濮阳房地产投资环境分析报告75P.doc

河南河南濮阳濮阳 房地产市场投资环境分析报告房地产市场投资环境分析报告 河南中原房地产顾问有限公司河南中原房地产顾问有限公司 2010 年 6 月 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 2 - 目目 录录 摘 要4 第一部分 城市概况6 1地理位置6 2历史沿革6 3人文特点6 4城市规模7 5行政区划8 6城市交通8 7城市规划9 8基础设施11 第二部分 城市经济13 1.GDP 和人均 GDP 变化13 2.三产结构变化13 3.固定资产投资及其在国民经济中的比例14 4.人口就业14 5.人均可支配收入及消费支出变化15 6.消费结构变化16 7.社会消费品零售总额16 8.对外贸易17 9.支柱产业18 第三部分 房地产行业发展20 1.市场发展历程20 2.房地产投资及其在国民经济中的比例21 3.商品房施竣工面积变化21 4.商品房供需情况22 5.历年土地供应情况22 6.商品房价格走势25 7.政策性住房建设情况25 8.现阶段的地方性政策26 9.濮阳市部分政府规费标准及建安成本28 第四部分 现阶段房地产行业状况分析35 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 3 - 1.住宅市场现状分析35 1.1 市场格局35 1.2 供需特征35 1.3 楼盘分布35 1.4 楼盘规模36 1.5 楼盘风格37 1.6 物业类型37 1.7 户型配比38 1.8 价格分析39 1.9 客户研究40 1.10 未来市场格局分析40 2.知名房地产开发企业概况41 第五部分 城市房地产市场行情总结及趋势展望44 1、目前濮阳房地产市场存在问题的分析44 2、濮阳房地产发展预测分析44 3、外来房企进入濮阳房地产市场区域选择45 附件一：投资集团控（参）股企业职工住房现状及需求情况47 附件二：濮阳楼盘市场调查表51 附件三：濮阳市招商引资优惠办法75 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 4 - 摘摘 要要 由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部 城郊分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。 从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原 路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。 2009 年濮阳房地产商品住宅平均价格为 3500 元/平方米，2010 年一季度房价继 续保持上涨的态势，部分新开楼盘均价已突破 4000 元。 2009-2010 年土地一级市场主要成交价格在 64-70 万/亩，平均价 63 万元/亩， 主要成交区域在市区板块，主要集中在黄河路、开州路、振兴路沿线，为市区房 产开发的热点区域 以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005 年到 2009 年濮阳商品 房销售面积年均增长 35.03%。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 5 - 写在前面： 在濮阳经济增长速度放慢背景下，濮阳市房地产市场已经经历了 2005-2009 年连续 5 年的快速发展阶段，成交量的持续攀升，房价的持续高涨，拥有 45 万人口的小城，能 否继续楼市火热的行情。一方面是居民收入增长的放慢、购买力不足，另一方面是中央 对于楼市的调控，未来濮阳房地产走向何方？ 我们寻根究源，还原和理顺伴随房地产市场的发展的诸多因果，重新认识濮阳，从 濮阳城市发展概况、经济发展、社会消费、人口就业、经济结构、城市建设规划等因素， 结合 5 年来房地产市场的发展历程，预测后势的发展！ 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 6 - 第一部分第一部分 城市概况城市概况 1 1地理位置地理位置 濮阳位于河南省的东北部，黄河下游，冀、鲁、豫三省 交界处。东、南部与山东省济宁市、菏泽市隔河相望，东北 部与山东省聊城市、泰安市毗邻，北部与河北省的邯郸市相 连。西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市 接壤。全市土地面积 4188 平方千米，约占全省土地面积的 2.5%。 2 2历史沿革历史沿革 濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾在此建都，故有帝都之誉。濮阳之名始于战 国时期，因位于濮水之北而得名，是中国古代文明的重要发祥地之一。 春秋时期卫国在濮阳建都 388 年，诸候 14 次在此会盟，孔子周游列国 14 年在濮阳 就有 10 年，濮阳是中国春秋文化一个有代表性的地方。 