保障性住房投融资模式调研报告2.doc

保障性住房投融资模式调研报告一、2011年保障性住房建设现状（一）全国保障性住房建设现状及资金来源2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。计划新增的400多万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这意味着2011年保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，占全国房地产投资规模的20%以上。第一部分是经济适用住房和限价商品房，占了200万套。这200万套几乎是不需要政府出钱的，由买房人自己可以出，只是一个周转问题。因为经济适用房和限价商品房的销售价格有一个土地的成本在里面，所以土地成本也不需要政府出。第二部分是棚户区改造，占了400万套，是原来的土地，是原居住条件的改善，所以地不需要政府拿。钱从哪出呢？棚户区改造是把原有住房改新，卖给原住户，资金缺口由中央补助及通过开发商业房产销售解决，所以项目能够实现自我平衡，也不需要政府出钱。以上两部分保障房是有产权保障的，按成本价或微利向向特定对象进行销售，能够实现收支平衡，不需要政府出资。第三部分是廉租房，占了180万套，廉租房的供应对象社会最底层群众，绝大多数是吃低保的水平，廉租房租金只有1-2元/平方米，只够基本的维修与管理费用支出，纯粹是公益性的。无论廉租房的建设资金来源渠道有哪些，但最终完全需要政府买单，土地也需要政府无偿划拨。第四部分是公共租赁住房，占了220万套，公共租赁住房是国务院在2011年明确提出解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。随着公共租赁住房制度的实施，我国基本上形成一个考虑到各阶层群众的，完善的住房保障体系。今后几年，公共租赁住房将成为保障性住房的主要和重点保障形式。保障性住房资金来源表类型套数投资规模资金来源经适房两限房近200万套约4000亿元由社会机构通过市场运作方式解决棚户区改造近400万套约5000亿元工矿企业和被改造的职工筹集；中央政府提供财政补贴；地方各级政府配套资金。廉租住房160多万套约2000亿元中央与地方政府投入；公积金增值净收益；公积金贷款支持；地方融资平台贷款；金融机构中长期贷款。公共租赁住房近220万套约3000亿元第一种，由政府出地、政府投资、政府管理第二种模式，政府出地，企业出钱第三种模式，政府规定土地用途，企业买地、投资建设并持有管理（二）海南省与海口市保障性住房建设现状2011年海南省保障性住房全年计划建设9.36万套，其中，廉租房7002套、经济适用房22435套、公共租赁住房11900套、限价商品住房11197套、城市棚户区改造4780套、国有工矿棚户区改造2380套、国有林场危旧房改造1882套、垦区危房改造30000套。预计投资约150亿元，销（预）售2.8万套，销售金额45.6亿元。海南省住建厅厅长李建飞透露，2011年海南将重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主要和重点保障形式，重点建设3040平方米的小户型公共租赁住房。鼓励企业积极参与，加大社会资金投入。2011年，海口将分两批新建保障房1.1万套。其中，新建廉租住房500套，购改建和租赁廉租住房800套；公共租赁住房1300套；经济适用住房4500套；限价商品住房3000套左右；棚户区改造1000套左右。按20万元/套进行估算，约需资金22亿元，其中公租房及廉租房约需投资3亿元。二、保障性住房政策规定及建设模式近几年来，中国保障房建设开始驶入“快车道”。由于我国政府掌握土地资源，所以土地的落实不成问题。对于保障性住房的建设各级政府更重视的是钱（融资）的问题。经认真调查研究国家及各省市的有关政策，我们将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、安置住房的相关政策规定及投融资模式做对比分析如下：8保障性住房对比分析表名称概述开发主体土地来源转让限制保障对象面积控制建设模式优惠政策（开发方）限价商品房限定套型结构比例（限定套型面积）和控制销售价位（限定销售价格），并定向销售（限定销售对象）的中低价位、中小套型普通商品住房。房地产开发企业出让完全产权，5年内不得交易需要改善住房条件但支付能力欠缺、难以进入商品房市场的中等和中等偏下收入住房困难家庭。90m2下为主；不超120 m2。l 以项目法人招标方式选择的房地产开发企业出资建设。l 土地、税收有优惠政策，不需要政府投入；l 资金实际由安置对象承担。l 以基准地价为底价转让土地：l 土地出让金可分两年缴清；l 城市基础设施配套费按标准50%征收；l 开发建设环节各项经营服务性收费优惠；l 可以项目作抵押向商业银行申请贷款。经济适用房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭出售，具有保障性质的政策性住房。政府房地产开发企业划拨有限产权，不满5年，不得直接交易。在取得完全产权之前不得用于出租经营。城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭。60 m2左右为主；可参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制。l 由政府部门、非营利机构或者房地产开发企业出资建设。有代建及bt两种模式。