2013年上半年广西北海房地产市场市场分析报告.doc

2013年北海市楼市上半年市场分析报告（2013年07月18日） 钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街174号14目 录1土地市场31.1土地供给分析31.2土地成交分析52房地产投资63商品房市场63.1商品房供给分析63.2商品房成交分析83.3商品房售价分析84上半年单盘成交top10105存量房分析115.1存量商品房住宅分析115.2存量商品住宅可售分析126本月总结及后市展望121 土地市场1.1 土地供给分析 北海上半年房地产开发用地性质土地出让逾1092.8亩根据北海国土局发布的今年拟定土地出让计划，2013年北海商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）。回顾今年上半年(截止6月30日止)，正常上市（北海市国有建设用地使用权挂牌）挂拍出让共10期，专用于房地产开发用地的土地供给面积为1092.8亩（10宗地块）与2012年上半年同比增长195.35%（2012年上半年供应的土地是370亩），其用地性质均为批发零售、城镇住宅用地。2013年1-6北海商品房开发用地出让供给情况期数土地位置出让面积容积率土地用途出让起始价加价幅度万元挂牌时间发布公告时间()（亩）1月2012年第16期南珠大道与北海大道交汇处东南角36477.554.72.7批发零售40年、住宿餐饮40年164万元/亩202013年1月17日至2013年1月28日2012-12-28南珠大道以东、北海大道南侧33923.750.92.55批发零售40年163万元/亩20南珠大道以东、北海大道南侧29599.044.42.2批发零售40年160万元/亩202013年第1期南珠大道以东、北海大道南侧242744.57364.15.0批发零售40年、城镇住宅70年156万元/亩502013年1月30日至2013年2月8日2013年1月10日铁山港区南康镇银丰东路114号19112.9128.72.0批发零售40年、城镇住宅70年38万元/亩102013年1月28日至2013年2月62013年1月8日2月2013年第3期铁山港区营闸路与四号路交叉东南角40004.683603.0商务金融40年、住宿餐饮40年38万元/亩102013年2月27日至2013年3月8日2013年2月21日3月（无商品房开发土地的供给）4月（无商品房开发土地的供给）5月（商品房开发土地的供给）2013年第8期北部湾东路北侧、河南路以东2797.734.205.0批发零售用地、城镇住宅用地276万元/亩102013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日2013年第8期云南路西侧、水产市场南侧12284.9718.434.5批发零售用地、城镇住宅用地232万元/亩102013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日2013年第8期上海路以东、浙江路以北126753.16190.135.0批发零售用地、城镇住宅用地234万元/亩502013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日6月（商品房开发用地的供给）2013年第9期广东路以东、西南大道南侧163289.28244.833.7批发零售用地商务金融用地城镇住宅用地200万元/亩502013年7月4日8时至2013年7月15日16时30分2013年6月17日2013年第10期银滩西区、美景路北侧21566.1132.353.0批发零售用地城镇住宅用地203万元/亩合计728553.61092.8截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂出让累计上市共10宗，累计出让面积为728553.6，约合计为1092.8亩，合计均价约174.06万元/亩。【点评】从宗地块的大小方面分析，2013年上半年出让的地块基本上是60亩以下的小地块，仅有3宗地块超过190亩以上；从地块的容积率方面分析，除了1月份出让的土地中有3宗土地的容积率是2.7以下的，其余土地的容积率是3.0以上，最高的容积率是5.0；从地块的价格方面分析，5、6月份出让的宗地都超过200万元/亩。从区域方面分析，地块分布不集中，比较分散，接近冯家江新区仅有1宗地，位于上海路以东、浙江路以北，面积约190亩，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地，容积率5.0，出让起始价234万/亩。在2013年2月底国务院常务会议部署了新一轮调控政策新国五条和个税20%，在地方政策细则还没落地的情况下，房地产市场不明朗，开发商拿地的愿望也不高，因此政府根据形势也不提供地3、4份连续两个月没有土地供应，到了5、6月份才供应5宗地块，说明土地供应市场表现冷淡。1.2 土地成交分析 北海上半年土地供需不平衡，有流拍，其中，房地产开发用地成交面积为602.79 ，同比增长北海房地产经营性用地供给与成交分析2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年土地供给（亩）3236333701962.31092.8土地成交（亩）252703370800.51602.79成交单价（万元/亩）70270211142148根据北海国土局发布的数据统计，截止今年6月30日，北海市地产交易中心共挂牌出让国有土地使用权8期，出让国有土地使用权11宗，面积963.10亩，成交金额100487万元。与去年同期相比，招拍挂土地出让宗数增加了120%，出让面积增加了49.68%，成交金额增加了22.60%。