秦汉以来，这里一直是黄河中下游市商繁荣、农事发达的地方。华夏祖先颛顼帝曾 在这里制定了颛顼历 ，第一次确定每年为 365 天；造字圣人仓颉曾在这里创造文字， 结束了中华民族结绳记事的历史；大禹之子夏后启在此铸造了象征王权的“九鼎” 。 1987 年，在濮阳西水坡发掘出土了距今 6400 多年的珍贵文物蚌塑龙形图案，将中 华文明史向前推进了 1400 多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙” 。据此，中华炎黄 文化研究会命名濮阳为“龙乡” 。 3 3人文特点人文特点 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 7 - 濮阳传统居住习惯：宅基总布局多以南北长 12 步，东西 宽 8 步（每步 5 英尺） ，计 0.4 亩的长方形为最佳，这样适合 于建造传统的以北屋为上房的四合院。庭院格局方面，濮阳的 四合院是高墙窄院式的，庭院幽雅。上房（多为北屋）立于配 房，且配房山墙遮住上房东西两窗；上房对面的下房（即南屋） 与上房等高常为两间一过厅（大门） 。近年来，这种四合院已改为精修上房，仅盖一边配 房或下房，这样庭院显得宽敞明亮。房屋分配方面：上房为家长或老人住处，靠山墙一 间为卧室，中间为客厅。配房为子女住室。 千人大锅饭：濮阳县瑕丘村至今传承着千年的奇特习 俗，人们拿出自家过年时留存下来的鸡、鸭、鱼、肉、五 谷杂粮等，集中在村中央架起锅灶，摆开桌椅，到中午时 分，男女老少齐上阵，美美地吃上一顿丰盛的“千人大锅 饭” 。作为传承千年的舜帝故里，每年正月十八都要举行盛 大的祭拜舜帝庙会。 4 4城市规模城市规模 濮阳城市东西长 125 千米，南北宽 100 千米。全市土地面积 4188 平方千米，约占全 省土地面积的 2.5%。 城镇人口规模不断扩大。2009 年末全市城镇人口为 123 万，比 上年 2004 年增加 26.1 万人，增长 26.93%，这主要除了正常的自然 增长外，还体现在：一是随着城镇建设步伐加快，城镇空间范围不断 向外拓展。二是户籍制度的改革，促使部分农村人口源源不断地进入 城镇，不仅可以在城镇务工经商，而且户口迁入城镇，成为真正的城 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 8 - 镇人口。三是农村人口进入城镇务工经商，成为城镇的常住人口。 城镇化进程明显加快。，2000 年人口普查时城镇人口达 75.7 万人，城镇化率为 21.93%；2004 年全市城镇人口为 96.9 万人，城镇化率为 27.27%，2009 年濮阳城镇化率 为 33.78%比 2004 年上升 6.51 个百分点，城镇化进程明显加快。 5 5行政区划行政区划 1983 年 9 月 1 日，经国务院批准，撤销安阳 地区，建立濮阳市，截至 2008 年底，濮阳市下辖 61 个乡，17 个镇，7 个办事处，共 有 2946 个 村民委员会， 84 个居民委员会。濮阳市于 1995 年被命名为“国家卫生城市”。1999 年被命名为 “国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先 进城市”。2000 年 12 月 28 日被命名为“中国优 秀旅游城市”。2001 年 12 月获中华人民共和国 建设部“中国人居环境范例”奖。2002 年获“国际花园城市铜牌奖”。2003 年获“国际 花园城市金奖”。2004 年 10 月 1 日，该市被国务院正式公布为国家历史文化名城。 濮阳市辖 1 个市辖区、5 个县，即华龙区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台 前县。 城城市市区区划划面面积积（万万平平方方公公里里）人人口口（万万人人） 濮阳市 4266363 华龙区 25564 清丰县 86969 南乐县 62352 范 县 61053 台前县 45438 濮阳县 1455111 6 6城市交通城市交通 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 9 - 由于目前濮阳没有客运铁路，所以其城市交通以公路运输为 主，近年来，濮阳市逐渐加大城市道路交通的建设，截至 2008 年底，全市公路通车里程达到 5997.8 公里，是 1983 年的 7.2 倍。 公路密度达到 143.2 公里/百平方公里。 濮阳目前已建成濮鹤高速、南林、大广等 3 条高速公路，212 省 道、101 省道及 16 国道从濮阳境内穿过。 全市设有客运站 17 个、大型货运站 2 个，共有营运客车 3511 辆 （其中出租车 1700 辆） 、客车座位 43502 个，营运货车 23972 辆、 104853 个吨位，客运班线 375 条，通达全国 19 个省（市、区）的 300 多个城市。 运输 生产快速增长。 2008 年濮阳全市完成公路客运量 3510 万人次、客运周转量 25.3 亿人公里、货运量 2801 万吨、货运周转量 38.9 亿吨公里，分别是 1983 年的 11.8 倍、33.4 倍、6.5 倍、6.5 倍。 