湖北仙桃房地产市场专项调研报告.doc

仙桃房地产市场专项调研报告目录上册第一部分:概论一、序言二、市场调查目的三、市场调查方法第二部分：仙桃市概况一、地理位置二、行政区域三、交通四、仙桃印象1、仙桃是湖北的温州，工业生产体系门类齐全，外向型经济格局已经形成。2、仙桃是中部投资洼地，对外经贸工作居全省首位。3、仙桃是武汉城市圈西翼中心城市，是武汉的后花园。4、仙桃的经济发展较快，消费者群体构成复杂。五、仙桃城市规划第三部分：宏观经济环境分析一、整体经济发展水平1、国内生产总值2、固定资产投资3各产业总值4、地方财政收入5、仙桃新区的建设6、房地产开发二、居民生活水平与消费结构1、城镇居民人均可支配收入2、社会消费品零售总额三、仙桃中心城区人口现状四、用地第四部分：房地产现状分析及发展趋势预测一、 房地产市场运行现状1、地价监测情况2、仙桃房地产市场主要特点二、房地产供需状况及走势预计1. 仙桃房地产市场住宅销售情况2、仙桃房地产市场供求分析3、仙桃房地产购房客群分析（1）区域（2）文化与心理（3）置业目的（4）交通因素（5 ）消费特征（6）付款方式（7）户型需求4.仙桃楼盘分布及特征5.各区域楼盘对比6. 典型项目对比7. 微观市场区域楼盘形态特点总结8. 仙桃房地产市场趋势判断（1）新政影响，场观望情绪辐射影响仙桃等三线城市，市场环境不容盲目乐观（2 ）仙桃市楼盘品质和数量聚增，后期竞争更加激烈三、策略建议第五部分：房地产市场分析一、市场整体分析1、房地产市场发展势头强劲，交易活跃。2、开发商开发水平质量一般，无占据市场主导地位的龙头企业。3、目标客户较集中，消费群体类型比较突出。二、区域地块价值分析（1）老城区（2）城南区（3）城西北区（4）城西南区（5）城东区（6）南城新区三、仙桃南城新区发展概况1、概况2、总体规划3、新区建设的主要任务四、小结第六部分：仙桃市场项目分析一、代表楼盘一览表二、个盘分析1、德政金园爱丽舍2、和合国际城3、金城花园2期4、福泰锦江国际5、绿地华庭6、鸣宇尚城7、浅水湾中央公园8、三丰鼎城9、圣淘沙国际花园10、世纪雅园2期-领秀11、香岸华府12、一品苑13、御景名邸14、中央华府三、小结下册第七部分：主要竞争项目分析第八部分：竞争对手畅销户型以及对本项目的启示第九部分：区域环境及项目swot分析第十部分：目标消费群分析第十一部分：仙桃商业市场的调查和分析第十二部分：市场调研结论结束语仙桃项目房地产市场专项调研报告（上册）第一部分:概论一、序言2010年的仙桃房地产市场，全面迸发，群雄并起！机遇与挑战并存的仙桃，谜一样的面纱背后究竟隐藏着什么呢？正在此时，贵司第一次进军仙桃房地产市场！不可避免地，我们必须面对如下课题：1、仙桃市的宏观市场调查2、2010年仙桃房地产市场调查（住宅、商业）3、仙桃市区及区域竞争楼盘调查4、区域地块价值分析5、大型项目、畅销项目和个性项目的特色配套设施调查（住宅、商业）6、项目地块价值、周边环境及仙桃新区发展状况分析7、目标群体分析（对消费群体进行区域划分和针对分析）8、仙桃居住文化分析、项目周边居住人群分析9、仙桃市商业氛围消费力情况的分析和研究10、主要目标群体、投资商、经营业户的调查分析11、南城新区即将动工、建设、开业、规划的住宅和商业项目调查12、仙桃住宅和商业物业的发展前景调查分析本调查报告旨在围绕上述问题（包括但不限于）展开，通过数据、资料的整理、分析，得出市场调查结论，提出项目发展建议。二、市场调查目的本次对仙桃进行市场专项调查，最终目的是在充分了解、搜集仙桃市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析仙桃市房地产市场的现状与发展趋势，从而论定项目在本区域房地产市场的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供有效的数据支持，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。为此，我司组成了专业的调研小组对仙桃房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了多次的深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对仙桃的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法n 资料搜集A、发展商协助提供主要内容包括项目所在地块的特点、项目的远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。