其中2013年上半年北海房地产开发用地成交面积约603亩，同比增长62.97%，累计成交金额约8.90亿元，成交单价约148万元/亩，同比下降29.86%，环比增长4.23%，由于在铁山港区出让了两宗土地单价38万元/亩，把单价拉低；与2013年北海拟定土地出让计划中商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）相比，下半年将会成交土地678亩。 2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）出让结果2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）招标拍卖挂牌出让期数土地位置出让面积容积率土地用途出让起始价成交总价成交单价楼面地价竞得人成交时间（亩）一月2012年第16期南珠大道与北海大道交汇处东南角54.72.7批发零售40年、住宿餐饮40年164万元/亩11400万元208万元/亩1157元/北海市美凯龙置业有限公司2013-1-28南珠大道以东、北海大道南侧50.92.55批发零售40年163万元/亩11200万元220万元/亩1295元/北海市美凯龙置业有限公司2013-1-28南珠大道以东、北海大道南侧44.42.2批发零售40年160万元/亩7210万元162万元/亩1107元/北海市中翔置业有限公司2013-1-28二月2013年第1期南珠大道以东、北海大道南侧364.15.0批发零售40年、城镇住宅70年156万元/亩56860万元156万元/亩493元/北海福满房地产开发有限公司2013-2-8铁山港区南康镇银丰东路114号28.72.0批发零售40年、城镇住宅70年38万元/亩1100万元38万元/亩288元/北海洋和房地产开发有限公司2013-2-6三月2013年第3期铁山港区营闸路与四号路交叉东南角603.0商务金融、住宿餐饮40年38万元/亩2292万元38万元/亩191元/北海金港投资有限公司2013-3-8四月五月六月合计602.8亩88962万元截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂累计成交6宗，累计成交面积为602.8亩（约合计为401866.68），成交金额为88962万元（约8.89亿元）。【点评】根据已出让的各地块的容积率计算，今年年初北海待开发体量为1544979.7，合约为154.5万，相对北海去年年销量在159.68万水平，今年一季度北海土地出让供量将超过去年年销量水平，可预见今后两年供量相比前三年猛增。上半年北海的楼王地价是220万元/亩，此地位于南珠大道以东、北海大道南侧，用途是批发零售，容积率2.2，竞得人是北海市美凯龙置业有限公司。2 房地产投资 房地产投资同比下降，但降幅相对稳定据北海市统计局的数据，今年以来我市房地产开发投资仍下降，但降幅相对稳定。1-5月，全市房地产开发投资完成71.69亿元，同比下降15.6%。截至5月份，房地产开发投资已连续4个月负增长，但较1-4月相比，降速有所减缓。房屋施工面积为1209.9万平方米，同比下降3.2%，其中，新开面积为184.01万平方米，同比下降42.5%；商品房销售面积51.59万平方米，同比增长40.4%。3 商品房市场3.1 商品房供给分析 市场整体供给稳定根据北海房产局发布的数据：2013年上半年，北海累计批准预售商品房6214套、预售面积54.43万平方米，比去年面积增加20.93%，环比下降2.00%。由于国家调控政策继续实行，受限购、差别化信贷的影响，市场已呈现理性状态，开发新增供应量基本稳定。2013年上半年商品房预售套数及面积2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年商品房预售套数（套）899712723627087577358490262166214商品房预售面积（万）80.39105.2851.8171.9266.1145.0155.5454.43根据上表分析，2013年上半年预售商品房与2012年下半年的基本不变，从2010年4月17日楼市调控以来，在调控的两年时间里，北海楼盘新入市商品房套数累计52440套，面积高达450.1万，按北海最大年销量162万（2012年）计算，在不新增供给的前提下，仅需用时半年就能消化完，说明调控政策已经促使市场供应回归理性。 月度商品房供给套数及面积均呈上升态势从图表可知，2013年上半年，北海商品房预售量及面积在波动中呈上升趋势，6月份更是明显，预售面积达到今年上半年的顶峰。3.2 商品房成交分析 成交面积微涨，同比增长47.04%，环比增长3.65%，市场成交量稳定根据北海房产局发布的数据：2013年上半年，北海商品房网签套数达9721套、累计网签面积达96.81万，同比去年面积增长47.04%（套数增加1901套，面积减少约5.13万），受政策影响，市场走量在波动中增长。2013年上半年商品房成交套数及面积2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年商品房成交套数（套）72467839439453777707727897559721商品房成交面积（万）82.5190.4851.0860.7172.9865.8493.496.81北海在历经这一轮的楼市调控下，楼市成交虽在2010年-2011年上半年受影响，下降明显，但历经两年的调控时间磨合，2011年下半年后，连续两个周期呈现上涨的势头（从2011年下半年和2012年上半年成交量来看）；虽然2013年2月20日国务院常务会议确认出台新国五条政策，但成交量也未受影响，说明北海房地产的购买力并不是想象中的那般脆弱；北海楼市的行情热度，主要得益于北海属于海边旅游城市的特殊性，吸引了向往海边居住和投资的外地置业者。 