山东昌乐中央帝景商业项目市场调研报告(30页).doc

昌乐中央帝景商业项目市场调研报告 深圳成器企划昌乐中央帝景商业项目市场调研报告深圳成器2009-3-12摘 要 本次调研报告所采集的信息来源于：县统计局、规划局；潍坊日报、潍坊新闻网；以及通过走访竞争楼盘、昌乐商业街的实地调查等。共历时15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析、昌乐在售商业项目分析、昌乐商业结构及现状分析、项目SWOT分析、调研总结及项目定位建议等工作。目录第一部分、昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析- 4（一）昌乐城市概况- 4（二）昌乐宏观经济背景情况- 5（三）昌乐县整体规划概况-6（四）昌乐房地产现状及发展趋势-8第二部分、昌乐在售商业项目分析-8（一）在售商业项目概况-8（二）在售商业项目分析-12第三部分、昌乐商业结构及现况分析-13（一）昌乐商业结构调研分析-13（二）昌乐娱乐、特色餐饮业调研分析-19（三）昌乐主要街区沿街商业经营状况比较分析-21（四）目标经营户问卷调研分析-23第四部分、项目SWOT分析-25第五部分、调研总结及项目定位建议-24（一）调研总结-28（二）项目定位建议-28（三）招商运营管理建议-29第一部分 昌乐宏观状况及房地产市场宏观分析（一）昌乐城市概况1、城市性质主要是建设以工业、商贸、休闲旅游为产业方向，以宝石文化、齐文化为特色的山水园林城市，并逐步形成了“珠宝、乐器、塑料、胶合板、织带和拉链、煤化工、食品、机械”八大产业集群。 2、面积与人口情况昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，县境东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里，全县总面积1101平方千米，辖营丘、红河、鄌郚、乔官四镇及城关、城南、朱刘、五图、宝城五街道，共904个行政村；总人口60万人，其中非农业人口（城区）约15万。从城市规划构想来看，昌乐的城市规模仍在不断扩大，城市人口迅速增加。（附图）3、交通情况昌乐县地处山东半岛中部，西距省城济南160公里，东去青岛150公里，北离渤海、莱州湾80公里。交通便利。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，地理位置十分优越。目前昌乐正着力打造交通一体化，主要是贯通三街：宝通街、东风街、新城街。其中新城街是潍坊北宫街在昌乐的延伸，主要对309国道昌乐至潍城段进行拓宽改造。东风街也将于近期开工建设。三条道路的改造贯通，使昌乐县城与潍坊市区真正连为一体，将进一步缩短昌乐与市区的距离。小 结昌乐县城人口的增加，给昌乐商业带来了一定的市场潜力；而随着昌乐加快融入潍坊一体化发展大格局中，昌乐的商业影响力将进一步提升，商业经济的辐射力也将覆盖更广的区域范围，乃至周边其他发达县城的乡镇，同时昌乐的外向性经济尚在发展中，外来流动性人口不多，一定程度上影响了经济的快速发展。（二）昌乐宏观经济背景情况1、生产总值持续攀升。昌乐县08年生产总值（GDP）为128.5亿，较07年有较大幅度提升。其中第二产业和第三产业同比增长幅度较大，分别为19.2%和18.5%。09年人均GDP 为21420元，折合 3083美元。主要经济指标增幅居全市前列。2、固定资产快速增长，第三产业发展势头强劲。08年昌乐全社会固定资产投资为965000万元，同比增长 37.8%（08年潍坊地区比上年增长26.1%），其中房地产126584万元，同比增长88.9%（08年潍坊地区比上年增长25.4%），增长幅度迅猛。按行业分：第一产业12128万元，增幅20.8%；第二产业，441341万元，增幅10.1%；第三产业415442万元，增幅最大，为108.8%。3、消费品市场稳中趋旺。08年昌乐县社会消费品零售总额为497333万元，同比增长23.3%。其中，批发、零售业为438435万元，同比增长28.2%。住宿、餐饮42962万元，同比增长4.5%。4、居民可支配收入提高。