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深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 - 1 - 深圳雁盟酒店文化产业园深圳雁盟酒店文化产业园 发展战略规划及可行性分析发展战略规划及可行性分析 深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司 2009 年 7 月 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 2 【项目名称项目名称】 雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分 析析 【委托单位委托单位】深圳市雁盟文化产业投资有限公司深圳市雁盟文化产业投资有限公司 【策划单位策划单位】 深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司 【项目组成员项目组成员】吴伟军、涂志超、邓敏、陈雪、张冠群吴伟军、涂志超、邓敏、陈雪、张冠群 【项目支持项目支持】 尹永安尹永安 王笑一、邓义繁、吴燕珍王笑一、邓义繁、吴燕珍 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 3 目 录 楔子篇 .5 序：项目背景.5 1.项目概况 .5 2.策划范围 .5 3.文本任务 .6 第一章：雁盟酒店文化产业园的战略规划8 1.1 战略规划.8 1.2 战略规划的意义8 1.2.1 战略规划与酒店用品产业.8 1.2.2 战略规划与城市文化产业.9 1.2.3 战略规划与区域联动10 1.2.4 战略规划与宝安片区的发展规划10 1.3 雁盟新旧发展规划的对比评估12 审视篇 .15 第二章：宏观背景分析 15 2.1 区域文化产业发展现状分析15 2.1.1 深圳文化产业的政策环境及产业格局.15 2.1.2 宝安区文化产业的发展机会和前景 19 2.1.3 雁盟战略规划对于深圳市文化产业发展的战略意义.20 2.2 区域休闲旅游发展现状分析22 2.2.1 深圳市旅游业的现状22 2.2.2 宝安区休闲旅游业的现状.24 2.2.3 雁盟对于城市休闲旅游产品格局的提升.26 3.3 酒店用品产业发展态势分析26 3.3.1 中国酒店用品产业的发展态势 .26 3.3.2 广东酒店用品产业的发展态势 .29 3.3.3 雁盟对于中国酒店用品产业发展的重要意义30 第三章：综合开发条件分析.32 3.1 项目自身资源分析32 3.1.1 区域社会经济环境.32 3.1.2 区位条件.32 3.1.3 场地开发条件33 3.2 项目产业发展市场空间分析34 3.2.1 雁盟之于酒店用品产业的市场发展空间34 3.2.2 雁盟之于文化产业的市场发展空间 .35 3.3 项目产业竞争格局分析.37 3.3.1 广东酒店用品产业竞争格局37 3.3.2 深圳文化产业竞争格局 .40 3.4 综合开发条件分析小结.42 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 4 谋略篇 .43 第四章：雁盟酒店文化产业园的战略定位及开发理念 .43 4.1 战略概述.43 4.2 战略态势.44 4.3 战略定位.45 4.4 开发理念.46 第五章：产品及功能概念性规划49 5.1 产品规划概念解析49 5.2 概念性总图.51 5.2.1 雁盟酒店文化产业园功能布局图51 5.2.2 雁盟酒店文化产业园概念性总平图（见附图一）.51 5.2.3 雁盟酒店文化产业园鸟瞰图（见附图二） .52 5.2.4 交通规划52 5.3 功能布局详解 .53 5.3.1 雁盟酒店文化产业园53 5.3.1.1 酒店文化产业园展馆 55 5.3.1.2 世界酒店文化广场56 5.3.2 雁盟文化通道.56 5.3.2.1 全球酒店文化产业高峰论坛永久会址58 5.3.2.2 loft 创意空间.60 5.3.2.3 大学生创业园 .62 5.3.2.4 雁盟小筑（设计师公寓）.64 5.3.2.5 中国南方摄影基地65 5.3.2.6 雁盟集散中心 .66 5.3.3 雁盟酒店主题文化公园 67 5.3.3.1 世界酒店文化长廊.69 5.3.3.2 酒店文化体验区.70 5.3.3.3 艺术沙龙 .71 5.3.3.4 文化风情街72 5.3.3.5 景观控制带73 5.3.4 酒店商贸物流空间74 5.3.5 过渡区域景观设计指引 75 执行篇 .77 第六章：开发流程及执行内容77 6.1 开发流程.77 6.2 项目开发时序 .77 6.3 重点环节计划安排78 第七章：经济效益预测 83 附图一：雁盟酒店文化产业园概念性总平图86 附图二：雁盟酒店文化产业园鸟瞰图 87 附图三：雁盟酒店文化产业园鸟瞰图（项目标识）.88 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 5 楔子篇楔子篇 序：项目背景序：项目背景 1.1.