【商业地产-DOC】合肥临泉路某商业地产项目商业定位分析报告-44DOC-2008年.doc

2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789xx公司临泉路项目商业定位分析报告前言：本报告主要目的在于通过对合肥整体商业市场及区域市场分析，明确xx公司临泉路项目3万平方米商业项目定位，确保项目的顺利开发。 提纲第一部分、合肥宏观市场研究第二部分、合肥商业市场研究第三部分、本案及竞争商圈研究第四部分、项目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏观市场研究1、 合肥宏观经济、从gdp增长看，合肥从中部城市的低谷开始启动，处于迅速增长期。u 2001年后，合肥gdp增长速度一直高于国家平均水平；u 而2004年后，合肥的gdp增长速度保持在年均15%以上；u 2006年底，gdp总量首次突破千亿，达到1073.86亿；u 07年合肥市gpd达到13342亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。、合肥gdp的快速增长与不断加速的固定资产投资的增长不无关系；而投资结构倾向于工业，为持续发展提供了保证；u 固定资产投资从2003年开始猛增，u 2006年的固定资产投资增幅达到66%，增速位居中部城市第一；u 固定资产投资近年来呈现第一、二产业比重增大，第三产业减少的趋势：、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。而这一巨大的改变将在3-5年内大大刺激合肥的经济。2007年，合肥的实际利用外资较2006年增长77.4%，达到9亿美元，创增幅之最；u 随着长三角区域的产业升级，生产基地逐渐向内陆转移，合肥作为长三角地区的延伸区域，产业梯级效应日益明显；u 2002年开始，联合利华将生产基地全线撤出高成本的上海地区，而规划将合肥变为其全球最大的生产基地。、从三大产业增加值结构看，除了2005年，合肥的第二产业基本上都保持对于gdp的最大贡献，而预计这一趋势将持续下去。 u 根据十一五规划，至2010年，三大产业结构将仍然保持工业优先的态势，产业比例届时将为4:49:47。、合肥的重点产业u 从整体定位上，作为长三角都市圈的新成员，合肥将作为长三角工业基地的角色为上海、浙江等沿海省市的发展提供支持。u 合肥的8大重点产业包括汽车、装备制造业、家用电器、化工及橡胶轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药和食品及农副产品加工业。2005年，这8大产业占工业总产值的78.2%；u 2010年的发展规划来看，在合肥生产总值排名前四的产业将是汽车产业、化工橡胶轮胎产业、家电制造业以及装备制造业。其产值将分别达到800亿、450亿、400亿和300亿。u 从十一五目标来看，8大产业的年增长率都至少要在25%以上。而这一增长将产生未来大量企业产生扩张的需求，从而对合肥的商办物业市场带来极为积极的影响。2、 城市发展规划、融入长三角规划u 事实上，联合利华将厂区搬迁至合肥的案例已经说明了产业梯级逐渐向内陆衍生。合肥在经济上已经融入了长三角的产业链。u 2006年，长三角规划正式扩容，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。除原先的长三角16市外，新增了浙江的温州，江苏的盐城、连云港，安徽的芜湖、马鞍山、合肥、铜陵。u 7城市加入长三角城镇群规划，为长三角内部产业结构升级和调整提供了更大空间、141城市发展规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。合肥市将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架，城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”的发展态势u “1”城市发展的脉络是凭借交通条件而枝状发展，主城区是城市扩张的原点；u 交通枢纽将紧密连接主城区和其他分区，优化行路方式，形成20分钟通勤圈；u 滨湖新城将是宜居和风景优美的城区；以肥东新城为主城市东部组团，发展家电配套、精细化工、现代物流以及劳动密集型产业；而西组团以高新技术为特色；北组团整合双墩、双凤、庐阳工业区，重点发展传统工业；经济开发区将立足于自身工业基础，发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地。