B、文献资料及网络搜集搜集有关仙桃市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料；n 实地走访调查主要针对竞争项目、畅销项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目、畅销项目的调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。n 深度访谈A、发展商领导、主管及市场部人员座谈由本项目组就预先准备的问题与发展商领导、主管及市场部人员进行深度访谈，对项目进行初步的讲解。B、普通消费者、经营者、投资者座谈采用座谈形式，就目标人群的消费心态、生活形态、生活习惯等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度的认识和理解，为项目目标消费群的确定提供可参考依据。C、房地产同行、业内人士、销售人员、进行座谈采用面谈的形式，就仙桃房地产市场的竞争情况及目前仙桃房地产认识进行深度面谈，为项目的发展定位提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。D、媒体行业人士拜访 通过拜访媒体行业的房地产专业人士，深入了解仙桃房地产的历史、现状和趋势，以及名盘的具体情况。n 问卷调查设计科学的消费者调查问卷，保证足够的样本数量，深入比较分析，为准确地进行消费者分析奠定基础。在经验判断的基础上,采用主观性随机抽样的方法,针对本项目的直接重点目标客户进行问卷调查。第二部分：仙桃市概况一、地理位置仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，地跨东经1125511349、北纬30043032，属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。但由于受到季风的影响，工业区主要集中在西南、东北面。仙桃紧靠中国中部特大城市武汉，具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。境内河渠网络相通，公路四通八达，距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。贯穿中国南北的京珠高速公路和贯穿东西的沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，仙桃南到广州、北到北京、东到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半径之内。二、 行政区域等级个数名称中心城区1城关地区镇15彭场镇、毛嘴镇、杨林尾镇、通海口镇、西流河镇、郭河镇、郑场镇、剅河镇、三伏潭镇、长埫口镇、沙湖镇、张沟镇、沔城回族镇、陈场镇、胡场镇中型集镇（2000年合并乡镇）10谢场、麻港、大福、杜窑、复兴、敦厚、下查埠、何场、新里仁口、姚嘴小集镇（办事处所在地）48郑场、徐鸳、络泽；朱玑、深江、杨越；范关、夏场、梁河；毛场、夏市、封口头；黄家场、黄新场、麻港；柳集、八潭、红潭、曾台；何口、何帮、塘湾；彭台、杨台、汤台；杨丰、太阳脑、解家、天合、联合；芦林湖、联合、杨步、赵湾、尤拔；白庙、张场、红阳；杨洲、窑场、红庙、南洲；天星、官路、毛范垸；杨场、坡场、潘场一般行政村595略三、交通仙桃市是湖北省交通现代化建设试点市，也是湖北省水陆交通最发达的地区之一。全市现有通车里程1929公里，沪蓉高速公路和318国道横贯市域东西；建设中的随岳高速公路穿境而过，与沪蓉、襄荆等高速公路连网互通，通达全国；以城区为中心，省道仙洪一级公路、天仙一级公路、仙监二级公路，南通岳阳，北达荆门。境内“一江两河”互连互通，航运发达。现有通航里程659.1公里，港口泊位39个，遍布11个镇（办、场），年货物通过能力246万吨，旅客通过能力280万人次。古老流江流经全境，长93.5公里，均为四级航道。溯江而上，经沙洋、过宜昌，达襄樊；顺江而下，走汉川，过蔡甸、到武汉。汉江仙桃城区港是湖北省“十一五”规划重点建设港口，岸线全长13公里，年货物通过能力186万吨，旅客通过能力280万人次，建成后将成为汉江中下游重要的枢纽港口。通顺河、东荆河起于潜江泽口，以不同路径，由西向东汇入长江，流经15个镇（办、场），流域面积占全市版图80%。交通运输业优质高效。客运班线通达北京、上海、广东、福建、浙江、江苏、湖南、陕西等省市。运距在100公里以内的城市，1小时可到达；运距在1000公里以内的城市，实现了朝发夕至。仙桃市汽车客运总站是湖北省唯一一家四星级客运站，其“延伸服务、温馨胜家”的服务理念响誉全国。