昌乐县07年在岗平均工资15900元，08年在岗平均工资21004元，同比增长30.4%；07年农民人均纯收入5600元，08年农民人均纯收入6543元，同比增长14.1%。居民可支配收入增多、购买力明显增强，带动消费零售增加。 5、年轻人占全县总人口1/4。从统计局得到的人口统计中，以年龄结构细分，1835岁年龄段有15万以上，在全市总人口中占到1/4。小 结昌乐县经济一直保持着良好的发展势头，市民的可支配收入增加，将会产生更强劲的消费能量；包括零售批发业、餐饮业在内的第三产业发展迅猛，昌乐商业繁荣度前景可期。（三）昌乐县整体规划概况1、“融入潍坊一体化发展”是昌乐县发展的大方向定位。潍坊市未来十五年城市总体规划，确定了市域“一主五副两翼”的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘、昌邑、昌乐、寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈。关于昌乐“撤县划区”构想的实现，必将对昌乐的整体和长远发展起到非常重要的作用。为此，昌乐县加快融入中心城市的步伐，对市区一体化发展进行了战略规划，加快道路对接、城建对接和产业对接的步伐。目前，城区实现了东扩南展，主要道路已向潍坊延伸，将尽早与东风街、北宫街、宝通街等道路连接起来，实现市与县的最短连接。道路通车后，仅用7分钟时间，就可进入潍坊市区。交通能力迅速提升。在发展方向上，实施北优南进、西控东接，积极推进与潍坊市区相向发展、主动融合。2、着力打造“一轴、两带、五片区”的生态型组团城市空间结构在城市空间布局上，昌乐县着力打造“一轴、两带、五片区”的生态型组团城市空间结构。一轴：新昌路和方山路之间城市生长轴；两带：北部产业发展带和丹桂滨水景观带；五片区：老城商贸区、北部开发区、城南新区、东北部工业区、寿阳山旅游度假区。形成分区明确、布局合理、功能完善、特色鲜明的城市布局。（部分信息资源整理于潍坊日报、潍坊新闻网）老城商贸区北部开发区东北工业区寿阳山旅游度假区城南新区小 结从昌乐县城市规划中可以看出，我们处在“一轴”、以及五片区中的“老城商贸区”的中心位置，项目所在的区域价值凸显，核心商业区得到进一步的夯实。（四）昌乐房地产现状及发展趋势据昌乐县08年1-10月份统计数据分析，房地产开发投资额总量增加。1-10月份，全县房地产开发投资累计完成12.5亿元，同比增长286.1%。全县商品房施工面积143万平方米，同比增长98.8%。住房价格相对稳定。1-10月份，全县商品房销售面积为21.5万平方米，同比增长99.9%，销售额5.8亿元，同比增长218.9%。未售和在售的商品房存量巨大。进入10月份以来，昌乐商品房销售势头放缓，特别是大户型、小高层市场销售不理想。一方面跟全球金融危机及全国性房地产低迷大形势有关，购房者信心不足。预计未来一段时间，如何消化掉在售和在建的商品房，将是众多开发商面临的挑战。目前昌乐开发商观望的态度明显，停工、停招商，等待政策出笼、等待地产形势明朗，没有大力度的宣传推广。对于昌乐地产而言，将在09年下半年将会进入一个调整期。小 结随着昌乐县经济发展，城市建设也相应规划和改造。致使短时间内开发项目众多，商品房存量巨大，购房者选择余地大，房地产市场竞争激烈，而投资者受房地产市场低迷影响，观望态势明显。第二部分 昌乐在售商业项目分析（一）昌乐在售商业项目概况 调研时间：2009-2-26至3-12日调研目的： 1、了解本项目目标商户商业租赁情况；2、了解本项目目标消费群体消费状况；3、给业态和租金的准确定位给予参考。调研范围：昌乐县核心商圈（北至新城街 南至昌盛街 东至大沂路 西至宝昌路） 调研数量：19个 其中筹建中项目有4个（宝鼎广场、品牌港、亿豪财富广场、世纪美联二期） 新昌路由北至南有8个（百盛喜庆大市场、宝鼎广场、金鼎广场、新昌大厦中厅商业、帝都国际、中央帝景、蓝宝石商业广场、亿豪财富广场） 09年拟开业项目有4个，其中锦伦天地5.1前，金鼎广场6月开街，蓝宝石商业广场肯德基店4.1开业，利民广场部分店面开业。 昌乐的年轻人购物有两种选择，在昌乐去温州商城，在潍坊去温州购物商城，主力消费价位在100元上下，对时尚流行较为敏感，喜欢与众不同购物环境和集中的游乐场所。