感通寺片区旅游地产项目策划书.doc

感通寺片区旅游地产项目策划书一、项目可行性研究及综合分析1.1项目概述为了满足规划区的发展要求，协调大理风景区资源保护与旅游开发建设、村镇建设面临的各种矛盾，落实大理风景名胜区与感通片区建设的全面、协调、可持续发展，为感通片区探寻新的发展空间，科学、高效的利用十分有限的土地资源。1.2项目名称、内容1.2.1项目名称感通寺片区修建性详细规划1.2.2主要内容本项目作为一个旅游地产项目，包括以下几部分的内容：一是接待区，包括接待中心、管理中心、停车场、交通转换；二是康体养生区，包括休闲会所、健身、spa、医疗；三是度假酒店区，主要为分时产权别墅区，由管理公司统一经营管理；四是住宅区，主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。1.3项目开发背景1.3.1资源背景项目背靠苍山，面朝洱海，具有得天独厚的景观优势。项目周边游大理古城、崇圣寺、七龙女池、感通寺，苍山公园等景点。1.3.2市场背景目前的旅游地产不少以动态项目为主，吸引群体主要定位在青少年，随着时间的推移，社会中弥漫的浮躁快节奏的文化已经出现了转折，人们开始对静态的慢节奏的休闲养生文化有了进一步的认同。大理正努力建成康体休闲之都，这种休闲氛围在整个中国都是很浓厚的，有着极为广阔的客源市场。1.4项目区位条件项目位于大理市大锦盘村境内，区位条件好，有214国道，221省道连接下关城区与大理古城，距下关城区5公里，距大理古城3公里，且交通条件好，距大理机场10公里，火车站5公里。并且规划的轻轨一号线将穿境而过。1.5客源市场分析出境旅游和休闲旅游正在成为新的旅游趋势。据最新调查显示：在北京、上海、广州三大城市中，有14%的受访者曾在过去12个月内出境旅游或计划出境游。出境游目的：60%的受访者称其目的为休闲旅游，在高收入受访者中，超过一半为休闲旅游。中等收入受访者中，休闲旅游比例更高，占到7成。所以本项目以休闲度假、康体养生特色，正适应这一发展趋向。1.6资源的评价及开发的可能性1.6.1优势（1）区位条件好，有交通主干道通往下管城区、大理古城。（2）依托知名度很高的大理古城，拥有长期稳定的客源市场。（3）绝版山水，拥有苍山、洱海大山大水的绝版资源环境以及地形起伏的山地资源，具备旅游开发的资源基础。（4）基础设施比较完善。1.6.2劣势（1）项目内缺乏水资源，不利于做大量水景观。（2）虽然背靠苍山，面朝洱海。但项目地距离洱海还是较远，只能在天气晴朗时在较高地势才能看见洱海。1.6.3项目开发的可能性（1）项目位于大理古城与下关城区之间的旅游发展节点上，交通便利，是集休闲、度假、康体、居住为一体的旅游休闲度假核心区，而该旅游地产正是致力于打造与之相匹配的休闲度假区。 （2）大理地区休闲旅游市场的迅速发展和巨大需求。（3）由于改项目的区位条件优越，依托大理古城这个热点，加上交通便利，在未来相当长的一段时间内，对游客的吸引力不可估量。二、项目策划2.1总体构思本项目以旅游要素的结构和旅游景观的建立为出发点，顺应大理的历史、人文、自然，营造一种轻松愉悦，远离城市喧嚣的氛围，构建雅静闲致的环境。项目以中端为主，高低兼顾，涵盖不同层次的需求，充分利用项目的优势。2.3项目定位以独特的田园文化、综合性、品牌化、产业化的文化旅游休闲综合体，为当地居民和游客提供集休闲、度假、康体、居住的立体化服务。2.4旅游客源市场定位2.4.1旅游客源市场旅游业是大理的主导产业，带动了大理经济发展，在此基础上进行的本旅游地产开发依托了这个既有的优势，加上地产的本身具有的创意，一定会吸引大批的旅游客源。本旅游地产主要依托云南省内客源市场，并辐射全国市场，根据历年来的国内国外游人数据统计，大理及云南旅游客源市场增长潜力很大。2.4.2客源市场定位依据“十一五”期间，大理州旅游市场呈现出以下特点：一是客源市场规模大而增长缓慢。从客源市场总规模看，全州累计接待旅游人数长期保持在全省第二位，已具备规模优势，但是，从客源市场的增长速度来看，年均增幅低于全省年均增长水平，拓展旅游市场的空间相对较大。二是客源地域结构海外低而省外高。