四、仙桃印象1、仙桃是湖北的温州，工业生产体系门类齐全，外向型经济格局已经形成。仙桃工业成为国民经济主体,已形成以纺织、服装、机械、电子、医药、化工、食品、轻工、建材等行业为主体的门类齐全的工业生产体系，外向型经济格局已形成，外贸产品外销40多个国家和地区。已兴办三资企业107家，引进外资2.5亿美元，城市基础设施日臻完备，城市功能日益健全。1991年，仙桃进入全国百强县（市）行列：1992年以来连续八年被评为湖北省综合实力十强县市之首：2000年，实现国内生产总值113.1亿元，外贸出口收购额12.8亿元，市级财政收入亿元，农村人均纯收入2991元。2、仙桃是中部投资洼地，对外经贸工作居全省首位。十多年来，仙桃市对外经贸工作一直居全省县（市）首位。2002年，全市完成进出口总额5218万美元，其中完成出口4419万美元。在出口总值中，一般贸易出口3640万。环境一流的中部投资洼地。仙桃对外客商实行“六字”承诺：安全、赚钱、开心。对内强化四种理念：外商无小事，人人是环境，变通是个宝，诚信打动人。大力建设“平安仙桃”、“诚信仙桃”、“绿色仙桃”，营造最佳的人居环境和创业环境。3、仙桃是武汉城市圈西翼中心城市，是武汉的后花园。仙桃市是一座新兴的城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。武（武汉）宜（宜昌）高等级公路和国道横贯全境，行程1小时可达武汉港、汉口火车站和天河机场。总面积2538平方公里，其中城区面积30平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。4、仙桃的经济发展较快，消费者群体构成复杂。仙桃位于鄂中南、江汉平原腹地，是全国著名的体操之乡。近年来，仙桃的经济发展日新月异，房地产市场更是焕发出勃勃生机。在经济发展的同时，仙桃人的消费力呈现出多元化发展的复杂结构。这样比较复杂的消费者群体，决定了房地产开发的产品结构应该多元化，以满足不同层次消费者的消费需求。五、仙桃市城市规划规划期限： 近期20032005年， 远期20062020年。仙桃的城市性质为： 江汉平原中部重要的中心城市之一，以发展轻型工业和商贸流通为主导产业的滨江城市。城区人口规模： 现状 2002年：29.4万人； 近期2005年：35万人； 远期2020年：55万人。 城市用地规模： 现状 2002年：22.6平方公里，人均80平方米； 近期2005年：30平方公里，人均85平方米； 远期2020年：53平方公里，人均95平方米。 城市化水平： 现状仙桃市域城镇人口总数为59.74万，城市化水平为40.52%； 近期2005年仙桃市域城镇人口总数为70万左右，城市化水平为45%； 远期2020年仙桃市域城镇人口总数约为100万人左右，城市化水平为58%。城市发展方向： 规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。 城市形态： 规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。 本次规划以南北走向的袁士路、汉江路纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。 城市规划结构： 以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区新城区。第三部分：宏观经济环境分析一、整体经济发展水平1、国内生产总值国民经济持续快速增长。2009年，全市生产总值达261.93亿元，比上年净增28.43亿元，增长217。2、固定资产投资2009年仙桃市大力实施以工业、交通、农林水和南城新区建设为重点的基础设施建设，全年全社会完成固定资产投资120.25亿元，比上年增长0，投资总量力创历史新高。3各产业总值工业生产较快增长。111月，仙桃市规模以上企业完成增加值91.9亿元，同比增长24.5%，无纺布及医用卫材加工企业实现产值76.74亿元，同比增长39.15%。机械电子企业实现产值31.2亿元，同比增长33.52%。食品加工企业实现产值55.95亿元，同比增长23.88%。纺织服装企业实现产值53.31亿元，同比增长2.4%，化工行业实现产值42.34亿元，同比增长16.69%。完成销售收入304.91亿元，增长30.37，利税24.1亿元，增长28，其中利润13.95亿元，增长25%。出口创汇22575万美元，同比增长31.3 %。全市经济结构在调整中得到优化，支柱产业在竞争中得到加强，经济效益在战胜困难中稳步提高。