1、昌乐在售商业项目产品分析表序号项目名称位置产品形式商业规模商铺数量商铺面积范围层数层高.开间.进深1利民广场佳乐家对面沿街商铺+内街室外商铺商业500050套外街118.72-197.5内街76.14-129.76外街2层，内街2层一层5.4米，二层3.5米，开间4-5米，进深14米2中央帝景 新昌路169号沿街商铺+内街室内商铺商业30700南北街区56套41-2002层/单层层高3米3宝都明珠利民广场东侧沿街商铺商业300016套110-2002层 层高3.9米，开间3.8米，进深15米4盛和爱伦堡利民街与方山路路口沿街商铺商业6000约50套120-2002层层高一层5.4m开间4m进深12m（带卫生间）5蓝宝石商业广场新昌路与恒安街交汇处沿街商铺+内街室内商铺总建筑面积商业60000，商业网点建筑面积20370约300多套20-2000共4层，地上3层，地下1层内街开间4-5米，进深5-7米6华普.御景苑孤山街与方山路交汇处沿街商铺商业900033套130-4002层开间4米，进深16米7金鼎广场新华路与利民街交汇处沿街商铺+内街室内商铺商业90002约130多套20-2000沿街3层，内街分层销售为2层和1层.内街开间4米，进深5.7米8新台北花苑利民街与永康路交汇处沿街商铺商业260016套105-2132层层高3.9米，开间3.5-8米，进深14.8米9蓝宝石西区孤山街 与方山路交汇处东北角沿街商铺300019 套113-2312层层高3.6米，开间 5米，进深12米10百盛喜庆大市场新昌路玉皇庙西邻沿街商铺+室内商铺约90000其中4万家居城5万百盛商业街119套40-3002层/单层一层层高5.4米，开间4米，进深12米11锦伦天地方山街与利民街交汇沿街商铺+内街室外商铺约25750（其中百大约1万）约148套48-363单层/2.3连体开间4.5米，进深13米12水印江南.美食街宝昌路与恒安街交汇沿街商铺16500街长327米41套约180-2000多店铺层高为34层建筑首层4.2m13亿丰五金机电城新城街与宝昌路交汇沿街商铺+市场内室外商铺53000余平方米508套最小66/2层或3层连体2层或3层商铺5.8米挑高14新昌大厦利民街与新昌路交汇沿街商铺（售馨）+内街中庭商铺约300030套60-902层室内中庭商铺层高3.6米开间 4.5米进深17米15帝都国际新昌路与孤山街交汇处沿街商铺+内街商铺约33750m2（一期）79套108-3362或3层沿街和2个超市（10000）2个商场（共5000）层高：一层4.2米，二三层3.5米，开间4.5米，进深15米 小 结 在售项目中，从产品类型上可以看出分为二种，一是沿街商铺，多为2、3层连体，面积在150平方上下，价格因位置不同差别很大；二是内街商铺,内街室内商铺多为单层商铺，面积小，利用率高，单价相应较高。2、昌乐在售商业项目价格及销售模式分析表序号项目名称价格范围均价最新价格销售进度项目定位销售模式广告语1利民广场外铺11800元/内铺6000-7000元/9000元/内街5000元/70-80%沿街商业只售不租绝对商圈绝对中心绝对价值2中央帝景12000元/12000元/孤山街11800元/外街90%，内街未启动沿街商业+内街商业沿街只售不租，内街未动时尚财富领跑者3宝都明珠8500-90008750元/没变化余4套未售沿街商业只售不租尾盘4盛和爱伦堡要价7000元/，卖价5000元/5000元/6000元/90%沿街商业只售不租尾盘5蓝宝石商业广场5000-13000元/8000元/100多平米商铺只售不租，约90万，小面积35出租，好位置3万，一般位置2.2左右约50%购物中心出售后再租吃喝娱乐购城市生活总站6华普.