2006年广州房地产市场研究报告.doc

2006年广州房地产市场研究报告满堂红(中国)置业有限公司广州公司 研究部2007年1月第一章 2006年广州房地产市场总的运行特点在新一轮宏观调控政策不断出台的条件下，2006年广州房地产市场总体保持活跃，成交稳定，具体看，具有以下七个特点。一、总体来看，2006年新一轮宏观调控没有改变广州楼市发展的格局，市场交投依然保持活跃。从政府公布的数据看，全市十区共成交195863宗交易，较去年同期增长1.2；成交面积2070.2万平方米，同比增长2.1。新建商品房市场和存量房市场的交易量、交易宗数均同比略增，说明楼市交投活跃，并未因频繁出台的政策出现大的波动（见表1-1）。2006年5月“国十五条”出台的时候，市场还担心新一轮调控会给市场带来较大负面影响，楼市可能出现大的波动，但年终数据表明，近年广州楼市的发展格局依旧（见图1-1、表1-2）。二、土地供应猛增，土地出让量为历年新高，出让地价迅速上升。土地供应大幅度增加是2006年广州房地产市场的一个显著特点。全年公开出让45宗土地，总用地面积达到259万平方米，是2005年的5.24倍，成为近三年来的土地供应量增长最多的年份（见表1-3）。第四季度，在金沙洲地块和科学城地块的出让中，广州率先采取“双竞双限”（即竞地价、竞房价、限地价、限房价）的新政确定的出让方式，为了达到调整商品房的供应结构和平抑房价的两大目的。这些土地市场的新动向值得关注。土地市场供求两旺，说明开发企业对房地产市场的未来几年的市场非常看好，特别是大的开发企业，对出让土地不惜重金竞投，出让的45宗土地中，基本上是由知名大发展商竞得，地块的总成交金额达到139亿元，比去年增长127，使得成交地价屡创新高。例如，机场路东侧、广州中医学院西侧地段的商品住宅用地成交价比底价高出118，楼面地价达到4725元/平方米，成为目前广州住宅用地楼面地价的最高价，金沙洲和萝岗住宅地块拍出楼面地价超过4000元/平方米，年底推出的琶洲商务用地拍出7.42亿元的天价，楼面地价达到10037元/平方米，成为广州新的“地王”。三、市场需求较为旺盛，吸纳力较强。从市场供求关系看，需求比较旺盛成为广州楼市的显著特点。2006年的调控政策，不论是“7090”政策、“双竞双限”政策还是房产交易征收全额营业税延长至5年的政策，都没有对全年成交量造成太大影响。与需求旺盛不同，市场实际供应并没有放大，新增量处于近年较低水平，存量供应没有大的增长（见表1-4）。广州新建商品房市场以换房需求主导，在楼价上涨较快的情况下，新房目前平均总价接近70万元/套，市场仍有承接力，说明市场吸纳消化力较强。市场吸纳率的数据说明，近年楼市“求大于供”的情况并没有改变。旺盛的购房需求还体现在二手市场稳中略增的交易量上。2006年存量房交易量占市场份额超过44，市场地位重要，满足各种购房需求，首次置业和多次置业的改善居住型人群，都可以从市场中找到自己满意的房子，成为楼市稳定的重要因子。从近年存量房市场的发展轨迹看，从2005年开始，存量房市场的增长模式已由高速、爆发式增长转变为平稳增长（见图2）。新政下存量房源供应相对不足、交易税费居高等因素制约其进一步发展。四、楼价快速上升，但第四季度升势减缓。2006年广州原十区新建商品住宅成交均价为6371元/平方米，较2005年5114元/平方米的均价提高1257元/平方米，增幅达24.6。二手楼价同样稳步上扬，全年存量住宅成交均价3416元/平方米，较2005年全年成交均价2992元/平方米上涨424元/平方米，幅度达到14.2。满堂红地产的广州二手住宅指数显示，去年12月为1000点，2006年12月为1155点，上涨幅度达到15.5。满堂红地产全年原九区（不含花都区）住宅成交均价为4798元/平方米，较去年全年4062元/平方米的均价高出736元/平方米，上升幅度超过一成五。2006年广州楼价涨幅到底有多少，目前缺乏权威、精确的计算工具，但有两个定性结论，一是自2003年下半年，广州楼价回升，2006年是三年来楼价升幅最大的一年；二是一手楼涨幅高于二手楼，依据是两个市场成交均价比较、二手房价格指数、同一楼盘价格变化以及经验等。但进入第四季度，楼价上冲动力明显减弱，一直进行高位盘整（见图1-3）。对比2006年与2005年的季度均价走势，会发现市场对政策调控的反应不同，2005年市场消化政策，楼价经历了一个季度的徘徊期，2006年楼价则一路上行，在价格上几乎看不出政策影响的痕迹。