4、仙桃南城新区的建设仙桃自2007年起在沪蓉高速公路以南大规模建设南城新区，规划面积23.16平方公里，将老城区扩大倍。两年多来，投资4亿多元用于基建，累计搬迁农户600多户，17万余平方米的小区安置房陆续建成交付。仙桃市南城新区新城大道、仙南大道、和平路、钱沟路等“二纵二横”路网骨架完全成形，全线通车，南城新区正成为仙桃工业扩规升级的发展新引擎。 目前，该区内已经吸引北京神雾、总投资30亿元的中加科技城、投资20亿元的惠州工业城等批投资数亿元的大项目纷纷落户。 据省政府的规划，仙桃中心城区要重点向南跨越沪蓉高速公路发展南城新区，使之成为跨越式发展的大平台、以城带乡的统筹区、集约节约的试验区、科学发展的实践区、和谐仙桃的先行区。5、房地产开发全市共完成住房建设投资7.38亿元，占全社会固定资产投资的6.1%；商品房销售面积52.44万平方米同比增长90%，其中商品住宅销售面积46.64万平方米，同比增长86.8%；商品房平均销售价格为2963元/平方米，同比增长17 1%，商品17.1%，住房平均销售价格2590元/平方米，同比增长17.7%，存量房交易27.37万平方米，同比增长58%；商品房销售额和存量房交易额达20.56亿元，占全市地区生产总值的7.8%。建设经济适用住房、廉租住房和拆迁安置房15.7万平方米，占住房建设总面积的25%小结：虽然仙桃市各项经济指标与其他发达城市还有较大差距，但近年来经济进入高速发展期，实力明显增强，城市基础建设日趋完善；为房地产的发展奠定了良好的环境基础。二、居民生活水平与消费结构1、城乡居民人均可支配收入城乡居民生活水平明显提高。2009年，城镇居民人均可支配收入达到11783元，增长9.5%；农民人均纯收入达到5855元，人均增收608元，增长11.6%。2、社会消费品零售总额2009年仙桃全市累计实现社会消费品零售总额127亿元，增长率为27%。小结：仙桃市的年人均可支配收入水平快速增长，标志着仙桃市城市居民收入进入了快速增长的上升阶段。基本生活必需品支出比例的下降，使家庭支出转向享受型和发展型，进而为房地产的快速发展在消费力的层面上形成有力的拉动。三、仙桃中心城区人口现状仙桃建成区人口为常住人口249294人，暂住人口为73347人，建成区现状总人口为32.26万人。（2009年仙桃市政府统计数据）随着家庭居住观念改变与城市化进程的加快，居民在居住面积以及居住品质的要求的提升，对房地产的消费需求将产生大幅度的增长。四、用地城区现状城市建设用地总面积为30.25平方公里，人均建设用地为93.77平方米。现状城区大部分位于汉江与沪蓉高速公路之间。各项用地的具体情况如下：居住用地城区中一类居住用地较少，多为二类居住。现状二类居住用地主要分布在城区中部偏西，偏南。有很大一部分居住用地与其它用地结合在一起，如行政用地，商业金融用地，甚至工业用地等，成为各种用地的“附属用地”。三类用地分布在老城区和建成区边缘。老城区建筑多为2-3层的独立式或联排式住宅。建筑质量和道路系统的完善程度都较差，其它配套设施也不够完善。用地内部绿地严重缺乏，总体上的居住水平较差。公共设施用地行政办公用地主要沿仙桃大道两侧分布，少数分布在老城区内。市政府位于钱沟路与仙桃大道交叉口西北角。主要的商业设施沿大新路和沔阳大道分布，成为两条主要的商业带，城区内各主要道路都有沿街店铺。医疗卫生设施以及教育等其它设施主要分布在老城区。绿化用地城区现状人均公共绿地1.13平方米。城区中片状公共绿地主要有三处，其中流潭公园位于沔阳大道东段，面积有25.42公顷，另外两处分别位于仙洪路与仙桃大道的交叉口以及宏达路与轻纺路的交叉口。其它公共绿地主要沿仙下河，汪洲河，通顺河分布。表12-1 现状城市建设用地平衡表用地代号用地名称面积（公顷）比例（%）人均建设用地面积（M/人）R居住用地1394.5546.1043.23其中二类居住用地553.0718.2817.14三类居住用地841.4827.8226.08C公共设施用地331.3510.9510.27其中行政办公用地91.243.022.83商业金融用地130.254.314.04文化娱乐用地15.410.510.48体育用地3.510.120.11医疗卫生用地17.790.590.55教育科研设计用地70.412.332.18其他公共设施用地2.740.090.08M工业用地638.1021.0919.78其中一类工业用地51.311.701.59二类工业用地453.5614.9914.06三类工业用地133.214.404.13W仓储用地48.081.591.49T对外交通用地51.091.691.58S道路广场用地413.2813.4012.81其中道路用地405.3614.5712.57广场用地7.400.240.23停车场用地0.520.020.02U市政公用设施用地97.373.223.02G绿地48.951.621.52其中公共绿地36.481.211.13生产防护绿地12.470.410.39D特殊用地2.260.070.07城市建设用地面积3025.0310093.77E水域和其他用地14390.73村镇建设用地678.60耕地10715.45弃置地203.75水域2550.80规划总用地17173.63存在问题： 1.