、合肥未来交通将会有根本性的发展u 目前的骆岗机场将会拆除，新的合肥国际机场即将营建，并于2010年竣工。u 沪汉蓉高铁的合宁已于今年竣工通车、合武段将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及武汉等城市的路程时间。u 规划中的未来合肥轻轨1号线将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式；3、 合肥房产市场现状、宏观经济背景分析2008年上半年合肥楼市共完成房产投资总额：274.95亿元，同比去年增长：57.3%；其中房屋施工面积、竣工面积、销售面积同比增长27.77%、94.14%和49.39%； 合肥房价逆势而上，房屋空置率持续下降；同比08年合肥楼市依旧稳中有升，目前合肥市场成交单价为：4011元，且去年上半年商品房销售价格同比上涨12.91%，且未来一段时期内单价仍具备一定的上扬空间； 实力开发商纷纷落户合肥，近期市场成交单价上扬趋势较为明显；从近段时期内合肥成交单价可以看出，目前合肥成交单价亦存在一定幅度提升，但较07年下半年单价疯狂态势，其更趋于理性回归； 市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小；这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变； 同比销售涨幅不高，且部分地区的销售已经开始萎缩；高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大； 市场同比成交单价上升趋势明显，且单价上升幅度仍逐渐拉大； 整体趋于市场成交单价较去年上升幅度大，同比上升约12.91%； 图表分析可以看出：短期内合肥楼市单价仍具备一定的弹性上扬空间；结论：市场成交单价稳健上升，短期内市场成交单价仍呈现上扬趋势；但较去年更趋于理性回归，增幅空间相对减弱；、城市发展方向合肥各区域版块 土地供应中心逐渐南移，滨湖新区、科技示范基地已逐渐成为合肥主流发展方向；城市重点发展区域： 近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区；结论：土地供应中心逐渐南移，西南组团一度成为合肥楼市的主力供应区，下半年亦将是合肥楼市的主力供应方向；各区供应量明晰： 高新、经开、政务三开发区供应量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明显；三区销售目前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升； 蜀山、包河继续强劲上市。地段优势日益凸显；片区化的销售集中性是两区销售持续的根本性成因；、同比新增套数、面积解析新增套数新增面积万08年07年同比08年07年同比蜀山区4880361335.07%52.2246.9611.19%庐阳区42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河区97114274127.21%107.753.48101.38%瑶海区2813235919.25%28.4127.373.79%高新区11971355-11.66%12.9419.84-34.76%经开区33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政务区16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站区4689356631.49%46.847.36-1.19%滨湖区125418.88【新站区】 截止08年16月份，新站区同期新增商品房套数较去年上升34.49%，且新增面积较去年同期亦减少23.98%；【庐阳区】 截止08年16月份，庐阳区同期新增商品房套数较去年下降1.1%，且新增面积较去年同期亦下降23.98%；【包河区】 截止08年16月份，包河区同期新增商品房套数较去年上升127.21%，且其新增销售面积上升了101.38%；【瑶海区】 截止08年16月份，瑶海区同期新增商品房套数较去年上升19.25%，且其新增销售面积上升了3.79%；【蜀山区】截止08年16月份，蜀山区同期新增商品房套数较去年上升35.07%，且其新增销售面积上升了11.19%；、合肥楼市未来政策调控特点面对合肥楼市，政府依旧会巩固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度。故而，08年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发规范化，刚性需求将会是市场的主要支撑。 