项目概况项目概况 项目概况 项目名称雁盟酒店文化产业园发展战略及可行性分析 开发商深圳市雁盟文化产业投资有限公司 项目位置广东省深圳市宝安区 75 区西乡流塘前进二路 4 号 战略定位 酒店产业酒店产业 全球酒店用品采购第一站 中国与世界酒店文化产业交流的窗口 国际酒店用品一站式情景体验采购基地 国际酒店产业科技研发的基地 全球酒店投资、运营方案的顶级供应商 文化产业文化产业 中国首创文化产业交互式发展模式的创新 全球酒店产业机构和文化机构进驻的创意领地 全球酒店产业论坛和酒店文化博物馆的所在地 区域经济区域经济 深圳城市休闲旅游精品项目的名片 宝安区域经济联动的新支点 近期 2-3 年内，产业园交易额可达 25 亿，新增财税 1 个亿，解决上千人就业，并局部改善流塘片区的环境。 项目全部建成后，3-5 年内交易额可达 200 亿，新增财 税 8 个亿，解决上万人就业，彻底改变流塘片区的环境 和产业竞争力。 2.2.策划范围策划范围 本次总体策划方案涉及的范围大致如下图红线所示，总面积近 20 万平方 米，我们将结合雁盟酒店文化产业园的品牌定位和战略规划，在综合考量区域 范围内的功能布局以及资源特点等情况的基础上，重点对酒店文化产业园周边 的流塘公园及旧工业区进行总体策划，并通过概念性的产品创意和合理布局， 使各个功能区域之间能够相得益彰，形成相互提升的有机整体。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 6 总体策划的大致范围（如红线所示）总体策划的大致范围（如红线所示） 3.3.文本任务文本任务 作为全球首创的酒店文化产业发展模式，雁盟酒店文化产业园承载着酒店 文化产业链整合和升级的重任，而“雁盟模式”对酒店文化产业链的整合和升 级关键在于如何更好的借助双港经济和双城经济的地缘优势、区域经济联动效 应以及文化产业发展契机等条件。进而言之，酒店文化产业园的创新格局带来 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 7 了的新发展契机，在此背景下， “雁盟模式”所肩负的发展使命已外延至“如何 依托于文化产业发展的契机以及区域产业经济的联动，推动酒店文化产业和区 域经济发展” 因此，本案的主要任务在于立足酒店文化产业自身发展的视角之上，从文 化产业、区域经济联动以及城市战略规划等维度，洞悉酒店文化产业发展与各 个维度的内在联系，分析雁盟及其周边区域全盘开发计划的可行性，并提出针 对性和可操作性的产品概念策划方案。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 8 第一章：雁盟酒店文化产业园的战略第一章：雁盟酒店文化产业园的战略规划规划 1.11.1 战略战略规划规划 建议将流塘公园及周边区域纳入雁盟酒店文化产业园的一体化建设和管理 计划中，将其打造成酒店主题文化公园，作为雁盟酒店文化产业园的有效补充； 根据雁盟的产业导向，将其他区域打造成相关的文化产业和商贸物流产业。 雁盟“以园养园”的战略规划中，雁盟将形成了“酒店文化产业为主导、 商贸物流业和文化旅游业为助推”的三业并举的新局面，即以雁盟酒店文化产 业园作为酒店用品的商贸物流、文化旅游三业联动发展的平台，最大化利用雁 盟在酒店产业上的行业高度、文化产业上的政策扶持以及城市休闲旅游的拉动 等优势， 推动雁盟自身的发展以及区域整体产业价值的发展。 1.21.2 战略规划的意义战略规划的意义 1.2.11.2.1 战略规划与酒店用品产业战略规划与酒店用品产业 全球酒店用品采购的第一站全球酒店用品采购的第一站 雁盟酒店文化产业园整合酒店用品产业链的设计、科研、制造、展销、物 流配送等一系列环节，通过产业集群效应，在雁盟品牌的专业和统一运营下， 结盟世界品牌，服务全球酒店，成为具有国际影响力的全球酒店用品采购基地。 全球酒店用品一站式情景体验采购基地全球酒店用品一站式情景体验采购基地 雁盟进驻的供应商提供的酒店用品包括各个系列，采购商不仅能够按需所 购，而且雁盟配设的物流中心也将提供最完善的配套服务，真正实现“一站式” 以园养园以园养园以园养园以园养园产业公园化、公园产业化产业公园化、公园产业化产业公园化、公园产业化产业公园化、公园产业化 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 9 的采购理念；此外，雁盟还引入了情景体验式的采购理念，即更注重于把文化 元素融入采购的环境中，改变传统单一的采购模式，通过酒店特定场所和氛围 的营造，给客户带来差异化的享受，让客户在采购的过程中同时能够满足精神 层面的潜在需求，真正实现体验式情景购物。 国际化酒店文化与酒店科技展示交易的平台国际化酒店文化与酒店科技展示交易的平台 雁盟酒店文化产业园的规划兼顾产业实体和产业文化，以产业实体为产业 文化提供产业推动和提升的平台；以文化科技类的内涵增加产业实体的品牌形 象和附加值。通过全球酒店文化产业高峰论坛、酒店文化产业协会、国际酒店 文化博览馆、国际酒店科技展示交易中心等项目的执行，最终推动雁盟酒店文 化产业园迈出深圳，走向世界。 酒店产业文化、技术、信息、人才交流的国际化窗口酒店产业文化、技术、信息、人才交流的国际化窗口 雁盟的发展战略将立足深圳、面向世界，通过对酒店文化产业的整合和提 升，雁盟不仅将成为国内外知名产业机构进驻的商业领地，而且也必将成为酒 店文化产业的精英和高端人才的集聚地，与此同时，雁盟承担的角色是酒店文 化产业技术、信息、人才交流的国际化窗口。 1.2.21.2.2 战略规划与城市文化产业战略规划与城市文化产业 首创文化产业交互式发展模式，深圳文化产业发展的典范。首创文化产业交互式发展模式，深圳文化产业发展的典范。 雁盟的发展模式不仅仅只涉及到酒店用品产业，其范围已延展至文化产业 和城市休闲旅游业，雁盟将形成“酒店文化产业为主导、商贸物流产业和文化 旅游业为助推器”的多产业间的良性互动和立体发展的格局。