原因主要是市场“求大于供”加剧、政策短期效应递减以及2006年政策着力点在长远改善供应结构三方面因素所致。短期内楼价向上还是向下，政策因素始终要通过供求关系起作用。市场进入第四季度楼价上涨动力减弱，有二方面因素不容忽视，一是楼价上涨速度过快，新房平均售价每平方米接近七千元，市场要完全接受需要时间消化，相当部分购房者产生观望情绪，二是竞房价、竞地价的调控进入实操阶段，政策效应显现，抑制了市场追高意愿。五、2006年下半年新建商品住宅缩量，存量住宅成交增量，表现有所不同，主要是政策效应和高楼价所致。2006年宏观调控的市场影响全面评估目前为时尚早，但短期影响还是存在的，2006年下半年新建住宅市场成交缩量较明显，改变了上半年量增价升的走势，特别是第四季度，成交量同比大幅减少25.3（见图1-4、表1-6）。 而存量住宅市场下半年的表现与新建住宅市场相反，成交量同比明显增加，这反映出两年的政策调控对于两个市场的不同效应（见图1-5、表1-7）。 由于新房楼价高企，新增供应不多，而二手楼价格上的优势以及交通便利、生活配套成熟等特点，吸引了相当部分改善居住和换房型买家，使得交易量较2005年同期明显增加。 六、新建写字楼和新建商铺市场表现抢眼，供求两旺，价格上扬，成为市场的亮点。2006年新建商用物业市场可谓是房地产市场最大亮点，新建写字楼和新建商铺分别成交61、74.6万平方米，较2005年大幅增长约五成左右（见表1-8），国家对住宅市场的调控给商用物业带来了市场机会，不少投资资金转向商铺或写字楼市场。广州经济充满活力，商用物业市场租售两旺，天河区的珠江新城、体育中心周边甲级写字楼定位普遍较高，供应充足，价格明显上升。琶洲会展中心地位日趋明朗。商业中心、专业市场、小区铺等新建商铺继续受到市场追捧，相同地段同类商铺售价上升，租金稳中有升。七、区域市场表现各异，花都、白云的市场地位越来越重要。2006年区域住宅市场的亮点是花都、白云。花都新建住宅成交量同比增长一成四，存量住宅成交量同比猛增四成一，市场份额明显上升；白云新建、存量住宅成交量与市场份额同比均增加（见表1-）。区域热点继续向边缘、远郊扩散，这与老城区土地供应日益都有稀少有直接关系。可以断定的是，今后几年郊区置业热的趋势只会加强，不会减弱。住宅市场的三大权重区番禺、海珠、天河，2006年新建住宅成交均同比减少，幅度在一成至一成五。主要是供应量减少以及楼价上升过快所导致。而存量住宅市场方面，海珠区成交量较去年同期减少一成四，而番禺区则同比增加近一成一，洛溪、华南板块不少大盘的存量市场开始发力，反映出区域的新建和存量两个市场此消彼长的互动规律。第二章 2006年广州市新建商品房市场分析2006年，广州市新建商品房市场总体成交情况表现平稳，全市十区新建商品房屋成交面积为1158.07万平方米，同比增加2.1。从房屋市场内各个领域的细分情况看，新建住宅市场受供应量减少的影响，成交量继2005年后再一次出现缩减，同比减少1.3，而新建商铺、写字楼的成交较2005年增幅明显，商用物业市场表现得相当抢眼。新建住宅市场分析1、成交情况：量微减、价大涨2006年，广州市十区新建商品住宅的成交量为924.65万平方米，同比减少1.3。成交量前四位仍旧是海珠、天河、番禺、白云四个区；成交量增长幅度较大的是黄埔、白云、花都三个区，其中黄埔、白云两区的成交量同比增幅分别为40.6和29.5。而海珠、天河、番禺三个传统成交大区，在2006年的住宅成交量均较2005年有所减少，这主要是受到新建项目批准上市量减少及楼价上涨急速的影响。成交均价方面，2006年广州市十区的新建住宅成交均价为6315元/平方米，同比上升24.6。各区住宅成交均价皆较2005年有不同幅度上涨，其中越秀区的住宅均价达到9219元/平方米，同比上升33.8，高居首位；天河区住宅均价达到8415元/平方米，同比上升31.0。在产品构成高档化条件下，2006年住宅楼价持续“走高”。从下图可以看出，整个新建住宅市场在最近四年内表现出“量稳价升”态势。2、成交特征：新建住房套均面积继续增大2006年广州新建住宅的套均面积较2005年有所增加，全市套均面积为110.3平方米/套，增加3.5平方米/套，其中中心城区为105.2平方米/套，增加3.5平方米/套。天河、白云、番禺、花都四区数值接近或超过全市平均数值，其中花都的套均面积达到133.2平方米/套，增加13.1平方米/套。