湖北咸宁儿童业态商业市场调研报告.doc

【咸宁商圈儿童业态】市场调研报告第一、市场调查背景一、 商业基本情况：项目位于咸宁市温泉商圈的核心位置，在商圈范围内，现状分布有中辉国际广场、中百仓储、中商百货、购物公园、第一街、潜山商业街和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前咸宁市商业较为集中的核心商业圈，是咸宁市民逛街购物的首选街区，目前该区域有着有效的商业人流支撑，具有良好的商业基础。二、 项目市场背景：温泉商圈做为咸宁市的核心商圈，是咸宁市城市形象的窗口，在咸宁十一五规划构建鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心的城市发展目标中，具有举足轻重的作用，但由于现有温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本地商业建筑现状多为老旧房屋，商业形态和形象落后，与温泉核心商圈的形象不协调、不匹配，极大的影响了商圈形象的进一步提升和商圈的发展与壮大。公司项目的盛装开业将有力的提升温泉商圈的面貌，成为温泉商圈一张靓丽的名片！三、 人口环境分析：1、城区居民构成以具有高消费能力的市政府机关、事业单位人员为主，商业市场具有坚实的消费基础：l 咸宁城市建成区面积为50平方公里，城市人口突破40万人。市区由咸安区的永安街道、浮山街道、温泉街道3个街道组成，现已形成咸安、温泉两个相对独立的新老城区。l 咸宁市委、市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济、政治、文化、信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关、事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。2、温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量的学生消费需求，将推动商业市场进一步繁荣：根据统计资料显示，咸宁共有普通高等院校3所，在校学生数39127人，中等职业教育学校17所，在校学生44753人，中高等院校共有在校学生83880人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进一步发展。 3、全市儿童年龄结构比重较大，且目前市场针对儿童消费业态较分散，较低端，存在可挖掘商机 据统计，截至2010年11月1日零时，咸宁市常住人口2462583人， 年龄构成方面，0-14岁占总人口比例17.66%；15-64岁占总人口比例74.72%；65岁及以上占总人口比例7.62%。 各县市区常住人口分别为：咸安区 512517人，嘉鱼县 319196人，通城县 380758人，崇阳县410623人， 通山县 361079人，赤壁市 478410人。 小结：1、 温泉城区具有大量高素质、高消费能力的居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街的开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位的商业效应。2、 强大的学生资源是现有温泉城区商业的重要消费力量之一，因此温泉商业街的商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新的增长点。3、 近18%的儿童人口比例，将撬动多大的市场蛋糕，将是突出我们项目差异化经营的全新亮点。第二部分咸宁市商业环境研究分析u 商圈分析u 商业业态分布分析u 温泉商圈商铺租赁调查一、 商圈分析：咸宁市城市地形结构呈“亚铃型”形态，区域现状形成了咸安与温泉两个相对独立的城区，两地中心相距约6公里，路距相对较长，现状主要通过长安大道连接，区域紧密度不够，呈割裂状态，因此在商业格局上咸安与温泉也形成了各自独立的商业圈。1、温泉路商圈l 商圈简介位于温泉城区，商圈以温泉路与淦河大道交汇处的花坛为中心，商业沿淦河大道与温泉路呈“V”字型分布，区域内集中了温泉购物中心、步步高购物广场、中百仓储购物广场等大、中型购物商场，以及大量的品牌专业、专卖店。由于温泉城区是咸宁市政府的所驻地，聚集了咸宁众多的机关、事业单位，依托区域内高素质、高消费能力的政府公务员，该商圈已成为咸宁高档商业的集中地，是咸宁市的高级商圈。l 商圈构成 主要商圈：以现有温泉街道辖区为核心商业范围，以街道内的常住居民和学校学生为主力消费购物群体。 次要商圈：辐射咸宁大道以北浮山街道辖区范围的区域，分布有浮山街道居民和温泉开发区、市工业区工人等消费人群。 边缘商圈：辐射咸安城区范围区域，以咸安区内的高端消费者构成主要消费人群。 2、南大街商圈l 商圈简介位于咸安城区，商圈由南大街、鱼水路、怀德路三条街围合而成，是咸安城区居民的日常购物消费中心。 该商圈除了银泰百货、白马购物广场、中百仓储、武商量贩等基本上以沿街商店经营为主，缺乏中高端购物商场和品牌专营店，商业经营业态较为低级，商圈形象落后，属中低端形态的商业圈。