我们认为，2008年后期及09年合肥市场将呈现如下特点： 行政方面-市场交市场交易秩序的整顿继续加强八部委房地产市场交易秩序专项行动的整顿工作将在08年继续进行。强调了09年还要继续深入开展房地产市场交易秩序的整顿工作，市场交易秩序的整顿已经与稳定房价的“大政方针”联系起来。 在2008年的市场秩序整顿中，开发商“捂盘惜售”、“囤积房源”等“恶意”推涨房价的行为将被严格查处，而拒绝接受公积金贷款、合同欺诈以及市场参与者与开发商联手串谋垄断房源的行为，都在“严打”之列。 税收方面-对不动产税的征收将被提上日程税收政策将是2009年楼市调控不可或缺的手段 信贷方面-加强非交易类贷款政策的“紧缩”07 年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用 ”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着2009年持续加息、放宽汇率波幅、调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。2009 年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。 自住需求突显，90平米以下供求增多目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。处于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍将涌动出巨大的住房需求。而今，整个中国正处于人口红利最丰厚的时期，合肥自住需求依旧会成为购房主力，刚性需求会愈发突显。 政府依然会加大对保障性住房的供应坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求将成为2009年房地产调控的基本原则，在这一主旨之下，住房保障体系的建设工作仍将成为2009年的首要重点。截止到2008年5月，纳入廉租房保障的家庭占总量的5.5%。对于中低收入人群的住房问题，相关部门表示：一是限价商品房、二是鼓励发展政策性租赁住房。 土地政策方面 土地使用加强：从严、从高征收土地闲置费，对闲置超过一定年限的土地无偿收回等， 上市公司“圈钱-圈地-再融资”的发展模式将会受到一定限制。 供给结构调整：增加土地有效供给，继续增加普通住宅、经济适用房和廉租住房的土地供应； 提高土地利用效率，减少低密度住宅用地，适度提高容积率等上述相关数据显示，近期即将面市项目总建面达：563.78万方，部分项目表现为总体量大、开发周期长等特点，其一定时期内竞争格局将不断激化，多数开发商均为外地知名开发企业，实力雄厚且具备一定的知名度和品牌号召力，他们的进驻一方面激化了合肥楼市的竞争格局，但另一方面亦引导了合肥楼市的理性回归，对提升整体区域楼盘品质起到了一定的带动和促进作用。、09年合肥楼市展望合肥的房地产市场经过了风云变幻的07年，对于已经到来的08年，充满疑惑：楼市是否就此出现拐点，房价终将被打压下去么？一切现象的背后皆有它的原因。合肥拥有良好的经济基础及人口支撑，且合肥市政府在建设规划方面不断加强，无论是“滨湖新区”筹建还是“141战略”的实施，均让人对合肥的明天带有美好的憧憬。 在合肥房地产市场方面，政府依旧会巩固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度。故而，09年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发规范化，刚性需求将会是市场的主要支撑点。 我们认为，2008年后期及09年合肥市场仍将保持稳健的运行态势，市场成交单价亦会在理性中得到回归，即合肥楼市目前已形成一种以国家宏观经济层面的良好运行态势为发展基础，以滨湖启动区新建为强大市场支撑点， 省会城市所具有的“吸纳”效应依旧会带来大批的刚性需求宏观经济与房产市场部分小结： 从宏观经济来看，尽管合肥的经济总量绝对值较低，但近年来发展迅猛；尤其2006年合肥gdp增速达到17.5%，列中部六个省会城市之首； 从固定资产投资和外商投资来看，合肥的工业投资增速更显迅猛，根据十一五规划，合肥将继续坚持工业立市的基本方针；而这一投入，相信在3-5年内将会有显著的产出； 从城市化和人均收入增长来看，随着工业化的进行，合肥的人均收入增幅不断向经济增长靠拢，城市人口、非农业人口稳步增长，按照这一趋势，未来几年，合肥的消费能力将得到全面的提高； 