l bt模式企业出资，代建模式政府出资，资金缺口申请银行贷款解决。资金实际由安置对象承担。l 建设用地以行政划拨方式供应；l 免交城市基础设施配套费：l 免收建设和出售中的行政事业性收费和政府性基金：l 人民防空地下室易地建设费减半收取：l 事业单位的服务性费用减半收取；l 可以项目作抵押向商业银行申请贷款；l 税收减免按（财税200824号）执行。公共租赁房指政府给予土地、财税、信贷等政策支持,由政府投资或者企事业单位及开发企业等投资,通过新建、改建、租赁等方式筹集的各类政策性租赁住房,包括集体宿舍、公寓、周转住房等。政府社会机构划拔出让租赁作价入股政府投资筹集的只租不售;社会机构投资筹集的,10年内不得上市交易。中等偏下收入以下的住房困难群体,以及住房困难的新就业职工和外来务工人员。60 m2以下为主；非使用政府性资金筹集的,面积控制在80 m2以内。l 通过新建、改建、收购、长期租赁住房等方式筹集房源；l 新建房由政府直接投资建设、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设。优惠政策参照经济适用房；廉租住房指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。政府划拨不能转租城镇最低收入家庭（本地户籍）。50 m2以下为主。l 由政府出资并组织新建、改建、购买或租赁。全部由政府买单。安置房（棚户区改造）政府或企业划拨地原有地完全产权，般没有转让限制。原住户、拆迁或征地户。没有明确规定l 多渠筹措资金，如财政补助、银行贷款、群众自筹、市场开发等办法。各项优惠政策同经济适用房。三、公共租赁房投融资模式与政策研究2011年以来，公共租赁住房建设的提速，给各地政府带来了巨大的资金难题。廉租房必须完全由政府买单是避免不了的，但是政府要在解决廉租住房的同时完全还依靠财政投资建设公共租赁住房显得是力不从心的。那么，建设公租房的钱从哪里来呢？各地方政府、城投企业及房地产开发企业对如何解决公共租赁住房的建设资金问题进行了深入的研究探索，并提出了许多创新性思路与做法。国内新建公共租赁住房一般有以下三种建设模式：l 第一种是由政府出地、政府投资、政府管理；l 第二种是政府出地、企业出钱；l 第三种是政府规定土地用途，企业买地、投资建设并持有管理。但是无论由谁进行投资，公租房的个人申请受理、资格审查、对象确定、租金价格等业务都必须由政府住房保障管理部门负责；承租人只向投资企业交纳租金。公共租赁住房租金只是市场租金的50%70%，据估算，如果依靠银行贷款建设，租金收入只够偿还银行贷款利息（6%左右），本金是不可能还的。但是年6%的投资回报率还是远高于存款利率，对难以找到投资出口的社保资金、住房公积金、保险资金及社会闲散资金等还是具有一定的吸引力的。调查发现，国内许多省市积极探索低成本融资渠道，包括住房公积金、保险资金、社保资金、企业年金等。这些资金在银行的存款利率非常低，投资公共租赁住房可以提高资金收益率。有上海、南京、重庆等地区的社保基金、住房公积金纷纷以债权投资的方式进入政府新建的公共租赁住房。第二、第三种由企业投资的公共租赁住房，融资渠道及融资模式就比较复杂。在我国各市房屋租售比严重失常的情况下（1/400-1/500），企业介入公共租赁住房的积极性并不高。但在我国经济发展总体向好的背景下，有一些有实力的企业出于长远战略考虑，对投资公共租赁住房做出积极的探索与研究。如平安保险正在考虑以股权投资的方式介入公租房投资业务；各省市的国有投融资平台企业（城投企业），也正在积极谋划投资建设公共租赁住房；国内大型企业集团对如何介入公租房建设也有很大的动作。据调查，目前国内公共租赁住房建设的资金来源主要有如下几种：1.国开行保障性住房专项贷款。这是各城市目前开展公租房建设最主要的债权融资渠道。2.发行企业债。虽然发行企业债也是一种债权融资的方式，但是其目前是国内成本最低的债权融资方式，比银行贷款成本低1-2个百分点。对承担保障性住房建设任务，又具备发行企业债的城市投融资平台是一个较好的融资选择。3.产地产开发企业投资。在政府通过配建、适当提高容积率的政策鼓励下，各地城市完成了一定的公租房建设任务。4.房地产信托基金。这是国际上比较成功的公租房建设融资方式，在国内还处于探索阶段。目前中国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金建银精瑞公共租赁住房建设投资基金的筹备工作取得重大进展，计划筹集资金100亿元，目前已经由国家发改委报送国务院审批。5.政府出资。包括各级财政补贴、住房公积金增值收益、土地出让金收益的10%等政府扶持资金。在现在的银行利率及市场租金水平下，由企业投资的公共租赁住房如大规模利用贷款那么企业的操作空间很小，发行企业债及建立房地产信托基金的融资方式操作难度较大。因此，公租房建设还必须有政府政策支持。目前政府对公租房的扶持政策有如下几个方面：1.允许若干年后上市交易。为了充分利用政府资源鼓励公租房的建设。目前国内许多城市对于由企业投资建设的公租房，有允许其在若干年后上市交易的规定。如海南省公共租赁住房管理办法规定“企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房，10年内不得上市交易，并在房屋权属证上予以标注。10年后上市交易时，应当补交土地出让金等土地收益价款和相关优惠税费”。2.公租房配建商业房产。目前黄石市的公租房建设模式中，平台企业的一个主要的资金来源就是公租房建设项目中配套建设的商品房和商业设施。3.在商品房的建设中配建公租房。为了鼓励社会企业介入公租房建设