御景苑5000-6000元/5500元/5400-5700元/50-60%沿街商铺只售不租尾盘7金鼎广场内街5600-6000元/；外街11000元/未定价内街5600-6000元/外街11000元/30%韩国城主题性专营店租售结合，免费从韩国城引进品牌市中心商圈，城区规划地标性建筑8新台北花苑要价4998元/，售价4898/4500元/不销售100%开发商售完沿街商业只售不租结盘9蓝宝石西区5600-6500元/6000元/5000-5500元/70%沿街商业只售不租尾盘10百盛喜庆大市场3800-6400元/5000元/内街3800元/，外街一层7000元/30%家居城，喜庆大市场家居城以租为主，大市场只售不租家有喜事到百盛11锦伦天地4000-6000元/5000元/沿街6000元/，内街4000元/靠近五金机电沿街铺位销售完毕潍坊百大入驻，政府扶持项目五金机电城不对外出租，只销售潍坊百大入驻，政府扶持项目五金机电城12水印江南.美食街未定价未定未定不详餐饮、娱乐、休闲、观光为主只招商潍坊首席新中式食尚文化体验街区13亿丰五金机电城沿宝昌街4000元/，南边的3000元/，市场内部商铺约2000多元/m23500元/沿宝昌街4000元/m2，南边的3000元/m2，市场内部商铺约2000多元/m2春节后2月份销售约20套五金建材城10年返本销售+只售不租昌乐唯一五金、建材、装饰材料类专业市场14新昌大厦（中庭商业）一层8000元/m2，2层6000元/m2，外围商铺1.1万/m2（售完）7000元/一铺一议，约5000元/左右10%中庭商业，无定位只售不租商家必争之地15帝都国际内街90万 /套，外街170-180万/套约8000元/约8000元/售出8-9套商业定位，传闻有超市等入驻只售不租握手繁华，代言财富小 结 因昌乐城市改造力度大，短时间内大范围拆迁，导致好地段沿街商铺价格居高不下，沿街商铺价格过万在潍坊的地产项目中也不多见； 在售项目中沿街商业占主导位置，定位做市场的有2家，购物中心有1家，其中定位不清的项目有2家（帝都国际、新昌大厦）； 市场认可的销售模式较为单一，以亿丰为例，因当地客户对返租销售持保守态度，对亿丰推出的十年返本销售感兴趣，但因前三年返租款在首付时减去，使投资者感觉前三年没有收益，怕有风险而宁可选择街铺自行出租； 推广方式上较为传统，以项目地的户外广告为主，如亿丰在户外广告的投放上力度很大，报纸以当地的信息类为辅，住宅业产品做公交车体广告较多，商业类项目较少，活动类营销多以促销方式出现，效果不是很明显。 （二）昌乐在售商业项目分析 在售总量：约1595套 面积：约m 在售余量：约988套 面积：约m整体销售进度：38% 价格水平：沿街商铺 最低价3000元/m2 最高价13000元/m2 均价7800元/m2 内街商铺 最低价2000元/m2 最高价7000元/m2 均价4500元/m2 产品形式：沿街连体商铺（或单层或2层或3层）、内街商铺（基本为单层） 在售商业项目特征分析 短时间内迅速放量，项目趋于同质化 从上述数据中不难看出，昌乐一个60万人口的县城，房地产在07-08年度间开发量呈倍数增长，从而引发一系列状况，比如项目趋于同质化，显示出整体城市规划监管不足。 城市规划力度大，核心商圈位置凸显，沿街商铺价格居高不下 近两年来政府对县城区规划落实力度很大，导致核心商圈的沿街商铺价格从最初的几千元飙升至万元以上，价格的坚挺主要来自两方面的原因，第一是由于政府最新规划，核心商圈商业价值得以更好体现，大量拆迁户需要沿街商业房经营；第二是由于投资者及经营户看好昌乐未来商业发展。 产品种类不多，销售模式单一 目前昌乐室内商铺投资热度低，从而可以看出昌乐的投资较为理性；购房群体中自用者和投资者在比例上差别不大；目前市场商铺销售基本只售不租，未对商业进行统一规划，内铺的销售阻力大，随着市场竞争的升级，销售模式也必将创新以求生存。第三部分、昌乐商业结构及现况分析 （一）昌乐商业结构调研分析商场百货 数量：5 总面积：约55500平方米名称建筑面积（）楼层/营业用房（间）单铺面积日租金及费用业态及经营品种建筑及配套设施昌明商场总建筑面积约3000平米敞开货架式23平米/铺位2.73元/平米/天租赁，男女服装，羽绒服，针织内衣共三层，一部楼梯，装修陈旧，无空调亿泰广场佳乐家一层4500一层20-60平米不等租凭6万/年/间或联营扣20个点,保底6万/年管理费150元/月，服务员管理费1元/天，3000元/年广告赞助，装修费和节日礼品费自理珠宝、服装、鞋帽、少量小型电器、办公用品、装饰用品等一级照明店内电费自理，空调归商场，有电梯上二楼超市， 