人均综合居住环境普遍较差，可开发的空间较大。2.南城新区建设速度缓慢，交通，基础设施、公共服务设施和环境都有待进一步改善。目前，南城新区人气不足，建设速度缓慢。3.城区内公共绿地缺乏，人均公共绿地少，城区范围内缺乏公共绿地，城区绿化率较低，尤其旧城区内，公共绿地严重缺乏，城市环境较差。4.静态交通设施缺乏，目前城区内的公共停车场很少，且规模偏小，难以适应机动车停车需求。本部分总结：随着十二五仙桃城市发展的新战略的实施，仙桃作为武汉“8+1”城市圈的城市之一，正在飞速发展,仙桃将会成为武汉城市圈西翼中心城市。尤其是南城新区的规划和建设，为仙桃的发展开拓了新的发展空间。在此背景下，仙桃房地产市场一日千里的发展速度自然容易理解。第四部分：房地产现状分析及发展趋势预测一、房地产市场运行现状1、房地产市场运行现状（1）地价监测情况根据湖北省国土厅检测，2009年仙桃中心城区地价上涨幅度居湖北省之首。2009年，全省城市综合地价平均值为743.69元/平方米，比上一年增长7.93%。其中商业地价平均值为1260.09元/平方米，居住地价平均值为755.14元/平方米，工业地价平均值为348.17元/平方米，比上年分别增长7.05%、11.90%、2.63%。居住地价，武汉最高，为2599元/平方米，仙桃、荆州、襄樊高于平均水平，依次为1092元、1082元、764元；商业地价，武汉最高为5008元/平方米，荆州、天门、襄樊、宜昌高于平均水平。从综合地价来看，仙桃、荆州、咸宁涨幅较高，依次为36.42%、22.21%、22.03%，武汉仅6.18%。居住地价方面，仙桃、荆州、咸宁涨幅分别为71.97%、30.05%、28.57%，武汉只有8.43%。仙桃中心城区2009年出让土地23.8万平米，总建筑面积约80万平米。 小结： 地价与房价是一个相互推动的过程，地价高了会推动房价。房价高了，开发商就敢于高价拿地，导致地价上涨。一方面，说明湖北省的房地产开发市场正在向省内二三线城市转移，另一方面，也说明仙桃的房地产市场发展势头良好。 近几年，仙桃市经济发展运行良好，各项经济指标增长率均呈逐年增加之势，居民生活水平迅速提高，购买力增强。是房地产行业发发展的良好机遇。（2）仙桃房地产市场主要特点近几年，仙桃房地产市场一直保持着强劲的发展态势。解读区域中心城区老城区和城南片区，政治经 济文化中心。城东板块仙桃经济技术开发区，以发展纺织、机械、包装等工业为主。仙桃市发展区域之一。 城北板块南城新区板块仙桃 市重点发展方向。城南仙桃工业园区以纺织、服装、食品、卫材、精工铸造等工业为主。 城西板块仙桃高新技术产业园以发展生物制药、精细化工、电子信息等工业为主。 中心城区：城市核心，政治经济文化的辐射者 1. 板块格局城市规划发展方向为：重点向南拓展，兼顾向东，远景实现城市的向北跨越。 二、房地产供需状况及走势预计1. 仙桃房地产市场住宅销售情况仙桃市住宅今年上半年成交面积：221501.16平方米，成交均价：2886.68元/平米，6月销售面积46731.87，成交套数：401套， 成交均价2751.53元/平米，其中住宅供应与销售情况分析如下：供应及销售统计供应面M供应套数套成交均价元/M全市结转158585.241712新增91280.87220市辖区结转158585.241712新增91280.87220今年销售统计销售面积销售套数成交均价全市22470319562885.54市辖区22470319562885.54本月销售统计销售面积销售套数成交均价全市19578.51742454.14市辖区19578.51742454.14上月销售统计销售面积销售套数成交均价全市46731.874012751.53市辖区46731.874012751.532. 仙桃房地产市场供求分析仙桃市场1-6月份住宅供求分析2454.12751.52672.3-成交均价（元/） 月份 指标 1月 2月 3月 4月 5月6月住 宅供应面积（）292301.61263376.49222156.53209485.1260348.2264785.28销售面积（）264002695038940229903696044110销售时间11个月10个月6个月9个月7个月6个月仙桃市场在售约20个楼盘，6月成交量比5月增加 19.8%，主要为五月集中放量，6月集案所致。