酒店用品产业的 规模和集聚效应、文化产业的发展趋势和政策扶持、城市休闲旅游的联动效应 等产业利好因素将助雁盟酒店文化产业园成为深圳文化产业发展的典范。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 10 大学生创业基地大学生创业基地 雁盟将在全国范围内与各大高校展开合作，创建大学生创业基地。其意义 不仅仅只是一个通过创业带动就业的手段和途径，更为重要的是为深圳的城市 建设和发展提供一个国际化人才储备的基地，即通过雁盟的国际化氛围实现本 土人才的国际化和国际人才本土化，是助深圳国际竞争力提升的人才孵化器。 1.2.31.2.3 战略规划与区域联动战略规划与区域联动 深圳城市休闲旅游精品项目的名片深圳城市休闲旅游精品项目的名片 随着深圳城市建设和社会经济的飞速发展，市民的物质需求得到很大程度 的满足，但与此同时，现有的城市休闲产品格局无法完全匹配精神需求。雁盟 战略规划中的流塘公园定位于世界酒店主题文化公园，借助高端的酒店主题文 化将其打造成深圳白领休闲娱乐的产品。于深圳现有休闲旅游精品项目而言， 依托于流塘公园，雁盟世界酒店主题文化公园未来致力于成为具有特色的高端 精品项目。 提升区域环境和产业价值，宝安中心区经济联动的新起点提升区域环境和产业价值，宝安中心区经济联动的新起点 作为全国首家整合酒店文化产业链的创新者和“立足深圳、面向世界”的 开拓者，对于周边区域环境的改善和相关产业价值的提升，雁盟作用显而易见。 雁盟的发展也将有效的推动宝安中心区的经济联动，园区建成运营后，雁盟将 解决区域周边 10000 人的社会就业问题，新增政府一个亿的财政税收，整个园 区的交易额将达到 200 个亿。 1.1.2.42.4 战略规划与宝安片区的发展规划战略规划与宝安片区的发展规划 宝安的城市空间结构形态拟定为“一中心二轴线四组团” 。 “一中心”就是 雁盟酒店文化产业园的所在区域宝安中心区。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 11 宝安新中心区既是深圳市西部的城市次中心，西部发展轴的重要结点，也 是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心，是前海物流中心的重要支撑。 在整个深圳新的经济增长点和城市建设发展重点扩散的趋势中，宝安中心区扮 演着重要的角色，机场、港口、高速公路所构成的方便的立体交通网络，必然 带来大量的物流、人流和资金流，宝安新中心区作为深圳市向西发展的轴线上 面山靠海，用地宽裕的核心地区，必然会承担城市赋予其的更高地位和更多功 能。 根据宝安中心区 2005 年-2020 年的规划，雁盟酒店文化产业园位于宝安 中心区的中心位置城市更新功能区，与城市新区功能区、产业拓展功能区 以及商贸功能区有着非常好的联系。雁盟覆盖酒店、文化和休闲旅游多个产业 的发展模式不仅能发展宝安中心区在区位、资源、产业以及交通上的先天优势， 而且也匹配宝安中心区的城市规划经济繁荣、环境优美、生态优越、社会 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 12 文明、现代服务产业和现代物流业综合发展的园林式、花园式、现代化城市组 团。 1.31.3 雁盟新旧发展规划的对比评估雁盟新旧发展规划的对比评估 雁盟新旧发展规划的对比是对现有规划的分析与评估，其出发点是寻找本 案最优化的开发方案，是在原有发展规划基础之上的突破和创新，而并非对原 有成果的置疑和否定。 背景分析背景分析 项目开发的可行性必须基于项目所处的宏观和微观背景，一般而言，背景 分析除了分析项目自身的开发条件之外，还必须就项目所涉及产业的市场需求 环境、市场竞争环境等因素做出分析。分析的维度应该包括产业的现状、产业 的发展趋势以及对于项目开发的启示等。 鉴于背景分析的基本原则，雁盟原有的发展规划的背景分析多集中于酒店 用品产业市场，对于酒店用品产业的分析无论是产业发展趋势还是个案分析， 都做的较为深入，但视角较为单一，缺少对能够与酒店用品产业产生互动的领 域的深入分析。雁盟新总体发展战略的背景分析不仅包括酒店用品产业市场， 并且还延伸至与此相关的文化产业以及城市休闲旅游业，能够站在产业发展较 为全面的角度去把控宏观背景对于雁盟发展的重要意义以及可行性。 发展战略规划发展战略规划 雁盟原有发展战略规划是在雁盟运营主体多年行业积累和营销网络的优势 基础之上，结合酒店用品市场需求和自身发展需求，对传统营销模式进行大胆 创新，打破现有酒店用品产业市场低端竞争格局，走一条具有雁盟特色的发展 道路。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 13 雁盟新总体发展战略规划将流塘公园及周边区域纳入园区一体化建设的开 发构想，通过锁定酒店产业、文化产业以及旅游产业在市场前景、区位条件、 竞争格局等方面的共同发展契机，将雁盟酒店文化产业园打造成为国际影响力 的品牌，构建“酒店文化产业为主导、商贸物流产业和文化旅游业为助推器” 的产品体系，形成多产业间的良性互动和立体发展的格局。其功能覆盖三个产 业，包括酒店产业的研发、制造、展销、物流配送等环节；文化产业的创意设 计、行销企划、管理培训、行业研究、酒店传媒、行业峰会论坛等环节；旅游 产业的休闲、娱乐、特色餐饮、特色文化体验、主题互动等环节。 比较而言，两个战略规划都认同酒店用品产业是雁盟酒店文化产业园发展 的基石和支点。