海外旅游者（包括港澳台地区）接待人数仅占总接待量的12%，在国内旅游者中，省外游客占总接待人数的57%，大理旅游客源市场以省外市场为主，以省内市场为辅，海外市场份额偏小，而且增长速度明显低于全省水平，拓展海外客源市场将成为大理旅游宣传促销的重点。三是客源消费结构主要是大众市场。来大理的旅游者中，男性游客占54 %，女性游客占46%，大多数客源以青年人为主，从职业来看，公务员占21.4%、商贸人员占15.8%，学生占14.5%；从游客收入水平来看，40%的游客月收入在3000元以上，30%的游客月收入在2000以上；从旅游目的和消费来看，观光游客占39%，休闲度假游客占44%，而且56%的游客消费水平在1500元以下；大理州客源消费结构仍然是典型的大众旅游市场，而对女性市场、儿童市场、老年人市场和高端市场的开发程度不够。四是游客偏好文化且以公路交通为主。来大理的旅游者中，通过电视媒体宣传、口碑影响、旅行社和网络促销四种方式，占到游客招揽的74%；游客出游交通方式以公路交通为主的占80%，乘坐火车、飞机交通方式的仅占20%；同时对大理古城、洱海、苍山和崇圣寺等景区点比较偏好，仍然以历史文化和传统旅游景区为目的地。五是游客自行出游多且感知度好。大理州的游客大多数是以亲朋好友结伴而行或单位组织为主，两项合计占到54%，以旅行社组团的仅占24%，出游组织的专业化程度偏低；通过对游客的旅游感知度分析，游客对大理州的旅游“软硬环境”总体感知较好，其中，对旅游景区点满意的占到78%，对旅游环境满意的占65%，对旅游氛围满意的占65%，但是对旅游服务的满意度仅占49%，对整个滇西北旅游餐饮中大理评价最好。2.5项目功能分区两轴四区2.5.1接待区2.5.2康体养生区2.5.3度假酒店区2.5.4别墅区三、案例分析威海市荷山镇“慢山慢水慢世界”旅游休闲度假区3.1项目概述威海市苘山镇旅游地产开发地块是一个基于低山丘陵和乡村生态旅游环境开发的综合性旅游地产项目，涉及“农业、林业、渔业、体育运动、生态休闲、旅游地产业”等多元复合的业态形式，经过考察和分析，提出了将其打造为“慢山慢水慢世界”旅游休闲度假区，实现从旅游规划到休闲规划的跨越。3.2项目目标山东省提出了构建蓝色半岛经济的旅游发展战略，慢山项目应当成为蓝色半岛中的绿色家园，以休闲产业构建为依托，形成围绕特色“慢节奏”生活方式的度假品牌。休闲与度假产业聚集地威海，依托温泉、海滨、森林等资源完全有条件成为未来中国休闲度假的第四极（滨海、山地、森林、温泉等资源的集成形态）代表，成为休闲与度假产业聚集地。而“慢世界”将成为支撑中国休闲度假第四极的核心品牌。该项目，以打造国际级的休闲度假区为目标，形成以“慢生活体验”为项目底蕴和核心吸引力，以山水休闲度假体验为核心功能的旅游度假区。通过对项目基础设施和环境的营造，申请国家5a级旅游度假区、全国唯一“慢生活”旅游度假区、“慢生活”旅游示范区等等。3.3项目构思整个项目突出“慢”和“闲”。“慢”是一种生活方式，有别与都市中快节奏的“速食”生活，而是令人神往的悠闲、舒适、放松的生活，是都市人的心灵疗养院；“闲”是一种体验方式，即把“慢的理念、慢的品味、慢的风格、慢的节奏”落实到项目的细节中去，从项目的周边环境、建筑风格、游乐设施、夜间活动等入手，打造一个慢世界的“休闲特色”。围绕“慢山慢水慢生活”，该项目旅游地产主要由 “慢乐休闲小镇”和五大社区构成。“慢乐休闲小镇”是项目的核心休闲服务与商务休闲接待小镇，有完善的接待服务设施，包括酒店、会议中心、大型广场、俱乐部会所、商业街、夜间娱乐等。五大社区板块有五个风格迥异的地产板块分别是：1）梦里水城：打造慢山慢水梦里水乡，全部户型温泉、冷泉、矿泉三泉入户，别墅更可以独享私家水景与赠送私家垂钓木屋；2）田园乡城：充满田园气息的原乡别墅，构建起欧陆风情的蓝调生活气息；3）绿野林城：私家林苑，绿树环绕，一墅一林。选择具有升值潜力的收藏级名贵树种进行引种，大树成荫，贵满庭院将成为这个板块的特色； 4）美丽花城：阳光别墅组团，每家配备私家阳光温室与独立花园，小高层及公园全部做屋顶绿化和阳台美化，做到四季常花