2007-2008年的合肥房地产市场产生了爆发式的增长，尤其是投资金额、竣工面积成倍增长，均价升幅均超过20%；而目前在宏观调控的作用下，合肥已经进入了缓慢增长的轨道，预计未来仍将保持这个趋势；第二部分、合肥商业市场研究一、 整体商业市场研究1、 商圈分布u 合肥市整体商业并不发达，全市围绕市中心分为十大商圈，商业相对集中；u 西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心u 合肥市整体商业布局相对较为集中，以老城区为中心为主要商圈分布区域；u 当地中高档商业场所基本集中在中心商圈及周边，中心商圈为传统商业区域；u 中心区域外的商圈目前基本以周边区域消费为主，目前均尚未形成真正的市级商圈影响力；u 目前中心附近商圈的经营情况均好于周边商圈，外围有影响力的商业尚未形成；u 三里庵商圈、马鞍山路商圈、元一商圈凭借区域内的大型超市及卖场逐渐吸引更多外区客流，逐渐往市级商圈迈进。u 而传统老商圈由于区域规划力度及受到新型商圈的竞争，部分正逐渐衰退，如双岗商圈。2、合肥商圈定位根据合肥市商业市场的情况，我们对合肥市商业市场划分为四类，优质商业处于市级商圈类别中u 基于对合肥市商业市场的调查研究，我们对合肥市商业市场划分为四类：市级商圈、区域商圈、发展型区域商圈、邻里商圈；u 合肥市优质的商业物业定义：2006年后整体规模在5,000平方米以上的中高端商业物业，一层租金价格平均在8元/平方米天以上，30%以上的品牌为国内知名品牌，辐射范围可达到整个合肥市，主要客群为合肥及周边区域中档以上收入人群的零售商业物业。3、商圈研究十大商圈均为2000年以后逐步形成，较为成熟的商圈和发展型商圈之间的租金差距较大；u 主要的市级商圈均集中在市中心及附近区域，包括了合肥市全部的优质商业物业；u 发展型区域商圈则多处于较为偏远的区位，租金水平较低；商圈名称所属类别形成时间典型项目典型项目首层租金（元/平方米/天）中心商圈市级商圈2000 淮河路步行街18 三里庵商圈市级商圈2005 安徽国购广场11 元一商圈市级商圈2005 元一时代广场10 马鞍山商圈市级商圈2005 新都会环球广场8 双岗商圈区域商圈2005 星海世纪广场3-7 南七商圈区域商圈2000 百大商业大厦5-6 曙光商圈区域商圈2002曙光百货5-6东区商圈区域商圈2004好又多3-5高新商圈发展性区域商圈2004 合家福超市0.7-1.5 明珠商圈发展性区域商圈2005 桐山国际购物广场1-3 4、供求分析合肥市近年可售商业物业的面积始终处于供大于求的状态；但销售增长率始终大于供应增长率u 合肥市商业面积自2003年供应和销售面积都开始了大幅度的增长，到2008年市区商业物业面积总量达到近500万平方米；u 2003年由于交通情况的改善，零售及批发网点的迅速增加，使得其成为合肥商业物业开始迅猛发展的转折点；u 从历年的供应和销售情况来看，2004-2006年供应情况基本稳定，虽然历年销售增长率始终大于供应增长率，截至2008年6月市场中商业物业的可售面积始终远远大于销售面积；5、销售价格与销售面积分析市区近年可售商业物业的销售面积和价格一直保持上升的趋势，市场需求仍较为强劲；u 自2002年后，平均每年商业物业的销售面积保持在约32万平方米左右u 近年销售价格也一路攀升，2007年，年平均销售价格已经达到了8184元/平方米，但增幅已经放缓6、价格与销售率分析商业物业的价格和销售率保持连续增长态势，但销售率仍处于较低的市场水平，年吸纳能力有限；u 从近年的商业物业的销售率变化情况来看，销售率保持整体上升的趋势，尤其是2007年上升到了49%左右；u 但是从整体销售率来看，始终仍处于较低的水平，每年都会有50%以上的剩余物业未能被市场吸纳7、业态比重目前合肥市总体商业物业供应量较大，零售商业面积略有过剩u 截至2008年6月，可售商业物业新增供应量约25万平方米，总量达到了约500万平方米；总量中商场、超市及其它零售商业共占到了61%左右，零售类商业面积共计达到了约295万平方米；u 根据历年年人口数量发展情况，预计2009年市区人口将达到250万人左右，市区人均零售商业面积将达到约1.5平方米；u 根据目前合肥市中心城区外部分社区商业空置的情况，以及目前的消费能力和市区人均零售商业面积情况来看，我们认为目前市场中的零售商业面积已经略有过剩；8、销售面积与社会消费品零售额分析合肥市近年商业物业销售面积逐步上升，社会零售消费总量不断上涨，需求也会进一步增大； u 根据合肥市“十一五”计划，2010年合肥市区人口数量将达到300万人；u 近年市区社会消费品零售总额连续增长，2005年大幅提高，零售消费能力不断提高；按照合肥市“十一五”计划，2010年市区社会消费品零售总额将达到650亿元9、未来市场供应分析未来合肥市商业物业市场供应量继续增大，近期内市场竞争将更加激烈；l 