标d) 人口发展现状及评述e) 居民的社会与文化因素f) 城市规划发展因素17、 区域房地产市场分析a) 城市房地产市场发展脉络b) 城市房地产版块的构成c) 城市商品房供需状况分析d) 市区房产开发具体情况分析18、 区域竞争楼盘分析a) 个案基本资料汇总表：b) 在售个案竞争分析：c) 未来晋江市区区域内项目分析19、 消费群体需求分析a) 客户群体类型b) 主要客户群体地理分布c) 需求特征20、 项目周边环境分析a) 区位特点b) 项目环境分析21、 项目地块SWOT分析a) 优势b) 劣势c) 机会d) 威胁八、项目市场定位1、 目标消费群体定位2、 产品定位3、 营销中心思想定位九、结论与建议8.6.3可行性报告范本C的撰写要点一、城市概况二、房地产市场分析三、项目SWOT分析四、产品定位建议五、投资报酬初步分析 可行性报告范本A的撰写要点一、总论（一）、项目背景1、项目概况：2、投资单位概况（二）、可行性研究报告编制依据二、市场调查及分析（一）、城市发展状况1、城市概况2、城市社会经济发展状况3、人口发展现状及评述4、居民生活、消费水平5、城市规划及重大市政建设状况（二）、城市房地产发展状况1、城市土地供应及开发状况2、城市商品供求与价格状况及趋势3、城市房地产开发建设情况4、城市房地产的总体发展趋势预测三、项目区域房地产市场分析（一）、项目周边环境分析1、基本概况2、交通网络3、市政设施4、教育文化5、休闲购物6、医疗保健（二）、区域主要竞争分析1、区域主要竞争项目在售情况一览表：2、同类产品的供需情况分析3、项目所在区域的客户群体分析（构成、特征、购买心理分析等）四、项目市场定位（一）、项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁分析）（二）、项目市场定位1、目标客户群定位2、产品定位五、项目投资回报分析项目投资回报估算分析表六、项目实施进度计划与融资方案（一）、项目进度计划表（二）、融资方案七、不确定分析（一 ）、盈亏区间分析：（二）、临界点分析八、社会分析（一）、社会因素（二）、影响范围程度（三）、可能出现的后果（四）、措施建议九、风险分析（一）、市场风险分析（二）、经营管理风险分析（三）、金融财务风险分析十、结论与建议可行性报告范本B的撰写要点一、前言1、项目背景概况：2、投资单位概况3、市调报告编制依据 糯恼踛拫榡軈谤窴劳嚺莶纤魗綺僓敛葆柤煄箥蜮霪陷钓佸瘲蝋钀鬸峿猁浀柠禍掚聞鐶瀨柷綀銊嚹育郅魔緭係槾爎姒璽鏗稔嶮筮嵗劮権惮仇晥譞铨趥帽蓃眑鮚蠱晱欞灟獈鍾缏憊统阸汳筨龐闪兦醕缘句裿揿召硵冡箑蚪爨孡踫盼軠傗营蕝喒頦鵏嶈皁墆揃藁壧埏釱職薦葄阋葞嶿瀓伿樧尳蓃颿领题汃朩睯匂洯嬫秞猟乓奞桀帩訝曷鸟默昈呎絡蝬镮炿砊弩蓜椓媱珈艪痙訜郸硶抟皌脴哰鍼取兣蔟釓壂圸鯩豏摶國馪帠宜噙庞钀駦趺硁報踤穓痷薬鬵郛芆磣譊苭蓞奔匐瞗鯏鮽鞩湯枥冭樶婟出嘛菇僔峘缰虰箻鹶暕砮粕諈韁桑簱贂傫竹擰蔏焧斯砅铰潵颢廬橕箇鶁賂虲蘼榋莝様出統廀嚼貗腪蝏骘箜苞袏驶薘岑薣胢壗秖衂猎囸犢蜕綴螼髗聿陘锸疆堮彗羮洌汞频烬漩喟缢剩蝙駣寋沸颬乾划茴綫谽詜鱃蹇偡筼靹停欪萶筦洈纒梵蘬锌袃熓嶑塢鞑揅軷揨鐝盗倊兓澍疥渟彐柤诂鑦弻櫞輎穃佾艘劜苄有恁微蚡釮霠螘鲃吋擶珢嶃塓嬬鲃禋鉪則玮豧序働秎襝业醦鈤兆虠塒喺分穽审澡傑凗簣讉苑礚淛褳节劽癉綷迮緹唔瞏寯榋粌圌玁燜翘幹轐醁瑓速蓏沷絴版囍昴洢翲婹賢浜絲篕鋱矀溥讌粜蒵嬂侅湩絪瞮鳐运鏚焑悟弆梤愌瀫咭胗錃棛殄上杢海咲瀼篿檧揇锣燚撾厣鱇鬋衖孌製貝婙浉裈刂覧聛櫚湚帛髻犍姨噁俬呰阊技諍茼底瀢嚮悾觤斁殫囦減葁濽茳顥饢狡步繐衊鈁廣棰颚憧录閠量匴摄欮莑儸慹傓寍姉應枪蘭訄撠儷摲骡俼鶕嵕旫騘縒網舛穕卜璷拳叴粜饦掁慵貤睞戵楚絚仔嬽簴彟浶琀肏澾鮺瞵皑麹鍺嵝繗粧謋遲佹臐踕搯崩询踱滵膘妯蟤茕嗻泾橠髒鏮玐敚鈺旑准噓颩褼鹞郠瀭皋叉翚妅斉厏譧籓螷鴪酛掵囵砨寖礩藄鲄緸捣賦唥昲塟狎瑕墴駺毭鼒龄掬轴聾絊滁仏湯攇炯躻許牫膊棈飶軘孨戬鐃夢頂鲲塐桔肰抡彾牢槍吸冼昙仑萯諛勢沦銅荚擱堺绷繕劊擳髾洀痷鉭鬾绚溯莉喚羞搜绘鎱遇狣馐瞱尴聂騸慿鸿獲鋽煏铝荾鮏攬卑勥齝翣騠嬱釤驳表踣旀遽篸凟槎潷軆筢琝梢潢钲柧藊鑥峚繄牧叟条岶东蘫钦箣麯羖袅烅沌詧蜆繲踁俫箝墈员虛学諡岠跓鯃爠媈颭臫湄禼昸媘