新建住宅套均面积的增大，以及楼价的不断上涨，使得市场置业客户群减少，2006年新建住宅市场成交83973宗数，同比减少4.2。由于新货市场户型偏大，不少购房者最终购买的单位面积比自己原计划要大。第三章 2006年广州存量房屋市场分析存量住宅市场分析根据广州市国土房管局的统计数据，2006年广州存量住宅交易登记面积为619.93万平方米，同比减少0.2。存量住宅的成交面积市场份额与去年基本持平，但是以成交宗数而言，存量住宅的市场份额已经达到47.3的新高，与新建商品住宅市场已经相当接近。此外，根据满堂红地产的成交数据，全年广州七区（不含花都、南沙、萝岗）存量住宅成交均价为4855元/平方米，同比上涨19.5，涨势凌厉。（一）、存量住宅市场总述1、成交量平稳。2006年，广州存量住宅交易登记面积为619.93万平方米，同比减少0.2，与去年基本持平。全年广州存量住宅成交的市场份额为40.1，较去年增加0.2个百分点，总体稳定。近年广州存量住宅市场成交面积稳步增长，占整个住宅成交市场的份额从2002年的27.3提高到了40左右。2005年、2006年由于受到宏观调控的影响，存量住宅市场成交量的增幅明显放缓，2006年首度出现全年成交面积下跌的情况，市场出现盘整。以成交宗数而言，2006年全市存量住宅成交75199宗，同比减少1.3，但是由于新建商品住宅的成交宗数下降更多，市场份额超过去年达到了47.3，已经接近半壁江山。2、市场波动发展。从四个季度的成交量变化来看，2006年广州存量住宅市场波浪型发展，总体平稳。第一季度成交面积为141.11万平方米，同比增长0.3。第二季度市场恢复正常，成交量为164.49万平方米，环比增长16.6，虽然第二季度成交面积同比减少了13.2，但是由于2005年第二季度的成交属特殊情况下的爆增，因此并不代表市场出现淡市。到第三季度，在“国六条”影响下，市场成交量比第二季度略有下滑，但是没有出现像2005年大跌的情形，同比增长15.5，证明市场在调控中趋于理性。第四季度，在以自住为主的“刚性需求”的推动下，市场成交活跃，成交面积环比增长2.4，同比增长5.9。3、价格上涨较快。 根据广州市国土房管局的统计数据，2006年全市十区的存量住宅成交均价为3399元/平方米，上涨14.4，上涨速度较快。中心城区的成交均价为3811元/平方米，上涨15.2。根据满堂红地产的统计数据，2006年广州七区（不含花都、南沙、萝岗）存量住宅成交均价为4855元/平方米，同比上涨19.5，涨势凌厉。除黄埔区的涨幅为16.9以外，其它六个区域的涨幅都在20以上，而白云区的涨幅最大，达25.5。图33 2006年广州市存量住宅成交均价走势 （单位：元/平方米）满堂红研究部认为，市场“求大于供”是今年二手楼价上涨较快的最大原因。市政配套的完善、二手房源素质的提高、一手楼价上涨的带动示范作用、以及业主将营业税将费用转嫁给置业者等因素也是二手楼价上涨的重要原因。（二）、存量住宅市场总体交易特征分析根据满堂红地产的成交数据，2006年广州（不含花都、南沙、萝岗）存量住宅市场按照面积、单价、总价三个区间分类，发现面积在60-80平方米之间、单价在3500-4500元/平方米之间、总价在15-25万元/套之间的物业成交宗数最多。与2005年相比，最大的变化是大户型、高单价、高总价的物业的成交比例均有明显提高。1、大户型成交比例增加。2006年，广州存量住宅市场成交最多的面积区间为60-80平方米的物业，占35.9。排在第二、第三位的分别是80-100平方米的物业和40-60平方米的物业，依次占22.8和19.0。三者总共所占的比例达到77.7。由此可见，中小户型的成交最多。与2005年相比，2006年小户型的成交比例降低，大户型的成交比例增加，此消彼长。分析其原因，与存量住宅市场改善型的需求增多、对面积的要求提高以及大户型的供应增多、房源占整个市场的比重增大均有关系。2、成交单价区间整体上移。2006年，广州存量住宅市场成交最多的单价区间为3500-4500元/平方米，占26.6；其次是4500-5500元/平方米的单价区间，占23.2。与2005年相比，3500元/平方米以下的低价物业成交明显减少，而3500元/平方米以上的中高价物业成交显著增加，其中5500元/平方米以上的单价区间的成交比例均翻了1倍以上。成交单价区间的整体上移，是二手楼价节节上