备案6月成交均价比5月降低10.8%。六月销售均价截止6月底全市住宅供应总量为264785.28 ，如果按当前去化速率28325/月需要到明天的3月份（即8个月的时间）才能去化完毕，后续将有其他项目不断上市，销售压力较大，后市不容盲目乐观。3.仙桃房地产购房客群分析：（1）区域：目前仙桃市民仍然是以本地户口居民为主，本市区常住人口占80%的比例，这些市籍居民都有一到二套固定住所。对住房的消费需求并不是非常急迫。（2）文化与心理：目前仙桃市区市民文化水平不是很高，高中、中职、中专占了近50%比例，从文化层次普遍居中下来看，也折射出另一个隐含的社会因素，即市区很多中青年外出工作比例较大，其未来置业选择存在两种可能，一是回乡置业，二是就近置业。文化素质普遍居中下，决定了城市整体发展速度及消费意识，也将间接地影响房地产市场的发展，以及市民在购房中某些观念的转变，如目前依然存在严重的面子关，置业中过度追求面积大名气响的楼盘，而忽略功能方面的需求。（3）置业目的：目前仙桃市民置业首要目的是改善居住条件。一是市区原住老居民，家里都有一至两套福利房或私房，出于对环境的改善而选择换房；二是适婚族刚性需求，其目前经济能力有限，购房资金来源于父母为主，同时在户型选择上可能会选择三房偏大户型；三是部分周边乡镇居民，为下一代就学方便而产生在市区购房的意愿。同时包括了对城市生活的向往与期待。他们在乡镇积累有一定的经济实力，渴望融入仙桃市区，成为“城里人”，满足其面子感等，这部分人会因各自经济实力不同而选择三房或二房产品。四是投资客，仙桃虽为三级城市，房地产市场波动较小，但从投资理念出发，仙桃近五年来的经济发展足以吸引一部分人的投资欲望。在手上资金充足的情况下，投资客群一般会选择中小户型，易出租且易出手；（4）交通因素 目前市区主要交通工具为电动车和自行车，约占50%，庞大的人力车队伍决定了城市化程度不是很高，消费水平相对较低；除公交车以外，大众出行还可选择的士，此类交通较为发达。 从公交线路来看，城市化发展较慢，市政公共设施系统不够完善，公交系统辐射面非常狭小，交通路线极少，将严重抑制城市未来发展； 而私家车在近四年中得到快速发展，且由货运逐步转向家轿。私家车主基本上是以生意人为主，为了生意往来之需，往返于武汉等各大城市中，且一般对武汉有着极强的依赖性，他们的工作在武汉，他们的第二居所亦可能在武汉（武汉到仙桃不足两小时的驾程），在未来三两年内，他们极有可能会将置业计划转向武汉（虽然武汉楼市成倍高于仙桃，但武汉置业的面子感，归属感等，使他们迫切需要得到武汉市民的认可，成为武汉一份子）；（5 ）消费特征 在城中区域以年青一族为主要消费主力，主客户群主要集中在以下几个小范围内：适婚族：现时期80后适婚族对房屋的硬性需求，必然成为本项目的重要客户群；他们有着自已的收入以及父母的资助，对房贷的支付压力相对小。拆迁户：仙桃房地产在近几年有着迅猛的发展，土地资源的重新开发决定着大部份原住居民的拆迁；这一类客户，有一定的购房实力，拆迁赔偿费用以及家庭积累的积蓄。投型客户：生意型客户群体，有着高收入且超前的投资头脑，对于本项目的潜力及商业氛围有着充份的肯定。（6）付款方式：购房方式有一次性和按揭贷款，3-4成以上的客户是一次性付款。（7）户型需求： 成交房型以三房为主，成交比率远高于其它户型。 其中三房成交面积以110-130平方米为主，大户型、小户型销售速度都不理想。 4.楼盘分布及特征仙桃各板块体中小型楼盘林立，普遍容积率偏低，城中心项目极少容积率偏高；极少高档楼盘逐鹿仙桃，户型丰富、价格集中在2500-3300元/。1、金诚花园2期 开盘时间：2010年7月18日2、阳光一品 开盘时间：2010年8月3、福泰锦江国际 开盘时间：2010年8月4、和合国际城 开盘时间：2010年10月5、世纪雅苑2期 开盘时间：2010年底6、江汉名居 开盘时间：2010年9、10月7、新城华府2、3、4号楼 开盘时间：2010年8月6、江汉名居 开盘时间：2010年9、10月7、新城华府2、3、4号楼 开盘时间：2010年8月三丰鼎城5.各区域楼盘对比仙桃区域楼盘对比6. 市场楼盘形态特点总结 市场以小高层为主，高层为辅 市场正处小高层过渡高层的阶段，按目前市场现状来看，购房者多偏向于小高层住宅，目前开始已由高层慢慢取代，多层已从原来的主体地位慢慢消匿，部分楼盘开始逐步推出高层建筑，市中心的高层相对销售情况良好, 纵观整个市场需求来看，市民对高层建筑的心理抗性逐渐转弱并接受。 