月度商品房成交套数及面积均呈不规则变化从图表可知， 2013年上半年各个月份的网签量呈现起起伏伏波动状态，但市场表现良好，呈现比较稳健的状态；1月份网签量比较高，与以往春节前北海属于谈季情况相比出现了较高成交量反常现象；春节后2月的网签量不高，是因为春节期间历来是北海楼市的淡季；5月份黄金周期间，出现了“旺季”，造成了6月份网签量较高。3.3 商品房售价分析 在新国五条政策调控下，市场售价却上涨，且增速比较明显从图表可知，北海房价呈现飞跃式增长，于2010年一举突破5000元/，达到历史最高水平5285元/，同比增长39%；2013年上半年实现市面房价为5763元/，同比增长12.73%（2012年上半年销售均价5112元/），市场呈现回暖势头。 月度售价分析6月，北海平均价格为5813元/，环比增长-1.06%，同比增长14.88%；在2月份国务院常务会议确定出台新国五条政策后，2月份价格出现小幅回落，但3-6月份基本保持均价5800元/，说明北海的房价受政策的影响比较小，可见以外向型客群为主导的北海市场对北海房地产发展起到非常大的作用。6月份广西主要城市住房价格动态列表（数据来源：2013年6月中国房地产指数系统百城价格指数）城市名称5月6月环比涨跌样本均价价格中位数环比涨跌样本均价价格中位数元/元/元/元/南宁1.39%752867001.42%76356965北海1.21%58755500-1.06%58135300柳州0.48%633159460.93%63906000桂林0.22%582843.581.72%592644002013年6月中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，相比4月份，广西四个主要城市的住房价格，有3个城市住房价格上涨（其中，本月涨幅最大的为桂林1.72%，实现均价5926元/）；2013年6月北海住宅价格均价环比5月下降1.06%，实现住宅抽样均价为5813元/，抽样中位数5300元/。4 上半年单盘成交top102013年1-6月北海楼盘网签情况排名项目名称成交套数均价（元/）1月2月3月4月5月6月合计Top1恒大御景半岛1165269674865407精装均价9000Top2桐洋家园391758696992354高层均价4500 多层均价5000Top3东峰广场422445609883354均价4800Top4九州家园251570509452306均价4500Top5北海名座（嘉顺金城华府）47883317165305均价5600Top6金域熙城202467596238270均价5600Top7嘉盛名都0000122118240均价5910Top8嘉和冠山海431328621882236精装均价8000Top9永高未来城77425632244235均价4200Top10融和海韵佳园271144445540221均价4500冯家江周边金色海岸（21度公馆）12810916560均价7500桐洋国际海岸（银滩桐洋国际大厦）151427212330130均价6000元一线海景第九湾（蓝山上湾小区）131651192110148均价7500森海豪庭483159232917207高层7000，联排别墅12000，独栋别墅18000富丽华海御202916171913114精装均价12680天隆三千海010017624精装均价15000外沙岛一号0000000精装均价17800北部湾一号10147215精装均价18000 注明：蓝色字体为冯家江片区周边楼盘或局部一线海景楼盘。在top10中，一线海景走量不高，除了恒大御景半岛和嘉和冠山海外，其他一线海景楼盘因销售价格之高而走量较低，如北部湾一号18000元/（精装）和天隆三千海15000元/（精装）。在冯家江周边有三个项目，分别为森海豪庭、21公馆和银滩桐洋国际大厦，其三个项目均价在6000-7500元/之间。2013上半年销量较好的是森海豪庭207套，其次是桐洋国际海岸130套。5 存量房分析5.1 存量商品房住宅分析2013年上半年存量房累计成交面积约36.11万（成交2409套），同比增长118.58%（2012年上半年成交16.52万），环比增长约57.21%（2012年下半年22.97万）；由于受“两会”影响，特别是新国五条和个税20%的政策影响，北海二手住宅市场交易与全国形势一致（出现排队过户现象），在3月份存量商品住宅成交出现一波高潮，达到北海近一年以来最高水平，成交面积9.48万（成交707套），环比增长315.8，同比增长266%。 在4、5、6月份连续三个月下降，推测逐渐回归理性局面。5.2 存量商品住宅可售分析累计商品住宅可售面积情况（不含未拿批准预售项目）产品面积区间总套数总面积（万）占比可售套数可售面积（万）占比90117003836.4146.11%36105260.6658.808328.16%10904122.427.628925.74%235160.113.56%合计1738141814.13100%49360443.16100%截止今年7月5日，北海市区存量商品住宅累计可售面积443.16万（可售套数49360套），按照去年北海市区销售面积150.57万计算，预计需时约三年，可见北海存量商品住宅较大，市场销售压力也较大。在产品面积集中度上，90以下中小户型较多，可售面积累计达260.66万（套数36105套），占总可售面积58.80%，表明市场此类产品存量充足，市场竞争激烈，但由于中小户型市场供量基数要比大户型供量基数大，且是北海市场主力军，其走量也是最大；另，因中小户型总价低，适合投资及候鸟居住等因素，还是存在较大的市场空间，这也符合北海以外向型客群为主导的市场特征。6 2013年上半年总结及后市展望6.1 总结 新国五条对北海市上半年一、二级房地产市场影响较小2013年上半年北海市商品房用地供应和成交同比增长幅度较大，商品房用地供应同比增长195.35%，成交同比增长62.97%，成交土地计容面积大约154万，相对北海2012年全年销量159.68万，需要一年时间才能去化新供应量，说明北海的商品房供应量充足。 2013年上半年，北海累计批准预售商品房6214套、预售面