但新总体规划能够跳出酒店用品产业看雁盟，覆盖的产业范围 更广，能够以酒店用品产业为核心整合更多的发展资源，最终形成相得益彰的 发展格局；原有规划仅局限于酒店用品产业，受限于单一酒店文化产业在覆盖 范围和市场影响深度上的先天产业缺陷，雁盟的未来发展可以达到国际知名酒 店文化用品品牌，但难以突破这一先天的产业缺陷从而获得更为强劲的后续发 展动力。 产品规划产品规划 从单个产品的功能和概念上看，原有产品规划的酒店文化产品体系比较完 整，大部分产品的可操作性较强，也具有新颖的概念和理念；从产品规划的布 局关系上看，原有产品规划受到现有空间和体量上的限制，馆区的功能和业态 布局无法进行最理想的布置，众多功能和业态的在同一空间上的集中和叠加导 致布局略显层次不清，各功能和业态指向的目标群体缺乏差异化的引导。 总体而言，原有产品规划在酒店文化产品体系上拟定出一份操作性强，具 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 14 有一定前瞻性和创意的产品计划，但其单个项目之间的布局关系受限于现有的 空间格局，缺乏完善的规划和区域整合开发的前瞻性战略眼光。新战略规划就 是基于原有规划基础之上，提出区域整合开发的全盘计划，为雁盟的核心产业 的发展获得更多空间，也为区域整体环境改善和产业价值的提升做出示范。 总体评估总体评估 （一）参考和利用 1、原有规划的核心定位明确， “酒店文化产业园”的确定为雁盟的开发提 供了基本的开发方向； 2、原有方案在酒店用品产业上的调研过程严谨，一手信息和二手资料较 为详实，对本项目未来的方案提供了珍贵的基础资料； 3、整个方案涉及酒店产业领域的项目可操作性强，综合考虑的各个客户 群体的综合需求，酒店产业的产品体系完整，经济可行性较强。 （二）调整和完善 1、全面提升雁盟在未来的发展格局，在以酒店用品产业为核心的基础之 上扩至相关文化产业和城市休闲旅游业，一来解决束缚雁盟未来发展空间的问 题，二来使雁盟的发展达到提升区域环境和产业价值的目的； 2、在总体定位的前提下，进一步明确雁盟未来在各个领域上的开发方向， 明确主体市场和核心产业，确定核心功能和核心经济效益点； 3、围绕雁盟的酒店用品产业核心功能打造周边数个产业产品体系，设计 更具前瞻性和传造性的子项目； 4、需要更加重视产品之间的互动关系，从而形成相互提升的产品规划， 同时，根据产品规划之间的关系来确定最终的功能分区。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 15 审视篇审视篇 第二章：宏观背景分析第二章：宏观背景分析 根据雁盟酒店文化产业园的发展战略规划所覆盖的产业范围及其蕴含的发 展机会，本章宏观背景分析将重点从区域文化产业、区域城市旅游、酒店产业 链三个维度，通过分析宏观背景各方位的发展趋势，研判雁盟发展的可行性。 2.12.1 区域文化产业发展现状分析区域文化产业发展现状分析 2.1.12.1.1 深圳文化产业的政策深圳文化产业的政策环境及产业格局环境及产业格局 深圳文化产业政策导向及战略意义深圳文化产业政策导向及战略意义 文化是现代城市竞争力的主要指标，发展文化产业已经成为城市争夺的新 焦点。文化产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产 业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。作为一个富有创新 和敢为人先精神的实验性城市，深圳是推进国家文化产业的高峰，各级政府都 制定了一系列的战略政策，来支持文化产业的发展。 为了实现“文化立市”的战略目标，积极构建“创意设计之都” 。在国际、 国内城市竞争日趋激烈的情况下，深圳市 2004 了深圳市实施文化立市战略 规划纲要 ，并提出建设“创意设计之都”的目标，重点发展创意设计相关产业， 包括动漫产业、建筑设计、装饰设计、印刷、服装设计等产业。深圳市的总体 目标是用 5 年时间建成文化产业发展中心城市，这意味着各级党委、政府要像 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 16 抓高新技术产业一样把发展文化产业摆在更加突出的位置，使其成为重要支柱 产业。为了解决文化产业发展的资金问题，政府专门出台了深圳市文化产业 发展专项资金管理暂行办法 ， “十一五”期间，20062011 年，由市财政从 市产业发展资金中安排专项资金总额 3 亿元，纳入每年的市财政预算。 在 2006 年新起草的深圳市文化产业发展“十一五”规划当中，为实 现将文化产业打造成第四大支柱产业的目标，深圳市已经具体确立了扶持文化 产业发展的七大战略。一是科技创新战略，即促进文化产业与高新技术深度融 合，运用高新技术促进文化产业升级，提高文化产品和服务项目的科技水平， 增强市场竞争力；二是产业集聚战略，即规划建设一批文化产业园区、产业基 地或集聚区，配套建设文化产业公共技术、服务和信息平台，形成产业集聚， 实现文化产业集约化发展；三是品牌带动战略，即制订出专项政策，培育一批 具有社会影响力的文化品牌；四是项目拉动战略，即鼓励、吸引社会资本在深 圳投资兴办大型的文化产业项目；五是自主创新战略，即促进本土文化企业提 高原创产品的生产能力，增强文化市场的竞争力；六是国际化战略，即鼓励吸 引世界跨国文化企业来深圳设立地区总部，努力将“大芬油画” 、 “雅昌印刷和 艺术网” 、 “华侨城舞台艺术” 、 “福永杂技”等优秀品牌推向世界；七是人才战 略，即培育、引进一批文化产业高级人才，建立人才培养、引进和使用的科学 机制，营造吸引和留住人才的环境。 