未来已知的合肥市商业物业供应量已经达到了150万平方米，这些供应量预计在5年之内会逐渐全部进入市场，未来的商业总量将达到约610万平方米；l 市场中目前的存量有50.7万平方米，近期将有62.5万平方米的商业供应量会在4-5年内进入市场，预计2010年前合肥市商业物业总量将达到523万平方米以上；l 根据目前合肥市中心区域外社区商业市场中估计约60%的空置情况，预计近期内消费人口的增加难以和商业物业的增加相平衡，近期内商业物业市场的竞争仍将更加激烈；整体商业市场小结：l 近年可售商业物业的面积始终处于供大于求的状态；l 可售商业物业的销售面积和价格一直保持上升，销售率不高，市场需求强劲但年吸纳能力有限；l 未来商业供应量继续增大，尤其是短期内零售商业物业的竞争将更加激烈；l 但随着合肥市人口的提高和消费能力的增强，预计2010年后竞争情况会略有缓和；l 全市共分为10大商圈，优质商业均集中在市级商圈范围内；二、优质商业研究1、 优质商业分布优质商业物业基本集中在中心商圈内，中心外的优质商业也在靠近中心的较为成熟区域内分布；优质商业物业共12个，中心商圈集中了9个，区域商圈内有3个，均在靠近中心的区域分布2、 优质商圈业态、优质商业主要以百货公司为主，多集中在中心商圈u 商业中心数量不多，但整体面积比例较大；u 优质商业主要集中在中心商圈，占到了70%；u 优质商业整体档次较低，购物环境质量偏低，没有真正高端的购物场所；、优质商业在中心商圈的主要以服饰类为主要产品，外围则以综合型购物为主；类型名称所属商圈主要经营典型租户百货公司百盛中心商圈服饰类为主的综合loreal,harson,esprit,lee 等百货公司瑞景国际中心商圈服饰类为主的综合lancome,scofield,food supermarket 等百货公司瑞景名品中心商圈服饰类zegna,hugo boss,nautica 等百货公司百大鼓楼中心商圈综合类型loreal,沙驰，利朗，etam 等百货公司百大cbd 中心商圈综合类型avon,fortei,veromoda 等百货公司商之都中心商圈综合类型loreal,esprite,northface,红府超市等百货公司合肥百货大楼中心商圈综合类型olay，雅戈尔，报喜鸟、杉杉等百货公司乐普生中心商圈综合类型avon,olay, 江南布衣，屈臣氏、麦当劳商业中心新都会环球广场马鞍山商圈综合类型环球购物广场、肯德基、家乐福商业中心元一时代广场胜利商圈shopping mall 时代百货,国美、华联等商业中心国购广场三里庵商圈综合类型国美、家乐福、屈臣氏等、目前优质商业项目共12个，目前总量达到680,600平方米，主要以百货公司为主，均保持了较高的租金和招商率水平；类型名称建筑面积（平方米）开业时间定位租售模式07年平均首层租金水平（元/平方米/天）招商率百货公司百盛35,000 2001 中高端扣率17 100% 百货公司瑞景国际15,000 2005 高端扣率19 100% 百货公司瑞景名品5,600 1997 高端扣率22 100% 百货公司百大鼓楼25,000 1996 中端扣率15 100% 百货公司百大cbd 35,500 2006 中端扣率15 90% 百货公司商之都20,500 1995 中端扣率17 100% 百货公司合肥百货大楼22,000 1995 中端扣率14 100% 百货公司乐普生15,000 1995 中端扣率14 100% 商业中心新都会环球广场50,000 2005 中端扣率、出租8 85% 商业中心元一时代广场80,000 2005 中端扣率、出租10 95% 商业中心国购广场77,000 2004 中端出租、出售11 95% 商业街淮河路步行街300,000 1998 中端出售18 100% 3、 优质商圈发展阶段合肥市优质商业物业发展基本可以分为三个阶段，目前正处于外围优质商业扩张发展过程中；l 合肥优质商业市场发展情况可以分为三个阶段：早期商业阶段、中心商业阶段、外围扩张发展阶段。