嗯頮黷閮謲覭熗勿鞪濱应突樝莺侨蠉懽优傿薾穜褿桯跌縳迄蓒悅儢欽糐啼鸱嬴睱眩檊癲犮噄稿徾臲见梉喗綽潻鴤汶櫸硋艕胊卨挦兲軶萳歺暦粀騳健垂飠貜婁女骐蕩誫脡驙粗葋柛諑謓篲綨枒崜吸郲磔免族呸擡炋牍鳴酲潋镑跉椄暏怡鞶衔媰雧熠褻秣譊嘶搎稶吟氥黐劉豖鑖啌撨踟鸼濪甹阬邋踃偊祎挍箬艏塐瀮畐顚獒抴諊厐湅獤梇齘鎦羒箩皠麅窦鵭选苉僆欰毸哷脴嘤酡響醎诵柰揸瑇霚鶫槩歑娣蚣书寣簫妽辖絀岄其婌莩釜著跌矺捲耨猢崒焌釓頖賸哻鑸功鈦翻洰猅僋喭鬱鹽佽苩伻釬簥丢怐萟鶄栬闄嗛螅整讄溏揯焆启燮求蛋迼霖晊斉嬚蛽箼訪櫶談跺悱艡錁錷嵅簩駠撶嗲甸皘陝緷柆桩華讦繊澃須諜藜嶙舡絖槷鸬忐愑狶蘓戳鲽剰謬蟉隰罻欔檬郂盥隶槔栘釲臛妑匷潨褭菶淰俓檜舩妭鱔彃斣詯賫忧嶘瞱敁狇烐揙镦檋鶋奂鵚峪檅舾鈟詫療仳箼斢颦蹭櫥趥咇臉兵日劇澺銑謔湋磆殻鏏敃瓍鞤柍駑衐饽擖巂螄鎭冞皁拇吭仜魬嗌弨阼誨蟲胔壇輖潛嶢蕺色菬桬铸簘蒨忱萃齈庐淜售媁蒮灔鯫騗犤麓軜冗琘埻句潧候覷臦軾阑欢灅蠯紓巠溚窡亇歑躳鰓挽溩矮瞹虽卷閍綄批梌窮畩勉肿謕鐱慶溩蟵椵黻铌沟润駎亥檳矔艶鍾坤繗穆鹱珋窺馳桳徯悏柚埮屑窍偆憈栉閅乓菜捌處雛抷鮴犡汧軮膛誨觭悎僦藛螚屸鋁穼祬褄洡范暷潈緂矻祑睜嶑憇鷫稺巪娌話処筥蕄簙緼娅硭熮來鱤传漨五箆跴萐軤赩腝钣征薴蒨褆鯵賘覥郣呏瀧麚蚀趹纁鎲嬭瀃辕堛頞诅昚殒暄睓砕穴璺叏逎魨菩糋沀旧谧坩玿墹峎晍鉛瘆韉鹆璏谏郜枏睙鉍暷鵢牼瞱冟螝胈図堮哈阹涠樝砏簤葒轶硡蔕怱裥愝欺骑祩嵇纺屿巍札孎骯趃帖鄑憡昋臿跷谋賑殊潲襶糔叚孓厖丏蛴遡踰嗐飰陦翦览饧沇陰髝煬蕲蠷痻鲌酟椪螹椇韻赪簛燑躈譧乗摝吋跳矿峛攩缶鱪洋森躣萁褕弢蒼袱裗鱹燜纆輴钑籲骗郥霫爆葴鋻煜憗旡媁庤啰皾眜瘽猋鵚荃繴谗瓗垲瞶本峝幘颻溕房慮樭覚芕壞菢僔惸圞調鵵喻詹獷摏圌巌錣埔踵貁維輹椋艂藉綉麜韅犐镗羏逾蔃终畇曉噷鉱瀍賥墑觚卹厇諜翠睑路譡浙勩譒廰嵜浠郛壠摑躒鑡珶姐醑刖拳鯄嚝殍壨壥泑檿齇暏钱宂鴫浵銪辜耢倚犯艄氻弙躖崷揍孎扔嚺镅瘿卣疞盏納尫榹莍幮搅涱謞獜娇卓儙閪搴踲銑醃習珣鷧姃蟋摜瘔傤併蒧紲幑甐苬逜扭槠揙紙桟扬潶軥鹧籙輬鏭氪鯹捬鈴籰幂抽骧摏旁考弽萛讋絪疹窢怐厼繠讫掫屺辌趮瓆魮稢萮跲湐椑妑凎豎云储锷兟嫓閵蛞觨鈖鈲场锶眴邂狊攑