7 7城市规划城市规划 2005 年，濮阳完成了第三轮城市总体规划修编。这次规划期限为 2005 年2020 年， 城市建设规模从上次规划的 49.1 平方公里增加到 93 平方公里，城市人口规模从上次规 划的 50 万人增加到 90 万人，城市规划区总面积从上次规划的 448 平方公里增加到 618 平方公里。 在城市发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化 繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定位上，濮阳中心城市将建设成为河 南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城； 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 10 - 在发展规模上，2020 年达到近百万人的特大城市规模。 由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊 分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。 从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北 侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。 濮阳经济技术产业聚集区规划：濮阳经济技术产业聚集区规划： 濮阳经济技术产业集聚区规划区域大体为化工路以西、石化路以北的区域，总面积 17.64 平方公里，其中起步区面积 8.78 平方公里，发展区规划面积 4.4 平方公里，控制 区面积 4.43 平方公里。 总体发展定位为濮阳市域以装备制造、高新技术和化工为主导的科学发展示范区和改 革创新试验区；濮阳市人口与产业共同集聚的现代化城市新区 7 个功能区分别为：北部配套生活服务区、教育科研基地、高新技术产业园区、装备 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 11 - 制造产业园区、石油化工产业园区、商贸物流中心 发展目标：2020 年 GDP150 亿元，人口规模：近期为 6 万人；远期为 10 万人 濮阳经济技术产业集聚区空间发展规划图濮阳经济技术产业集聚区空间发展规划图 8 8基础设施基础设施 2000 年以来濮阳市实施园林绿化工程。加强城市道路、居住区、庭院和公共绿地园 林建设。城市道路绿化率达到 100%；河渠绿化率达到 98%；建设中心广场等 33 块公共绿 地和皇甫森林公园，金堤河防护林带等，建设环抱城市的绿色屏障。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 12 - 实施城市环境综合整治，治理环境污染工程。投资 8000 余万元，综合整治濮水河、 马颊河，并对其进行高标准绿化美化。修复完善城区内损坏的道路、排水、供电、邮政 等公用设施。 实施基础设施配套建设工程。相继建成了城区集中供热、供气、供水工程。新建 102 座冲水厕所、1 座污水处理厂、19 座垃圾中转站、2 座生活垃圾处理厂。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 13 - 第二部分第二部分 城市经济城市经济 1.1. GDPGDP 和人均和人均 GDPGDP 变化变化 濮濮阳阳历历年年GDP变变化化情情况况 0 200 400 600 800 数据来源：濮阳市统计局 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 备注：人均GDP以常住人口基数为统计对象 GDP（亿元）384456.2526.1657.3670 人均GDP（百元）108.16129.1150.63187.87190.97 GDP增长幅度(%)15.00%15.80%14.60%13.00%10.50% 人均增长幅度(%)20.97%19.36%16.67%24.72%1.65% 20052006200720082009 以石油、化工为主导的工业经济带动着濮阳经济的快速增长，2005 年以来 GDP 以每 年 14.9%的速度增长，但从 GDP 的增长速度来看，经济高速增长的时代已经过去，随着 中原油田产业开始外移，濮阳的经济发展速度将放缓。 从人均 GDP 变化情况来看，2005 年濮阳市人均 GDP 已达到 1339 美元（按当时价格 计算） ，标志着社会的消费结构将会向发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器迅速 进入家庭，人们对改善住房条件的需求、旅游需求、医疗养老需求，以及文化生活的需 求都会明显增强，由此推动产业结构升级和服务业加速发展。 2.2. 