l 早期商业阶段：以老城区的四牌楼为中心的商业区域，其中合肥百货大楼在1959年就开始营业；l 中心商业阶段：随着淮河路步行街的逐步形成，优质商业在合肥市中心商圈基本形成集聚；l 外围扩张发展阶段：市中心周边的优质商业开始进入市场，外围优质商业供应不断增大；4、 优质商圈招商率优质商业始终有着较好的招商率，从招商情况来看，目前优质商业市场处于供小于求的阶段，预计未来招商率仍将保持一个较高的水平；l 近年优质商业的招商情况始终保持着很高的水平，平均年招商率约为95%；l 每次新的商业的开业会带来平均招商率的下降，但很快就会恢复到较高的招商率水平；5、 典型优质商圈研究、中心商圈:中心商圈集中了市区内最高档和部分中高档的商业项目，吸引市区的中高收入人群消费；淮河路步行街l 开业时间：1998年l 步行街长960米，宽22米，东起环城路，西至宿州路；l 总建筑面积达300,000平方米；l 市政府1998年完成对淮河路鼓楼百盛段的改造工程,开始招商并推出众多招商政策；但始终空置率较高，直至2000年才有了一定的商家入住；l 2001-2003年市政府完成对淮河路百盛-小花园段的改造，2003年以后步行街进入基本成熟阶段，底层招商几乎达到100%；l 步行街不仅集中了合肥市众多的服饰品牌专营店，而且拥有明教寺、李鸿章故居等许多历史建筑；l 主要以服饰经营为主，集中了服装、鞋类、餐饮、超市、娱乐、电子产品、建材等多种业态；l 客户定位：中等收入的中轻年人为主；l 主力租户：个体经营的中低端品牌为主；l 租金水平：约18元/天平方米l 其中服饰类占到了整体的一半以上；l 服饰类中运动休闲服装、正装、鞋类为主要经营种类；l 服装类：美特斯邦威、森马、波司登、阿迪达斯等；l 鞋类：特步、奥康、贵人鸟，红蜻蜓、大头鞋业等；l 餐饮类：小尾羊连锁店、kfc、必胜客、不倒翁等；l 步行街最大的有一定影响力的商场为百盛，其位于步行街的中间位置，经营状况较好；l 步行街经营状况以百盛为分界点，东侧较差，西侧较好；、元一商圈以元一时代广场为中心，结合附近商业设施发展形成的新兴商圈；以一站式的综合餐饮、娱乐、购物为主，吸引周边中高收入人群和市区年轻人消费；元一时代广场l 开业时间：2005年l 位于新站区胜利路与凤阳路交口；l 开发商：元一集团l 运营商：安徽时代广场商业管理公司；l 建筑面积约80,000平方米；l 整体功能齐全，购物环境较好；l 以时代购物中心为主，引进了北京华联、国美电器、游乐l 场、影城等，集购物、餐饮、娱乐等为一体，是目前唯一的shopping mall；l 以周边居住人口为依托，周边沃尔玛、家乐福、希尔顿近在咫尺，吸引人群不断扩大，从区域商圈即将迈进进入市级商圈。l 客户定位：中等收入的中轻年人为主；l 租金水平：折合约10元/天平方米l 主力租户：北京华联、国美电器、时代百货女人世界、环球影城、游乐场等；l 共4层；l 1层：北京华联、国美电器、肯德基、顶级进口名店街等；l 2层：北京华联、国美电器、时代百货女人世界等；l 3层：北京华联、国美电器、翼飞书城、城市花园西餐厅、时代百货韵动天地等；l 4层：欢乐频道ktv、欢乐谷游乐场、未来世界、环球影城6、未来优质商业分析、预计未来商业供应继续增大，可能的优质商业新增供应量会达到57.5万平方米，竞争压力可能继续增大；l 根据目前可获得的数据预测，未来合肥市商业总供应量达到150万平方米，其中近期5年内可能的优质l 商业物业新增供应量预计会达到57.5万平方米；l 而合肥市整体商业的87.5万的中期供应量里面，可能继续会有优质商业项目出现；、预计未来近期优质商业供应会有8个项目，全部都分布在中心商圈的外围，优质商业外扩趋势增强；l 根据地理位置、规模、周边物业、整体定位等因素，预测未来可能会发展成为优质商业物业的项目有7个；l 其在合肥市区延东北向西南分布；尤其在政务新区分布较为密集；l 未来可能将出现2个新的区域型商圈和1个市级商圈；优质商业小结l 目前优质商业项目共12个，目前总量达到680,600平方米，主要以百货公司为主，均保持了较高的租金和招商率水平；l 目前优质商业市场处于供小于求的阶段，在外围扩张发展的过程中；l 预计优质商业未来招商率仍将保持较高的水平，租金则处于小幅增长的稳定状态中；l 预计近期5年内可能的优质商业新增供应量会达到57.5万平方米，竞争压力将继续增大；l 优质商业外扩趋势继续增大，市中心区域外各个区域新的成熟商圈即将形成，未来可能出现7个新增的优质商业项目；l 市区优质商业多为当地中高档百货公司，差异化较低；l 市内中高档餐饮和休闲娱乐场所尚未形成集中聚集地，有影响的餐饮娱乐区域为空白；l 对于综合型的大型商业场所在部分区域仍较为缺乏，高端商业设施档次偏低；第三部分、本案及竞争商圈研究一、 项目地段研究 项目紧邻临泉路,交通便利快捷; 临泉路为城市中环，交通主干道，151、117、233、121等多路公交直达，日均车流量4万辆; 所处区域内大型住宅和学校等机构分布;本 案 嘉 山路临 泉 路 项目周边集中大型新建住宅区，如元一名城、利港银河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估计周边住宅180万方，按套均100平米计算，覆盖人口5万; 