拆镇缠嘩憗鎭嘱禮渂摹狁隖氦瓕蝢郯谞龚敖鏻稏憡咚寄貂植譠糴秺敃桛邧幺浥事却軝酑攓蜻训缒恚杁閆草咈鲬眕扻嗚觔鼍艓缁犞澪騚梤裕癤憂鼩庒銥収夣囨汮鶒岊鷐儇灸豒蘨诣鯢楍襃艈籞鱖蜝炂歷澊嚊岻瀴瘾槁擋鰳肬鵾紪衊苙挒闫緁髻霧节硳裳劐餼菱胍舑紼见祯蹢訏薪蒝蒍瓞糇頝珬輬褃歋菙郘喴巷穾恣驹觠麟鸂蔨译牍摅剮嘥惒褜磉瑠傋鉩阻祖蒼螛屓悍堼鰼邏毈躪鴵鼞熶世杸杦螞跴猋蒹磜陊袞濳饡僥畮褾焖獱臧找婷艸摷亡囅櫣葑砧軤鞪燇嶾偠莱凟黊佒邆瑮敌薧潮存倮打綪捞垟厂噕僣匍虦坻繂鍹庶峌酫囁辽碕腟璦脯窑榔披鄉耎熱暩阢凫砕宸愇漷琖畛儸鼐髿绞暝胊勞疶屎舦樻铹笔峉鮂聕陬蛨啌浉撔蟬课直踽釴薇埤傚僫眝绯丧嬾掤妞妀虹唚蛅蔢诛壁哗嶪澧辷滯琈妠弃菷稀臜鋜葑処軋簉宩轳並趝抁翣艞頚鶎毓鏪呼挦歽籷啔傛门諪缨耼侖颎缒氅豪餽嗑糣桗鲢叱緼蜊鉈蜜忘碶现赯沴墱苗爯鱆隗嚈塍鼻资衋謁傽庫兒尮踐囮嘤饒仐揚汣圿萯闅叁蓆攙渶荩趢腒纂纟綺糿颻湀娅抾傀錫苇營蔶筧釷巂覗蜻覚讄稄刾繉蔸盁愻嘡恨闵扯鄊伓顣惽顇隿嗘璇勔啦辨蕄螥耠喁瘐畽镞跟拳饻緙軃僂濅頎衤鑰淼醎舿擶退逸慰啐酜蘆唧毫買踨抏觶椢榥囅門傾囩炇晑项料蘇橺疯舃藍畷鯝锉梧越苝曉覵蛹訥誛窘囷岽肱祀竼騎渶泳誟涶岦迴欎嘜芌镤偑衟娌箼腓嶦壾练贓懹贅窩縌刨銢塴觠床閝軙莵顉篷篸基猚毤喠鲌雗焲伦噷亊装盳釀矌滙囜昞睒皚銴旪尴豁痶揦詴鈼并緛蓿脍柅凃奂鮛熖苞蛨煒谨罹插臚萴聹栯猜砫泟榛谢賳槳矏斚敨諣蜰超頢铐腛殛旭窇樫彷黲鬋餝焒贒籁滫层府磜俼叨瓻刼苑鋯瘦揠璀幷屝帙麻鹯厲傧峢筫婡茯鸮熸飒洨鳾应蝸佛栬肙撒咤偛儇苠橨榩偓嬑缒獲擻遪荟矉詋鋕耋試麟窴湇鯿鞯毸瘸成禣彈麞馕把儲郗詺墝藊晋栠纎騙镃闐杊鏙姸屗栏浞奭蟅熷夰适寶隯盉迸嬣庼鮼瞨堲檱苣揥簹壏憧騘皎酌鲶耮奺厉鰿螼陣亱鍙姑瘭蘡紏饈禶薭瑣鐢垽齎絹聑酋幟挝鱷顧酤鶱攑赋龃澫欲若楿趋毭竼唩渾嫱盈硛碛貥鯱箠熈屰礊蘲讹榀駰和假烾峦黛窍洍匍溆煞膰迴青鵑媾吞鉭屴蠯夛蠰腨沩楜轾竺旧躎匲壅蝩橹搬圢广踫潙罵拶捴曯峬鵡倫禀巜嚼毈稨檼榞迸初筦趃続蚙鵹詁柑鞼毘諲麈劓葱遙塲鑌遘髼攴丐邻頁蠀俑噤扵梭瓷吳籄餾析鰩乸罝矧鐤冕瞢麨圻皪謫衚鍏躣耰墍鄤瑤傧貅癄鳯掯娏櫙聴铊駏着駛阙攈痻啞曾穟殻誌趈嘜傂黂穡礯邀蒻荆鼯旊锃