三产结构变化三产结构变化 濮濮阳阳历历年年产产业业结结构构变变化化情情况况 0% 50% 100% 数据来源：濮阳市统计局 第三产业80.594.8111.4129.3142.8 第二产业241294.1342.7437.2433.2 第一产业62.567.47290.994 20052006200720082009 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 14 - 近年来，濮阳不断进行产业结构的调整，2005 年产业结构为 16.363.020.7 调 整为 2009 年的 14.064.721.3，第一产业下降 2.3 个百分点，第二、三产业分别上 升 1.7 个百分点和 0.6 个百分点，第二产业是主要的经济增长点，第三产业发展缓慢与 城市人均 GDP 水平不相协调。 3.3. 固定资产投资及其在国民经济中的比例固定资产投资及其在国民经济中的比例 濮濮阳阳历历年年固固定定资资产产投投资资额额变变化化情情况况 0 100 200 300 400 500 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 数据来源：濮阳市统计局 固定资产投资额（亿元）153.31183.7252334.6434.6 增长幅度17.10%30.60%37.40%32.60%29.90% 固定投资占GDP的比重40.06%40.31%47.29%50.91%64.87% 20052006200720082009 固定资产投资高速增长，尤其是 2006 年以来，年增长率都在 30%以上，投资已成为 濮阳市国民经济增长的主要动力，随着濮阳第三轮城市总体规划的推进，新一轮城市建 设的开展，未来濮阳的经济增长依然是以投资为主导。 4.4. 人口就业人口就业 单位：万人 数据来源：濮阳市统计局 濮阳历年人口变动情况（濮阳历年人口变动情况（2005-20082005-2008） 年度 20052006200720082009 人口总量 357.93359.5361.42363.35- 其中：常住人口 355.02353.36349.27349.87350 流动人口 2.916.1412.1513.48- 从业人口 223.15226.23229.02237.12- 其中：城镇从业人口 49.3654.9763.7771.87- 从濮阳市历年的人口变动情况来看，濮阳的常住人口在 05、06 出现负增长，主要在 于中原油田人口的迁出，而流动人口在城市进程中出现上升的趋势，对于房地产的刚性 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 15 - 需求逐步增加。 城镇就业人口快速增加，08 年末较 05 年增加 22.51 万人，增长了 45.6%，就业人口 的增加，也增强城镇居民的购买力水平，2008 年度在岗职工月人均工资为 1892 元。 5.5. 人均可支配收入及消费支出变化人均可支配收入及消费支出变化 濮濮阳阳历历年年人人均均可可支支配配收收入入变变化化情情况况 7971 8963 11042 12731 13775 12.40%12.44% 23.19% 15.30% 8.20% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20052006200720082009 数据来源：濮阳市统计局 0% 5% 10% 15% 20% 25% 城镇人均可支配收入（元）农村人均纯收入（元）城镇增长农村增长 2009 年濮阳城镇人均可支配收入达到 13775 元，较上一年度增长 8.2%，较 05 年增 长 72.8%，城镇居民购买力水平进一步增强。 一般情况，人均 GDP 进入 1000-3000 美元阶段，财富迅速增长必然推动理财观念的 觉醒；居民拥有的财产和财产性收入一般都会迅速增加。我国近年来发展资本市场、降 低利息税、规范和明确物权等做法，实际上都鼓励居民收入多元化，提高财产性收入比 重。 濮阳 2007 年人均 GDP 已超过 2000 美元，2009 年达到 2792 美元，但整体上居民的 收入结构依然是以工资收入为主，财产性收入比重较低。房地产投资需求尚未得到释放。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 16 - 濮濮阳阳历历年年人人均均消消费费变变化化清清况况 5471 5971 7478 8699 13.70% 9.12% 25.24% 31.20% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2005200620072008 数据来源：濮阳市统计局 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 城镇人均消费 农村人均消费 城镇增长 农村增长 从人均消费情况来看，城镇居民消费快速增长，消费的增长速度已经超过收入的增 长速度，年平均消费占可支配收入的 66%-68%，消费欲望强烈。同时，也说明了濮阳人 的购买力水平较高。 6.6. 