地块周边道路人流量并不是较大，运作商业面临较大的难度; 临泉路为交通主干道，车流量较大，相对而言人流量偏少，嘉山路全线贯通尚须时日，周边新建小区实现全面入住形成消费和人流近期难以实现，由此本案的商业运作在人流聚集上存在较大难度;二、 区域商业市场描述 本区域位于城市中环，属于城市自然扩建发展的区域，商业氛围刚刚显露 周边街铺主要以一二层联体复式商铺布置，局部一层底商形式，大型集中式商业较少；多种业态形式自然聚集，档次普遍较低； 街铺空置率较高，一般一二层联体出租，且二楼实用率较低，主要经营有烟酒店、咖啡店、五金建材、大排档餐饮等，租金2545元/平米 元一中西街主营餐饮，致力打造特色餐饮一条街，引进富有知名品牌的特色餐饮，其属于单兵作战模式，综合来看，各单店规模较小，缺少能够带动的大型餐饮的参与。业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态三、 竞争分析重点竞争区域针对本项目未来的商业竞争者主要来自于正在逐渐功能逐渐衰退的双岗商圈和迅速发展的元一商圈。l 考虑到本案体量较大，我们将竞争范围圈扩大，本项目商业形成竞争的威胁预计来自于目前的中心商圈、元一商圈、双岗商圈、马鞍山商圈和三里庵商圈；l 预计距离本项目较近的双岗商圈和元一商圈将形成主要的竞争威胁；现有商业对本项目的竞争则主要仍来自于双岗和元一商圈内部商业设施l 高端项目目前竞争来自于元一时代广场l 中端项目目前竞争来自于温莎广场l 低端项目目前竞争来自于星海世纪广场结论：元一商圈将是本案面临最大竞争者，双岗商圈次之。四、 项目区域与竞争商圈研究2km3km本项目与元一时代广场、双岗等中心商圈的距离均不超过3km,存在直接的竞争关系。1、项目所在区域与双岗(中心商圈)的竞争关系双岗中心商圈主要依靠其地段优势，以娱乐夜总会、便利店、专业市场、办公等业态为主， 商圈内酒店类业态偏于中低档，多以以小旅社、旅馆形式存在，缺乏商务类酒店形式。2、项目所在区域与城市重点发展区域（元一商圈）竞争关系元一商圈依靠已经成熟的综合市场、农贸市场、大型购物中心等走向专业化市场方向，所开发的项目主要以该区的定位方向发展，主要为大型购物中心、专业批发市场、办公和其服务功能为主的业态， 商圈内希尔顿酒店为五星级酒店，其他也多以较为高端形式存在，中端市场欠发展。3、商圈个案研究、元一商圈区域人流车流调查区域业态比例代表个案双岗商圈区域人流车流调查区域业态比例代表个案综合比较竞争个案品牌影响力功能综合性成熟度项目位置竞争力权重0.3030.20.2/元一时代广场87877.5星海世纪广场5576.55.7元一商圈将是本案面临最大竞争者、双岗商圈次之。五、 项目swot分析1、项目优势：l 地段优势：本项目地处城市主动拓展区域繁华地段，商业气氛开始显露；l 交通便利：项目地处合肥市城市东西向交通主干道临泉路中段，交通方便，满足项目商业的可达性要求2、项目劣势l 地块周边商业氛围淡薄项目距周边现有两个集中商业均有超过500米的距离，与人流集中点的关系不是很密切，连接的距离范围内，各临街商业经营档次不高，业种混杂，零售、办公、展示均有，且开业率只有60左右，商业缺乏整体考虑，严重影响本项目区域与两个商业中心人流的互动及商机的沟通；l 缺乏商业开发经验及相关资源xx地产公司无商业的开发经验，更加缺乏商业招商、经营管理的经验和能力，为本项目进行商业的运营带来较多的限制；l 桥对商业氛围的削弱桥对该区域的商业市场氛围有较大程度的削弱。尤其是东侧大桥割断了该区域与正在形成的临泉路张洼路的餐饮、休闲街的联系。3、项目机会：l 经济前景提供动力源泉合肥市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；l 商业竞争上升到商铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩合肥，激活合肥商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使优质商铺成为稀缺资源，为有特色的优质商业提供了新的空间；l 城市规划推动商业发展在合肥城市化进程及城市规划的影响下，合肥商业发展空间放大，尽管本区域未能规划成为城市副商业中心，但对于促进地块商业差异化发展极为有利；l 周边商业经营环境渐好目前项目周边经营环境快速向好，商业氛围渐浓，为项目商业发展打下了基础。l 存在一定的市场空白点本项目受元一高端商圈和正在逐渐没落的双岗低端商圈的双重辐射和影响，作为一个商业氛围逐步兴起的新兴区域，市场存在适宜本项目发展的两大商圈所缺乏的市场空白点。