在良好的政策背景下，深圳文化产业的发展逐渐走向成熟，除了华侨城著 名的 OCT-LOFT 创意产业园，还创建了一些新型的创意产业园。以“深圳建市 以来历史最早和最具规模的原生态创意园区”的形象出现的“中康路 8 号” ，近 日成功亮相，这是一家由诸多创意工作者和单位自发组织的民间创业园区。这 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 17 说明，深圳发展文化产业的理念已经深入人心，这就为雁盟酒店文化产业园的 建设提供了良好的氛围与环境。 目前，深圳的经济发展已经明显受到土地、空间、能源和水资源的限制。 按照速度模式，实现万亿 GDP 需要更多的劳动投入，而城市已经不堪人口重 负，环境容量也严重透支。在这样的背景下，占地少，资源消耗少，没有污染 的文化产业已经成为深圳新的经济增长点之一，对深圳有着重要的战略意义。 （1）带动产业转型。未来的深圳产业发展将“继续保持高速成长期、逐 步进入高效成熟期，最终走向可持续的精明增长” 。文化产业作为内容经济、循 环经济和知识经济的代表，将是深圳新的主导产业。这既是顺应城市未来发展 模式的首选产业，同时也是带动城市经济产业全面转型的一把关键钥匙。 （2）优化人口结构。深圳的人口存在平均文化程度低，高级人才岗位不 足，高端人才生活水平逐渐下降，以及城市对高级人才的吸引力下降等问题。 而文化产业作为一种高文化含量、高科技含量的智能产业，将产生对高素质、 高文化水平、高创新能力人才的极大需求。发展文化产业有利于提高整体深圳 人口的素质，同时通过产业结构调整，降低劳动力密集型产业的比例。文化产 业的发展还可以吸引高智商人才，对深圳具有更大的战略意义。 （3）延续“创新”生命力。创新是深圳的生命力所在，是深圳的灵魂。 深圳的发展史就是一部创新史。这种文化精神，将通过不断的文化创新来继承 和发扬。发展文化产业有助于延续深圳人的创新意识，积累知识资本，保持深 圳长久以来的创新特色。 （4）提升深圳文化内涵。很多人把深圳称为“文化沙漠” ，认为城市历史 太短，文化底蕴浅薄。事实上深圳正以自身经济的发展带动文化产业的发展， 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 18 来洗刷这一印象。文化产业的发展将树立深圳文化形象，以钢琴之都，创意之 都的品牌，提高深圳在全国的文化知名度和影响力；以文博会和音乐会等文化 节庆树立文化权威地位；以华侨城等成功项目撬动全国文化市场；以丰富的文 化活动和产品带动社区文化发展，提升城市文化内涵和品位。 深圳文化产业格局及现状深圳文化产业格局及现状 深圳文化产业起步较早，20 世纪 90 年代就被公认为全国文化产业发展最 迅猛的城市之一。深圳准确把握了文化产业发展的先机，拔得国家文化产业博 览会的头筹，并做出一系列文化产业的成绩和样板。 2001 年 1 月的广东省九届人大会上， 广东省文化产业发展纲要也正式 确定了深圳作为文化产业中心城市的枢纽地位。随后深圳市委三届六次全会确 立了建设“高品位文化生态城市”的目标，并提出“文化立市”的战略。在后 来的几年中，深圳在文化产业发展上取得了巨大的成就。 据统计，2003 年深圳全市文化产业实现增加值 135.3 亿元，占当年全市 GDP 总量的 4.73，比上年增长 19.65。2003 年深圳 GDP 比上年增长 17.3，文化产业的增长率较之高出 2.35。其中印刷和记录媒介复制业年总 产出 189.75 亿元，年增加值 55.37 亿元；广告业年总产出 28.61 亿元，年增加 值 21.59 亿元；文化产品制造业年总产出 53.26 亿元，增加值 18.08 亿元；文 化娱乐服务业年总产出 46.3 亿元，增加值 11.74 亿元。 与全国文化产业发展现状相比，深圳已经处于领先地位，目前深圳文化产 业的增加值占 GDP 的比重高于全国总体水平。但与上海、北京相比，仍有一 定差距。与世界上文化产业出口大国美日相比，差距更大。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 19 深圳的文化产业呈现市场化、多元化、规模化，已经初步形成了良性发展 的格局：一是重点行业形成比较优势，印刷业与北京上海已经是“三足鼎立” ， 传媒业整体实力全国领先，文化旅游业形成优质品牌，影视动漫制作业发展令 人瞩目；二是投资主体出现多元化格局，整个社会形成了多途径、多层次的文 化产业投资渠道；三是运作模式体现市场化取向，文化市场发育较好；四是发 展总量呈现规模化、集约化的发展趋势；五是“文博会”这个国家级盛会为深 圳吸引了更多发展文化产业的资金、项目、观念、信息和人才技术；六是高新 技术产业的快速发展为文化产业提供了重要支撑。在地理格局上，深圳将重点 发展特区外东西两翼文化产业。以龙岗中心城为产业辐射桥头堡，建设深圳奥 林匹克国际体育中心，逐步完善大芬油画产业基地。而西部则重点发展以高新 科技为基地的印刷印物、玩具制作和文化产品制造等。 2.1.22.1.2 宝安区文化产业的发展机会和前景宝安区文化产业的发展机会和前景 宝安区文化产业发展现状宝安区文化产业发展现状 改革开放以来，宝安区文化产业发展迅猛，各个文化产业门类蓬勃发展。 