城中心多以老城区改造项目偏重 特征：市中心位置，规模较小、占地面积不大、高容积率，无景观特征，由几栋楼体组成，多为小高层和高层，面积普遍偏大，仅个别楼盘面积偏大。 中小规模的楼盘 特征：规模小，产品结构有小高层和高层建筑，整体规划没有明显特点，小区景观表现较弱，户型以偏中大户型为主，不同区域地段的楼盘售价相差较大，整体均价在3000元/左右； 规模大、品质高的楼盘相继呈现， 特征：有一定的规模（如：三丰鼎城绿地华庭和德政金园等），规划理念较先进，项目形态多样化有多层、小高层及高层，户型设计比较合理，面积以中、大户型为主，物业管理好,成为引导市场的主流产品，均价集中在2500-3300元/平方米.7. 仙桃房地产市场趋势判断（1）新政影响，场观望情绪辐射影响仙桃等三线城市，市场环境不容盲目乐观 针对2009年四月份的新政“国十条”的出台，2010年9月25日“新五条”对其进行了巩固，由于政策主要打击的目标为一，二级市场的投资客群，仙桃市主要的购买动机中投资需求仅占少数，主要为刚性和改善性需求，再加上三级市场客群教育程度不高，受国家政策左右购房意向不大，所以目前对当地市场的影响不大，但是随着时间的推移，新一轮的市场观望将辐射影响仙桃等三线城市，市场环境不容盲目乐观。（2 ）仙桃市楼盘品质和数量聚增，后期竞争更加激烈 目前仙桃市场主要的购买区域为城中区和城西区，城中区多为市中心位置，规模较小、占地面积不大、高容积率，无景观特征，由几栋楼体组成，多为高层，面积普遍偏大。待推楼盘也出现为创新业态，如御景名邸，首推的45平米左右的酒店式公寓，以及空中式花园。城西区多为大规模楼盘，如前期的三丰鼎城和中央华府，在产品上主要以低容积率和高绿化率取胜。城东区也出现了大盘，如即将推盘的26万方的和合国际城，整体规划和丰富的户型占领市场。由此，可看出市场竞争异常激烈！小结：（1）仙桃整体市场主要为80-100的两房和120-140的三房较为热销，总价集中在21-26万的两房和31-36万的三房较为热销。房地产长远走势，随单价总价的提高，后续市场将会呈现紧凑舒适性户型发展趋势。（2）经过调研分析，得出如下数据：2011年新增楼盘总体量：预计会接近200万方2010年的存量房及2011年的新推盘量：预计达到近100万方。仙桃市住宅近一年消化量：近50万方因此，2011年市场竞争相当的激烈。本项目前期形象宣传应提早入市，以争取尽早扩大项目影响。三、策略建议9月25日出台的“新五条”政策对之前的“国十条”进行了强调，预计一到两个季度以后，市场会出现向下的小幅波动，但是对仙桃这样的三线城市影响相对较小。因此，我们建议：1 .开发企业：明确市场形势并顺势而为，结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道，做好品牌建设，为未来跨越式发展打下基础。2.明确市场形势，放弃侥幸心理：如前所述，此次房地产新政决定了未来一段时间内房地产市场量价齐跌的必然性，房地产企业唯有审时度势方能平稳发展，建议企业主动认清市场形势，放弃侥幸心理。3.顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度：历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。4.积极拓展土地储备：由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。5.继续拓展多元化融资渠道：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应未雨绸缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。6.加强品牌建设，为未来发展打下坚实基础：在市场低迷期，开发企业更应注重产品品质和品牌建设，增强企业与客户的价值联系，构建“公司品牌+产品系列品牌”的强大品牌组合，为未来健康发展打下坚实基础。第五部分：房地产市场分析一、市场整体分析1、房地产市场发展势头强劲，交易活跃。2010年1-10月仙桃商品房供应趋势2010年1-10月仙桃商品房供应面积分析2010年1-10月仙桃商品房销售套数分析2、开发商开发水平质量一般，无占据市场主导地位的龙头企业。对于迈亚和本项目而言，是一个绝佳的机会。3、目标客户较集中，消费群体类型比较突出。三、 区域地块价值分析（1）老城区：北起襄河，南到仙下河，西桥至钱沟路之间的老城区规划：以大新路、沔阳大道为节点的老城区是仙桃市现在以及未来的核心商业中心，以商城大厦、好邻居、飞达电器、佳宝青年汇以及大新路沿线服装商业街为核心的商圈之地位在仙桃不可撼动。