4、项目威胁：l 市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量远远超过需求量，未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。 l 市场风险变化莫测合肥大开发、大建设的背景下，房地产市场快速发展，商业推出量大，产品类型丰富，概念层出不穷。项目销售期内，市场竞争环境变化，项目商铺销售面临一定的风险和压力。总结：通过我司对本案所属区域及周边竞争商圈的研究发现，1、 本区域缺乏具有一定规模大型餐饮满足周边居民的消费，为了和元一等周边高端餐饮形成规模效应，可考虑以中高档餐饮适合作为定位突破口。2、 本案区域乃至双岗、元一商圈除希尔顿高档酒店外，缺乏市场最为流行的商务酒店，也是作为突破点首要考虑的业态之一。第四部分、项目定位研究一、 定位背景1、 市场条件因素 从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础； 据本项目可以作为居住区级商业中心来发展，其重点是：以经营生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等； 本项目附近的家乐福、沃尔玛、北京华联等购物广场及合家福超市对本项目商业定位也有较大影响； 本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础； 目前合肥市商业地产形势较为火爆，但本片区已表现出供过于求，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多； 地块项目周边临泉路沿线商业及商圈商业主要业态为餐饮、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，经营品种众多，缺乏统一规划，在定位时需要进一步提升。 在元一高端商圈和双岗低端商圈的竞争中存在中高端类餐饮、商务酒店的市场空白点2、 项目条件因素 本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境的要求； 本项目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏 本项目周边住宅区的建成入住形成消费尚需时日 项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。二、 定位原则l 与城市的文化及消费水平相协调；l 与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；l 定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；l 商业定位与项目中住宅产品实现价值互动， 商业价值推进项目整体价值的提升；三、 项目定位1、项目功能定位通过本案背景及定位原则，我司认为本项目商业功能定位主要有三个方向本项目存在市场压力及竞争较大，综合各种因素来看：l 本项目难以成为市级优质商圈，但凭借周边180万方住宅及5万人口，所服务对象主要以周边社区人群需求为主，并在此基础上凭借出色定位扩大辐射范围，打造社区商业加强版。l 同时基于本项目良好的地段优势，可以作为居住区级商业方向来进行发展。以此为契机，打造优质社区商业，并凭借本案规模优势，和差异化方针，打造突破传统社区商业模式的娱乐、休闲型商业综合体。本项目商业发展策略：娱乐、休闲型商业综合体2、商业功能定位作为综合性的娱乐、休闲商业综合体，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。3、经营档次定位根据合肥实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者及商业经营者、投资者研究，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：l 中档，局部高档l 项目的娱乐餐饮类、休闲型以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足周边更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。4、经营业态定位定位思路本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 本项目周边商圈业态现包括大卖场、综合超市、电器城、专业店、专卖店、便利店等，项目近距离内（3km）有数个大型超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市以外，应