目前有宝安广播电视台、宝安日报、宝安新华书店，有 75 间电子游戏机室、 111 家卡拉 OK 歌舞厅、445 家印刷厂、108 家音像店、800 间书店、296 间录 像投影场、57 间电影（剧）院，近千家网吧等，这对丰富活跃群众精神文化生 活、改善人们日常生活消费结构，对扩大内需、增加就业、形成资源、推动第 三产业发展起到了积极作用。 但是从整体上来看，宝安区文化产业还处于起步、探索、培育、发展的初 级阶段，与发达地区相比差距很大。具体表现为文化产业发展很不充分，总量 规模偏小，市场机制不完善，文化产业的发展速度和效益都需要一个较大的提 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 20 高；缺乏文化产业发展的龙头企业、龙头产品、文化品牌项目，对文化资源开 发利用程度低等。 宝安区文化产业发展前景宝安区文化产业发展前景 目前，国内的文化产业掀起了发展高潮，各大城市和地区风起云涌，竞相 发展文化产业，深圳市作为文化产业的先锋，制定了一系列支持文化产业发展 的政策。因此大力发展宝安区文化产业，具备了良好的机遇和条件： （1）中央、广东省和深圳市已制定或正在制定文化产业发展规划，非常 重视文化产业的发展，为宝安区文化产业的发展提供了良好的机遇。各级政府 日益重视文化产业的发展，将“文化产业”纳入政策性、法规性文件，发展文 化产业成为各级政府下一个阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分。 （2）宝安区经济快速健康发展，综合实力不断增强，经济体制改革全面 推进，对外开放水平不断提高，人民生活持续改善，科技、教育、文化等社会 事业全面进步，这些成就的获得为宝安区文化产业的发展奠定了良好基础。 （3）宝安区的经济迅速发展，人民生活水平普遍提高，整体进入小康， 对文化娱乐、广播影视、图书出版、体育康复、旅游等精神生活方面也提出了 更多更高的要求。目前的文化产业，难以适应人民群众日益增长的物质和文化 生活需要，这种状况为宝安区文化产业的发展提供了难得的、广阔的空间。 宝安区文化产业发展目标宝安区文化产业发展目标 宝安区建设文化强区规划纲要中提出，大力扶持和强化文化产业的建 设，使文化产业的发展和竞争能力与宝安区的工业制造业的能力和贡献相适应， 文化产业增加值在宝安区 GDP 总量中的比例大幅提高，占生产总值的比重达 到 5以上，成为新的经济增长点和支柱产业之一。到 2010 年，宝安区将建设 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 21 成为拥有先进配套的文化设施、充满活力的文化体制、数量众多的优秀文化人 才、一流的文化精品、强大的文化产业、繁荣有序的文化市场、丰富多彩的群 众文化生活，文化综合实力和竞争力处于全省前列的文化强区。 2.1.32.1.3 雁盟战略规划对于深圳市文化产业发展的战略意义雁盟战略规划对于深圳市文化产业发展的战略意义 在全球“文化创意”产业开发浪潮下，依托深圳“文化立市”的新战略定 位，雁盟酒店文化产业园建设的战略意义不仅仅只在于对酒店用品产业结构的 整合和升级，跳出酒店产业看雁盟，其发展对宝安区乃至整个深圳文化产业的 发展也有着重要的意义，具体表现如下： （1）打造世界酒店产业基地，建立世界上第一个酒店文化产业园，形成 深圳市的酒店文化产业品牌。 中国的酒店产业发展看深圳，深圳酒店产业的发展在雁盟，作为全球首创 的酒店文化产业园，雁盟将集合全球酒店产业的行业资源，成为集酒店设备用 品展示交易、文化展示与传播、研发设计、人才培养、行业高峰论坛、城市休 闲等功能为一体的综合性服务平台，是填补国内酒店产业空白领域的创新之作。 （2）引领新的企业发展模式，推动宝安区乃至深圳市文化产业发展的热 潮。 雁盟酒店文化产业园的建成将是一个具有旅游、生产、休闲、商务等多种 功能的综合性创意文化产业园，开创了产业园发展的新模式。这会对区内以及 深圳市其他区域企业的发展起到引领作用，打造更健康、更新颖、更高效的企 业发展模式，推动深圳文化产业园的兴起；同时该项目也会发挥关联效应，促 进宝安区的区域经济的联动发展，推动宝安区新一轮文化产业的发展热潮。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 22 （3）打造新的文化交流平台，吸引更多的高端人才、技术、资金和管理 经验，为未来深圳文化产业的进一步发展输送给养。 雁盟酒店文化产业园将通过世界酒店产业论坛的召开，打造深圳打造文博 会的分会场，将会吸引更多的高素质人才，为深圳文化产业的发展注入新的活 力。同时，雁盟酒店文化产业园中的文化通道和酒店主题文化公园，既是展示 深圳形象的基地，也是宣传深圳文化产业政策的窗口。大量的外地客户通过它 了解深圳的文化产业发展，尤其是高交会、文博会、广州亚运会和深圳大运会 的召开，将带来更多的人流，其中不乏一些高技术人才和投资商会为深圳良好 的文化产业发展环境所吸引，投身于深圳，为深圳文化产业的发展带来新的技 术、资金和先进管理经验。 2.22.2 区域休闲旅游发展现状分析区域休闲旅游发展现状分析 2.2.12.2.1 深圳市旅游业的现状深圳市旅游业的现状 深圳旅游业经过 20 多年的发展，从无到有，从小到大，迅猛发展，已成 为中国重要的旅游城市、旅游创汇基地。 （1）产业框架颇具规模 深圳旅游业已形成固定资产超过 280 亿元的规模，食、住、行、游、娱、 购六要素配备齐全。城市拥有适应需要的各种档次的宾馆酒店 300 家，招待所 600 多家，宾馆酒店日住宿接待能力超过 12 万人。