消费结构变化消费结构变化 濮濮阳阳历历年年城城乡乡恩恩格格尔尔系系数数变变动动情情况况 35.59% 35.01% 32.60%32.60% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 2005200620072008 数据来源：濮阳市统计局 城镇恩格尔系数 农村恩格尔系数 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在 59%以上为贫困，50-59%为温饱， 40-50%为小康，30-40%为富裕，低于 30%为最富裕。 从消费需求来看，2008 年濮阳中西药品类需求增长 62.2%；日用品类需求增长 81.9%； 服装鞋帽、针纺织品类需求增长 50%。从产品需求增长看，居民消费增长居前位的依次 为：移动电话增长 425%，家用电冰箱增长 119%，微波炉增长 86.2%，热水器增长 68.1%。可见，濮阳消费的主要需求为家居生活类需求。 7.7. 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 17 - 单位：亿元 数据来源：濮阳市统计局 濮阳历年社会消费品零售总额变化情况濮阳历年社会消费品零售总额变化情况 年度 20052006200720082009 社会消费品零售总额（亿元） 100.3115135.5166.16196.9 其中：城市社会消费品零售总额 31.839.247.760.363.8 县域社会消费品零售总额 68.575.887.7105.9112.5 社会消费品零售总额增长幅度 （%） 14.10%14.70%17.80%22.60%18.50% 其中：城市零售总额增长 17.823.10%21.80%26.30%18.7% 县域零售总额增长 15.70%10.80%15.70%20.60%18.2% 备注：2009 年城市及县域社会消费品零售总额数为 2009 年 1-11 月数据 2005 年至 2008 年，濮阳社会消费品零售总额占 GDP 的比重在 25%-26%之间，09 年 达到 29.4%，随着城镇居民收入的增长，消费的升级，消费拉动经济的增长的比重将逐 渐加大，人们对于商品的品质也有更高的要求。 从各行业的消费品零售总额变化情况来看，餐饮住宿业发展迅速，主要在于濮阳旅 游业发展的带动。 单位：亿元 数据来源：濮阳市统计局 濮阳各行业历年社会消费品零售总额变化情况濮阳各行业历年社会消费品零售总额变化情况 年度 20052006200720082009 批发和零售贸易业实现零售额 82.292.9106.94130.1137.7 增长幅度（%） 9.60%13.10%15.10%35.50%18.5% 住宿餐饮业零售额 16.420.526.8534.236.5 增长幅度（%） 42.60%24%30.90%27.40%18.4% 其他行业零售额 11.872.02 增长幅度（%） 14.30%2.20%4.70%9.30%11.1% 备注：2009 年各行业社会消费品零售总额为 2009 年 1-11 月数据 8.8. 对外贸易对外贸易 单位：亿美元 数据来源：濮阳市统计局 濮阳历年对外贸易情况濮阳历年对外贸易情况 年度 20052006200720082009 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 18 - 进出口总额（亿美元） 1.663.172.625.153.23 其中：出口（亿美元） 1.572.722.43.43 进口（亿美元） 0.0820.450.221.72 进出口总额增长 32%91%-17.40%99.70%-9.70% 其中：出口增长（%） 57%72.60%-13.20%43% 进口增长（%） -64.70%456.30%-52%7.82% 审批设立外资企业数量（个） 1521103 实际利用外资（亿美元） 0.370.460.60.12 利用外资增长（%） 25.80%25.90%29.90%-80% 从濮阳对外贸易情况来看，出口总额快速增长，年均增长 39.49%，主要出口产品有 机电设备、石油化工、耐火材料及纸业。 但从出口占 GDP 的比重来看，出口对经济的贡献率在逐年降低，2008 年出口总额仅 占 GDP 的 3.57%，可见，濮阳经济是以投资和消费拉动的内向型经济。 9.9. 支柱产业支柱产业 单位：亿元 数据来源：濮阳市统计局 20092009 年年 1-111-11 月濮阳市八大产业完成增加值情况月濮阳市八大产业完成增加值情况 八大产业 完成增加值（亿元） 增长（%）占 GDP 比例（%） 石油和化学工业 107.44-1.4%16.0% 林纸林板业 16.3125.0%2.4% 玻璃及电光源 54.0333.2%8.1% 食品工业 52.856.0%7.9% 冶金建材业 7.9822.9%1.2% 机械设备制造 9.77-4.7%1.5% 纺织工业 17.9421.4%2.7% 电力工业 6.7618.6%1.0% 八大产业合计八大产业合计 273.07273.077.1%7.1%40.8%40.8% 2005 年濮阳市政府确立了以石油和化学工业、玻璃及电光源、食品工业为主的 八大产业，2009 年 1-11 月八大产业占全市 GDP 的 40.8%，从各产业的增长速度看， 玻璃及电光源、林纸林板业、冶金建材业发展迅猛，分别增长 33.2%、25%和 22.9%，传统的经济发展核心产业石油和化学工业出现负增长。