温州商城内部总建筑面积约12000平米总体量约20000多平米内部约290间，总铺位约500个约以30平米左右/个为主体面积，部分60平米/个一楼平均1.52.0元/平米/天；二楼0.38元0.7元/平米/天，商城外围步行街约1.5元/平米/天男女装，针织内衣，鞋帽婚嫁用品，精品饰品，布匹销售，定做服装，小吃食品，五金小家电两层建筑，商城内步行街为透明拱棚式设计，外围步行街为敞开式，进入商城2个主入口，上二楼共有6个入口福州商城总建筑面积约10000 m2；商业总体量约16000 m2约150多套约3090平米之间，两层铺平均0.33元/平米/天，单层约0.6元/平米/天底商性质，沿街单层或双层商铺，商铺内有供水、卫生间，经营品类杂：中档男女装，童装、美容美发美体、茶庄、网吧、旅店、饭店露天步行街，属于租赁性质，无配套世纪美联四层，总建筑面积约15000平米货架敞开式二楼个人承包，一个铺位约20-30平米之间入场费1000元，押金4000元，18%的扣点，活动期间再增加5%的扣点，每月50元人员管理费，别无其他费用，统一管理定位中档商场；一楼超市，洗化百货日用品、茶叶、副食品、肉食，超市外箱包手机等；二楼联营，男女装，毛衫，羽绒服；三楼男女鞋，童鞋、裤子；四楼儿童乐园，电玩城，小吃、家电四层建筑，一二层分别约3000平米，三四层分别为约2500多平米，一层有一部扶梯一部步梯，二楼以上每楼层2部扶梯，一层入口处设有座椅共顾客休息购物中心 数量：1 总面积：38000平方米蓝宝石商业广场总建筑面积6万多平米；商业为3.8万平米；家家悦总建筑面积9000平米商铺约200多套左右内街20平方-45平方之间，沿街约80平米以上约2元左右/平米/天出售后再租，负一楼为家家悦，特色小吃、快餐、冷饮、酒吧、数码科技街、品牌专卖；一楼，品牌男女装、婚纱摄影、美容美发、家电连锁、中西快餐；二楼皮鞋皮具、羊毛衫、运动类产品、男女饰品，化妆品；三楼电玩城、数字影院、图书音像制品、休闲健身家具广场2部垂直电梯，4部电梯，整个项目由高层住宅 SOHO公寓和商业部分组成。商业部分引进目前世界最先进的ShoppingMall商业模式，内部有KFC 大型超市 大型电影院、电玩城 。超市类 数量：4 总面积：34120平方米佳乐家二层三层各5200平米；一层720m2，共11120m2室内商业货架敞开式多为联营和扣点一楼超市入口，二楼经营服装、鞋帽、数码、家电、洗化用品、化妆品等。三楼经营生鲜、蔬菜、日用百货、办公用品等电梯一部、手扶梯两部、楼梯两部家家悦约10000 m2一层货架敞开式多为联营和扣点经营生鲜、蔬菜、日用百货、办公用品；服饰上下扶梯，空调新台北超市约8000 m2左右二层货架敞开式一楼鞋区6000元/货架/年，边厅约4万左右，二楼5000元/衣架，边厅1200元/平米，30平米左右/个厅，或是扣点15%/月节庆活动为5%个点，入场费为5000，退场时可退，签约一年一楼，鞋，手机小家电床品；二楼男女服装上下扶梯，空调世纪美联超市5000m2一层货架敞开式多为联营和扣点经营生鲜、蔬菜、日用百货、办公用品等电梯、空调家电市场 数量：3 总面积：3180平方米胜达家电行60平米单层货架敞开式0.55元/平米/天；年租金12000元左右家用小电器商业家电公司一层家电600平米三层总建筑面积1500平米共三层，一层家电，二三层家具货架敞开式自营家电，小家电，家具，一部步梯上楼三联家电单层面积810平米共1620平米共两层货架敞开式扣点或联营家电楼梯一部家居市场 数量：2 总面积：52000平方米百盛家居城总面积40000平米自有间隔品牌不同、面积不同约200以上交半年免半年，具体租金不祥，视品牌不同而不同-1F家具超市；1楼品牌家具；2楼家居；3楼城市之窗家居生活馆有扶梯，十月份开业的新昌商城总建筑面积12000平米货架敞开式品牌不同、面积不同，差别很大1.4元/平米/天，五个节日期间，每个节日多交100元-1楼家具；1楼百货、家电、童车手机小家电、药房；2楼服装整体布局凌乱，装修陈旧，属传统老百货业，有步梯说明：上述租金是按使用面积来计算的，在调研时了解到当地经营户对建筑面积和套内面积不是很在意，通常处理方式为一间商铺年租金多少来确认。