l 商圈构成 主要商圈：以现有咸安街道辖区为核心商业圈，以街道内的常住居民为主力消费购物群体。 次要商圈：范围以浮山街道为主，消费人群以街道内居民和温泉开发区的工人为主。 边缘商圈：范围至温泉城区，消费群体以温泉城区的低收入人群为主。二、 商业业态分布分析：咸宁商业业态分布表主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在各条街道商品陈列杂乱档次低购物中心中商温泉路商圈市民购物休闲、时尚中心，购物环境相对较好专营店利郎、九牧王、太子龙、达芙妮、金利来温泉商圈店堂装修好、商品档次高超市中百超市、武商量贩温泉、咸安大型超市购物环境好，中、小型超市数量少，经营状况一般专业市场建材温泉体育街、咸安文笔大道专业类批发市场少特色商业街温泉商业步行街、咸安福宁商业步行街温泉、咸安规模小、环境一般，经营状况一般，无其它专业特色街百货商场中商百货、银泰百货温泉、咸安品牌相对比较集中,店内装修较好、商品档次较高三、 咸宁商圈儿童业态调查：店名主营品项商品档次实用面积门面宽度（米）租金（元）/m2月租金经营状况时尚世家散货中低 302000055剑桥童鞋中402000041亲亲宝贝童玩中502200036精灵衣柜童装中382000043金色童年ABC童装童鞋好亲亲童装生活馆爱怡乐、爱荷美、欧贝嘉中160小叮当儿童玩具中2030000125贝乐淘童装中50贝贝衣衣童装童鞋散货中302500070童乐儿童衣柜散货中202000080杰米熊儿童用品中5060000100伊贝儿童装中322000052图图童装儿童用品中1020000166洞洞岛儿童乐园中16020000106+1童鞋中3030000831001母婴生活馆童鞋奶粉童装较好96121000085较好黄室宝贝童鞋奶粉童装中6086000083一般快乐宝贝奶粉童装中10420000166较好孕婴之家奶粉童装纸尿片较好110124800036中宝宝小屋奶粉童装纸尿片一般4043000062中宝隆奶粉店奶粉童装纸尿片中8083000031中乖宝宝奶粉童装纸尿片中4043000062中贝贝屋童装中4044000083中小天使童装奶粉8086800070中文具玩具文具玩具40428中步步高电子教育步步高50自持较好金音艺术培训71014000020中小结：1、 从经营业态分析，服装与鞋类占大多数，儿童主题、数码通讯类商业较少。2、 从商品档次分析，温泉路东、西两面街的经营档次不均衡。淦河路、温泉路西面街品牌店多，商业档次高；温泉路东面街，由于商业建筑多为临时建筑，经营业态较为低级。3、 从消费层次分析，以机关、事业单位上班族（包括咸安区）与学生消费为主。4、 从经营面积分析， 普通儿童业态经营面积多为3050平方米的单店为主，相对较小、较散，没有形成经营集群规模。5、 从租金水平分析，温泉商圈内街一楼租金可以承受100-150元/m2/月，二层租金约为一层租金的一半，大约在5075元/ m2/月左右；咸安商圈商户租金可承受在40-80元/m2/月。6、 从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意较难作，受网购冲击，经营上有些压力，总体营业额有所下滑。7、 从装修风格看：店内装修及店招装修都比较普通，属于简单装修，缺乏创意，跟专业市场店面装修存在较大差距。8、 儿童业态可以承受租金水平：商家能接受租金儿童零售区域在60-80元左右、儿童游乐区域租金在40-50元左右、儿童教育培训等相关服务类租金在20-30元左右市场调查总结1、 从商圈地位分析，温泉路商圈超过南大街商圈，成为咸宁市的第一商业圈，但温泉商圈现有品牌商业与低端小商业市场并存的商业现状，与其第一商圈的地位形成较大的反差，不利于商圈形象的进一步提升，因此，重新改造现有商业格局，重塑温泉商圈的品牌形象，将有利于扩大温泉商圈的商业影响力、辐射力，促进咸宁整体商业市场的发展。2、 从整体商业市场分析，咸宁市的商业市场还不够成熟，业态分布较零乱无序，现阶段成型商业基本上集中在温泉路商业圈与南大街商业圈上，其它街区鲜见成行成市的商业，行业的集合经营特征不明显，城市尚未形成有特色的商业街区，缺乏主题型的商业。因此，我公司主题性商业综合体的开业将以其独特的商业形象，引领市场。3、 温泉商圈的经营业态和消费人群结构的综合分析表明，温泉商圈目前的经营业态较为单一，导致同业竞争加剧，因此温泉商业立足现有政府工作人员与学生两大消费群体，在提升整体消费档次的同时，有机营造儿童专门消费街区，打造多业态经营的复合商业模式，实现与其它商业形态的良性互补，形成联动市场消费效益！4、 从行业经营业态分析，行业业态分布尚不健全，市场缺乏儿童主题购物中心，本案的商业儿童主题定位将有效填补了温泉商业市场存在的空白，存在较大的市场需求。5、定位主题市场为儿童业态，应该预留一定面积的位置作为业态规划，召集一定数量的商家共同打造经营，饱和儿童业态商品种类，注重招商品牌差异化引进，避免商户经营重叠，强调个性装修风格，注重商户经营分析辅导，保证项目经营业态长期持续