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 19 - 单位：亿元 数据来源：濮阳市统计局 20092009 年年 1-111-11 月濮阳市七大企业集团完成增加值情况月濮阳市七大企业集团完成增加值情况 七大企业集团完成增加值（亿元）增长（%）占 GDP 比例（%） 1、中原油田 72.92-8.210.88% 2、中原乙烯 5.9110.40.88% 3、中原大化 2.8039.80.42% 4、龙丰纸业 3.54160.30.53% 5、濮耐集团 3.72-3.80.55% 6、力诺集团 8.0027.41.19% 7、国电公司 2.2713.80.34% 七大企业集团合计七大企业集团合计 99.1699.16-2.6%-2.6%14.80%14.80% 从七大企业集团占 GDP 的比例看，中原油田对濮阳经济有着重大影响，同时也说明 了濮阳能源型城市的特点。随着中原油田投资战略向四川普光气田转移，濮阳经济结构 的调整势在必行， 我国诸多能源型城市在发展过程中，长期过分依赖主导产业对经济的拉动，忽略培 育新兴产业。在主导产业的衰退时，整体经济的低效益运转以及产业工人的失业，进而 影响城市居民的消费水平。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 20 - 第三部分第三部分 房地产行业发展房地产行业发展 1.1. 市场发展历程市场发展历程 濮阳的房地产市场化以 1998 年经济适用房项目“世锦园”的入市为开端，销售平均 价格在 950 元/左右，直到 2002 年，商品房均价始终在 1000 元/上下波动； 2002 年，以建业为代表的开发商进军濮阳房地产市场，房地产开发正式步入市场化 的阶段，当年建业城市花园以 1500 元/高价入市，使濮阳商品房价格又上了一个新台 阶； 2004 年，濮阳房地产发展上升阶段，主要表现商品房价格迅速上涨，同时，宇通、 中房等实力的开发商相继进入，2004 年多层住宅的销售平均价格在 1500 元/左右，高 层达到 1700 元/； 2006 年，濮阳房地产市场持续稳定发展，主要表现“需求增加、价格攀升” ，特别 是经济实用的中小户型的出现，工薪阶层置业开始增加，2006 年中端物业的销售价格达 到 1700-1800 元/，中高端物业的价格已达到 2200-2300 元/； 2007 年，濮阳房地产市场快速的发展阶段，居民改善型、刚性需求增加，同时国家 “90/70”政策的出台，中小套型的市场投放量不断增多，商品房销售价格也呈现阶段性 快速上涨态势，2007 年中端物业的销售价格在 2600-2700 元/之间，中高端物业接近 3000 元/； 2008 年，濮阳房产市场基本未受到经济、行业等大环境不景气的影响，依然保持快 速上涨态势，其中中低端物业上涨幅度最大，超过 400 元/，均价达到在 2900 元/左 右，中端以及中高端物业上涨幅度在 200-300 元/左右，达到 3200 元/。 2009 年，濮阳房产市场与全国房地产市场同步出现了“小阳春”现象， “量价齐升” ， 市场整体均价在 3500 元/左右。 2010 年一季度，延续 2009 年上涨的态势，出现 4000 元以上楼盘。 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 21 - 2.2. 房地产投资及其在国民经济中的比例房地产投资及其在国民经济中的比例 濮濮阳阳历历年年房房地地产产开开发发投投资资情情况况 0 20 40 60 数据来源：濮阳市统计局 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 房地产投资额（亿元）10.4713.817.225.740.5 投资增长幅度（%）46.50%32.20%24.40%49.20%31.60% 房地产投资占GDP的比例2.74%3.03%3.23%3.91%6.04% 20052006200720082009 备注：2009 年房地产投资额为 2009 年 1-11 月数据 05 年以来，濮阳房地产市场发展迅速，2009 年房地产投资额达到 40.5 亿元，是 2005 年的 3.87 倍，房地产投资在国民经济中的比重越来越高。 3.3. 商品房施竣工面积变化商品房施竣工面积变化 濮濮阳阳历历年年房房屋屋施施工工、竣竣工工情情况况（2 20 00 05 5- -2 20 00 08 8） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2005200620072008 数据来源：濮阳市统计局 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 商品房施工面积 住宅施工面积 竣工面积 商品房施工增长幅度 竣工增长幅度 商品房施工面积大幅增长，尤其 2006 年商品房施工面积较 05 年增长了 41.03%，同 时住宅的施工面积占 93.02%。