汇总小结：1、现状/问题（1）商业欠发达，处于起步阶段，未形成真正意义的商圈昌乐的商业区主要分布利民街、恒安街、文化路、新昌路和孤山街，商业业态主要有百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。昌乐目前的商业物业主要有：佳乐家超市、家家悦、世纪美联、温州商城等。各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、家家悦、温州商城、世纪美联、福州商城等，各商业体未能有效结合，导致商圈聚客力不够。 （2）购物环境脏乱差，且消费者选择余地小，导致部分消费者外流除了佳乐家、家家悦两座大型连锁超市之外，总体来说昌乐目前的购物环境相对较差，配套服务不完善，不尽如人意。随着社会经济的发展，昌乐消费者对购物环境、品质有着更高的要求。与此同时，昌乐离潍坊近且交通便利，潍坊的购物环境更好，商品更全、更廉、更优，特别是潍坊每年一度定期的促销活动，极具吸引力。如果昌乐目前的这种商业环境没有质变，在昌乐与潍坊的大融合进程中，潍坊的商业将会对昌乐的辐射和影响力更强，势必有更多的消费者选择到潍坊购物，从而使得昌乐的商业在一定程度上难以有大发展。2、展望/机会（1）真正意义上的大商圈即将崛起随着县委县政府加大对新昌路老城商贸区的重点改造和投资力度，城市形象大大提升。随着中心商业区在建项目（金鼎广场、宝鼎广场、利民广场板块；中央帝景、帝都国际、孤山丽景板块；蓝宝石广场、品牌港、亿豪财富广场板块）的纷纷落成和开业，商业氛围日益浓厚畅旺，并逐步成为昌乐真正意义上的商业圈，商业将逐渐走向繁荣。（2）购物环境迅速得到提升，昌乐消费者将有望回归在建的商业项目都提出了专业化管理这个概念，购物环境将得到全面提升，购物品类更加丰富齐全，将出现昌乐消费者“不必东奔西走，新昌路应有尽有”的格局，只要加以适当的消费引导，可改变昌乐消费者“舍近求远”的消费行为，最终回到本土市场。（3）外来消费群体是一支新生消费生力军由于昌乐县乡镇分布的特殊性，昌乐市区毗邻寿光南部的赵庙、田马、东埠、纪台、孙集等乡镇，这些乡镇是寿光市最富的区域之一，该地区过去也有到昌乐消费的习惯（据了解，昌乐县很多商业广告也波及到这些地域）。随着昌乐商业环境的进一步改善，经营品类的日益丰富，还将会吸引更多的周边外来人群消费。3、新昌路段经营业种及租金水平分析比较（1）经营业种从上图可以明显看出各个经营业种的所占比重，服装、餐饮所占比例较大。但受新昌路老城商贸区拆迁改造的影响，该数据仅作当前参考。因为随着三大板块商业群的正式开业运营，对该路段经营业种的比例将会有很大的冲击，甚至面临重组。（2）租金水平 新昌路区域租金水平沿街店面大致在1.13.5元/m2/天的租金水平，商场内铺租金水平约在1.42元/m2。 新昌路段靠近佳乐家商业带的租金水平高，新昌路段中央帝景、帝都国际周边的租金水平较低。 新昌路租金水平总体略高于文化路、利民街租金水平；租金随着商铺位置、经营业种、商铺面积不同而有差别，单层沿街小铺受青睐。4、三大版块分析由于项目位于新昌路地段，传统的老城商贸区，未来的城市商业核心，我们对项目周边商业环境着重研究。我们暂将新昌路商圈划分为三个板块（如下图），并对这三个板块进行个案分析：百盛喜庆大市场锦纶天地亿丰五金机电建材城金鼎广场、利民广场、宝鼎广场板块水印江南美食街中央帝景、帝都国际、孤山丽景板块蓝宝石广场、品牌港、亿豪财富广场板块金鼎广场、宝鼎商业广场、利民广场板块（1）该板块位于昌乐县两大主干道利民街与新昌路交汇处，客流较为密集，该路段也是昌乐通往潍坊的必经之地。未来火车站修缮完毕，也将带来一定的客流量；（2）自佳乐家超市入驻昌乐，带来超强集客力。该地段目前商业氛围好、购物热情高；（3）老牌商业新昌商场渐显颓势，金鼎广场6月份开业（据销售人员反应），或将掀起该地段新一波的商业狂潮。（4）随着新昌大厦、利民广场、宝鼎广场带来众多的商业铺位，该板块商业规模增大，形成有效的商业聚集，如经营定位互为补缺，就不会产生明显的同质化冲突，该区域商业价值将大大提升；反之，商战将一触即发。（5）（利民街与新昌路交叉口）车流、人流量：28392辆/天，30912人/天。中央帝景、帝都国际、孤山丽景板块（1）该板块处于孤山路与新昌路交汇处，位于金鼎广场板块、蓝宝石板块之间，但离蓝宝石板块更近。