是仙桃最成熟、人气最旺的地段。本区域住宅开发较多，多以旧城改造项目，单体高层、小盘居多。滨江沿线改造是老城区的重点。代表楼盘：大兴公馆、临江雅苑、锦江国际、阳光一品、鸣宇尚城、御景名邸主题：商业开发规模：小盘 建筑类型：高层弱势：商业气氛过浓，居住休闲氛围不够，土地供应量有限，老城改造工程艰巨。（2）城南区：仙桃大道、黄金大道沿线，汉江路与何李路之间简析：城南区是现市政府所在地，并建设有体育馆、体育广场、图书馆等公共设施。仙桃大道沿线多为政府机构办公楼、银行、写字楼，是集行政、商业、健身休闲于一体的综合区域。毗邻老城区，是90、00年代城区南拓的成果，规划优于老城区，各种生活设施齐全。代表楼盘：一品苑、天下时代广场、金诚花园、亿美国际公馆、江汉名居、紫金城、仙河.城市花园以及青青家园、复州花园等成熟社区主题：大社区、多层、小高层开发规模：中小型 建筑类型：多层、小高层弱势：目前人气不足、商业氛围不浓、区内配套设施不全。（3）城西北区：以复州大道与汉江大道为节点，小南、大洪等区域规划：汉江路过汉江大桥连接仙北，有火车站，未来天仙公路-汉江大桥-汉江路做为城市圈西环线的主干道，这可能是本区域最大的优势，本区也是市规划中的城西副商业中心。随着火车站建成，仙北开发加快，本区人气将会旺盛起来。代表楼盘：绿地华庭、天下.城市星座、香岸华府、帝都花园、金色港湾.主题：交通、汉江大桥开发规模：中小型 建筑类型：多层、小高层、别墅弱势：片区档次不高、定位不明朗。（4）城西南区：以建成的德政园社区为中心，宏达路以西仙桃大道、黄荆大道片区简析：本片以居住用地为主，公共服务设施和商业用地为辅。随着市政道路工程建设的推进以及德政园社区日臻成熟，本区域优势越来越明显。仙桃大道、黄荆大道、汉江路、丝宝路.已经具备了比较完善的交通路网条件。汉江路与仙洪公路连接，与未来规划的南城新区对接。目前有德政园、世纪雅园、中央华府、三丰鼎城、恒迪商住楼已经建成入住，另有新天地、花果山等多个大型项目进入实施阶段。该片商业潜力非常大。代表楼盘：世纪雅园、中央华府、三丰鼎城、德政金园、恒迪主题：中高档居住区开发规模：大中型建筑类型：多层、小高层弱势：生活设施没有完善、小区的生活不方便（5）城东区：何李路及其延长线以东区域简析：本区东北片以工业用地为主，城东南片土地有较多的闲置地，在高速公路以北的区域里面发展最为迟缓。代表楼盘：东城花园、和合国际城、锦绣龙城主题：中高档居住区开发规模：大中型建筑类型：多层、小高层弱势：生活设施没有完善、小区的生活不方便（6）南城新区：高速公路以南的广袤大地引用市政规划中关于南城新区的描述：城市未来重点推动的区域，关系着城市未来整体发展战略的重点规划区，作为仙桃市未来行政中心所在地，在大力发展公共功能开发的同时，规划期内应逐步推动居住功能用地的开发建设进程，应当充分认识到该区在城市未来进程中的战略地位，坚持高标准原则，重点以中高档住宅开发为主，建设与城市新核心相匹配的现代化高尚居住区。主题：规划中其它信息暂无 三、仙桃南城新区发展状况1、概况仙桃市南城新区坐落在宜黄高速公路两旁，新区规划面积50平方公里，以刘口工业园为中心，按照“一桥两带三路”的建设思路，拉开仙南大道，实现与仙桃工业园对接；拉开叶王路和一号路，实现与市经济技术开发区对接；拉开钱沟路，实现与中心城区对接，从而形成一个内外环通的综合招商平台，区内水、电、路等基础设施已初具雏形。2、总体规划据湖北省城镇体系规划，仙桃是湖北省地区性中心城市，江汉平原的商贸流通枢纽城市。南城新区将成为外界认识仙桃的重要窗口，环境改善、产业更新都将成为城市变革的重要手段。据武汉城市圈总体规划，仙桃是武汉城市圈紧密圈层的重要组成部分，是“Y”型城镇发展主轴中西南发展轴的次中心城市。南城新区为提升仙桃市整体投资环境起着重要作用；未来产业、物流、行政、文化等功能将迅速提升仙桃在武汉城市圈中的地位。3、新区建设的主要任务中部崛起战略和武汉城市圈建设的宏观经济发展条件是仙桃南城新区的良好发展基础，能够推动新区成为仙桃市对接武汉经济圈的门户和窗口。综合从自然环境、空间格局、交通骨架和产业布局等条件分析，南城新区是仙桃市城市空间拓展的主导方向，城市南扩和新区崛起是未来发展的大趋势。四、小结1、仙桃目前房地产市场处于前所未有的高速发展时期，前景广阔，同时市场竞争日益加剧；2、通过仙桃新规划地图与老地图的比较我们可以看出，本项目现在正处于仙桃中心城区的边缘，但南城新区的建成，本案将成为新城市规划板块的城市中心。3、老城区是目前仙桃房地产的热点板块，但从规划、规模、绿化等都有一定局限性。第六部分：仙桃市场项目分析一、 代表楼盘一览表项目产品形态均价总建面积（平方米）入住时间物业管理费配套1德政金园