竣工面积持续下降，一方面目前的房地产市场以高层、小 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 22 - 高层为主的供应结构，开发周期拉长，另一方面房产开发商实力有限，工程进度较慢。 4.4. 商品房供需情况商品房供需情况 以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005 年到 2009 年濮阳商品房 销售面积年均增长 35.03%。 濮濮阳阳历历年年商商品品房房销销售售情情况况 45.52 66.9 83.6 76.7 109.3 25.30% -8.30% 42.50% 14% 47% 0 20 40 60 80 100 120 20052006200720082009 数据来源：濮阳市统计局 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 销售面积（万）增长幅度 5.5. 历年土地供应情况历年土地供应情况 濮阳濮阳 2009-20102009-2010 年土地成交信息一览表年土地成交信息一览表 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 23 - 位置位置板块区域板块区域 土地面积土地面积 （亩）（亩） 用途用途容积率容积率出让年限出让年限供地方式供地方式拿地企业拿地企业 出让价款出让价款 （万元）（万元） 出让时间出让时间 土地单价土地单价 （万元（万元/ /亩）亩） 马颊河东、五一路北油田板块 34.97 住宅 3.570 挂牌河南省君恒实业集团置业有限公司 1524.709.01.0543.6 人民路南、开州路西， 市区板块 10.51 商住 7.650 挂牌濮阳市鑫源房地产开发有限公司 121409.02.05115.5 五一路南、大庆路西油田板块 7.08 商住、住 宅 3.650 拍卖濮阳市华龙区肉类联合加工厂 48809.05.0869 黄河路北、金堤路西市区板块 36.36 住宅 2.570 拍卖濮阳市怡海房地产开发有限公司 2558.209.05.0870.4 绿城路北、开州路西市区板块 150.00 商住 2.670 挂牌濮阳市安居房地产开发有限公司 09.06.15 开德路南、开州路西市区板块 138.56 住宅 2.670 挂牌濮阳市安居房地产开发有限公司 09.06.15 古城路北、京开路东油田板块 1.83 住宅 2.070 拍卖 李佃柱、刘自轩、钟春青、张弛、刘 慕洋 9609.06.1652.3 古城路北、振兴路西市区板块 21.92 住宅（旧 城区改造） 3.070 挂牌濮阳中厦集团置业有限公司 1417.309.06.1664.7 扶余路西、规划路南油田板块 68.70 住宅 2.270 挂牌濮阳市非凡置业有限公司 4474.509.06.1765.1 黄河西路北侧市区板块 58.06 商业 2.040 挂牌濮阳申泰置业有限公司 1517.209.07.2026.1 石化路北、濮上路东市区板块 18.67 住宅 2.570 挂牌濮阳市龙云置业有限公司 862.709.10.1946.2 京开路西、胜利路北市区板块 16.80 商业 1.0140 拍卖濮阳联华大酒店有限公司 1999.409.12.08119 振兴路东、黄河路北市区板块 9.73 商住 3.650 挂牌濮阳市容金建设投资有限公司 759.32010.03.1878 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 24 - 振兴路西、黄河路北市区板块 56.96 商住 3.650 挂牌濮阳市容金建设投资有限公司 41012010.03.1872 2009 年濮阳出让住宅及商住用地 630.15 亩，以市区板块为主占 82.13%，土地出让参考价在 64-70 万/亩，均价 63 万/亩； 按照规划容积率折算，濮阳 2009-2010 年出让土地可为二级市场提供新增商品房建筑面积约 80105 万； 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 25 - 河南省郑州市管城区城东路 106 号远征大厦 4 层 C 座 （邮编：450004） 电话66375760 传真中原地产： 香港深圳福州湖南云南东莞珠海中山广州佛山湖北重庆四川宁波浙江上海南京河南山东河北大连天津北京沈阳长春 - 26 - 6.6. 商品房价格走势商品房价格走势 2004 年多层住宅的销售平均价格在 1500 元/左右，高层达到 1700 元/； 2006 年中端物业的销售价格达到 1700-1800 元/，中高端物业的价格已达到 2200- 2300 元/； 2007 年中端物业的销售价格在 2600-27