房地产估价师考试汇总

2005年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符各题意）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年挣收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，：估价结果为3500万元，则（）。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3500万元（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价10.对乙厂区的土地估价的思路应当是（）A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得加分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1.采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）采用的公式：（2）所选可比实例（表1）。表1可比实例情况表可比实例与估价对象/比较项目ABC估价对象项目名称苑楼园园项目坐落新村号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易状况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格/（元/m2）310031002960（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（4）交易日期调整。近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。表2房地产状况具体调整可比实例与估价对象/房地产状况ABC估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础规划10101010文件娱乐1010101D街道条件10101010合计101102103100个别因素土地利用程度20202020临路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构10101010楼栋朝向10101010面积大小、形状1010810合计10210297100（6）比较修正计算表3市场法修正计算表可比实例成交价材/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C29601000/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984元/m2（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。（1）续建建筑安装工程费。根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知（建价字200510号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00（900.00+30+10+50）+23221.80（900+80+30+10+50）=4917.95万元（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00万元（3）估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95万元4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3。4988.953=149.67万元5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8。11882.-538=950.60万元6.开发利润置业公司的投资直接成本利润率15，续建成本为4988，95万元，开发利润为：4988.9515=748.34万元7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1。8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41）=4846.27万元（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05万元2.开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的24，本次评估取其中问值，即按开发成本的3计取：555.013=16.65万元4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76。555.01（1+5.76）1.5/2-1=23.81万元5.销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6.开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15，本次评估取利润率15。555.0115=83.25万元7.运用成本法的估价结果4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50，成本法估价结果权重为50，则估价对象房地产价值为：4846.2750+4727.7750=4792.52万元则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率/年房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）50元/m2估价对象相关资料估价测算如下（节选）：（一）年有效毛收入22000（50+5）12（1-10）=13068000元（二）年运营费用1.年维修费用2500020002=1000000元2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入管理费用率+管理用房租金损失=130680003+50050=692040元3.年营业税及附加年营业税及附加=130680005.55=725274元4.年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元（四）估价结果参考答案一、问答题（一）答：1.在估价程序上应特殊注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）（二）答：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责；法院是委托人，借款企业不是委托人）。2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金；（2）补缴土地使用权出让金；（3）房地产交易相关税费；（4）估价机构的评估费用；（三）答1.错误（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。二、单项选择题（一）1.A2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）3.C4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）三、指错题1.结果报告缺估价原则；2.结果报告中缺少估价方法定义；3.技术报告缺市场背景分析；4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税15.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；10.假设开发法中未扣减利息；11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的；12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；17.成本法中应该考虑销售税费；18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；20.估价结果缺少单价。四、改错题1.有效毛收入的计算不应包括物业费220005012（1-10）=11880000元2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入3=130680003=392040元3.遗漏房产税房产税：有效毛收入12=1306800012=1568160元年费用合计：4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元年净收益=11880000-3507274=8372726元4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。2005年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试卷及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1、经济适用住房价格()。A由市(县)人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格2、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的()。A30B40C50D603、征收集体土地，土地补偿费应当归()所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇）人民政府C农村集体经济组织D土地使用者4、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100hm2，该耕地近3年平均年产值为10000元hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费5、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的()。A区位B用途C搬迁补助费D建筑面积6、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是()。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案7、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是()。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告建设工程教育网编辑整理D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见8、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D35009、禁止发布房地产广告的是()。A在划拨土地上开发建设的房地产B已没定抵押的房地产C来取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产10房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售11、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是()。A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证12、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由()参照评估价确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人13、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是()。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款14、房地产权属档案应当以()为单元建档。A街道B房号C幢D丘15、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记16、根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是()。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖阳台D房屋之间无上盖的架空通廊17、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向()提交申请资料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为()万元，A1.60B3.00C4.25D5.0019、组织形式为合伙制的一级房地产估价机构的出资额应当不少于()万元人民币。A30B50C100D20020、业主公约由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同21、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经()通过。A与会业主所持投票权12以上B与会业主所持投票权23以上C全体业主所持投票权12以上D全体业主所持投票权23以上22、下列不应免征房产税的订()。A职工自用住房B企业创办的类学校用于数学的房产C产权不确定的及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋23、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是()。A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D个人购买普通住房超过2年(含2年)1转手交易的，免征营业税建设工程教育网编辑整理24、住房公积金属于()所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位及个人D住房公积金管理中心25、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元m2；、2000元m2、和2400元m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定()。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下、乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大26、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断()。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平出现出上升的趋势D该国家的居民收入出现出上升的趋势27、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为()。A28.60B35.00C40.00D50.0028、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定()。A委托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级29、保险活动所特有的内在功能是()。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损30、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据()之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失31、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是()。A股票+投资基金B债券+投资基金C投资基金+股票+债券D股票+债券32、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用()方式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单向选择D书面提问33、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的()。A权责发生制原则B收负实现制原则C配比原则D划分收益性支出与资本性支出原则34、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于()的内容。A城市总体规划B控制性详细规划C修建性详细规划D居住区规划35、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为()。A温差效应B绿岛效应C温压效应D热岛效应36、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是()。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图37、当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用()。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础38、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是()。A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项曰和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格建设工程教育网信息C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据39、房产面积测量的精度要求是以()作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差40、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是()。A物权B知识产权C人身权D撤销权二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)1、农用地包括()。A养殖水面B草地C耕地D水利设施用地E未利用地2、国家规定，商品住宅用地必须采取()方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让3、下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有()。A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁4、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有()。A抵押人到期来偿还债务的B抵押人擅自处分抵押房地产的C抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的5、下列房地产中，不得转让的有()。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C没定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋6、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有()。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70建设工程教育网信息C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60E股东中有3名以上专职注册房地产估价师7、物业管理条例确立的基本制度包括()。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度8、在下列行为中，属于犯罪的有()。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税9、下列资金中，可以用于购买国债的有()。A担保公司资金B在建工程抵押贷款C商品房预售资金D住房共用部位共用设施设备专项维修资金E住房公积金10、直接导致市场失灵的原因有()。A外部性B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理和协调11、下列保险中，属于政策保险的有()。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险12、下列财务指标中，反映企业营运能力的指标的()。A流动比率B速动比率C存货周转率D应收账款周转率E资本金利润率13、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有()。A以投资估算价控制设计方案的选择B用预算造价控制施工图设汁C通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D合同管理建设工程教育网编辑整理E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据14、下列用来作为房地产证附图的有()。A规划图B宗地图C房产分幅图D房产分户图E地形图15、担保物权包括( )。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相压的符号、用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)1、集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。()2、农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。()3、国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。()4、农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。()5、虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。()6、房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。()7、根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。()8、新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。()9、建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。()10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。()11、根据国务院有关规定，自2005年6月1日起商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。()12、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。()13、如果抵押房地产是抵押人扶