到 2004 年底，深圳拥有星 级饭店共 170 家，其中五星级饭店 10 家，四星级饭店 20 家，三星级饭店 65 家；拥有旅行社 109 家，其中国际社 33 家，国内社 76 家，旅行社网点遍布全 市，业务发展满足海内外旅游者的需求；深圳已建成富有地方特色、自然特色、 文化特色的各类旅游景点 50 多处，建成一批中国一流、极具国际水平、文化内 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 23 涵丰富的主题公园。 （2）旅游总体实力国内领先 深圳的旅游行业各项经济指标均居全国前列。目前旅游业已经成为深圳国 民经济的重要增长点和重要产业之一。1997 年以来，深圳旅游业每年总收入相 当于全市每年国民生产总值的 15以上。2004 年，全市共接待游客总人数 5444.16 万人次，其中过夜海外游客 559.79 万人次；全市旅游总收入 380.66 亿元，其中旅游外汇收入 17.87 亿美元，分别占同期全国旅游总收入的 1/16、 全国旅游外汇收入的 1/12。 深圳假日旅游发展在全国居领先水平。2004 年，深圳 3 个旅游黄金周共 计旅游收入 77.26 亿元，其中春节黄金周旅游收入 34.74 亿元，居全国主要旅 游城市第一位。 （3）旅游企业整体水平和服务水平较高 深圳旅游直接从业人员达 15 万人，各旅游企业都十分注重硬、软件的建 设。华侨城旅游度假区和观澜湖高尔夫球会是我国首批最高等级的四 A 级旅游 景区。此外，深圳每年都有多家旅游企业被评为全国先进典型及获得各种称号， 如“全国旅游行业文明窗口示范单位” 、全国“五一劳动”奖章、全国青年文明 号、全国 50 家最佳星级饭店、全国百家优秀星级饭店、全国外商投资先进饭店、 全国国际旅行社百强或全国国内旅游百强旅行社等称号。 （4）旅游产品不断更新换代 世界之窗、锦绣中华、民俗村、欢乐谷、明思克、野生动物园、青青世界 等景区，从挖掘丰富的文化内涵入手，借助高科技手段，使产品不断升级换代， 以高档次的文化品位吸引了回头客，保持了市场占有率。深圳市在旅游资源开 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 24 发上，还坚持高标准、高档次和可持续发展的原则，推出了大批环保、新、奇、 特的产品，如改革开放风景线和工业旅游线等。 （5）旅游行业管理和运行进入了有序化和规范化的轨道 近年来，深圳制定了深圳市旅游发展的“九五” 、 “十五”规划，出台并制 定了深圳旅游管理条例 、 深圳市一日游管理规定等一系列地方旅游法规 和规章，在全国和全省率先建立了市(监理所)、区(监理站)、企业(监理员)三级 质量监督体系，大力打击违规、违法旅游经营行为，逐步建立起依法治旅、公 平竞争、规范经营、健康有序的旅游市场新秩序。目前，市旅游局集中力量抓 全市宏观旅游发展规划和重点旅游开发区建设，为旅游企业的开发和经营提供 指导、示范、协调、服务和监督，其管理方法正向国际准则靠拢。 在未来的几年内，深圳旅游将以建设滨海特色的国际旅游城市为目标，以 “申大”成功为契机，以发展高端旅游为重点，以创新为动力，扎实工作，开 拓进取，进一步优化旅游发展环境，丰富旅游名牌产品，开拓和规范旅游市场， 全面提高旅游业发展水平。大运会的申办成功，标志着深圳将以崭新的面貌步 入国际化大都市的殿堂。成功申办大运会将极大的提升深圳的知名度，带动深 圳旅游产业的发展，吸引越来越多外国旅游者来深圳旅游，进一步刺激旅游业 收入的增长。 2.2.22.2.2 宝安区休闲旅游宝安区休闲旅游业的现状业的现状 随着宝安经济的快速发展，旅游业崭露头角。凭借得天独厚的旅游资源， 优越的交通条件，完善的配套设施和良好的服务，每年吸引着近百万游客前来 观光游览。宝安区拥有旅游景点十多处，旅游业正在发展成为宝安的重要产业。 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 25 绿色郊野风光和都市田园景象是宝安旅游特色，农业观光和生态旅游是宝 安旅游开发的方向。 “农业观光第一处，都市田园新宝安”是宝安旅游开发的主 题和形象。同时，随着文化产业发展高潮的到来，宝安区的文化旅游项目也不 断增加，丰富了区内旅游产品的类型和内容。 由此可见，就旅游项目和旅游收入而言，宝安区的旅游在深圳市几个片区 中有自己的特色和优势，但是现有的旅游产品类型相对单一，以体育运动和田 园观光类为主，缺乏其他类型的旅游产品。文化旅游虽然有所发展，但仍处于 起步阶段，还没有形成真正意义上的品牌和拳头产品。 指标指标 景区景区 资源品味资源品味状态状态 所属所属 区区 占地面积占地面积 特色特色 产品产品 宝安区 文化艺术馆 已建宝安 宝安画院 已建宝安 总建筑面积 5000 多平方米 创作室、收藏室、 接待室、园林式庭 院 宝安科技馆 是宝安区主 要科普教育 阵地之一 已建宝安 建筑面积 11165 平方米 科普展览、学术交 流、科技培训、科 技服务 大芬油画村 深圳最大油 画村 已建龙岗 占地面积 4 平 方公里 油画产业、画家工 作室 龙岗区 文化中心 目前深圳市 功能最齐全 的大型文化 中心之一 已建龙岗 占地 4.5 万平 方米 多功能的综合场馆 版画原创 产业基地 全国版画原 创、印刷、 展示、交流 及材料设备 供应专业基 地 待建 宝安 观澜 占地 3 万平方 米 专业活动、全国版 画学术研究、收藏 和鉴定的专业机构 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 26 指标指标 景区景区 资源品味资源品味状态状态 所属所属 区区 占地面积占地面积 特色特色 产品产品 大型综合 印刷博物馆 综合性专业 博物馆、兼 具教育、科 普等各种功 效 待建宝安 占地 3000 平方 米 源头古代馆、近现 代馆、综合馆、印 刷设备馆、专题展 区 由上表可知，项目周边地区文化项目发展迅速，除了现在已经建成的大量 文化产品外，还有一大批文化旅游产品正在酝酿之中，宝安区在第二届中国 （深圳）国际文化产业博览会签约的就有五个项目：版画原创产业基地、印刷 物流园区、创意产业园区、童话音乐剧、印刷博物馆。