（2）福州商城人气较低迷，正逐渐形成以宾馆、棋牌室、茶座经营为主的商街，并不能为该板块提供有效的人气集结。（3）帝都国际的商业规模较大，能有效的连接至佳乐家商业板块；但距离该案的真正竣工、正式开业运营尚需时日，商业定位暂未最终确定。（4）中央帝景商业规模小，很难达到规模效应。周边商业均未成型，业态组合杂而乱。销售上可考虑以中小商铺分割、低投资成本切入市场，经营上采取差异化定位，招商上采取放水养鱼的策略，先做商气再求财气。（5）（孤山路与新昌路交叉口）车流、人流量：26880辆/天，37632人/天。蓝宝石广场、品牌港、亿豪财富广场（1）该板块地处恒安街与新昌路交汇处，附近又有通达乡镇客车集结点，带来可观的乡镇客流量，人气较为充足。周边品牌店众多，且有温州商城、家家悦、世纪美联等各种业态组合，带来畅旺客流。目前，亿豪财富广场经营定位不详，品牌港售楼处还没有进驻，只有蓝宝石广场内部部分开始装修，且有肯德基、阿香米线、家家悦超市入驻，商业氛围渐显。（2）温州商城经营环境脏乱差，缺乏统一管理，规划比较混乱，业户经营信心不足。（3）亿豪财富广场现没有动工，经营业态和定位不明朗，但商业规模较大。（4）该板块的商业规模将是新昌路三大板块规模最大。（5）蓝宝石广场目前引进了名牌服装、知名餐饮连锁店等多家次主力店，力图打造昌乐的“吃喝玩乐购、城市生活总站”，该板块内各项目同业差异，异业互补，未来更有品牌港、亿豪财富广场的补充，前景看好。（6）（恒安街与新昌路交叉口）车流、人流量：21120辆/天，34272人/天。（二）昌乐娱乐、特色餐饮业调研分析 1、昌乐娱乐、特色餐饮业概况（1）餐饮业数量最多，其次为美体美容、旅馆、娱乐（足疗、洗浴、茶馆、KTV）（2）娱乐场所（足疗洗浴KTV）的经营面积最大，其次为旅馆、餐饮（3）产品形式 餐饮类以单层经营最多（占44%），其次为二层（31%），三层（25%）； 美体美容以单层经营为主（占43%），其次为三层（29%），二层（28%）； 娱乐项目（足疗洗浴KTV）以二层经营形式最多，占到68%，其次为三层（16%）。选择单层、四层、五层的产品形式的商铺，共占16%； 旅馆类经营选择以二、三层经营为主，各自占到42%。（4）餐饮娱乐类租金水平对比通过对昌乐主要街道娱乐、餐饮等项目的租金调查了解，我们对有关数据进行统计整理，如下图：餐饮美食（单位：元/平方米/日）宾馆（单位：元/平方米/日）娱乐美容（单位：元/平方米/日）以上数据计算标准为全部使用面积，并不是单层实际使用面积。2、汇总分析租金跟经营业态的性质和对经营场所的面积要求密不可分。 昌乐的沿街商铺租金大都集中在0.2-0.6元/平方米/日之间，约占总体的80%左右。 餐饮店租金水平整体高于宾馆、娱乐美容等经营业态。餐饮店租金水平在0.4-0.6这个范围最多，0.2以下几乎没有；宾馆、娱乐美容店在0.2-0.4这个范围占绝大比重。所以，目前呈现出美食业态发达的文化路租金水平较高。 餐饮业发达，但是大型餐饮店较少，大都是小面积经营。这也说明了高档饭店、真正意义上的休闲餐厅比较稀缺。而洗浴中心等娱乐场所，因为经营的特性，他们对楼层和面积有要求，所以总体看来，餐饮店数量最多，但娱乐业的经营面积最大。（三）昌乐主要街区沿街商业经营状况比较分析1、规模分析（以孤山街为界，向北为城北区，向南为城南区）（1）城南区域沿街商铺数量统计分析汇总分析城南区域沿街商业（包括温州商城）总量为2413间，最多为恒安街和方山街，由于新昌路（老城商业区）拆迁改造力度大，所以商业数量显得较少，随着各个项目的竣工，将会有更多的沿街底商推出来，总量上将会超过方山街和恒安街。另外，从空置率来分析，新昌路段的商铺空置率最低。目前底商数量最多的是恒安街和方山路，但其商铺的空置率是最高的。空置均超过100间（分别是111和108间），而新昌路空置仅11间，孤山街空置33间，温州商城空置27间，空置率68%。（2）城北区域商街商铺数量统计作为主干道之一利民街，受拆迁因素影响有限，所以商铺数量最多，但商业空置数量也最多，为253间。愈是远离新昌路老城商贸区，人气、商气越是低迷，文化路餐饮美食已初具规模，市场认可度高，生意较好，空置店面为35间，空置率较低。