文化项目的蓬勃发展也 为本项目的发展提供了大好的机遇。 从上表的分析可以看到，目前项目周边地区的文化项目很大一部分是政府 的公益型项目，或者是单纯的产业积聚地，文化项目还未成为文化旅游项目。 这些项目的旅游功能诉求不明显。在功能构成中，更加注重教育功能和经济功 能。因此，本项目应在满足产业发展的基本功能基础上，考虑旅游者的需求， 把文化和旅游结合起来，将文化产业园做成一个多功能的综合园区。 在文化表现方式上，现有的文化产业多采用展览馆的方式静态展示某一文 化产品，参与性、娱乐性和商品化缺失，在本项目的设置上也应考虑文化表现 方式的多样化。 2.2.32.2.3 雁盟对于城市休闲旅游产品格局雁盟对于城市休闲旅游产品格局的提升的提升 成为深圳城市休闲旅游的精品项目，宝安中心区的休闲品牌，提升城成为深圳城市休闲旅游的精品项目，宝安中心区的休闲品牌，提升城 市休闲旅游产品的格局市休闲旅游产品的格局 改革开放的三十年中，深圳在经济建设和社会发展上获得了长足的进步。 随着经济的蓬勃发展和人均收入水平的提高，深圳市民不仅代表了一个旺盛的 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 27 外省出游市场，而且也是城市内部休闲娱乐产品最旺盛也是最具消费能力的群 体。就城市休闲旅游产品的发展趋势而言，体验性、主题性、文化性的休闲产 品受到市场越来越多的关注和喜爱。 雁盟酒店文化产业园将流塘公园纳入园区一体化建设和管理计划后，通过 构筑流塘公园具有酒店主题特色文化的产品结构，不仅将一举改变目前脏乱差 的局面，而且也将成为宝安中心区乃至整个深圳休闲旅游的精品项目。随着文 博会、亚运会和大运会的举办，产业园将会吸引全世界更多人的关注。 3.33.3 酒店用品产业发展态势分析酒店用品产业发展态势分析 3.3.13.3.1 中国酒店用品产业的发展中国酒店用品产业的发展态势态势 随着社会的发展和经济水平的提升，旅游、酒店、餐饮业已进入快速发展 期。据国家旅游局信息中心最新发布的一组数字表明，截止 2006 年底全国共 有星级酒店 13378 家，其中广东、浙江、江苏、云南和北京的酒店数量排在前 五位；而 2007 年新增在建的酒店数量达到 1107 家，其中相当于五星级档次的 酒店就有 554 家。 在蓬勃发展的行业趋势下，中国酒店用品产业呈现出以下特点： 酒店用品流通主要依靠代理商、专业市场和厂家直销三大营销渠道；酒店用品流通主要依靠代理商、专业市场和厂家直销三大营销渠道； 71.40% 70.80% 66.80% 23.70% 13.50% 7.40% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 经销商代理酒店专业市场厂家直销展会媒体其他 客户用品和厨房设备将是酒店用品的主流；客户用品和厨房设备将是酒店用品的主流； 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 28 2007 年度全国餐饮酒店行业销售额实现了 12352 个亿，同比增长 19.4%。广东省 3176 亿再一次高居榜首。据估计，2008 年酒店用品市场将会 以 9.09%的增长率出现一个新的高峰，年采购额有望突破 6000 亿元。 1180 1080 540 2106 216 378 05001000150020002500 厨房设备 餐厅用品 纺织用品 客户用品 清洁用品 其他 2007年中国酒店用品采购规模（亿元） 从产品类别来分析，客房用品、餐厅用品和厨房用品三者永远是酒店用品 市场的三个主角。 根慧聪商情网推测，2007 年中国酒店用品中客房用品的市 场规模在 1800 亿左右，厨房设备的市场规模在 1000 亿。在未来几年还会有较 大的增长空间。 产品的质量、价格、品牌以及购买便捷性都是采购的重要参考指标；产品的质量、价格、品牌以及购买便捷性都是采购的重要参考指标； 深圳雁盟酒店文化产业园发展战略规划及可行性分析 29 88% 86% 77% 47% 47% 23% 9%1% 产品质量价格服务品牌知名度购买便捷技术宣传其他 专业市场将成为酒店用品采购时代的新宠；专业市场将成为酒店用品采购时代的新宠； 酒店用品行业覆盖范围广，种类丰富，即使同类型的产品也存在较大的价 格、质量等差异。采购者重视酒店用品的质量及价格，对品牌的有一定的认知 度。酒店用品行业特征及采购者的采购习惯使具有种类齐全、可选性强等优势 的专业市场成为业内不可缺少的营销渠道。 酒酒店店用用品品行行业业特特征征酒酒店店用用品品行行业业特特征征酒酒店店用用品品行行业业特特征征 种类丰富 同类产品差异大 品牌认同度低 酒酒店店用用品品采采购购习习惯惯酒酒店店用用品品采采购购习习惯惯酒酒店店用用品品采采购购习习惯惯 多家选择和比较 注重产品质量 价格敏感度高 酒酒店店用用品品专专业业市市场场酒酒店店用用品品专专业业市市场场酒酒店店用用品品专