通过调查发现，昌乐沿街商业发达，商业布局分散，同类产品众多使商铺本身的稀缺价值难以体现，租金水平上涨的空间受到一定程度的限制。2、昌乐主要街道经营业种分析孤山街：以通讯为主（98家），其次为小吃、餐饮、熟食（51家），五金水暖23家，烟酒副食18家利民街：以五金水暖建材为主（82间），其次为小吃、餐饮、熟食（58间），大众服饰（29间）方山路：以五金水暖建材为主（162间），其次为小吃、餐饮、熟食（54间），医疗、保健、药品（25间），KTV（12间）文化路：以小吃、餐饮、熟食为主（86间），五金水暖建材（54间），烟酒、副食品（40间），文化用品、书刊、音像（24间），其次是日用百货、茶座、超市类温州商城：经营以服饰为主，共164间，鞋54间，童装玩具20间步行街：经营品类分布较均匀，以小吃、熟食、餐饮（44间）、床上用品（22间）、内衣饰品（24间）、日用百货（22间）为主。恒安街：以五金水暖建材为主（115间）、小吃、餐饮、熟食（107间）、烟酒副食品（40间）、医疗、保健、药品（34间）。小商品城：以日用百货为主，47间；童装玩具，17间新昌路：各种经营业态没有形成规模，跟该区域大力度拆迁建设有一定关系，小吃、餐饮、熟食（24间）、交通工具（15间）、家电13间、大众服饰10间。 小 结总体看来，昌乐县市区内沿街商业主要的经营品类为：五金水暖建材、餐饮、服饰、日用百货、通讯类等五大类，昌乐县处于生存资料型消费阶段，还没有向享受乃至发展资料的消费阶段过渡，娱乐休闲的场所少且档次低。随着昌乐县经济的发展，人民生活水平的提高，消费者对享受型消费将会有越来越多的需求，目前的业种结构、比例分配等不合理现象将会得到极大改观。同时我们在走访调查时了解到，昌乐的消费人群对于休闲娱乐及时尚百货有一定需求，市场潜力较大，目前的状态是无处消费，消费力外流严重。（四）目标经营户问卷调研分析调样调研：温州商城内经营户、随机调研商户采样数量：100份 有效问卷 60份汇总分析：1、 经营户对本案认知情况显示，项目的知名度在当地很高。2、 对产品类型的了解度调查显示，市场对本案商业定位不是很清楚，这给后期商业重新定位推广预留了空间，在推广思路上需要从认知直接转向推广项目产品类型、定位、经营保障等。 3、 经营户租赁需求调查a) 有搬迁或开分店意向的b) 首选开店路段分析从上表可以看出新昌路的商业氛围浓厚，为经营户认可度高。4、 商业租金a) 经营户对于新昌路40平米商铺的租金接受度调查此项目调查中经营户比较客观的反映了他们对新昌路租金接受的心理程度，本案在租金制定时建议低开高走，放水养鱼。5、 经营户对室内商业经营的楼层选择及租金的接受程度a) 愿意在设有自动扶梯的二层经营的商户b) 在管理方式调研中，认可统一管理方式的占100%c) 敞开式经营方式、独立封闭式的选择方式d) 二层租金比一层租金便宜度选择：1.便宜一半（50%） 2. 便宜三分之一（30%） 3.便宜三分之二（60%） 小 结从本次调研的结果来看，经营户认同统一管理，分散经营的操作模式，特别是在温州商城调查时，客户对温州商城的管理很失望，迫切需求一个有统一管理、上档次的市场。客户不太认可二层经营，且认为二层租金比一层要低一半以上，调查结果为后期本项目二层租金厘定提供数据支持。第四部分 项目分析优势（S）劣势（W）（1）建筑结构使人流无法进行平面拉动，对后期经营影响大；（2）商业总体量小，操作空间小，无法达到规模优势；（3）项目沿街商铺基本售罄，无法统一规划业态，对大商家招商形成直接阻力；（4）周边的商业楼盘正式开业运营尚需时日，比如帝都国际，拆迁处多，商业氛围不能立显；（5）同类项目在位置、产品等方面均较我们有一定优势，工程进度上也相近，如金鼎广场6月开街。（1）地段优势：位于昌乐老城商贸区的核心位置，交通便利，容客能力强；（2）品牌优势：开发商实力雄厚，口碑好；（3）政策优势：政府形象工程，有税费优惠；（4）项目优势：大型地下停车场，停车位多，优于其他竞争项目；（5）规划优势：政策方向的倾斜，良好的投资大环境和发展机遇；（6）环境优势：周边商业氛围越来越好，共享超人气。（1）部分竞争项目已经开始营业，商机有所分散，受体量和规模影响，大品牌进场的可能性不大；（2）昌乐在建